房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

孫海嬌

（長春榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，吉林 長春 130000）

一、引言

內(nèi)部控制是由企業(yè)管理層和全體員工共同實(shí)施的，能夠合理保證企業(yè)經(jīng)營管理符合法律法規(guī)要求，維護(hù)資產(chǎn)的安全不受侵占，確保會(huì)計(jì)信息資料真實(shí)完整的自我調(diào)整、約束、規(guī)劃和控制的一系列方法、手段與措施的總稱。房地產(chǎn)企業(yè)在遵循內(nèi)部控制原則的基礎(chǔ)上，又有其自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期長，投入資金大，為保障項(xiàng)目進(jìn)度，就要防止資金鏈斷裂。房地產(chǎn)項(xiàng)目在達(dá)到預(yù)售條件之前無法回籠資金，會(huì)采用外部融資，負(fù)債比例加大的同時(shí)也加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在各階段需要與政府部門、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工等多家單位進(jìn)行銜接，會(huì)受到外部多方機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。運(yùn)行良好的內(nèi)部控制制度會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)符合外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求，更能有效防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及原因分析

1.內(nèi)部管理混亂

（1）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部控制不重視

部分房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不重視內(nèi)部控制，業(yè)務(wù)流程不按企業(yè)制度嚴(yán)格執(zhí)行，經(jīng)常是領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)人說了算，重大事件由一個(gè)人做決策，使企業(yè)治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)，管理混亂，缺乏良性運(yùn)行機(jī)制和執(zhí)行力。同時(shí)，內(nèi)部組織架構(gòu)設(shè)置不合理，職責(zé)權(quán)限出現(xiàn)重疊，部門間職責(zé)劃分不清，遇到需要解決的事情相互推拖，諸多如向房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)報(bào)送的資料得不到各部門配合，全部由財(cái)務(wù)部提供，公司運(yùn)營效率低下。

（2）人力資源激勵(lì)約束制度不合理

人力資源的引進(jìn)與開發(fā)不合理，關(guān)鍵崗位人員管理不完善。由于房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)其資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定資質(zhì)等級，而房地產(chǎn)行業(yè)本身涉及的內(nèi)容復(fù)雜，對聘用的工作人員綜合素質(zhì)要求就很高。一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)不嚴(yán)格聘用具備專業(yè)技術(shù)資格的員工，還會(huì)出現(xiàn)專業(yè)技術(shù)人員證件掛靠的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程需要的是一個(gè)高效能、高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)，如果員工能力不勝任工作內(nèi)容，將會(huì)使企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。

2.風(fēng)險(xiǎn)意識不夠

由于內(nèi)外部環(huán)境不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)受各種不確定性因素的影響，面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在項(xiàng)目投資時(shí)不進(jìn)行可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)評估，盲目投資，為將來項(xiàng)目的順利進(jìn)行留下隱患，給企業(yè)帶來了投資風(fēng)險(xiǎn)；管理者盲目樂觀，籌集的資金不按規(guī)定用途使用，為防止資金鏈斷裂，不考慮自身償債能力，利用各種方式再融資，面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；在資金回籠階段不制定合理的銷售策略，不合理定價(jià)，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，影響企業(yè)形象，對日后的銷售活動(dòng)帶來不良后果，影響企業(yè)的良性運(yùn)營。

3.控制措施和手段不到位

（1）預(yù)算管理不健全

一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面預(yù)算的意識，不編制預(yù)算或雖編制預(yù)算但做不到全員配合；不重視預(yù)算，認(rèn)為編制預(yù)算只是財(cái)務(wù)部的事情，編制出的數(shù)據(jù)沒有可利用價(jià)值使得，導(dǎo)致預(yù)算不能有效執(zhí)行；預(yù)算外資金支付沒有經(jīng)過預(yù)算調(diào)整審批等程序，領(lǐng)導(dǎo)一句話簽個(gè)字就可以先行支付，預(yù)算管理流于形式。

（2）工程項(xiàng)目控制不嚴(yán)

有的房地產(chǎn)企業(yè)立項(xiàng)環(huán)節(jié)缺乏可行性研究，不進(jìn)行科學(xué)論證，盲目投資；招標(biāo)環(huán)節(jié)暗箱操作，存在商業(yè)賄賂，損害企業(yè)利益；工程造價(jià)信息不對稱，概預(yù)算脫離實(shí)際。

（3）企業(yè)集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重

有的房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)置常規(guī)授權(quán)，審批程序不合理。有的房地產(chǎn)企業(yè)的小額費(fèi)用報(bào)銷要逐級簽批，直到簽到最高領(lǐng)導(dǎo)，大的集團(tuán)公司要簽到總部，導(dǎo)致一筆報(bào)銷要長達(dá)幾個(gè)月能簽批下來，這樣一方面不利于財(cái)務(wù)核算管理，可能出現(xiàn)發(fā)票跨年超期的現(xiàn)象，另一方面不利于調(diào)動(dòng)員工的積極性。

4.信息傳遞與溝通不通暢

高效的信息傳遞能夠使企業(yè)管理層及時(shí)獲取到經(jīng)營所需的內(nèi)外部信息，有利于管理者對內(nèi)外部的市場環(huán)境和政策的變化及時(shí)做出反應(yīng)，并適當(dāng)做出調(diào)整。但在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)的部門較多，有時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)企業(yè)不經(jīng)常有業(yè)務(wù)銜接的部門同事之間互不相識，各部門間配合度較差，權(quán)責(zé)不清，出現(xiàn)互相推諉等現(xiàn)象，關(guān)鍵信息不能及時(shí)傳遞到企業(yè)高級管理層。

5.高級管理人員濫用職權(quán)

有的房地產(chǎn)企業(yè)存在徇私舞弊，濫用職權(quán)現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)雜性，對從業(yè)人員的能力要求很高，有些房地產(chǎn)企業(yè)在招聘員工時(shí)任人唯親，缺乏公正性，人力資源部門不以個(gè)人能力和道德修養(yǎng)為標(biāo)準(zhǔn)，以部門管理者的意愿招聘到一些不具備專業(yè)勝任能力的員工。當(dāng)一個(gè)部門的負(fù)責(zé)人發(fā)生人事變動(dòng)時(shí)，新主管到崗一段時(shí)間后多數(shù)會(huì)重新招聘新員工替代老員工，因?yàn)闆]有對員工進(jìn)行有效的績效考核，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對員工的能力認(rèn)識不夠，一些具備專業(yè)勝任能力的老員工被辭退。這樣，一方面企業(yè)要負(fù)擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，加大了人力成本，另一方面也給企業(yè)帶來負(fù)面影響，給企業(yè)造成了不可估計(jì)的損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)建議

1.合理設(shè)置內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)

良好的內(nèi)部環(huán)境是內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)應(yīng)權(quán)責(zé)明確，設(shè)置合理。房地產(chǎn)企業(yè)要經(jīng)歷取得土地使用權(quán)，前期準(zhǔn)備，建設(shè)施工，房地產(chǎn)銷售，項(xiàng)目清算，自持物業(yè)等階段，各階段都應(yīng)有相關(guān)人員配備，需要建立健全前期、設(shè)計(jì)、工程、造價(jià)、營銷、人力資源、財(cái)務(wù)、內(nèi)部審計(jì)、法務(wù)等各部門的崗位職責(zé)。企業(yè)對于重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，如重大的經(jīng)營決策、重大的事項(xiàng)、重要的人事任免和大額的資金使用等，要由集體決策，不能由一個(gè)人做決定。

企業(yè)在聘用員工時(shí)，應(yīng)考核應(yīng)聘者的專業(yè)勝任能力，特別是對專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)要求其具備一定的技術(shù)等級及資格證書，對于關(guān)鍵崗位及高級管理者可以采用背景調(diào)查的方式了解其職業(yè)道德修養(yǎng)。企業(yè)還應(yīng)重視加強(qiáng)對員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升員工的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，更好地服務(wù)于企業(yè)。企業(yè)應(yīng)致力于建立吸引發(fā)展和留住優(yōu)秀人才的機(jī)制，以配合戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識和采取應(yīng)對措施

風(fēng)險(xiǎn)評估是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的依據(jù)。公司內(nèi)部及外部的經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境、政治、社會(huì)、市場、法律等因素都會(huì)對企業(yè)的發(fā)展帶來不確定性，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，在項(xiàng)目進(jìn)行投資之前要充分做好投資決策，進(jìn)行必要的科學(xué)論證，防范投資風(fēng)險(xiǎn)；在籌集資金時(shí)要關(guān)注自身的償債能力，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和籌資成本等，明確籌資用途，嚴(yán)格按照用途使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；在項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇施工單位和監(jiān)理單位，防止暗箱操作；在項(xiàng)目竣工后，要與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及工程質(zhì)量監(jiān)督部門對項(xiàng)目的完工情況進(jìn)行全面檢驗(yàn)；在銷售階段，要提前制定好銷售策略，防止賬款回收不力。此外，還應(yīng)分情況采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)降低等方式進(jìn)行應(yīng)對。

3.加強(qiáng)控制手段

（1）重視預(yù)算管理

預(yù)算管理是加強(qiáng)內(nèi)部控制的一項(xiàng)重要手段，預(yù)算管理的有效執(zhí)行是促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的重要抓手。全面預(yù)算的編制是一個(gè)全員參與的過程，不可能由一個(gè)部門完成，企業(yè)應(yīng)該重視預(yù)算管理，各部門積極配合編制預(yù)算并有效執(zhí)行，使企業(yè)經(jīng)營過程有據(jù)可依，避免盲目經(jīng)營現(xiàn)象發(fā)生。

（2）工作流程必須經(jīng)過互不隸屬的兩個(gè)（及以上）崗位

在項(xiàng)目建設(shè)的各環(huán)節(jié)中，應(yīng)做到工程立項(xiàng)時(shí)可行性研究與決策的職務(wù)要分離、在造價(jià)環(huán)節(jié)概預(yù)算的編制和審核不能為同一人、項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施和工程款的支付不能由一個(gè)人完成、驗(yàn)收環(huán)節(jié)應(yīng)保證竣工決算與審計(jì)的職務(wù)相互分離。對工程建設(shè)的全過程要進(jìn)行有效監(jiān)控，使項(xiàng)目保質(zhì)保量地按進(jìn)度完成。

（3）明確各崗位辦理業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的權(quán)限范圍

建議日常業(yè)務(wù)設(shè)置常規(guī)授權(quán)機(jī)制，特殊業(yè)務(wù)設(shè)置特殊授權(quán)制度，明確授權(quán)的范圍和職責(zé)權(quán)限，制定審批程序，避免因?qū)徟鞒踢^于繁瑣使某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)停滯在某個(gè)節(jié)點(diǎn)，不能順利進(jìn)行。

4.加強(qiáng)信息溝通

（1）建立信息與溝通制度

信息與溝通作為內(nèi)部控制的載體，相關(guān)信息應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部各部門之間，各環(huán)節(jié)之間，以及企業(yè)與外部的監(jiān)管部門之間，利益相關(guān)者之間進(jìn)行有效溝通。企業(yè)要保障內(nèi)部信息傳遞的及時(shí)有效，同時(shí)還要關(guān)注市場環(huán)境的變化、政策的變化。比如，疫情發(fā)展?fàn)顩r、稅收政策的變化等外部重要信息對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的影響，應(yīng)對外部重要信息進(jìn)行廣泛收集整理，適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。

（2）建立舉報(bào)投訴制度

為確保把反舞弊工作落到實(shí)處，當(dāng)企業(yè)發(fā)生侵占資產(chǎn)、濫用職權(quán)、相關(guān)機(jī)構(gòu)和個(gè)人串通舞弊時(shí)，可以通過舉報(bào)制度維護(hù)企業(yè)利益。

5.建立績效評價(jià)體系與監(jiān)督機(jī)構(gòu)

（1）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的績效評價(jià)體系

制定績效考核制度，對全體員工的業(yè)績定期考核并做出客觀評價(jià)；制定獎(jiǎng)懲措施，建立薪酬制度，根據(jù)績效考核的結(jié)果作為員工調(diào)薪、晉升、調(diào)崗、辭退的依據(jù)。此外，要對全面預(yù)算等業(yè)務(wù)的執(zhí)行情況進(jìn)行考核，對相應(yīng)的業(yè)務(wù)活動(dòng)也要進(jìn)行事后評估。

（2）制定內(nèi)部控制的監(jiān)督制度

內(nèi)部監(jiān)督是實(shí)施內(nèi)部控制的重要保證。內(nèi)部監(jiān)督是對內(nèi)部控制制度運(yùn)行情況的監(jiān)督檢查，是對內(nèi)部控制的有效性進(jìn)行評價(jià)，在工作中發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制存在缺陷時(shí)，應(yīng)及時(shí)加以改進(jìn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定內(nèi)部控制的監(jiān)督制度，設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，明確內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)在內(nèi)部監(jiān)督中的職責(zé)權(quán)限，規(guī)范內(nèi)部監(jiān)督的程序、方法和要求，確保履行內(nèi)部控制監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有良好的獨(dú)立性。