對農(nóng)村宅基地節(jié)約集約標(biāo)準(zhǔn)體系初步探索

練勇

【摘要】本文對鳳岡縣農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀進(jìn)行入手調(diào)查，闡述了農(nóng)村居民點(diǎn)用地規(guī)模大、結(jié)構(gòu)布局不合理、土地利用效率較低等農(nóng)村集體建設(shè)用地存在的突出問題。并對存在的問題提出農(nóng)村宅基地建設(shè)用地節(jié)約集約標(biāo)準(zhǔn)體系探索模式，通過編制規(guī)劃、動態(tài)管理、嚴(yán)格審批、宅基地整治、指標(biāo)控制等舉措，提升農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地;節(jié)約集約利用? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.018

1、農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀調(diào)查分析

以鳳岡縣為例，全縣土地總面積188509公頃，下轄11鎮(zhèn)3個街道辦事處86個村（社區(qū)），全縣第七全國人口普查總?cè)丝?5.088萬人，其中城鎮(zhèn)人口17.3145萬人，鄉(xiāng)村人口27.7735萬，農(nóng)村戶數(shù)72840戶，鳳岡縣第三次全國國土調(diào)查，農(nóng)村宅基地面積4219.23公頃。從數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，一戶多宅占5%戶，約2944戶，面積3162.84畝，閑置宅基地占2%，2257戶，面積1265畝，人均實(shí)際占用宅基地面積151.92㎡/人。鳳岡縣屬于丘陵地區(qū)，人均占地面積永遠(yuǎn)超過農(nóng)村村民建房限額，同時在調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原有瓦木結(jié)構(gòu)的房屋占18%基本上沒有人住，托人看管，閑置浪費(fèi)較大。

從調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村村民真正的住房所占用土地還不到42.31%，有57.69%的土地是院林、院壩、道路、圈舍、廚房等非宅基地所占，容積率不高，這種現(xiàn)象主要是歷史原因形成所致。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，閑置宅基地、空置住宅和一戶多宅、超標(biāo)準(zhǔn)占地的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在：1.一戶多宅的現(xiàn)象主要是農(nóng)戶子女分家后另建新房，舊房作雜用，原舊房未拆除;2.在城市或城鎮(zhèn)購房，舉家外遷，其原宅基地未騰退而空置，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為空置宅基地的主流。3.超標(biāo)準(zhǔn)占地的現(xiàn)象也十分突出，已經(jīng)占了一定的比例，主要是附屬設(shè)施用地所致。

從現(xiàn)狀宅基地面積來看，平均戶均占地579.25㎡，人均占宅基地面積151.92㎡，住房建筑占地40.01㎡，附屬設(shè)施人均用地111.91㎡，住房建筑人均用地55.76㎡，造成面積過的原因主要是80年代以前的瓦木結(jié)構(gòu)，作為南方地區(qū)，原木房常規(guī)為四立三間，畜圈、廚房列單，容積不高，面積過大，由于當(dāng)時管理體制原因，對宅基地附屬設(shè)施沒有限制，農(nóng)戶根據(jù)自己的面積進(jìn)行隨意擴(kuò)建，所以造成戶均面積過大。

2、農(nóng)村建設(shè)用地的節(jié)約集約利用水平探索

2.1編制切合實(shí)際的村鎮(zhèn)規(guī)劃

（1）村莊規(guī)劃必須在符合國土空間規(guī)劃下進(jìn)行編制，原則上盡量以舊村莊為依托，優(yōu)化村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)，充分利用村內(nèi)各種閑置資源。規(guī)劃時允許打破村民小組的界線，相對集中建設(shè)。村鎮(zhèn)規(guī)劃要根據(jù)各村的人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與現(xiàn)狀的人均用地等因素確定相應(yīng)的村鎮(zhèn)近期、中期用地規(guī)模。同時強(qiáng)調(diào)村鎮(zhèn)內(nèi)部用地功能分區(qū)，宅基地規(guī)劃采用雙控模式。農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整時，優(yōu)化功能分區(qū)，在合理布局村鎮(zhèn)公共設(shè)施用地、道路用地后再來配置農(nóng)村村民宅基地。

（2）農(nóng)村申請建房結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，根據(jù)不同類型的位置統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，房屋設(shè)計(jì)應(yīng)類似于城鎮(zhèn)住房設(shè)計(jì)，縮小農(nóng)宅利用空間，減少土地使用面積，提高土地利率。

（3）在審批宅基地時，嚴(yán)格把關(guān)，一是按人口來控制農(nóng)戶建房面積，二是按承包地控制庭院等附屬用地。

（4）申請新占地的農(nóng)戶，如原有宅基地的，必須簽訂原有宅基地拆除協(xié)議，按照《貴州省土地管理?xiàng)l例》規(guī)定，審批面積不得超過170平方米，住宅原則上不超過3層，底層層高原則上不超過3.6米，標(biāo)準(zhǔn)層層高原則不超過3.3米，每戶建筑面積應(yīng)控制在320平方米以內(nèi)，可采取獨(dú)棟、聯(lián)排建的方式建設(shè)。新房建好后2個月內(nèi)必須先拆除原宅基地。

2.2健全農(nóng)村居民點(diǎn)用地全程動態(tài)管理制度

按照貴州省人民政府印發(fā)《貴州省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定，農(nóng)村宅基地審批由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)建立一個窗口統(tǒng)一理、多部門聯(lián)動運(yùn)行的農(nóng)村宅基地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，統(tǒng)籌開展農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃選址、行政審批、現(xiàn)場放線、動態(tài)巡查、質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗(yàn)收等工作。構(gòu)建“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、部門聯(lián)動、社會參與、齊抓共管”的網(wǎng)格化格局，加大日常巡查監(jiān)管及違法占地查處力度。充分發(fā)揮土地巡查監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)體系的作用及全社會各方面的力量，形成鎮(zhèn)（街道辦事處）管村（社區(qū)）、村（社區(qū)）管組、組管村民等齊抓共管的模式，對農(nóng)村村民住宅建設(shè)違法行為做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早查處，并通過舉報電話、舉報信箱、網(wǎng)上舉報平臺等多種渠道，受理農(nóng)村村民住宅建設(shè)違法行為的舉報和投訴，將土地違法行為控制在萌芽狀態(tài)。

2.3 建立農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理資金保障機(jī)制

結(jié)合我縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策對村民自愿有償退出一戶多宅、閑置宅基地進(jìn)行整理恢復(fù)為耕地，投入資金在2.5-3.0萬/畝元左右。從土地出讓金、土地開墾費(fèi)中劃出一部分資金，成立宅基地復(fù)墾專項(xiàng)基金，盤活閑置土地資源，增加有效耕地面積。

3、農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)約集約利用控制指標(biāo)的選取研究

3.1新農(nóng)村用地控制指標(biāo)的選取

（1）控制指標(biāo)選址原則要遵循科學(xué)性、可操作性原則。

（2）控制指標(biāo)說明和計(jì)算方法

參照國家最新《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》GB50188-93，選取人均建設(shè)用地面積、戶均宅基地面積、人均宅基地面積、容積率、建筑密度、建設(shè)用地構(gòu)成比例、公共設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)等作為農(nóng)村建設(shè)用地控制指標(biāo)，其具體含義和計(jì)算公式如下：

人均建設(shè)用地面積=農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地面積/農(nóng)村常住農(nóng)業(yè)人口

戶均宅基地面積=農(nóng)村居民點(diǎn)宅基地總面積/戶數(shù)

人均宅基地面積=農(nóng)村居民點(diǎn)宅基地總面積/總?cè)丝?/p>

建筑密度=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場用地面積）÷項(xiàng)目總用地面積×100%

容積率=住宅建筑面積/住宅總占地面積

建設(shè)用地構(gòu)成比例：居住建筑、公共設(shè)施、道路廣場、綠化其建設(shè)用地的比例%。

公共設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)：各類公共建筑人均用地面積，包括行政管理（如村委會），教育機(jī)構(gòu)（如幼兒園），文體科技（如老年活動中心）、醫(yī)療保?。ㄈ绱逍l(wèi)生室），商服用地（小超市）。

該7項(xiàng)指標(biāo)是相互補(bǔ)充，具有層次性和結(jié)構(gòu)性聯(lián)系，選擇人均建設(shè)用地面積可以從總量上上進(jìn)行有效控制;選擇戶均宅基地面積，主要是針對鳳岡縣作為山區(qū)農(nóng)業(yè)縣，主要以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，控制宅基地附屬用地;選擇容積率是提高土地利用率，控制宅基地院落過大;選擇建設(shè)用地構(gòu)成比例是為了優(yōu)化新農(nóng)村建設(shè)的利用結(jié)構(gòu);選擇公共設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)為了更好地滿足新農(nóng)村建設(shè)中人們生活水平的提高，對物質(zhì)、精神生活質(zhì)量的需求。

3.2 指標(biāo)值確定辦法

通過實(shí)地調(diào)查走訪，數(shù)據(jù)分析，并結(jié)合鳳岡縣農(nóng)村建設(shè)用地實(shí)際情況，同時參照國家最新《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》GB50188-93，初步制定了鳳岡縣農(nóng)村建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)見表1，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)比例見表2。

1.人均建筑占地面積指主體建筑物、圈舍、廚房、農(nóng)具堆放房;2.附屬設(shè)施用地戶均面積指曬場、院林、院壩、沼氣池、宅內(nèi)道路等用地。3.農(nóng)戶新建的宅基地如在縣道、國道、鄉(xiāng)道路、村級公路旁邊，對附屬設(shè)施用地面積等于戶均宅基地面減去公路界規(guī)定預(yù)留面積。

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