物業(yè)企業(yè)資金管理存在的問題及措施建議

黃 卉

（華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司無錫分公司，江蘇 無錫 214000）

物業(yè)行業(yè)屬于新型快速發(fā)展行業(yè)，已經(jīng)形成公司化運作、品牌化管理，成為房產(chǎn)消費的重要組成部分。面對良好的市場前景，中高端物業(yè)更側(cè)重于物業(yè)管理服務(wù)的開發(fā)和創(chuàng)新，提供多元化物業(yè)服務(wù)，提供互聯(lián)網(wǎng)合作模式，并通過并購和聯(lián)營擴大管理規(guī)模，資本已經(jīng)成為促進行業(yè)提整合、創(chuàng)新發(fā)展的重要驅(qū)動力。充足營運資金是企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基本保證，是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必要前提。

一、物業(yè)企業(yè)資金管理的重要性

物業(yè)企業(yè)的資金管理是指資金運作的管理，包括投資活動，籌資活動，資金日常運營。物業(yè)公司的資金管理是財務(wù)管理的重點，加強資金管理對保障公司持續(xù)發(fā)展，提升核心競爭力，提高經(jīng)營決策準(zhǔn)確性，防范財務(wù)風(fēng)險具有積極作用。

1.保障公司持續(xù)發(fā)展

公司的各項經(jīng)營活動都會產(chǎn)生資金流入和流出。通過資金管理，可實現(xiàn)資金平衡，防范支付風(fēng)險，保障良好的償付能力，保障公司持續(xù)發(fā)展。

2.提升核心競爭力

運營資金充足，反映企業(yè)經(jīng)營情況良好，盈利能力強。通過資金管理，幫助企業(yè)增加風(fēng)險抵御能力，使企業(yè)取得更多利益回報，形成良性循環(huán)。

3.提高經(jīng)營決策準(zhǔn)確性

利潤表是權(quán)責(zé)發(fā)生制，現(xiàn)金流是收付實現(xiàn)制，體現(xiàn)可支配資金。通過加強資金管理，進行成本控制，可以更加準(zhǔn)確地制定經(jīng)營決策。

4.防范財務(wù)風(fēng)險

加強資金管理，不斷降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，促使業(yè)務(wù)部門按照財務(wù)部制定的資金核算流程處理經(jīng)濟業(yè)務(wù)，保證資金的安全、高效使用，避免個別工作人員侵占企業(yè)資金，同時警示非法行為，降低工作人員違法的幾率。

二、物業(yè)企業(yè)資金管理存在的問題

1.住宅物業(yè)經(jīng)營利潤低，資金周轉(zhuǎn)率不高

第一，住宅物業(yè)經(jīng)營利潤低。住宅物業(yè)承包方式多為包干制，因部分地區(qū)存在政府限價及空置房減免政策，導(dǎo)致項目經(jīng)營虧損或毛利率偏低。

第二，應(yīng)收賬款賬齡長，欠費金額大。物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容為公共部位物業(yè)服務(wù)，服務(wù)對象為全體業(yè)主，物業(yè)費收繳率低的主要原因為業(yè)主法律意識淡薄、房屋投資轉(zhuǎn)讓、房屋質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、鄰里糾紛、公共配套等等。另外，物業(yè)費能否及時收繳很大程度上取決于業(yè)主的交費習(xí)慣，多數(shù)業(yè)主選擇年底交費，而不太愿意接受預(yù)交，給物業(yè)企業(yè)帶來資金負(fù)擔(dān)。

第三，各種代墊款項不能及時收回。例如，物業(yè)公司代收代付公共能源費；因當(dāng)?shù)卣呦拗?，已售房業(yè)主水電表不能及時過戶，物業(yè)通過原始的人工抄表方式分?jǐn)偨Y(jié)算水電費；由于申請大修資金簽字手續(xù)復(fù)雜，程序較慢，物業(yè)公司對涉及重大安全的維修進行墊資支付，增加物業(yè)公司的資金占用，且有無法收回的資金風(fēng)險。

第四，主要成本具有及時支付要求。物業(yè)公司為勞動密集型企業(yè)，人工費及能源費為主要成本，其中人工費占比50%以上，且呈自然上升趨勢。公共能源費占比10%以上，二者均為固定成本，需要及時支付。

2.管理層對資金管理重視程度不足

管理層未能充分了解資金管理對公司運營的作用，特別是中小規(guī)模物業(yè)企業(yè)的管理層，對資金管理重視度不足。一方面，思想上不重視，認(rèn)為資金管理只是財務(wù)一個部門的事，或是財務(wù)人員的事，并沒有從整個公司層面重視；另一方面，管理層以個人意志為前提，資金收付隨意性較大，無計劃性和預(yù)見性。

3.資金管理制度不完善，資金預(yù)算管理不規(guī)范

為了確保企業(yè)資金安全、高效使用，企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部建立起完善的預(yù)算管理體系。強化資金預(yù)算管理可以幫助企業(yè)合理地規(guī)劃企業(yè)資金的走向，發(fā)掘企業(yè)降低經(jīng)營成本的途徑，為企業(yè)擴大再生產(chǎn)提供資金保障。同時，要對每個階段資金收入與資金支出的數(shù)額進行比較，分析影響資金浮動的因素，并對下一階段資金的收入與支出情況進行預(yù)測。雖然企業(yè)將每年制定的經(jīng)營計劃全面滲透于資金預(yù)算板塊中，但忽視了資金預(yù)算方案的有效執(zhí)行，最終影響了資金預(yù)算管理作用的發(fā)揮。

4.固定資產(chǎn)價值不高，籌資能力不足

物業(yè)公司由于投資資本金較少，也沒有價值較高的固定資產(chǎn)，一旦發(fā)生資金緊張，對外融資難度較大且融資費用較高。目前，我國現(xiàn)有物業(yè)公司多為中小規(guī)模企業(yè)，資金來源途徑狹窄，使用資金有限，加上業(yè)務(wù)規(guī)模小，向銀行貸款融資也存在阻礙，物業(yè)公司難以獲得信用擔(dān)保，向銀行貸款困難。

5.投資渠道有限，投資水平不高

因物業(yè)公司規(guī)模限制，多數(shù)中小物業(yè)公司存在投資業(yè)務(wù)短板，投資渠道有限，沒有專業(yè)的投資隊伍，沒有專業(yè)的市場調(diào)研，投資科學(xué)度低，導(dǎo)致投資方向錯誤，不但不能獲得預(yù)期的投資回報，更有甚者長期虧損，資金占用大，影響整個公司現(xiàn)金流。

三、加強物業(yè)企業(yè)資金管理的措施和建議

1.建立和完善資金管理制度

資金管理制度是財務(wù)管理的核心內(nèi)容，只有建立和完善資金管理制度，才能滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中對資金的需求，保證資金安全完整和高效運行，提高資金的使用效益。物業(yè)企業(yè)可根據(jù)《財務(wù)管理規(guī)定》與《現(xiàn)金管理工作指引》制訂《資金管理規(guī)定》，明確部門職責(zé)，并對庫存現(xiàn)金管理、備用金管理、單位結(jié)算卡管理、銀行賬戶及第三方結(jié)算工具管理、銀行付款及支付安全管理、資金集中支付管理、專項資金管理、盈余資金理財管理、現(xiàn)金預(yù)算管理等方面進行規(guī)范。建立和完善資金管理制度，在于防范現(xiàn)金管理風(fēng)險，進一步提高資金使用效率。

2.強化資金預(yù)算和執(zhí)行控制

加強資金預(yù)算管理，公司財務(wù)部按年按月編制資金預(yù)算，各項目、各部門按月編制資金計劃，以收定支，量入為出。財務(wù)部應(yīng)根據(jù)資金計劃，全面統(tǒng)籌和合理使用資金，認(rèn)真履行付款職責(zé)，減少無計劃付款，控制緊急支付金額和頻次。同時，對各項目、各部門的資金計劃執(zhí)行情況進行業(yè)績評價，通過績效指標(biāo)考核各項目資金預(yù)算偏差率，將公司整體資金偏差率控制在5%～10%的區(qū)間。

3.加強資金內(nèi)部控制和內(nèi)部監(jiān)督

物業(yè)企業(yè)資金內(nèi)部控制主要體現(xiàn)在現(xiàn)金管理，銀行賬戶及支付安全管理，財務(wù)印鑒管理，借款管理等方面。通過制度、流程、不相容崗位進行規(guī)范和控制，減少工作人員貪污舞弊、侵占公司財產(chǎn)現(xiàn)象發(fā)生，防范財務(wù)風(fēng)險。在現(xiàn)金管理方面，推廣無現(xiàn)金收費模式，嚴(yán)禁員工用個人賬戶收費，嚴(yán)禁挪用公款，規(guī)定庫存現(xiàn)金限額，現(xiàn)金按日盤點；在銀行賬戶及支付安全管理方面，嚴(yán)格執(zhí)行銀行賬戶管理制度（銀行開戶、變更、注銷審批），堅持銀行日記賬及銀行余額核對，銀行分級授權(quán)與手簽支付功能，在支付方面采用支付通道，實行分級授權(quán)審批制度，“三重一大”事項實行集體聯(lián)簽制度；在印鑒管理方面，按崗位不相容職責(zé)分人保管財務(wù)印鑒，使用印鑒須進行用章審批和登記；在備用金管理方面，嚴(yán)格規(guī)定臨時借款和周轉(zhuǎn)備用金的用途、借款時間和借款金額，不得拆分借款回避審批，不得套用借款用作個人用途。

4.加強運營資金管理，提升企業(yè)經(jīng)營能力

（1）提高經(jīng)營收入

物業(yè)經(jīng)營應(yīng)適當(dāng)調(diào)整包干制和酬金制比例，爭取物業(yè)費市場定價。提高物業(yè)費收繳率，及時與開發(fā)公司結(jié)算未售房物業(yè)費和案場費。依托社區(qū)資源，積極開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)積極開發(fā)新市場，發(fā)展城市物業(yè)合作模式，擴大業(yè)務(wù)外包，通過充分的市場調(diào)研、項目測算，接盤優(yōu)質(zhì)項目，獲取較高的經(jīng)營利潤。

（2）加強成本控制

通過行業(yè)對標(biāo)，優(yōu)化配置崗位，提高人均效能。做好公共能源管理，準(zhǔn)確計量水電能耗，杜絕跑冒滴漏，在滿足基本設(shè)備運行的前提下，做好節(jié)能措施，降低公區(qū)能耗。規(guī)范招采管理，通過三方比價嚴(yán)格控制采購成本。加強物資管理，合理控制庫存，按需采購，減少庫存積壓。

（3）提高資金周轉(zhuǎn)率

制訂物業(yè)費催收制度，通過績效考核提高收繳率和清欠率，提高物業(yè)費預(yù)交率。加強各種代墊款項催收。安排專人跟進大修資金使用和結(jié)算。通過合同審批，控制采購付款方式和付款期限，增加履約保證金和質(zhì)保金，對工程合同嚴(yán)格按工程驗收結(jié)果支付進度款，減少預(yù)付款等。

5.合理規(guī)劃，提高投資收益

在物業(yè)經(jīng)營盈利能力良好的前提下，結(jié)合物業(yè)公司中長期資金規(guī)劃，與合作銀行簽訂協(xié)定存款協(xié)議或進行國債投資，提高閑置資金收益。公司理財應(yīng)以保證資金安全為首要前提，以保本類或銀行出具保本承諾函的理財產(chǎn)品為主。此外，由于非業(yè)主增值服務(wù)收益在經(jīng)營業(yè)務(wù)板塊中提升明顯，物業(yè)公司可通過投資關(guān)聯(lián)公司的房地產(chǎn)獲得高額收益，或通過并購、收購中小物業(yè)公司，實現(xiàn)快速擴張，形成規(guī)模效應(yīng)。

6.資金集中管理，擴大融資能力

物業(yè)企業(yè)應(yīng)保證充足的資金儲備，在確保企業(yè)正常運營的前提下進行企業(yè)拆借或股東融資。同時，物業(yè)企業(yè)應(yīng)不斷提升經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營能力，提高企業(yè)信用，與銀行保持良好的合作關(guān)系，爭取銀行貸款。集團連鎖物業(yè)公司可利用資金池系統(tǒng)對各分公司資金進行歸集和分配，滿足內(nèi)部融資需求，同時降低融資費率。此外，集團連鎖物業(yè)企業(yè)在良好的運營支持的前提下，統(tǒng)一籌劃IPO上市，通過資金杠桿作用，取得更高的經(jīng)營收益，實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。