保障性住房的行政法保護

王海

【摘要】近些年來，我國公民的物質生活水平顯著改善，住房水平也漸進式提升。但是在市場經(jīng)濟利益的趨勢下，國內(nèi)承包商大規(guī)模開發(fā)土地以建造商品房，以致房價大幅度提升，顯著高于基層公眾的實際經(jīng)濟支付能力。此外，我國長期以來沒有建立健全行政法治下的保障性住房體系，行政行為內(nèi)暴露出很多不足、申請機制欠缺合理性等，造成國內(nèi)很多居民的實際住房需求無法有效滿足，為了改善以上這種情況，應盡早完善相應的法律體制，增加政府信息公開的水平，進而在促進“良法善治”的同時保障人民“安居樂業(yè)”。

【關鍵詞】保障性住房;行政法保護;行政行為;信息公開? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.013

在20世紀90年代我國第一次提出了保障性住房的概念，當前其正處于摸索發(fā)展階段。中央及地方政府均高度重視住房保障情況，并陸續(xù)頒發(fā)出很多政策性措施推進保障性住房的建設進程，構建了多層次、多形式的住房供應體系，明顯改善了城市中低收入居民家庭的住房條件，但一些問題也隨之滋生出來，行政法保護機制下保障性住房完善性差的問題十分顯著，以致相應的住房制度實際實施效果和設計目標之間形成較大懸殊，急需進行調整和完善。

1、保障性住房行政法保護的內(nèi)涵分析

1.1內(nèi)涵

近些年中，國家相關部門大力推進住房制度改革工作，房屋產(chǎn)品的商品化、市場化進程使其售價在很長的一段時間中呈現(xiàn)出持續(xù)走高趨勢，很多基層百姓在買房問題上力不從心，“住房難”的問題隨之出現(xiàn)。為了有效應對這種重大型民生問題，保障性住房這一概念隨之提出，其是政府依照國家政策規(guī)定規(guī)劃的，基于特定標準建造而成的，供給那些存在住房困難的低經(jīng)濟收入群體使用的住房。結合分配形式的差異，可以把保障性住房分成如下幾種類型：

（1）廉租住房：政府或者機構持有相應產(chǎn)權，當城市低收入常駐居民戶口家庭符合相應的申請條件時，以上機構或部門會以偏低租金出租給他們，承租家庭僅有住房的使用權與占有權。

（2）經(jīng)濟適用住房：是基于國家經(jīng)濟適用性標準建造的住宅，國家統(tǒng)一下發(fā)計劃，用地基本上采用的是行政劃撥的形式，免征土地出讓金，針對經(jīng)相關部門批準的收費僅征收50%，售賣價格采用的是政府指導價，嚴格遵守薄本微利的規(guī)則。

（3）政策性租賃住房：政府或委托機構，按照當前經(jīng)濟市場價出租并以支付一些住房補貼為那些中、低收入“住房難”家庭提供房屋服務。這種住房產(chǎn)品有效的解決了傳統(tǒng)那些不滿足廉租住房申請條件但當前沒有購置經(jīng)濟適用住房經(jīng)濟能力的家庭“住房難”的問題。

1.2法律關系

首先，保障性住房的性質決定了政府是行政法保護的限制主體，其統(tǒng)籌規(guī)劃建筑房屋的建造投資、配置與管理工作。社會保障是保障性住房的根本屬性，故而其并不是以營利作為建設使用目標，而是確保更多的公民能逐漸實現(xiàn)基本住房權利，這也是新時期下地方政府應落實的基本職責之一。政府應主動處理房價居高不下時基層公民“住房難”的實際問題，短期內(nèi)突破房價的市場性，統(tǒng)籌住房額度建設活動、采用劃撥土地、稅收政策傾斜的方式減少住房建造支出，進而使“住房難”的中低收入家庭在租房、買房時獲得更大實惠，這樣“居者有其房”目標的實現(xiàn)就不再是天方夜譚。為此，應盡早構建行政法保護機制，政府精準、有效的落實責任，規(guī)避濫用職權的情況發(fā)生。

其次，確保行政法保護的目標對象為城市中低收入家庭。保障性住房追求實現(xiàn)社會公平的理想化狀態(tài)。雖然在社會蓬勃發(fā)展的背景下，很多人及時抓住機會，創(chuàng)造很多經(jīng)濟價值，物質生活條件顯著改善，但還存在一些人收入很少，甚至是入不敷出，欠缺具備較穩(wěn)定的住房條件。保障性住房就是提供給這類群體的，政府建造這種住房，主動承擔其和商品房之間形成的差價，用低價出租或售賣給中低收入家庭，進而處理了弱勢群體的基本住房問題。

最后，相對于人的權利，保障性住房行政法保護有限定性權力。這主要是因為地方政府承擔一些費用，進而使其能以低于市場價的形式出售出租給弱勢群體，直接決定了承租人或所有權人均不享有完整的權利，房屋產(chǎn)權屬于國家，承租人不能通過轉租的形式獲得更多利潤，否則將會干擾此類住房的保障目標的達成情況。故而，應在立法層面上明確保障性住房的所有權人僅享受部分產(chǎn)權，房屋流轉的行為要受到約束。

2、保障性住房的行政法保護問題及完善措施

2.1健全住房行政法保護體系

行政法對保障性住房的保護不完善主要表現(xiàn)在如下幾方面：一是缺少專門法律規(guī)范，相關規(guī)定長期停滯在管理辦法、指導意見層面上，沒有從立法層面上對保障性住房做出規(guī)定，尚未形成一套專門的法律體系;二是缺少配套法規(guī)，主要是因為國內(nèi)保障性住房發(fā)展周期較短，配套法規(guī)不健全，以致地方政府在推行相應的建設、管理辦法過程中時常陷入困境。

要想使公民享受到公平住房權，僅在憲法層面上進行住房權綱領性保障是不充分的，還需落實嚴標準、高位階的行政法規(guī)，比如《保障性住房管理法》。各級政府提供保障性住房屬于一種行政服務行為，故而也是一種行政管理措施。在提供保障性住房時，政府所處地位不可撼動，自我易膨脹而對部分人的合法權益造成侵害。而通過實施相關行政法規(guī)能約束、規(guī)范政府行為，使其權力受限，規(guī)避權利異化、濫用的情況。

建立健全保障性住房保障體系，借此方式確保住房制度內(nèi)在統(tǒng)一協(xié)調，結構銜接緊湊。完善配套政策，為相關管理法律規(guī)定的實施創(chuàng)造良好基礎。為此，相關部門應盡早修正公務員有關工作評價體系，主動摒除GDP等單一化經(jīng)濟效益測評模式，增添社會效益指標，比如市民綜合幸福感等。只有建立政府人員和基層百姓的幸福感，才能使國家發(fā)展聚焦民生，為民生發(fā)展做實事，加大投資力度，提升保障性住房管理應用的科學性、公平性。還要有針對性額度來完善財政、土地及稅收政策規(guī)定，合理支配地方的財政收入，實時調控保障性住房的建造進度，并將結合社會經(jīng)濟發(fā)展及各地區(qū)保障性住房建造總量增加情況，對引導性政策作出微調整，真正做到因地制宜建房，規(guī)避傳統(tǒng)“一刀切”的建設規(guī)劃。

2.2落實政府行政行為

問題主要集中在如下：一是行政屬性定位精準性不足，我國各級政府的行政行為帶有濃厚的強制性色彩，這容易使政府權力膨脹，逐漸異化成干涉行政，導致行政服務的屬性與定位模糊化。因此，為了有效達成行政目標，應推行柔性化的、非暴利行為，力求全面照顧公民的生存狀態(tài)。二是行政行為信息模糊，如果政府滋生出腐敗之風，則會損害公民的受保障權利。三是國內(nèi)政府的行政問責制度處在探索階段，制度建設力度不足。

既往大量的實踐證實，非盈利組織與各級政府聯(lián)合提供保障性住房，有助于提高這類房屋的投資來源，進而緩解地方政府的財政負擔，聚集到更多的社會性資源，降低公民在稅收方面承擔的壓力;也有助于激發(fā)公民的參與熱情，進一步提升行政效力，規(guī)避政府權力自我膨脹的情況。

加大政府信息公開力度，即政府結合法律規(guī)程，向廣大公民公開政務信息的行為。定期對外公開保障性住房的相關信息，能夠更好的監(jiān)管政府的行為，充分發(fā)揮外部監(jiān)督機制的作用，使中低收入居民獲得更公平的住房保障。使我國公民享有平等權與知情權，主觀上獲得公平的住房保障待遇，有權知曉保障性住房的建設情況，了解資金應用、管理、調配方向等。比如，雖然近些年國內(nèi)保障性住房建設規(guī)模呈不斷拓展趨勢，但依然是房少人多的局面。地方政府應主動公示符合當前申請條件的人員信息，房屋資源的配置信息等，主動接受人大、政協(xié)以及公民多方面的監(jiān)督，借此方式使保障性住房分配的公平性得到更大的保障。

最后，落實行政問責機制。采用調查、質詢、投票等諸多方式，全面貫徹政府的社會保障責任。媒體作為實施問責的主體之一，在政府官員與基層百姓之間始終要維持中立的姿態(tài)和基本的道德底線，通過施加輿論壓力披露部分官員的違規(guī)行為，進而幫助中低收入弱勢群體爭取到更多應有的權益。

2.3強化準入與退出機制

過去的很長一段時間中，我國沒有建立完善的保障性住房準入、退出機制，前者主要表現(xiàn)在沒有合理制定準入條件方面;而退出制度不嚴主要表現(xiàn)在針對已入住保障性住房的家庭，現(xiàn)有辦法及政策規(guī)定相對人自行申請匯報其財產(chǎn)、收入等變化情況，缺乏穩(wěn)定地作為是否退出保障性住房的依據(jù)，可見這是很片面的。

針對準入機制，要科學設置保障性住房相對人的申請條件，加大審查力度，有針對性的完善個人信用機制，借此方式使保障性住房相對人范圍的合理性得到明晰。針對保障性住房的申請人，要從多個方面進行調查，調查內(nèi)容有經(jīng)濟來源、房產(chǎn)、是否合法納稅狀況等，構建個人信用檔案。若經(jīng)審查時發(fā)現(xiàn)申請人實際情況和其呈遞的資料有出入時，則在信用檔案內(nèi)詳細錄入不符合的實際狀況，其信用度會下降，借此方式管控相對人申請保障性住房的行為。

關于退出機制的完善，可以從以下兩個方面著手，一是動態(tài)管理住戶信息，聯(lián)動式管理住房信息，二是并用共有產(chǎn)權及政府回購制度。其中關于住房信息的聯(lián)動管理主要是實現(xiàn)保障性住房與商品房信息的聯(lián)動管理，確保保障性住房住戶的房產(chǎn)狀況真實可靠，名下一套保障房，如果其有≥2套保障房或商品房，則就預示著其不符合保障房的申請條件，不為其配置保障房，若其當下正享受保障性住房帶來的福利，則要盡快清退，并在經(jīng)濟上做出處罰。

結束語：

住房是人類生存發(fā)展中的一項最基本需求，“安居”是“樂業(yè)”實現(xiàn)的重要基礎，只有從根本上解決公民的住房問題，方能使和諧社會建設發(fā)展有更強大保障。為達成以上目標，各級政府要主動落實自身職責，持續(xù)完善保障性住房的行政法保護制度，真正解決弱視群體的住房問題，為每名公民創(chuàng)造一個溫馨的“港灣”。

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