探討不動(dòng)產(chǎn)登記工作中審核房屋建筑面積的難點(diǎn)和方法

謝賤英

【摘要】房產(chǎn)是百姓最重要的財(cái)產(chǎn)，對(duì)房屋進(jìn)行所有權(quán)登記是為人民群眾提供法律保障和政策保護(hù)的最重要舉措。其中房產(chǎn)登記最關(guān)鍵的一環(huán)就是房屋建筑面積的確定，對(duì)于建筑面積的準(zhǔn)確測(cè)繪直接關(guān)系著千千萬(wàn)萬(wàn)的家庭利益。本文通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中審核房屋建筑面積出現(xiàn)的難點(diǎn)進(jìn)行分析，并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出了合理解決方法。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;審核房屋建筑面積;農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記;難點(diǎn);對(duì)策? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.015

房屋工程類項(xiàng)目從項(xiàng)目招投標(biāo)、開(kāi)工到竣工中間過(guò)程繁多，包括圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、審核、施工計(jì)劃、施工過(guò)程、施工方案調(diào)整、竣工驗(yàn)收、預(yù)決算報(bào)告等。同時(shí)涉及多個(gè)部門。如果不考慮建設(shè)單位個(gè)人原因，僅從客觀角度看，由于不同部門面積測(cè)算方式不同，也會(huì)造成對(duì)同一項(xiàng)目建筑面積測(cè)量不相同，這就會(huì)給后期不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)眾多難點(diǎn)，因此，需要解決這些不同之處，以便更好地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

1、房屋面積技術(shù)分類概述

房屋面積從技術(shù)層面上講包括房屋建筑面積、共有建筑面積、套內(nèi)面積、可使用面積等。房屋建筑面積是指永久性建筑，包括房屋外墻勒角及以上各層外圍面積水平投影，涉及挑廊、陽(yáng)臺(tái)、地下室、室外樓梯等，并且有上蓋，結(jié)構(gòu)相對(duì)比較牢固，層高在2.20米及以上。共有建筑面積一般指電梯這類房屋產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有，可以共同享用的面積。套內(nèi)面積指房屋產(chǎn)權(quán)業(yè)主擁有其建筑面積產(chǎn)權(quán)的部分。可使用面積指房屋內(nèi)部可以使用的空間面積，計(jì)算時(shí)按照房屋內(nèi)墻面水平測(cè)算。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記中審核房屋建筑面積的難點(diǎn)

2.1房屋實(shí)際建成狀況與規(guī)劃圖紙不相符

房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，如果確實(shí)需要修改圖紙中的設(shè)計(jì)，要嚴(yán)格按照流程一一獲得審批后再修改設(shè)計(jì)圖紙。但是在實(shí)際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)有很多房屋存在實(shí)際建設(shè)與圖紙不相符的現(xiàn)象。究其原因，一方面可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)榻ㄔO(shè)需求或者其他原因必須要修改建設(shè)圖紙，但是時(shí)間緊迫還未來(lái)得及向有關(guān)部門申請(qǐng)，然后事后申請(qǐng)流程又太過(guò)繁瑣，開(kāi)發(fā)商又沒(méi)有了去走程序的想法;另一方面可能是開(kāi)發(fā)商與個(gè)人之間因?yàn)槔骝?qū)使，不惜一切代價(jià)想獲得最大化利益，導(dǎo)致最終房屋建成后實(shí)際測(cè)量面積大于規(guī)劃面積。

2.2房屋建筑為了利益存在“偷面積”現(xiàn)象

2.2.1房地產(chǎn)違規(guī)“偷面積”

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，容積率是一個(gè)重要指標(biāo)，也是規(guī)劃部門進(jìn)行建筑面積審批計(jì)容的重要參考依據(jù)。但是實(shí)際上會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商測(cè)量與規(guī)劃測(cè)量規(guī)則不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)想盡辦法在不違背容積率規(guī)定的前提下“偷面積”，以求達(dá)到利潤(rùn)最多。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)會(huì)委托設(shè)計(jì)單位在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中盡可能增加地下面積、走廊、封閉陽(yáng)臺(tái)面積、斜坡屋頂面積等，導(dǎo)致相關(guān)監(jiān)督管理部門對(duì)這些不合理但合法的不計(jì)容情況也無(wú)法給予處罰，反而讓其自由進(jìn)行銷售、登記。

2.2.2農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記中宅基地占用面積違規(guī)超標(biāo)，利用率低

衣食住行自古以來(lái)都是關(guān)乎民生的大熱點(diǎn)。對(duì)于房屋、土地，我國(guó)廣大人民群眾都有一種很強(qiáng)的依賴感和特殊的感情，所以農(nóng)房宅基地面積關(guān)乎每一個(gè)群眾的切實(shí)利益。近幾年，隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)收入的不斷提高，人們對(duì)住房要求的提高，關(guān)于宅基地各方面政策也更加規(guī)范化，但是并沒(méi)有從根本上避免這種情況的發(fā)生，長(zhǎng)期以來(lái)面積超標(biāo)問(wèn)題一直都存在，農(nóng)村這種情況尤為明顯。

2.2.3農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記中建筑面積經(jīng)常超標(biāo)

近年來(lái)我國(guó)農(nóng)民的生活條件越來(lái)越好了，生活質(zhì)量也越來(lái)越高了，對(duì)于住房的要求也更加強(qiáng)烈了，很多農(nóng)村居民開(kāi)始進(jìn)行舊房擴(kuò)建或者翻造工程。一些舊房是一層平房的老百姓開(kāi)始修整房屋，由于現(xiàn)行政策對(duì)這方面的房屋面積并沒(méi)有健全的法律規(guī)定，所以很多農(nóng)民開(kāi)始把原來(lái)的一層房屋改造成兩層或者三層小洋樓的情況，這會(huì)導(dǎo)致房屋建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)時(shí)登記的標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.4規(guī)劃測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪依據(jù)的國(guó)標(biāo)不同導(dǎo)致的面積計(jì)算差異

新版GB/T50353-2013《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和GB/T17986.0-2000，前者是規(guī)劃部門面積計(jì)算依據(jù)，后者是房產(chǎn)測(cè)量依據(jù)。二者目的、適用范圍、面積測(cè)算方式都有所差異。

目的：建筑工程面積測(cè)算是用于建筑規(guī)劃指標(biāo)的確定，是工程建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中的切實(shí)依據(jù)，也是工程項(xiàng)目建設(shè)執(zhí)行方案設(shè)計(jì)、造價(jià)核算等的依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪面積是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采集準(zhǔn)確信息的途徑，為了產(chǎn)權(quán)便于管理，進(jìn)行房產(chǎn)交易、征稅納稅、城建規(guī)劃建設(shè)提供真實(shí)依據(jù)和數(shù)據(jù)信息。

適用范圍：建筑工程面積測(cè)算適用于工程造價(jià)核算、項(xiàng)目結(jié)算、新建工程建筑、擴(kuò)建項(xiàng)目、改建工程、民用工程預(yù)算、工程造價(jià)等。房產(chǎn)測(cè)算面積僅用于建筑房屋預(yù)售和房產(chǎn)登記[1]。

測(cè)算面積方法：如下表部分對(duì)比情況。

2.3口徑與實(shí)際計(jì)算方法存在差異

因?yàn)榉课轀y(cè)量與規(guī)劃測(cè)量之間的規(guī)范性存在差異，不同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于房屋建筑面積的計(jì)算，如閣樓、檐廊、挑廊、走廊、門廊、門斗、陽(yáng)臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層面積計(jì)算等方面規(guī)定都存在些許差異。

3、完善不動(dòng)產(chǎn)登記中審核房屋建筑面積的方法對(duì)策

3.1落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)依法登記

不動(dòng)產(chǎn)登記是保障權(quán)利人的合法權(quán)益，把合法建造的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行公示登記。對(duì)于一般建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，符合規(guī)劃要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，委托不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)建設(shè)項(xiàng)目成果進(jìn)行審核，然后準(zhǔn)確記錄不動(dòng)產(chǎn)登記中涉及的面積。依照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋首次登記。

原則上不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)過(guò)程中不需要對(duì)容積率情況進(jìn)行再次審核，因?yàn)樽匀毁Y源局已經(jīng)在房屋建設(shè)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收中和土地核驗(yàn)過(guò)程中對(duì)其進(jìn)行了審核確定。換言之，容積率超標(biāo)問(wèn)題與不動(dòng)產(chǎn)登記并沒(méi)有直接聯(lián)系[2]。

3.2多次測(cè)量，確定統(tǒng)一規(guī)范

依據(jù)國(guó)務(wù)院提出的工程項(xiàng)目建設(shè)審批領(lǐng)域應(yīng)按照“多測(cè)合一”的原則進(jìn)行一次委托、各部門多次測(cè)繪、共享成果的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中房屋建筑面積進(jìn)行審核。利用多角度、多部門合作，以保障權(quán)利人的合法權(quán)益、面積測(cè)算的準(zhǔn)確性以及分?jǐn)偟墓胶侠硇浴?/p>

面積存在差異時(shí)，可以在登記時(shí)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，一方面可以請(qǐng)測(cè)繪部門重新進(jìn)行測(cè)量，另一方面可以經(jīng)過(guò)有關(guān)部門核實(shí)后依據(jù)各部門決策進(jìn)行處理。如果房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書(shū)出現(xiàn)面積不一致的情況可以具體按照兩種情況處理：由于房產(chǎn)測(cè)繪和技術(shù)規(guī)范不相同導(dǎo)致的面積核算結(jié)果不一致。比如對(duì)于封閉式陽(yáng)臺(tái)房屋測(cè)繪面積根據(jù)全部面積進(jìn)行計(jì)算，但是規(guī)劃驗(yàn)收只按照一半進(jìn)行計(jì)算。

3.3實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化管理

對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目工程中計(jì)容面積的計(jì)算方式應(yīng)該規(guī)范化、統(tǒng)一化，出臺(tái)相應(yīng)文件對(duì)房屋建筑面積登記和收取地價(jià)款工作進(jìn)行明確規(guī)定，具體包括項(xiàng)目工程建筑面積、計(jì)容面積、不動(dòng)產(chǎn)登記面積、地價(jià)款情況等。最好可以從土地出讓時(shí)就明確可售房地產(chǎn)項(xiàng)目、可登記面積約定。

建設(shè)工程竣工后如果存在超過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)面積的情況，要依法依規(guī)按照相關(guān)程序補(bǔ)辦手續(xù)[4]。

3.4避免面積糾紛給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)硬傷的改進(jìn)措施

（1）重視房地產(chǎn)測(cè)繪審核在不動(dòng)產(chǎn)登記中的地位和重要性，可以建立相應(yīng)管理機(jī)制，比如測(cè)管分離、管用分離等秉承不相同職務(wù)相分離原則，可以從源頭把控好，避免因?yàn)闄?quán)責(zé)糾紛導(dǎo)致后期基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不公正，統(tǒng)計(jì)混亂，影響不動(dòng)產(chǎn)登記工作效率和規(guī)范化操作。

（2）在進(jìn)行房屋測(cè)繪面積審核過(guò)程中，應(yīng)該采取積極和其他各部門、相關(guān)工作人員、業(yè)務(wù)深入溝通的方式。既要了解測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人員能力，也要時(shí)刻密切關(guān)注建筑形態(tài)發(fā)展?fàn)顩r，充分體現(xiàn)專業(yè)技術(shù)人員的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，保障房屋面積測(cè)繪審核工作全過(guò)程的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、公正。

（3）測(cè)繪面積審核部門應(yīng)該建立比較完整的面積圖形庫(kù)和關(guān)于業(yè)主房屋測(cè)繪面積全部的測(cè)繪相關(guān)資料，包括測(cè)繪結(jié)果紙質(zhì)版，形成完整的測(cè)繪面積管理鏈條。可以為房屋產(chǎn)權(quán)登記工作和其他房屋面積糾紛問(wèn)題、司法部門查詢、法拍等各種活動(dòng)提供有效、全面的面積證據(jù)。

總結(jié)：

上文中了解到不動(dòng)產(chǎn)登記審核過(guò)程中房屋建筑面積的測(cè)算部分最為關(guān)鍵，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作中房屋面積核算遇到的難點(diǎn)問(wèn)題提出了落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)依法登記、多次測(cè)量、確定統(tǒng)一規(guī)范、實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化管理的對(duì)策，通過(guò)合理的溝通處理方式，盡可能保障人們自身利益。

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