房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管控體系的建構(gòu)策略

朱雪娜

（銀川隆光置業(yè)有限公司，寧夏 銀川 750000）

盡管房地產(chǎn)企業(yè)獲得的利潤(rùn)較高，但是隨著行業(yè)發(fā)展、管控力度的加大，也促使其內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈。在新的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的內(nèi)部環(huán)境及外部政策也發(fā)生了明顯的改變，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)變得更加復(fù)雜、更加多樣，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率也顯著提高。實(shí)施全面成本管理與控制，有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要成本

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要成本，包括土地成本、施工建設(shè)成本、稅費(fèi)成本以及管理費(fèi)用四個(gè)部分。

（一）土地成本

主要包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用以及征地補(bǔ)償費(fèi)用等。

（二）施工建設(shè)成本

涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工成本、建筑成本以及圍繞這兩項(xiàng)成本所產(chǎn)生的配套費(fèi)用等。

（三）稅費(fèi)

其主要包括土地使用稅、契稅、增值稅、印花稅等，一般會(huì)由房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者協(xié)商繳納，或者國(guó)家層面對(duì)具體的繳納標(biāo)準(zhǔn)有所要求。

（四）其他管理費(fèi)用

其主要是指房地產(chǎn)企業(yè)從前期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、竣工驗(yàn)收，取得銷售許可證開(kāi)始進(jìn)行銷售的整個(gè)過(guò)程中，圍繞項(xiàng)目管理所生成的費(fèi)用，包括行政管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用以及公關(guān)費(fèi)用等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制存在的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制工作是一項(xiàng)頗為復(fù)雜的命題，也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)所在。結(jié)合實(shí)際情況來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理和控制方面存在的問(wèn)題，需要予以重視。

（一）企業(yè)全面成本管理與控制制度的缺失

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本管理控制帶有一定的獨(dú)立性，需要開(kāi)發(fā)商對(duì)其進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)督和管理。但是房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本高、周期長(zhǎng)，涉及范圍廣，以至于其在實(shí)際進(jìn)行成本管理和控制過(guò)程中存在諸多的難度，倘若缺少響應(yīng)的制度作為支持，就會(huì)在管理控制過(guò)程中出現(xiàn)不規(guī)范、不合格等一系列問(wèn)題，導(dǎo)致控制流于形式，難以發(fā)揮作用。

（二）成本管理和控制手段相對(duì)落后

受落后的成本管理和控制觀念影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)并不愿意在企業(yè)信息管理和建設(shè)方面投入過(guò)多，所以在實(shí)際進(jìn)行成本管理和控制時(shí)仍然以手工操作為主，沒(méi)有辦法及時(shí)、準(zhǔn)確地獲取各項(xiàng)信息，以至于導(dǎo)致實(shí)際成本管理控制的效率不高。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理監(jiān)督、考核以及審批過(guò)程的缺失

結(jié)合國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，其習(xí)慣于將成本管理和控制工作交付于某一個(gè)單獨(dú)的部門來(lái)進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，比如成立專屬的成本管理和控制中心，抑或者由財(cái)務(wù)部門全權(quán)執(zhí)行，過(guò)程中缺少第三方監(jiān)督，也缺少圍繞成本管控執(zhí)行情況的績(jī)效考核和評(píng)估行為。一方面是因?yàn)槠髽I(yè)本身的成本管理和控制體系不夠完整，另一方面則在于管理者主觀思維的狹窄，即圍繞成本說(shuō)成本、圍繞控制說(shuō)控制，忽視了與其他部門、其他項(xiàng)目環(huán)節(jié)之間的關(guān)聯(lián)性。如此很容易導(dǎo)致成本管理和控制效果不佳，無(wú)法對(duì)企業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)起到重要的導(dǎo)向作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管控體系的建構(gòu)策略

正視房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理和控制方面存在的問(wèn)題，并采取針對(duì)性的措施予以改進(jìn)，具體需要從這樣幾個(gè)細(xì)節(jié)予以把握：

（一）樹(shù)立和夯實(shí)全員成本管理理念

首先，必須意識(shí)到成本管理和控制的重要性，必須將目標(biāo)落到實(shí)處、將責(zé)任落實(shí)崗位。其次，選擇確立成本管理的績(jī)效考核指標(biāo)，并將其同房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益關(guān)聯(lián)，充分構(gòu)建起有關(guān)核算、責(zé)任、利益密切關(guān)聯(lián)的成本管理及控制體系。再次，培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部全體員工生成精細(xì)化的成本管理意識(shí)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建良好的成本管理和控制氛圍。事實(shí)上，成本管理和控制本質(zhì)上涉及多個(gè)方面，并非針對(duì)某個(gè)崗位、某個(gè)部門，而是企業(yè)全體員工共有的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與控制應(yīng)朝著更加精細(xì)化的方向發(fā)展，改變過(guò)往粗放式的管理策略。最后，需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建濃厚的、以精細(xì)化成本管理為代表的管理氛圍。在此過(guò)程中，作為企業(yè)的管理者必須發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，從精細(xì)化的角度思考和分析問(wèn)題，積極引導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部的廣大員工轉(zhuǎn)變思想觀念，充分樹(shù)立精細(xì)化管理的意識(shí)，將企業(yè)效益和自身的實(shí)際利益掛鉤，盡可能減少房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的不必要投入，最終實(shí)現(xiàn)以最少的投入換取最大的產(chǎn)出。

（二）重視前期的調(diào)研過(guò)程

前期調(diào)研關(guān)系到后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)的成敗與否，但事實(shí)上很多房地產(chǎn)企業(yè)并不愿意在此方面做出投入，即便是有心開(kāi)展成本管理和控制方面的研究，最終也大多付諸東流。而且很多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于憑借感覺(jué)來(lái)處理項(xiàng)目、進(jìn)行管理工作，這是一種非常危險(xiǎn)的情況。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終目標(biāo)在于獲取利潤(rùn)，而成本管理和控制的最終目標(biāo)其實(shí)也在于利潤(rùn)的取得。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目開(kāi)始之前進(jìn)行必要的調(diào)研，使用財(cái)務(wù)手段對(duì)項(xiàng)目所需投入的成本、所能產(chǎn)生的效益以及可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位、綜合性的評(píng)估。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)容量、項(xiàng)目造價(jià)、消費(fèi)者的實(shí)際訴求展開(kāi)可行性研究與評(píng)估，進(jìn)而為企業(yè)是否決定開(kāi)啟項(xiàng)目提供必要的參考和依據(jù)。倘若無(wú)法仔細(xì)分析和判斷市場(chǎng)容量，無(wú)法把握消費(fèi)者的內(nèi)心訴求，銷售方案再好也不過(guò)是空中樓閣。

在進(jìn)行可行性研究的過(guò)程中，還需要完成相應(yīng)的銷售計(jì)劃及現(xiàn)金流量計(jì)劃，確保項(xiàng)目能夠在順利施工的情況下，盡可能減少開(kāi)發(fā)商的資本和現(xiàn)金投入，最終達(dá)到合理控制成本和支出的目的。

（三）關(guān)注設(shè)計(jì)階段

做好設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化控制可以起到事半功倍的效果。房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理和控制可以從三個(gè)階段開(kāi)啟。

1.在方案設(shè)計(jì)階段開(kāi)啟招投標(biāo)制度

為了最大限度地節(jié)約成本、控制開(kāi)支，房地產(chǎn)企業(yè)可以在前期項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段便引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)招標(biāo)的方式選擇合適的施工和設(shè)計(jì)單位，從一系列方案當(dāng)中選擇最理想的、最符合自己所需的合作對(duì)象。

2.注重溝通，開(kāi)啟限額設(shè)計(jì)

這是一種針對(duì)一切能夠展開(kāi)定量分析所開(kāi)啟的設(shè)計(jì)形式和內(nèi)容，將所采集到的技術(shù)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總。因此，需要強(qiáng)調(diào)限額設(shè)計(jì)，在具體設(shè)計(jì)的過(guò)程中，既需要考慮到項(xiàng)目實(shí)施的效益及可行性，也要考慮到其本身所需的技術(shù)水平和管理，必須與企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況相契合。

首先，不同的專業(yè)也需要考慮系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)原則，并針對(duì)建筑模式、相關(guān)要求來(lái)展開(kāi)必要的設(shè)計(jì)；其次，要根據(jù)分配的投資額來(lái)開(kāi)啟設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須具備相應(yīng)的使用功能；最后，在進(jìn)行施工圖以及技術(shù)設(shè)計(jì)時(shí)，要盡可能控制變更，尤其是不必要的變更，要保證投資金額控制在合理的范圍內(nèi)。

3.加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的嚴(yán)格管理和控制

實(shí)踐研究表明，倘若能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案當(dāng)中存在的問(wèn)題和不足，后續(xù)所要投入的成本、產(chǎn)生的花費(fèi)，就會(huì)相對(duì)較少。因此，項(xiàng)目出圖前的審核者必須做好把控，要盡可能防止前期設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的問(wèn)題被延續(xù)到后續(xù)的施工階段，要將大部分的變更全部放在施工前的階段。

（四）關(guān)注施工階段

1.合理控制工程變更

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程變更，除卻施工條件方面的變更，還包括施工項(xiàng)目、進(jìn)度計(jì)劃等所存在的變更。因此，項(xiàng)目單位必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，要嚴(yán)格按照商業(yè)規(guī)范進(jìn)行操作，這是保證合理變更、合理控制變更的重要手段。同時(shí)，還要進(jìn)一步完善洽談商簽證管理制度，防止施工過(guò)程中出現(xiàn)假的簽證。這意味著要明確預(yù)算、工程及其他部門的崗位職責(zé)和具體分工，一旦發(fā)生洽商變更，可以在最短的時(shí)間內(nèi)完成相應(yīng)的合同增減預(yù)算，并結(jié)合國(guó)家定額以及項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行后續(xù)的審核工作，防止出現(xiàn)擅自變動(dòng)及更改。

2.嚴(yán)格審核承包商索賠請(qǐng)求

要嚴(yán)格根據(jù)合同內(nèi)容及相關(guān)規(guī)定處理承包商的索賠事宜，對(duì)于出現(xiàn)需要索賠的事件必須及時(shí)進(jìn)行處理，做好防范，防止同類事件再次出現(xiàn)。

3.加強(qiáng)材料設(shè)備的加工訂貨管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要安排專門的預(yù)算人員進(jìn)行材料市場(chǎng)分析和行情測(cè)試，保證將所有的價(jià)格變動(dòng)都控制在合理的范圍內(nèi)。因此，施工單位在自行進(jìn)行材料和設(shè)備的采購(gòu)時(shí)，針對(duì)定價(jià)范圍內(nèi)的材料，除卻對(duì)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督和管理外，不應(yīng)采取其他的手段干預(yù)采購(gòu)行為；對(duì)于價(jià)格范圍外的材料，則可酌情參與。除了對(duì)材料的質(zhì)量進(jìn)行審核和把關(guān)，在條件允許的情況下，還可以為項(xiàng)目推薦高質(zhì)量的廠家。

（五）竣工結(jié)算階段嚴(yán)格審批

首先，在進(jìn)行竣工結(jié)算時(shí)，要出具驗(yàn)收單，凡是出現(xiàn)甩項(xiàng)情況的，都需要在驗(yàn)收單中進(jìn)行清晰地呈現(xiàn)。其次，對(duì)于工程的商簽證和預(yù)算增減項(xiàng)目都要及時(shí)清理、判斷審查材料的差價(jià)并及時(shí)進(jìn)行竣工調(diào)價(jià)。最后，必須嚴(yán)格按照審核制度、尾款簽批制度，完成相應(yīng)的結(jié)算工作。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)全面成本管理和控制，充分構(gòu)建起一套完善、健全的全面成本管理和控制體系，這是保障房地產(chǎn)企業(yè)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的關(guān)鍵。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須加強(qiáng)內(nèi)部成本管理和控制，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。