現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

白建飛

中國(guó)建筑材料工業(yè)地質(zhì)勘查中心山西總隊(duì)（030031）

1 房產(chǎn)測(cè)繪的重要性

1.1 為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)

在人們的生產(chǎn)、生活中，最重要的不動(dòng)產(chǎn)就是房產(chǎn)，并且人們比較重視的問(wèn)題就是房產(chǎn)確立和房產(chǎn)管理。 在實(shí)際的測(cè)繪工作中，為了能夠更好地確立和管理房產(chǎn)，保障房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，就應(yīng)通過(guò)法律手段來(lái)維護(hù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，在這個(gè)過(guò)程中最重要的環(huán)節(jié)就是房產(chǎn)測(cè)繪。 此外，在保障房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人法律權(quán)益的同時(shí)應(yīng)提高房產(chǎn)測(cè)繪與登記流程的規(guī)范性，確保房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)使用的嚴(yán)密性。 在一定程度上，房產(chǎn)測(cè)繪還有助于減少違建行為，有效地解決或緩解土地糾紛問(wèn)題。

1.2 為房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

在房產(chǎn)測(cè)繪方面，我國(guó)有著明確的要求、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)測(cè)繪人員的專業(yè)能力、技術(shù)水平及綜合素質(zhì)都提出了較高的要求。房產(chǎn)測(cè)繪可以為房產(chǎn)項(xiàng)目提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持，有利于解決有關(guān)房產(chǎn)的一系列問(wèn)題，提升了房產(chǎn)規(guī)劃和房產(chǎn)管理的便捷性。

1.3 保障商品房的真實(shí)性

目前， 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度相當(dāng)快，并且大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)始終處于上升的狀態(tài)，在這種情況下，提高了人們對(duì)房地產(chǎn)的熱情度。 但在銷售中，有些不法分子經(jīng)常會(huì)做手腳，從而出現(xiàn)了虛假宣傳、房屋質(zhì)量差等一些問(wèn)題，嚴(yán)重影響到了人們的利益。那么，為了能夠避免這些問(wèn)題的出現(xiàn)，就應(yīng)公開房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)， 促使相關(guān)數(shù)據(jù)信息更加透明、相關(guān)銷售行為更加規(guī)范，實(shí)現(xiàn)公平、公正的房屋交易，進(jìn)而為房產(chǎn)交易市場(chǎng)打造良好的氛圍。

2 現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

2.1 GPS 技術(shù)的應(yīng)用

GPS 就是衛(wèi)星定位系統(tǒng)， 應(yīng)用于房產(chǎn)測(cè)繪中，可以完成各自圖像連接、 精確房屋面積的任務(wù)，從而使常規(guī)測(cè)量中控制點(diǎn)存在局限的問(wèn)題得到解決。在平面測(cè)量中，可以對(duì)一些不相互通視的控制點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量。 此外，在房產(chǎn)測(cè)繪中應(yīng)用GPS 技術(shù)可提高測(cè)繪圖形屬性的清晰度、圖形定位的準(zhǔn)確度，從而使測(cè)繪結(jié)果與真實(shí)情況之間更貼切； 既節(jié)省了測(cè)量時(shí)間，又提高了工作效率和測(cè)繪質(zhì)量。

在GPS 技術(shù)中，比較常用的一種測(cè)量方式就是RTK， 主要是通過(guò)動(dòng)、 靜態(tài)的方式來(lái)完成測(cè)量與計(jì)算。為了能夠更好地完成外業(yè)作業(yè)，可以借助載波相位的方法對(duì)地形進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)量。 在數(shù)據(jù)傳輸方面，RTK 技術(shù)的優(yōu)勢(shì)比較明顯，該技術(shù)可以把觀測(cè)數(shù)據(jù)和基準(zhǔn)站接收機(jī)所接收到的數(shù)據(jù)輸送到流動(dòng)站的GPS 接收機(jī)上，這時(shí)，流動(dòng)站就可以在短時(shí)間內(nèi)找到實(shí)際位置，并精確到厘米。所以，應(yīng)用RTK 技術(shù)可以對(duì)物體的實(shí)際坐標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確定位， 為房地產(chǎn)權(quán)歸屬地址的準(zhǔn)確測(cè)量帶來(lái)了不少的便利。 最終需要對(duì)GPS 數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，并錄入到系統(tǒng)中，進(jìn)而使房地產(chǎn)圖變得更加精準(zhǔn)。

2.2 全站儀的應(yīng)用

全站儀作為一種新型的測(cè)量?jī)x器，可以自動(dòng)完成各項(xiàng)工作內(nèi)容，比如測(cè)量、計(jì)算、記錄、存儲(chǔ)及輸出等等。該儀器由測(cè)距、測(cè)角裝置及微處理器等組合而成。 由于全站儀技術(shù)比較先進(jìn)、測(cè)量角度比較準(zhǔn)確，并具有自動(dòng)操作的功能，所以在房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用，最重要的是它可以完成人工不能完成的操作。

2.3 數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)的應(yīng)用

數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)，就是把所采集到的信息內(nèi)容以數(shù)字的形式傳輸?shù)接?jì)算機(jī)里面，經(jīng)過(guò)一系列的數(shù)據(jù)處理后生成圖形，然后再把圖形傳輸?shù)皆O(shè)備中進(jìn)行處理。在房產(chǎn)測(cè)繪中，應(yīng)用數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)來(lái)測(cè)量地籍和房產(chǎn)地形圖，與其他測(cè)繪方式相比，其所承載的信息面比較廣，具有省時(shí)、省力、方便、快捷等特點(diǎn)。

2.4 GIS 技術(shù)的應(yīng)用

GIS 是地理信息系統(tǒng)，可以對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中多而復(fù)雜的信息進(jìn)行處理和管理，完成傳統(tǒng)手工操作無(wú)法完成的工作。 在房產(chǎn)測(cè)繪工作中，所涉及到的信息具有數(shù)量多、內(nèi)容復(fù)雜的特點(diǎn)，所以對(duì)相關(guān)管理人員的技術(shù)能力提出了更高的要求，以便更好地解決GIS 技術(shù)應(yīng)用中存在的問(wèn)題。 在分析數(shù)據(jù)時(shí)，需要以空間地理模式為前提， 多元化分析測(cè)繪地區(qū)。借助計(jì)算機(jī)對(duì)地理空間進(jìn)行分析和模擬，把模擬結(jié)果用于空間數(shù)據(jù)，從而確保所獲取地理信息的準(zhǔn)確性，使測(cè)繪工作的效率得到大幅度上升。

3 提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的措施

3.1 建立健全的測(cè)繪質(zhì)量控制市場(chǎng)機(jī)制

對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效的介入管理，能夠極大地提升測(cè)繪質(zhì)量。 測(cè)繪行業(yè)在市場(chǎng)機(jī)制的無(wú)形之中也能對(duì)測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行有力調(diào)節(jié)，讓市場(chǎng)形成一種良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓消費(fèi)者能夠通過(guò)招標(biāo)等形式選擇測(cè)繪機(jī)構(gòu)，為自己提供優(yōu)質(zhì)的測(cè)繪技術(shù)和服務(wù)。 良性機(jī)制的引入，是提升測(cè)繪行業(yè)專業(yè)能力和技術(shù)水平的重要舉措。 建立健全的質(zhì)量控制系統(tǒng)能夠明晰工作責(zé)任，以便在工作中對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)有效的處理，以提升工作效率和工作質(zhì)量。

3.2 建立健全的內(nèi)部質(zhì)量管理體系

在房地產(chǎn)測(cè)繪實(shí)踐作業(yè)中，要想提高測(cè)繪作業(yè)的工作質(zhì)量， 必須建立健全的內(nèi)部質(zhì)量管理制度。首先，要明晰質(zhì)量控制涉及的工作內(nèi)容，由于各類測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用廣泛，因此要規(guī)范各類技術(shù)的作業(yè)流程，確保收集到的各項(xiàng)信息準(zhǔn)確無(wú)誤，針對(duì)不同的工作內(nèi)容，規(guī)定好適合的應(yīng)用技術(shù)進(jìn)行作業(yè)，做好相關(guān)設(shè)備和軟件的管理工作。 此外，應(yīng)對(duì)已知的基本信息和測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的核算，確保數(shù)據(jù)的精確度，做好數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和錄入工作。 其次，要建立健全的內(nèi)部質(zhì)量管理體系， 如制訂科學(xué)的測(cè)繪計(jì)劃，明晰各部門的職責(zé)，讓整個(gè)測(cè)繪工作在制度下高效運(yùn)作。

3.3 強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)

采取有效措施提高測(cè)繪人員的質(zhì)量意識(shí)和專業(yè)素質(zhì)，從細(xì)節(jié)處把握和控制整體的測(cè)繪質(zhì)量。 與此同時(shí)， 還需要管理人員樹立正確的管理意識(shí)，強(qiáng)化自身的監(jiān)管能力，通過(guò)合理、有效的監(jiān)管工作，可以提高測(cè)繪人員對(duì)自身崗位職責(zé)的重視程度，以認(rèn)真、積極的態(tài)度完成測(cè)繪任務(wù)，進(jìn)而提高測(cè)繪質(zhì)量。

3.4 完善市場(chǎng)制度

在控制房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的過(guò)程中，可以從制度方面出發(fā)， 通過(guò)企業(yè)制度與政府制度的雙重審查，可以確保質(zhì)量控制工作能夠達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。 除此之外，還需要嚴(yán)格管理和審查工作人員的資格，只有取得有效資格證書的人員才可以從事該類工作，所以需要政府嚴(yán)格監(jiān)管相應(yīng)的資格證書認(rèn)證工作，從而確保準(zhǔn)入人員具有較高的專業(yè)技術(shù)能力。 政府相關(guān)管理部門在制定政策制度時(shí)，要做好市場(chǎng)調(diào)研工作。

3.5 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪儀器的管理工作

房產(chǎn)測(cè)繪儀器是相對(duì)高精尖的儀器，對(duì)于管理存放的要求比較嚴(yán)格，一旦出現(xiàn)隨意擺放、不加管理的現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致其精密度出現(xiàn)問(wèn)題，致使測(cè)繪出現(xiàn)偏差，無(wú)法保證測(cè)繪質(zhì)量。 因此要對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪儀器進(jìn)行合理的管理，不同型號(hào)的測(cè)繪儀器要分組管理，記錄其使用年限；定期保養(yǎng)維護(hù)；專人負(fù)責(zé)看管打理；測(cè)繪人員在使用時(shí)要進(jìn)行報(bào)備，記錄其使用次數(shù)，以此明確其磨損程度。

3.6 加強(qiáng)審核力度

在驗(yàn)收房產(chǎn)測(cè)繪成果時(shí)，需要企業(yè)提前進(jìn)行二級(jí)檢查，并記錄整個(gè)檢查與驗(yàn)收過(guò)程；確保記錄工作的規(guī)范性，制作一份全面的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告提交給上級(jí)部門。 與此同時(shí)，還應(yīng)安排專業(yè)的工作人員嚴(yán)格審查驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及相關(guān)數(shù)據(jù)， 只有報(bào)告通過(guò)審查之后，才可以將其納入到房產(chǎn)檔案中進(jìn)行統(tǒng)一管理，進(jìn)而提升房地產(chǎn)檔案的使用價(jià)值和真實(shí)度。 在房產(chǎn)測(cè)繪初期，為了使測(cè)繪圖件與測(cè)繪結(jié)果之間能夠得到有效的銜接，就應(yīng)進(jìn)一步提升房產(chǎn)檔案的完整性與準(zhǔn)確性。 與此同時(shí)，相關(guān)管理部門利用測(cè)繪成果能夠更好、更快地掌握房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。 另外，在房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的管理中，需要細(xì)化制度、細(xì)化管理，需要相關(guān)部門及時(shí)做好測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)管工作， 必須以公平、公正的態(tài)度處理測(cè)繪中的問(wèn)題。

3.7 優(yōu)化市場(chǎng)機(jī)制

為了促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)健康發(fā)展，應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，并通過(guò)培訓(xùn)的方式提高測(cè)繪人員的技術(shù)水平與工作能力，進(jìn)而提高房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。

3.8 相關(guān)部門加大對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的審核力度

在對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收前，可對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行復(fù)查，并且對(duì)復(fù)查結(jié)果進(jìn)行校驗(yàn)，確保其準(zhǔn)確性，再與房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果相比較，以此加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制。 在進(jìn)行復(fù)查時(shí)，要對(duì)復(fù)查人員進(jìn)行具體的責(zé)任劃分，要求每位復(fù)查人員能對(duì)應(yīng)復(fù)查流程中的相應(yīng)板塊，承擔(dān)復(fù)查差錯(cuò)所帶來(lái)的損失，以此提高復(fù)查人員的責(zé)任心與積極性。

4 結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的合理運(yùn)用，可以提高測(cè)繪質(zhì)量。 房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)要與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新，尤其是在產(chǎn)品與服務(wù)方面，要做好質(zhì)量控制工作。 確保獲取的地理信息的準(zhǔn)確性，提高測(cè)繪工作的效率。