房地產企業(yè)負債經營的風險與對策研究

齊興娜

（靈石縣中煤家園房地產開發(fā)有限公司，山西 晉中 031300）

近年來，房價迅速攀升，高額利潤吸引了大量資金涌入，但房地產企業(yè)僅依靠股東投入的權益資本，很難滿足企業(yè)的經營活動對于資金的需求，因此，負債經營成為房地產企業(yè)繼續(xù)發(fā)展的一種推動力。房地產企業(yè)的資產負債率較高，一方面，是因為籌資階段的負債籌資；另一方面，經營活動過程中收取的預收賬款占整個負債的比例也較高。由于房地產開發(fā)活動的開發(fā)周期長，從收取售房款到收入確認的時間也較長，導致很長時間里房地產企業(yè)的資產負債率居高不下。

一、負債經營概述

負債經營是企業(yè)通過銀行借款、發(fā)行債券、租賃和商業(yè)信用等方式來籌集資金進行生產經營等以獲取利潤的活動，其目的是為擴大企業(yè)規(guī)模，促進企業(yè)的進一步發(fā)展。負債籌資具有籌資速度快、籌資彈性大、降低企業(yè)的加權平均資本成本、穩(wěn)定公司的控制權和抵減稅負的優(yōu)點。但負債籌集的資本不能形成企業(yè)穩(wěn)定的資本基礎，財務風險大，籌資數(shù)額有限，而且，一旦后期難以償還，則會使企業(yè)面臨破產的風險。合理的負債規(guī)模、在負債經營中進行風險防范，是企業(yè)維持正常運轉的前提條件，是現(xiàn)代財務管理的重要內容[1]。

二、房地產企業(yè)負債經營的風險

1.市場利率變動的風險

負債的利率與利息總額掛鉤，并且與企業(yè)資金成本關系密切。目前國家主要通過貨幣政策、財政政策對市場利率進行干預。通貨膨脹時，國家采取緊縮的貨幣政策和財政政策，在市場流動的貨幣量產生萎縮、貨幣量小于實際需求量，貸款利息隨之改變。此時，企業(yè)的籌資成本增加、負債企業(yè)償債壓力加大[2]。

2.負債規(guī)模過大帶來的風險

財務杠桿最大的弊端是放大作用，盈利時放大自有資金的利潤率，虧損時同樣放大自有資金的虧損率[3]。企業(yè)負債不只是借入資金，還有拖欠供應商的款項和預收客戶的購房款。隨著房地產項目的開發(fā)，供應商的購貨款以及工程款也在增加，如果拖欠供應商款項過大，容易造成項目開發(fā)進度受阻，進而影響預售證的辦理，也就放緩了定金以及購房款的收取。資金來源受阻，支付供應商進度款以及償還各種借款的壓力也就隨之加大。預售房屋款項收取后，同樣構成負債的一項內容。隨著房屋的銷售，收取的預收賬款會不斷增加，但是如果此時項目開發(fā)進度受阻，或者竣工驗收手續(xù)辦理不及時，不能按期交房，預收賬款會長期掛賬，無法轉變成企業(yè)自有資金。同時影響企業(yè)信譽，嚴重時造成大量客戶退房，如果此時資金鏈斷裂，極易給企業(yè)帶來滅頂之災。

3.償還本息的資金壓力帶來的風險

負債本息要以現(xiàn)金償還。房地產企業(yè)能否按期償還本息，一方面要看盈利狀況，另一方面還要看預期的現(xiàn)金流入量和資產的整體流動性。如果經營不善導致虧損，或利潤為正，但存貨及應收賬款等過多時，現(xiàn)金流入量就無法支付到期的借款本息。這時為了避免破產可以變現(xiàn)部分現(xiàn)有資產，而各種資產的變現(xiàn)能力是不一樣的。資產的變現(xiàn)能力與其流動性成正比，如果資產的流動性較弱，那變現(xiàn)能力就較差，財務風險也就較大。很多企業(yè)破產的原因是資產不能在較短時間內變現(xiàn)，不能按時償還債務。

4.企業(yè)管理者風險意識淡薄帶來的風險

風險存在于企業(yè)的每一項經營活動中，尤其是負債經營的房地產企業(yè)。但是很多企業(yè)管理者的風險意識淡薄，對于風險的認識不到位，或者認為只要做好日常的資金運營工作，就能避免財務風險的發(fā)生。導致管理者對負債經營風險的預測和防范能力較差，企業(yè)財務 風險加大，嚴重時甚至導致公司破產。

三、房地產企業(yè)負債經營風險的應對措施

對于企業(yè)負債經營過程中產生的風險，要從貸款額度和期限規(guī)劃、負債規(guī)模確定、長、短期貸款額度安排以及健全財務風險管控機制等幾方面進行措施應對，對企業(yè)負債經營的風險進行科學、有效的防范，促進企業(yè)進一步發(fā)展。

1.關注市場利率變化，科學規(guī)劃貸款額度和期限

企業(yè)需要制定詳細的財務計劃，設有專人收集相關信息，熟悉國家財政政策，并利用房地產企業(yè)開發(fā)后期預收賬款的收款進度科學合理地規(guī)劃貸款的額度和期限。如果發(fā)現(xiàn)未來貸款利率較低，企業(yè)可以適當增加長期貸款的額度；反之，應當采取短期負債經營方式，以此降低負債經營的市場利率風險。

2.利用融資工具模型，科學確定負債規(guī)模

雖然房地產企業(yè)的資產負債率普遍較高，但也要根據(jù)自身情況，把負債控制在一定的范圍內，然后根據(jù)企業(yè)具體情況，確定負債資金額度。此時可以利用融資規(guī)劃的基本模型，確定外部資金的缺口，伴隨銷售增長，預計資產增長速度如果高于預計內部融資量的增長速度，兩者差額就是外部融資需求量。即：外部融資需求量=資產增加-留存收益增加=資產占銷售百分比*銷售增長額-預計銷售收入*預計銷售凈利率*（1-預計現(xiàn)金股利支付率）。由此模型確定的外部融資需要量是滿足銷售增長的債務融資規(guī)模，將負債融資作為一個獨立的決策事項由管理層決策，而不是假定隨著銷售增長而自發(fā)增長。確定了外部融資量，然后再根據(jù)企業(yè)實際情況安排負債的來源及期限。

企業(yè)嚴格按照合同約定支付供應商的款項，保證項目工程進度，及時辦理預售證以及竣工驗收手續(xù)，按時交房，保障收取的預售房款如約留在企業(yè)，轉為企業(yè)的自有資金。

3.充分考慮房地產開發(fā)風險因素，合理安排長短期貸款的規(guī)模和額度

在企業(yè)負債總額一定的情況下，如何安排長、短期負債，才能使企業(yè)負債結構合理，則需從以下幾個方面來考慮：

項目開發(fā)周期。項目開發(fā)前期，需要的資金量比較大，從立項開始到辦理預售許可證收取定金及售房款，時間跨度較大，可用長期負債解決；項目開發(fā)后期，收取預售款后，企業(yè)就有了資金來源來緩解項目開發(fā)建設用資需求以及還貸壓力，此時可以利用短期負債來解決企業(yè)的資金壓力。

銷售狀況。如果企業(yè)銷售穩(wěn)定增長，就可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，企業(yè)資金充足，便于及時償還到期債務；如果企業(yè)銷售狀況不佳，資金來源受阻，就需要借入大量短期債務，承擔較大財務風險。

利率狀況。當長期負債的利率與短期負債的利率相差較大時，企業(yè)一般較多地利用短期負債；反之，則會促使企業(yè)較多地利用長期負債，以便于降低資金成本。

一方面，企業(yè)借債越多，需要定期償還的利息越多，要合理安排長、短期負債規(guī)模以及籌集資金時間，對于臨時性資金需求可利用短期借款來解決，而對于固定資產等的增長需求則需要長期負債資金解決，同時，加強資金的使用效率；另一方面，也要積極去庫存，將房地產完工產成品及時轉換成可動用資金。按照合同約定的時間催收客戶的房款，回籠資金，以免到了項目后期因為大量庫存及大額應收賬款掛賬而不能將資產及時變現(xiàn)，無法償還負債資金本息，造成破產危機。

4.樹立負債經營風險意識，建立健全財務風險管控機制

風險并不可怕，真正可怕的是不將風險當一回事。以未雨綢繆的態(tài)度看待企業(yè)，才能避免“屋漏偏逢連夜雨”的危機。企業(yè)要樹立負債經營風險意識，建立健全財務風險管控機制。對于風險承擔者來說要從法律與經濟上明確其職責，給予其充分的資金籌措與分配的權利，并承擔相應的經濟責任。使企業(yè)經營者在激烈的競爭中，承擔風險責任，行使其控制財務風險的權利，并獲得風險經營收益。

四、結語

負債經營是現(xiàn)代房地產企業(yè)發(fā)展的一種必然趨勢。當然，負債經營也有風險，化解不好就會債臺高筑甚至破產。但是，如果能夠把握住市場利率規(guī)律、制定合理的負債規(guī)模，合理安排長、短期貸款的規(guī)模和額度，樹立風險意識，建立健全企業(yè)的財務風險機制，就會化風險為利益，最終實現(xiàn)企業(yè)核裂變式的快速發(fā)展。