商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險問題及防范策略研究

張加靜

（南京新華報業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，江蘇 南京 210000）

通過分析我國近幾年來的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，能夠總結(jié)出商業(yè)房產(chǎn)交易數(shù)量不斷增多，已成為我國在經(jīng)濟(jì)收入方面的重要來源。正因如此，我國商業(yè)房地產(chǎn)得到了顯著發(fā)展，吸引了諸多人和企業(yè)的投資，但同時商業(yè)房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險也非常大。為了使商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險得到有效防范，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)投資人員對風(fēng)險進(jìn)行抵御能力的增強(qiáng)，最大化降低投資風(fēng)險，商業(yè)房地產(chǎn)要對投資風(fēng)險引起密切關(guān)注，同時積極探尋相關(guān)解決對策，如此，才可以保證企業(yè)在投資中第一時間規(guī)避風(fēng)險，進(jìn)而夯實(shí)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念和投資風(fēng)險

1.商業(yè)房地產(chǎn)概念

將房地產(chǎn)用途作為基礎(chǔ)進(jìn)行劃分，主要涉及住宅、工業(yè)以及商業(yè)等部分。其中，商業(yè)房地產(chǎn)通常由商業(yè)經(jīng)營進(jìn)行運(yùn)用，包含貨物、餐飲、娛樂等的銷售。同時，商業(yè)房地產(chǎn)在形式方面也十分得豐富，諸如購物中心、酒店、娛樂場所等，但一般不會將工業(yè)園區(qū)融入到商業(yè)房地產(chǎn)范疇之中。

2.商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念

和其他房地產(chǎn)投資相同，商業(yè)房地產(chǎn)投資主要是通過在房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)中投入一定的資金而獲得一定的投資效益[1]。商業(yè)房地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)與經(jīng)營的過程中，需要將投資作為基礎(chǔ)，結(jié)果方面表現(xiàn)為對現(xiàn)存房地產(chǎn)進(jìn)行改裝，亦或是構(gòu)建新房地產(chǎn)，提高其商業(yè)性質(zhì)，同時還可以使商業(yè)經(jīng)營的要求得到滿足。商業(yè)房地產(chǎn)比其他流動性投資的穩(wěn)定性更強(qiáng)，但因?yàn)槭苁袌鼋?jīng)濟(jì)和通貨膨脹的影響，也會提高投資風(fēng)險。

二、商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開展投資風(fēng)險分析的重要意義

對商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行探究的目的在于加強(qiáng)對投資風(fēng)險的認(rèn)識，進(jìn)而更好地控制風(fēng)險，讓商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)以及投資人員獲取到更多的效益[2]。同時，探究商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險，能夠推動相應(yīng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，有效識別項(xiàng)目風(fēng)險。對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)時涉及動態(tài)性的特點(diǎn)，涉及諸多內(nèi)部風(fēng)險。所以，通過對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險予以有效的管理，可以更好的識別風(fēng)險，同時可以加深對風(fēng)險本質(zhì)的了解，適應(yīng)市場環(huán)境，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)投資成功的目標(biāo)。

對商業(yè)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析，能夠讓開發(fā)企業(yè)對風(fēng)險管理機(jī)制進(jìn)行健全和優(yōu)化，進(jìn)而確保商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理更為科學(xué)。要想科學(xué)控制與防范房地產(chǎn)風(fēng)險，需要加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險管理能力，優(yōu)化商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的工作條件。通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行分析，有利于提高商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中開展風(fēng)險管理工作，可以將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本降低，將項(xiàng)目風(fēng)險管理所具備的作用展現(xiàn)出來。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型

1.政策風(fēng)險

對于政策風(fēng)險而言，主要是由于中央或地方對有關(guān)政策進(jìn)行了改變，進(jìn)而引發(fā)的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)屬于十分關(guān)鍵的固定資產(chǎn)投資，與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策之間存在著緊密的聯(lián)系。商業(yè)房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)具有很強(qiáng)政策性的產(chǎn)業(yè)，國家會借助和房地產(chǎn)相關(guān)的政策對宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行進(jìn)行調(diào)整[3]。對于此類政策而言，主要涉及稅費(fèi)、房地產(chǎn)管理、投資以及金融政策等，并且還會對商業(yè)房地產(chǎn)投資人員收益產(chǎn)生影響。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

（1）市場供求風(fēng)險

對于商業(yè)房地產(chǎn)存在的市場供求風(fēng)險而言，主要是由于市場供給與需求之間不平衡而形成風(fēng)險。首先，商業(yè)房地產(chǎn)存在供給過多的情況，供需量大于需求量，進(jìn)而造成房地產(chǎn)大量閑置。其主要是因?yàn)榻┠?，我國房地產(chǎn)也發(fā)展速度日益加快，在利益的誘惑下，社會上諸多資金紛紛向房地產(chǎn)業(yè)投入，不斷擴(kuò)大了建設(shè)規(guī)模，并高于居民消費(fèi)與社會發(fā)展水平。其次，順利建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目難以對市場要求進(jìn)行全面的滿足，基于此導(dǎo)致市場結(jié)構(gòu)性矛盾十分顯著。主要體現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位、結(jié)構(gòu)以及規(guī)模等，與商家需求不符，不能使商家的經(jīng)營要求得到滿足[4]。之所以會出現(xiàn)此風(fēng)險，主要是因?yàn)殚_發(fā)商并未展開健全的商業(yè)規(guī)劃，在開發(fā)項(xiàng)目時未與市場需求相結(jié)合，毫無理智地先開發(fā)后招商必定會引起結(jié)構(gòu)性矛盾，進(jìn)而在市場供求風(fēng)險的影響下，使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)巨大經(jīng)濟(jì)損失。

（2）融資風(fēng)險

對于利率風(fēng)險而言，其屬于商業(yè)房地產(chǎn)在融資方面最具代表性的一種風(fēng)險，主要是因?yàn)殂y行貸款利率的改變所致。在傳統(tǒng)投資觀念的干擾下，加之我國現(xiàn)階段資本市場發(fā)展不健全，所以房地產(chǎn)企業(yè)無法采取債券以及股票等相關(guān)措施，只能尋求銀行的幫助，向其貸款。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計可知，在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，依賴銀行貸款的企業(yè)約有70%～80%，相較于住宅房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)涉及到的資金回收期更長，所以更容易受到利率變化的影響。

（3）地價風(fēng)險

由于地價的改變而增多了開發(fā)商的開發(fā)成本，導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本與市場價格升高，如此，便間接地導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)受損。

（4）國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險

國民經(jīng)濟(jì)會對商業(yè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。如在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)可以展現(xiàn)出繁榮的態(tài)勢；若經(jīng)濟(jì)停滯，那么就會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)而言，時間性長屬于主要特點(diǎn)，受該特點(diǎn)的影響，會使得商業(yè)房地產(chǎn)缺乏對經(jīng)濟(jì)的敏感性，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)方面出現(xiàn)損失。

3.社會風(fēng)險

（1）城市規(guī)劃風(fēng)險

城市規(guī)劃風(fēng)險，主要是因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)在我國正處于發(fā)展初級階段，部分相關(guān)政策法規(guī)尚不完善，大部分政策也需要在實(shí)踐過程中不斷優(yōu)化和健全，而商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商們在定位和選址的過程，并沒有親自展開市場調(diào)研，隨波逐流，使得部分區(qū)域產(chǎn)生同質(zhì)化的情況，一些商鋪并未得到利用。

（2）區(qū)域發(fā)展風(fēng)險

區(qū)域發(fā)展風(fēng)險主要分為類似和近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險[5]。類似地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模同步發(fā)展，同時還可以將購買力分散，進(jìn)而降低項(xiàng)目競爭力；近鄰地區(qū)經(jīng)濟(jì)與設(shè)施等出現(xiàn)改變，均會把一些風(fēng)險帶給房地產(chǎn)項(xiàng)目。

4.內(nèi)部決策和管理風(fēng)險

因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商未采取合理的經(jīng)營管理方式或策劃和決策有誤，造成不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收入水平。詳細(xì)而言，主要包括下述幾種類型的風(fēng)險。

（1）投資地點(diǎn)選擇風(fēng)險

投資地點(diǎn)合理與否直接決定了商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否獲得成功。故在開發(fā)地段的選擇上，開發(fā)商往往會擇優(yōu)選擇，如此一來就要面臨競爭激烈、成本高的風(fēng)險。相反，若開發(fā)項(xiàng)目所選位置較差，則面臨的風(fēng)險又會是其他的，即盈利不理想、項(xiàng)目銷量不高等。

（2）投資類型選擇風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及諸多類型，既有商業(yè)設(shè)施，也有文化娛樂設(shè)施。從某種層面上來說，其與工廠生產(chǎn)產(chǎn)品差不多，只有將和市場需求相適應(yīng)的產(chǎn)品生產(chǎn)出來，才有銷售市場。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營能力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，需要與房地產(chǎn)業(yè)以及商業(yè)行業(yè)的經(jīng)營情況相結(jié)合，在建設(shè)完成后，科學(xué)合理的招商方式與管理也是非常重要的，同時在開發(fā)前和開發(fā)過程中均要展開系統(tǒng)分析，事先規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)區(qū)域。就國內(nèi)而言，大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)都套用的是住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，在經(jīng)管管理經(jīng)驗(yàn)方面還有所欠缺。與此同時，在招商與開發(fā)上也沒有做出科學(xué)規(guī)劃，只有待房地產(chǎn)建成后再運(yùn)用招租或出售產(chǎn)權(quán)的形式。產(chǎn)權(quán)的出售可以迅速把資金收回，但其資金鏈很容易發(fā)生中斷的問題，不符合商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)本意。

四、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略

1.加深對國家宏觀政策的了解

商業(yè)房地產(chǎn)投資人員在對商業(yè)房地產(chǎn)投資進(jìn)行選擇的時候，應(yīng)全面了解市場信息，以確保投資的正確性。國家政策對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響極大，所以，商業(yè)房地產(chǎn)的投資人員應(yīng)隨時關(guān)注到國家出臺的相關(guān)政策，只有及時了解到了國家的政策趨勢，才可以使決策更加合理[6]。在對國家政策進(jìn)行了解的時候，應(yīng)知曉當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃情況，對政府重視程度較高的熱門地區(qū)引起關(guān)注，同時需要注重輕軌和地鐵的發(fā)展布局、建設(shè)時間。立足于長時間的房地產(chǎn)市場經(jīng)驗(yàn)可以看出，在地鐵口附近的商鋪升值潛力更大。此外，還應(yīng)把較多的關(guān)注度放在相同條件下的投資回報上。投資商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較大風(fēng)險，但其不確定性也更高。所以，針對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，并非選擇風(fēng)險最小就好，而應(yīng)選擇中等風(fēng)險程度的項(xiàng)目，這樣有利于獲得較高的投資回報率，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)投資人員利潤的提高。

2.采取因地制宜的商業(yè)模式

從本質(zhì)上而言，商業(yè)房地產(chǎn)仍是銷售商品，其目的在于滿足個體需求。投資方在展開決策前，要充分了解周圍的交通便利程度、人口統(tǒng)計、地理信息等情況。通常來說，信息普查有助于預(yù)估市場潛力，最終判斷部分變量是否會影響到市場發(fā)展發(fā)展戰(zhàn)略的順利實(shí)施。商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展一定要適應(yīng)社會人群，也就是商業(yè)覆蓋范圍中的消費(fèi)者要借助商業(yè)項(xiàng)目將服務(wù)獲得。從總體上來說，也就是在將市場定位、區(qū)位信息和消費(fèi)者類型確定好后，再進(jìn)行信息研究，對區(qū)域中的市場發(fā)展?jié)摿σ约跋M(fèi)結(jié)構(gòu)予以確定，最后評估消費(fèi)需求和經(jīng)營選址，展開合理的收益與成本分析。除此之外，大部分?jǐn)?shù)據(jù)信息均需要不斷更新，立足于此加大管理運(yùn)營力度，構(gòu)建業(yè)態(tài)發(fā)展模式，使投資者可以將應(yīng)有的回報獲得。

3.采用投資分散戰(zhàn)略

商業(yè)房地產(chǎn)投資分散也就是通過將開發(fā)結(jié)構(gòu)分散的形式（共同投資、投資時間分散和投資區(qū)域分散等）有效減少風(fēng)險[7]。商業(yè)房地產(chǎn)投資區(qū)域分散即把商業(yè)房地產(chǎn)的投資分散到各個區(qū)域，以免因?yàn)榈貐^(qū)經(jīng)濟(jì)的不景氣，而影響到自身，有效降低風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)投資時間分散，簡單來說就是確定一個合理的投資時間間隔，確保不會受市場變化的影響。比如，在房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)改變較大時，如經(jīng)濟(jì)增長率、含蓄額、人均收入提高，貸款利率降低，國家把土地使用權(quán)出讓，由周期波谷逐漸表露出回升之勢，這些均表示房地產(chǎn)周期將開始擴(kuò)展，這時候便是投資的最好機(jī)會，可把所有力量集中到一起進(jìn)行投資。另外一種運(yùn)用較多的風(fēng)險分散方式就是共同投資。其要求合作者以商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)進(jìn)行投資，均能享受獲得的利益，同時也一起承擔(dān)風(fēng)險，充分調(diào)動投資各方的積極性，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，有效規(guī)避風(fēng)險。

4.運(yùn)用有效手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險

首先，投資者利用合同讓風(fēng)險損失由另一方承擔(dān)和賠償。比如，可以借助房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同來達(dá)到轉(zhuǎn)移風(fēng)險的目的?！吨袊贤侗尽分忻鞔_指出，“建筑施工合同”的組成部分為“建筑工程施工合同協(xié)議條款”和“建筑工程施工合同條件”。“協(xié)議條款”中將諸多具體的責(zé)任問題明確，合同雙方可以對其進(jìn)行最大化利用，將風(fēng)險損失責(zé)任巧妙轉(zhuǎn)移。在協(xié)議條款中，投資者可明確說明，如果工期被延誤又或是出現(xiàn)其他損失是由承建方的原因所導(dǎo)致的，那么相應(yīng)的費(fèi)用和責(zé)任就由承建方承擔(dān)。

其次，保險型轉(zhuǎn)移，也就是借助投保，投入小數(shù)額的保費(fèi)，防止承受更大的風(fēng)險。實(shí)際上，一項(xiàng)房地產(chǎn)投資如同一項(xiàng)競爭活動。但是，就算是一場公平的競爭，投資者贏得勝利獲得的利益將比輸?shù)舻臅r候產(chǎn)生的痛苦小，從預(yù)期來看，雖然得益相同，但從效用上來看，輸?shù)臅r候產(chǎn)生的痛苦更大。因此，部分人通常是盡可能不參加競爭，甚至愿意通過花錢的方式來避免參與，就算這場競爭十分公平。這就是投保的原因。但是，并非全部的風(fēng)險均能借助保險進(jìn)行轉(zhuǎn)移。保險公司只賣保險，因此，并非所有的商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險都能轉(zhuǎn)移。

5.運(yùn)用投資組合減小風(fēng)險

所謂房地產(chǎn)投資優(yōu)化組合，即將諸多因素結(jié)合起來，包括消費(fèi)層次、實(shí)際用途、物業(yè)形態(tài)和投資環(huán)境等對房地產(chǎn)市場做出詳細(xì)劃分，通過分析每一類房地產(chǎn)投資的風(fēng)險以及收益關(guān)系，評價和選擇兩個或兩個以上并無多大聯(lián)系的產(chǎn)品或經(jīng)營方式，借以展開開發(fā)投資。

首先，所選擇的各個項(xiàng)目聯(lián)系不能過于密切，否則便難以將風(fēng)險有效降低。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)可以借助對開發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，確保開發(fā)類型和開發(fā)區(qū)域多種多樣，以此將風(fēng)險分散[8]。借助部分高收益的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)來彌補(bǔ)低收益商業(yè)房地產(chǎn)的損失，從而有效減少今后收益的不確定性，讓整體開發(fā)風(fēng)險得到控制，最終獲得平均投資收益。

其次，從某個層面上來說，可將房地產(chǎn)市場歸于區(qū)域性市場的范疇，其主要是由商業(yè)房地產(chǎn)商品的位置固定性所決定的，因?yàn)樵谏虡I(yè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分散投資，以及適應(yīng)市場競爭的過程中，各地經(jīng)濟(jì)地房地產(chǎn)投資優(yōu)化組合這一手段所發(fā)揮的作用十分有效，其是商業(yè)房地產(chǎn)今后的一個主要投資發(fā)展方向。因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)直接影響著商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)活動，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個最明顯的規(guī)律就是周期性，這便決定了商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展也有周期性的漲落。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，應(yīng)把握好有利的發(fā)展時機(jī)，獲得更加理想的效益。

6.風(fēng)險自留

風(fēng)險自留，即投資者事先預(yù)感到一些風(fēng)險難以避免，自主對基金進(jìn)行設(shè)立，并自行承擔(dān)風(fēng)險變現(xiàn)后所產(chǎn)生的一切財務(wù)后果。在實(shí)踐過程中，風(fēng)險自留主要分為兩類，即主動自留和被動自留。前者即借助分析風(fēng)險，知曉風(fēng)險的性質(zhì)，明確其預(yù)期變現(xiàn)損失，了解多種預(yù)計方式的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)后，投資者主動采用風(fēng)險自留手段，做好財務(wù)準(zhǔn)備。后者則相反，其是在風(fēng)險變動造成損失后，被迫自己承擔(dān)損失風(fēng)險的措施，由此引發(fā)的財務(wù)后果往往十分嚴(yán)重。商業(yè)房地產(chǎn)可在做工程概預(yù)算時就設(shè)置不可預(yù)見費(fèi)；在資產(chǎn)運(yùn)營過程中構(gòu)建意外損失基金。如此便可以在一定程度上把風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

五、結(jié)語

最近幾年，我國的商業(yè)房地產(chǎn)已慢慢成為房地產(chǎn)投資者極為關(guān)注的投資方向，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商均在商業(yè)房地產(chǎn)中加大了投資力度。如此，便不斷加劇了市場競爭，增大了市場的風(fēng)險性。房地產(chǎn)企業(yè)要想在風(fēng)險極高的商業(yè)房地產(chǎn)市場中占據(jù)優(yōu)勢地位，就必須不斷加大風(fēng)險管理力度，而科學(xué)分析風(fēng)險便能確保投資成功，也可以堅實(shí)的基礎(chǔ)助力我國商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。