全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用研究

趙玉珍

（菏澤城建工程發(fā)展集團(tuán)有限公司，山東 菏澤 274000）

房地產(chǎn)行業(yè)在拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也提高了人們對物質(zhì)生活水平的標(biāo)準(zhǔn)。在行業(yè)競爭中要求房地產(chǎn)企業(yè)提升自身經(jīng)營管理的水平，采用科學(xué)合理的全面預(yù)算管理降低項(xiàng)目的資金成本。

一、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用情況

全面預(yù)算管理從企業(yè)戰(zhàn)略方向出發(fā)，制定適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的路徑，利用企業(yè)自身的管理資源對業(yè)務(wù)工作進(jìn)行組織調(diào)配和統(tǒng)籌規(guī)劃，對執(zhí)行的結(jié)果進(jìn)行分析控制，并針對結(jié)果對企業(yè)下一步的發(fā)展進(jìn)行決策。全面開展財(cái)務(wù)預(yù)算管理不應(yīng)只是業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)部門內(nèi)的工作，而應(yīng)是企業(yè)內(nèi)部的各層級(jí)部門，覆蓋所有員工的預(yù)算工作。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理具有全面性、戰(zhàn)略性、高效性的特點(diǎn)。傳統(tǒng)的預(yù)算管理模式已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代化企業(yè)的發(fā)展需求，作為資金密集型的行業(yè)，需要在多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作的前提下，保證企業(yè)資金分配合理，可調(diào)配資源充足，且資金鏈安全程度較高。

二、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問題

1.全面預(yù)算管理結(jié)構(gòu)不完善

全面預(yù)算管理涉及企業(yè)內(nèi)部所有員工和部門，其在企業(yè)內(nèi)部的基礎(chǔ)性作用決定了其結(jié)構(gòu)必須要完善。因此，企業(yè)只有完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，才能提高其經(jīng)營活動(dòng)效益。房地產(chǎn)在對一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中會(huì)需要大量的資金作為支持，而建設(shè)方面的造價(jià)、投標(biāo)、施工建設(shè)等基礎(chǔ)成本都需要足夠資金，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作具有涉及金額多、籌集資金時(shí)間緊張、融資任務(wù)重等特點(diǎn)，尤其在一些集權(quán)型企業(yè)，雖然有利于領(lǐng)導(dǎo)集中指揮，提高職能部門的管理效益，但無法涉及中下層員工，也會(huì)延長財(cái)務(wù)預(yù)算管理信息的傳遞，使企業(yè)缺乏對環(huán)境的應(yīng)變性。不僅無法全面實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，而且在競爭環(huán)境激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，缺少對信息的收集將會(huì)提高決策失誤的概率。

2.全面預(yù)算管理體制不規(guī)范

現(xiàn)階段，很多基層員工沒有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重要性，管理層也沒有進(jìn)行過多的宣傳，導(dǎo)致在處理項(xiàng)目與活動(dòng)時(shí)，部門和有關(guān)人員需要通過多次溝通協(xié)調(diào)，才能完善預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在開展財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作時(shí)，有關(guān)人員還沒有全面了解預(yù)算管理的相關(guān)理念，缺乏對預(yù)算管理體制的認(rèn)識(shí)，急于實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理，致使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理盲點(diǎn)越來越多。此外，如果員工自身對預(yù)算管理的具體要求不清楚，還會(huì)造成數(shù)據(jù)計(jì)算缺乏準(zhǔn)確性，導(dǎo)致預(yù)算數(shù)據(jù)失真與實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn)，進(jìn)而無法為企業(yè)決策提供依據(jù)[1]。

3.全面預(yù)算管理執(zhí)行不具體

近年來，房屋價(jià)格偏高，國家出臺(tái)了多項(xiàng)政策以改善民生問題。通過銷售獲取的利益正在降低，提高成本預(yù)算管理，減少不必要的費(fèi)用支出，成為房地產(chǎn)行業(yè)提高利潤的主要途徑。但在實(shí)際工作中財(cái)務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行不具體，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比較龐雜，其財(cái)務(wù)預(yù)算管理要對土地征用協(xié)調(diào)、項(xiàng)目建設(shè)以及施工材料設(shè)備運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用進(jìn)行預(yù)算管理，同時(shí)，因房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的流動(dòng)性，在具體施工過程中，預(yù)算規(guī)劃與實(shí)際工作會(huì)產(chǎn)生偏差，流程的差異會(huì)讓房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行難度加大，從而導(dǎo)致部分材料浪費(fèi)，成本增加。另外，在預(yù)算審批方面，很多事項(xiàng)的審批流程趨于形式化，沒有嚴(yán)格按照全面預(yù)算流程進(jìn)行，在面對特殊事項(xiàng)或預(yù)料外的情況時(shí)，無法及時(shí)反饋和調(diào)整，造成資金投入增加，利潤減少。

4.全面預(yù)算管理考核不健全

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了財(cái)務(wù)預(yù)算管理考核指標(biāo)，以此完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理。不過，大部分企業(yè)的預(yù)算考評(píng)都以財(cái)務(wù)指標(biāo)為依據(jù)，沒有將經(jīng)營過程和實(shí)際結(jié)果納入考核指標(biāo)之中，導(dǎo)致部分人員為追求財(cái)務(wù)指標(biāo)而忽視非財(cái)務(wù)指標(biāo)的經(jīng)營狀況，以量化替代質(zhì)化，可能會(huì)使有關(guān)部門追求經(jīng)濟(jì)利益，與全面預(yù)算管理的實(shí)際意義相違背。并且，財(cái)務(wù)預(yù)算管理考核多是以部門整體進(jìn)行評(píng)定，沒有細(xì)化到個(gè)人，無法對員工的個(gè)人績效產(chǎn)生評(píng)定，也就導(dǎo)致員工預(yù)算工作的優(yōu)劣沒有得到區(qū)分，無法突出一些貢獻(xiàn)度較高的員工，從而降低了員工的積極性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的解決途徑

1.全面架構(gòu)預(yù)算管理組織

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為預(yù)算管理架構(gòu)全面覆蓋的組織，以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)日常運(yùn)營活動(dòng)中的作用，為企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)提供保證，讓員工參與到預(yù)算管理工作中來。從全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用來分析，應(yīng)建立預(yù)算管理的決策、工作和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。在集權(quán)型的房地產(chǎn)企業(yè)中，全面預(yù)算決策管理人員要將預(yù)算管理的職能與管理層的職能相互結(jié)合，并針對財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)部門進(jìn)行管控。而負(fù)責(zé)日常運(yùn)作的人員是協(xié)調(diào)預(yù)算管理工作在各部門有效展開的關(guān)鍵，負(fù)責(zé)主要預(yù)算和人員聯(lián)系。而執(zhí)行人員包括財(cái)務(wù)主管，項(xiàng)目預(yù)算主要負(fù)責(zé)人，將領(lǐng)導(dǎo)決策和組織預(yù)算工作全面分發(fā)到基層員工之中，幫助財(cái)務(wù)預(yù)算管理部門與公司內(nèi)部各部門和人員建立有效溝通的環(huán)境，有利于匯集企業(yè)力量，促進(jìn)全面預(yù)算工作的有效落實(shí)。此外，預(yù)算管理機(jī)構(gòu)三者之間的職責(zé)劃分要具體明確，在調(diào)和各部門或各項(xiàng)目之間的問題上，要避免矛盾沖突，以提高全面預(yù)算管理的普及效果。

2.規(guī)范全面預(yù)算管理編制

針對在全面預(yù)算管理過程中部分員工參與意識(shí)不強(qiáng)、預(yù)算工作效率低下、預(yù)算數(shù)據(jù)失真等問題，應(yīng)當(dāng)在架構(gòu)財(cái)務(wù)預(yù)算管理組織的前提下改善預(yù)算工作?？梢詮膬煞矫嬷指纳啤Ｒ皇菑纳现料?，從管理層到基層員工，加大預(yù)算管理編制的宣傳，系統(tǒng)培訓(xùn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理部門相關(guān)人員以及企業(yè)管理層人員，提升其預(yù)算意識(shí)，對各部門進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作規(guī)劃，讓全體員工參與到預(yù)算工作中來。二是硬性要求，明確全面預(yù)算管理編制中的權(quán)責(zé)，讓房地產(chǎn)企業(yè)從粗放式經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)榧s式經(jīng)營，保證預(yù)算編制在企業(yè)內(nèi)部的參與度，提高企業(yè)經(jīng)營管理的水平，改善財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作在各部門的運(yùn)行效率。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作會(huì)受市場資產(chǎn)、企業(yè)發(fā)展、企業(yè)管理水平等多種因素影響，因此，建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制，不僅能為日常財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作提供保障，還能增強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的全面發(fā)展，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)資產(chǎn)貨幣的運(yùn)作形式，由管理層制定各項(xiàng)目的預(yù)算目標(biāo)，并依照流程逐級(jí)分解傳達(dá)至相關(guān)職能部門，使其能清楚預(yù)算目標(biāo)，快速按照預(yù)算目標(biāo)完成各項(xiàng)目的預(yù)算編制，同時(shí)收集下發(fā)過程中接觸預(yù)算編制的人員信息，進(jìn)行相關(guān)的預(yù)算培訓(xùn)，保證預(yù)算流程的規(guī)范性，全面實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理的標(biāo)準(zhǔn)化，減少重復(fù)預(yù)算編制和審批反饋循環(huán)的次數(shù)。此外，也可以結(jié)合現(xiàn)代化預(yù)算管理系統(tǒng)，將運(yùn)營信息、銷售信息、財(cái)務(wù)信息匯總到企業(yè)數(shù)據(jù)平臺(tái)，利用透明式的管理系統(tǒng)，促進(jìn)預(yù)算質(zhì)量的提升[2]。

3.強(qiáng)化全面預(yù)算管理執(zhí)行

為強(qiáng)化全面預(yù)算管理執(zhí)行的力度，減少大部分企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行把控力度弱的問題，可以設(shè)立項(xiàng)目跟投機(jī)制。首先，加強(qiáng)各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對預(yù)算管理執(zhí)行的重視和認(rèn)識(shí)。很多預(yù)算目標(biāo)都是由總預(yù)算目標(biāo)分解而來，在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)，其指標(biāo)都有一定的利潤率要求，按照編制的預(yù)算執(zhí)行會(huì)為企業(yè)帶來利潤收入，所以預(yù)算項(xiàng)目的管控執(zhí)行尤為關(guān)鍵。其次，設(shè)立項(xiàng)目強(qiáng)制跟投和自選跟投兩種形式。強(qiáng)制跟投一般是以負(fù)責(zé)人或管理層人員為執(zhí)行點(diǎn)，以此增強(qiáng)負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目的關(guān)注度，利用項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算管理，能夠?qū)㈨?xiàng)目中的工作進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督和劃分，不僅能夠提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益，而且能重視對財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的執(zhí)行；而自選跟投是以基層員工為核心，以加強(qiáng)員工對預(yù)算執(zhí)行的參與度為前提，增加員工從企業(yè)獲得其他收入，也能降低員工的流動(dòng)性。雖然跟投機(jī)制在提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作中有不錯(cuò)的效果，但也帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因此，必須在全面預(yù)算管理結(jié)構(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)化全面預(yù)算管理編制的前提下開展。同時(shí)，開展必要的財(cái)務(wù)預(yù)算責(zé)任控制管理，通過制定責(zé)任管理制度，實(shí)現(xiàn)層層劃分，并將責(zé)任落實(shí)到每個(gè)工作崗位，避免出現(xiàn)權(quán)責(zé)不分問題，進(jìn)而為企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理開展提供支持，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行力。最后，預(yù)算管理定期分析，預(yù)算終究是一種預(yù)測估算，可能會(huì)伴隨著國家宏觀政策或市場資源變化，而導(dǎo)致原先的預(yù)算出現(xiàn)偏差，需要定期進(jìn)行預(yù)算分析，以發(fā)現(xiàn)在預(yù)算執(zhí)行中可能存在的問題，簡單來說，是對預(yù)算的定期預(yù)測，應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際涉及項(xiàng)目數(shù)量和部分資金使用的情況，及時(shí)開展預(yù)算分析工作。

4.優(yōu)化全面預(yù)算管理考核

全面預(yù)算管理考核應(yīng)從企業(yè)層面和項(xiàng)目層面分別進(jìn)行設(shè)置。企業(yè)整體發(fā)展過程中的預(yù)算管理，需要結(jié)合企業(yè)各部門人員的工作情況，在設(shè)定考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身的具體情況，某些設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)建立在量化的財(cái)務(wù)指標(biāo)之上，要結(jié)合實(shí)際工作進(jìn)行評(píng)定。而在項(xiàng)目層面的預(yù)算考核要針對項(xiàng)目過程和預(yù)算編制執(zhí)行的效果進(jìn)行定量。企業(yè)和項(xiàng)目層面考核的基本目的是優(yōu)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的實(shí)際應(yīng)用。

在設(shè)定完企業(yè)和項(xiàng)目的考核指標(biāo)后，可以細(xì)化考核標(biāo)準(zhǔn)，將傳統(tǒng)覆蓋各部門各項(xiàng)目的考評(píng)拓展到各基層員工之中，依據(jù)各指標(biāo)的負(fù)責(zé)人為相關(guān)職位的員工進(jìn)行評(píng)定，結(jié)合預(yù)算管理工作的實(shí)施情況和員工工作狀態(tài)與能力進(jìn)行考核，并設(shè)立獎(jiǎng)懲制度，以提升基層員工預(yù)算執(zhí)行的積極性。

四、結(jié)論

財(cái)務(wù)預(yù)算管理對提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平發(fā)揮著重要作用。在實(shí)際應(yīng)用中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理還存在一些產(chǎn)業(yè)升級(jí)中的問題，需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行自我調(diào)整，以增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理能力，提高行業(yè)競爭力，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并增加經(jīng)營效益。只有充分利用全面預(yù)算管理，才能推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，并能在激烈的市場環(huán)境中占得先機(jī)。