商品房住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題探微
——以民法典時代的邏輯規(guī)范展開

李燁紅 余向陽 袁進(jìn)平

近年來，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和人民生活水平的提高，家庭用車的需求量不斷增長，家庭汽車的保有量在近十年也逐年上升。①參見《全國私家車保有量首次突破2億輛66個城市汽車保有量超過百萬輛》，載中華人民共和國公安部2020年1月8日，https：//www.mps.gov.cn/n2254314/n6409334/c6852472/content.html。車位、車庫作為停放車輛的基礎(chǔ)設(shè)施，其需求日益突出，功能及作用愈發(fā)重要。然而，對于停車位的權(quán)屬問題，新頒布的《中華人民共和國民法典》承繼《物權(quán)法》第74條規(guī)定，內(nèi)容過于原則、粗略，不能適用現(xiàn)實生活中實踐需要。而在民法典的規(guī)范體系內(nèi)定紛止?fàn)?，平衡各種利益關(guān)系矛盾，有利于法治、文明、和諧社會的建設(shè)，對緩解社會矛盾、促進(jìn)社會穩(wěn)定具有重大的現(xiàn)實意義。

一、商品房住宅小區(qū)停車位權(quán)屬實踐分歧

通過中國裁判文書網(wǎng)檢索發(fā)現(xiàn)，停車位糾紛自2003年起呈上升趨勢，從2010年至2020年的數(shù)據(jù)中可以看出其中一審案件占比為82%，調(diào)研組對其中200份裁判文書進(jìn)行了隨機(jī)抽樣調(diào)查和研究發(fā)現(xiàn)，200份裁判文書中，不同類型的訴求多達(dá)五十余類，提出起訴或上訴的事實與理由也各不相同。因物權(quán)法等上位法對住宅小區(qū)停車位尤其是地下車庫缺乏明確規(guī)定，各個法院對涉停車位糾紛法律適用并不統(tǒng)一，體現(xiàn)出針對現(xiàn)實情況的抽象價值判斷。

在抽樣的200份裁判文書中，權(quán)屬爭議糾紛占比高達(dá)三分之二，99%是業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛，包含80%買賣、租賃糾紛以及20%確權(quán)、贈與糾紛。

住宅小區(qū)停車位的分類以及各個不同類型車位的權(quán)屬不明，其中地下停車位糾紛占比高達(dá)67%，裁判案件中體現(xiàn)為當(dāng)事人對開發(fā)商無證、車位無法過戶、開發(fā)商無權(quán)租賃人防車位引發(fā)爭議。

通過實地走訪、座談會等形式，調(diào)研組也基本了解小區(qū)停車位的利益各方對車位歸屬的看法：

地面停車位 地下停車位 人防車位業(yè)主因在購房時已經(jīng)分?jǐn)偨ㄖ杀厩议_發(fā)商未取得產(chǎn)權(quán)證明，故停車位應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無轉(zhuǎn)讓使用權(quán)因人防車位與國防安全、群眾生命安全息息相關(guān)，屬于國防資產(chǎn)的組成部分，故人防車位應(yīng)歸國家所有開發(fā)商因《民法典》物權(quán)編規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，歸業(yè)主所有?！惫孰p方該車位類型分歧較小地下停車位的面積未納入業(yè)主公攤面積，且由開發(fā)商投資建設(shè)，成本由開發(fā)商支付，故地下車位理應(yīng)歸開發(fā)商所有人防車位由開發(fā)商投資建設(shè)，故根據(jù)誰投資誰所有原則，人防車位理應(yīng)歸開發(fā)商所有

事實上，除付諸司法裁決的爭議外，因車位權(quán)屬問題引發(fā)的信訪矛盾、突發(fā)事件亦成為各地政府的心頭之患。以P市為例，P市人民政府曾組織房管、發(fā)改、國土、規(guī)劃等職能部門在各自職權(quán)范圍內(nèi)制定規(guī)范性文件對車位權(quán)屬、管理等作出規(guī)定或者指導(dǎo)意見，但均因分歧過大或者缺乏上位法依據(jù)難以推進(jìn)，有的草案征求意見后即被擱置；P市曾發(fā)布“P市相鄰地市住宅小區(qū)（含商住樓）車位（車庫）有關(guān)收費(fèi)情況參考表”對相鄰地市地面上已辦理權(quán)屬登記的車庫、地面上利用業(yè)主公共的道路或者其他場所用于停放汽車的車位（車庫）、地下已辦理權(quán)屬登記的車位（車庫）、地下未辦理權(quán)屬登記的車位（車庫）、利用地下人防工程用于停車的停車位等等情形所對應(yīng)的已確權(quán)的購買價格、未確權(quán)登記的租賃價格以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行匯總公布，但同時也備注說明，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬市場調(diào)節(jié)價，其本身規(guī)范意義有限。通過實地走訪，目前停車位權(quán)屬問題已呈現(xiàn)類型化趨勢：

第一類，立體車庫具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，較少發(fā)生爭議。立體車庫基于其獨(dú)立性，屬于區(qū)分所有權(quán)的專有部分，權(quán)屬歸開發(fā)商所有。在開發(fā)商出售給業(yè)主后，經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)便轉(zhuǎn)移給業(yè)主。各方對該類停車庫的權(quán)屬已經(jīng)達(dá)成共識。調(diào)研未發(fā)現(xiàn)P市存在立體車庫權(quán)屬糾紛，相關(guān)爭議均源于開發(fā)商不配合履行配合產(chǎn)權(quán)登記。

第二類，占用公共綠地、道路的地面停車位歸業(yè)主共有已達(dá)成共識。隨著建筑理念的更新，新建小區(qū)大多實行人車分流，但P市仍存在不少因缺乏地下停車位而不得不占用公共綠地、道路用于停車的小區(qū)。該類停車位的歸屬應(yīng)按照物權(quán)法第74條第3款的規(guī)定認(rèn)定為業(yè)主共有。P市一般采取“先到先得”或抽簽的方式將停車位提供給業(yè)主使用。當(dāng)然，仍有部分小區(qū)開發(fā)商或者物業(yè)向業(yè)主收取了租賃費(fèi)用，實質(zhì)上構(gòu)成違法。

第三類，人防工程車位在回避權(quán)屬的基礎(chǔ)上得以充分利用。人防車位即由防空地下室改造形成的和平時期用于停放車輛的車位。人防工程主要分為單建式人防工程和結(jié)建式人防工程，其中結(jié)建式人防工程車位較為普遍，其權(quán)屬亦眾說紛紜。P市針對停車位供需矛盾較大的小區(qū)，在經(jīng)過小區(qū)業(yè)主的同意后給開發(fā)商頒發(fā)平時使用證，開發(fā)商在獲得平時使用證后可將車位租給小區(qū)業(yè)主，租期一般五年為限。

第四類，非人防地下車位及其產(chǎn)權(quán)歸屬爭議頻發(fā)。非人防地下車位的權(quán)屬爭議已成為P市車位權(quán)屬爭議的最主要類型，開發(fā)商和業(yè)主各執(zhí)一詞，基于成本分?jǐn)偂⑸鐣裆戎苯赢a(chǎn)生利益沖突，形成社會穩(wěn)定的重大隱患。

二、制度供給不足與社會實踐導(dǎo)致的困境

（一）立法未給出具有裁判指引的權(quán)屬確定依據(jù)，形成權(quán)屬問題的模糊地帶

經(jīng)調(diào)研，商品房住宅小區(qū)停車位權(quán)屬成為城市治理的難題，從制度供給層面考量，2007年出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》作為規(guī)范物權(quán)確認(rèn)、物權(quán)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)性法律，但鑒于理論爭議無法達(dá)成共識以及紛繁復(fù)雜的實踐情況，物權(quán)法僅在第74條“業(yè)主優(yōu)先權(quán)、約定優(yōu)先、明確規(guī)定占用小區(qū)公共道路停放車輛的車位由業(yè)主共有”等觸及車庫、車位權(quán)屬。遺憾的是，新頒布的《中華人民共和國民法典》因襲物權(quán)法第74條規(guī)定，條文內(nèi)容未作任何改動。①物權(quán)法第 74條的第1款關(guān)于“首先滿足業(yè)主的需要”變成民法典第276條，物權(quán)法第74條歸屬確定、業(yè)主共有規(guī)定變?yōu)槊穹ǖ涞?75條，僅體現(xiàn)為條文順序變化?，F(xiàn)行條文規(guī)范過于概念化，難以囊括當(dāng)前小區(qū)停車位引發(fā)的權(quán)屬問題。最高人民法院于2009年出臺的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對于“首先滿足業(yè)主的需要”和“業(yè)主共有”等進(jìn)行了明確，但受物權(quán)法定原則的制約以及考慮瞬息萬變的社會發(fā)展可能削弱司法解釋權(quán)威性，該司法解釋并不能對車位的權(quán)屬問題作制度上的突破，仍有意識地將大量存在爭議的問題留待實踐探索。

經(jīng)檢索北京、上海、山東、廣東等地涉及停車位的法律法規(guī)，大部分地區(qū)的法規(guī)都強(qiáng)調(diào)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，與當(dāng)時《物權(quán)法》第74條相呼應(yīng)。且有的法規(guī)對小區(qū)停車位權(quán)屬規(guī)定較為明確，例如深圳在條例中①參見《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》，2019年9月3日發(fā)布。規(guī)定開發(fā)商要在土地出讓合同中約定車位、車庫的權(quán)屬。但是多地對開發(fā)商能否向小區(qū)以外第三人出售車位存在較大爭議，難以形成統(tǒng)一定論。由于地方立法的效力不高，且囿于各地小區(qū)錯綜復(fù)雜的現(xiàn)狀，可施展空間較為狹隘，難以為現(xiàn)實生活中產(chǎn)生的糾紛提供指引和幫助，仍需等待上位法的制訂。

關(guān)于停車位權(quán)屬界定問題，理論界對于各類型車位給出了不同的觀點，包括“約定歸屬說”“公攤面積說”“容積率說”“成本說”②高圣平：《住宅小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬——兼評〈物權(quán)法〉第74條》，載《法學(xué)家》2008年第6期。等等，其邏輯起點以及價值導(dǎo)向均存在差異，得出的結(jié)論也可能截然相反。依托于物權(quán)法、民法典“規(guī)劃”表述以及《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》的細(xì)化，司法實務(wù)總體上以“規(guī)劃”作為界定車位權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)，但仍存在“規(guī)劃決定開發(fā)商所有”與“規(guī)劃決定業(yè)主共有”的迥然相反的判斷。

總體而言，現(xiàn)行條文規(guī)范過于概念化，難以囊括當(dāng)前小區(qū)停車位引發(fā)的權(quán)屬問題，凸顯出制度困境：業(yè)主優(yōu)先權(quán)方面，該條規(guī)定出臺的主要目的是為了限制開發(fā)商在不經(jīng)過小區(qū)業(yè)主的同意下隨意處置和流轉(zhuǎn)小區(qū)停車位，但該條規(guī)定對“首先”和“滿足業(yè)主的需要”定義模糊、指意不明，導(dǎo)致具體操作爭議較大③參見許念、楊正禮、嚴(yán)華：《淺析小區(qū)車庫、車位的權(quán)屬》，載《湖北警官學(xué)院學(xué)報》2012年第3期。；約定優(yōu)先方面，未充分考慮締約主體的實質(zhì)地位不平等的問題。④參見韓曉利：《論居民小區(qū)停車位、車庫的歸屬與利用——兼評〈物權(quán)法〉第74條的得與失》，載《研究生法學(xué)》2007年第4期。停車位規(guī)范類型方面，在明確規(guī)定占用小區(qū)公共道路停放車輛的車位由業(yè)主共有方面，對于人防工程改建車位、地下非人防車位等其他類型的歸屬問題未涉及；配套制度方面，缺乏相應(yīng)的保障機(jī)制以及法律后果規(guī)定，導(dǎo)致民法典制度設(shè)計難以落實，未能形成威懾力。另外，法律并未對車位、車庫出售、出租的定價機(jī)制以及車位、車庫的轉(zhuǎn)讓、租賃、附贈等處分具體形式的價款確定規(guī)則作出規(guī)定，導(dǎo)致各利益方對于車位有償使用的價格參考標(biāo)準(zhǔn)存在嚴(yán)重分歧。⑤“首先滿足業(yè)主需要”是否意味著業(yè)主在市場價格的基礎(chǔ)上應(yīng)享有一定的優(yōu)惠，即使業(yè)主無法按照市場價格購買車位，亦應(yīng)由建設(shè)單位提供可供低價出租的車位夠業(yè)主使用？實質(zhì)上涉及車位出售、出租價格確定的問題。

（二）法律等制度不健全固然導(dǎo)致爭議的發(fā)生，既得利益、利益協(xié)調(diào)與配套規(guī)則的不完善則加劇了現(xiàn)實矛盾

從社會現(xiàn)狀剖析，停車位權(quán)屬涉及權(quán)利主體眾多、復(fù)雜，利益平衡難，使得問題變得更為復(fù)雜。商品房住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問題牽涉的權(quán)利主體眾多，所有權(quán)涉及國家、開發(fā)商、業(yè)主；使用權(quán)則具有開放性，包括業(yè)主、非業(yè)主等不同主體；對權(quán)利行使進(jìn)行管理、服務(wù)的物業(yè)公司亦作為一方主體介入其中。具體到業(yè)主利益群體，又分化為業(yè)主委員會、全體業(yè)主、部分業(yè)主和單個業(yè)主。這些權(quán)利主體錯綜復(fù)雜，利益相互交織、沖突，現(xiàn)有制度難以兼顧平衡。在私法自治與市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在要求之下，各市場主體的立場導(dǎo)向不同的價值取舍。此外，各民事主體的權(quán)利沖突屬于民事爭議，但隨著行政職能的延伸，行政機(jī)關(guān)所扮演的利益分配者的角色愈發(fā)突出。但是，由于承擔(dān)的行政任務(wù)及職責(zé)不同，調(diào)研發(fā)現(xiàn)不同行政機(jī)關(guān)對于商品房住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的立場并不統(tǒng)一。

利益分化和權(quán)利沖突并不會因為法律規(guī)范的缺位或者理論的爭議而消弭。經(jīng)濟(jì)高速增長，城市化進(jìn)程加快，對車位建設(shè)的忽略使得車位緊張、停車難形成緊張局面。在物權(quán)法、民法典及相關(guān)司法解釋起草過程中即已注意到開發(fā)商與業(yè)主的主體地位實質(zhì)不平等的問題，故對于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、公共綠地、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房確立法定共有規(guī)則。涉及到車位的問題，基于開發(fā)商掌握信息及主導(dǎo)地位，業(yè)主并不掌握開發(fā)商是否將建設(shè)車位、車庫的成本分?jǐn)偟綄Ｓ胁糠值某杀緝?nèi)等信息。開發(fā)商往往能夠利用其優(yōu)勢地位侵奪業(yè)主共同利益，而業(yè)主對于剛需沒有選擇的權(quán)利——信息不對稱難以實現(xiàn)理想的市場競爭。實踐中，開發(fā)商捆綁銷售、將人防工程改建車位予以出售或者將已計入房屋售價的車位再行予以出售的情形難以避免。在房屋交付使用后，業(yè)主往往在開發(fā)商未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記且無法證明地下車位系開發(fā)商另籌資金建設(shè)的情況下，主張對地下車位的共有權(quán)。

從行政職能角度論，在土地利用總體規(guī)劃未出臺，地下建設(shè)用地使用權(quán)的具體規(guī)則未確定的情況下，土地使用權(quán)的權(quán)利歸屬不明，致使土地行政主管部門無法確定地下空間利用權(quán)利的歸屬；即使將車位確定為業(yè)主共有，由于車位分配規(guī)則不明確，政府指導(dǎo)職責(zé)的抽象化致使過分依賴業(yè)主自治，將不利于對于車位有效利用和管理；反之，將車位確定為開發(fā)商所有，在全部車位出售完畢后，又面臨著因維修基金制度未覆蓋車位，對于停車場的維護(hù)、管理職責(zé)難以明確的問題。可見，停車位的權(quán)屬必須要考慮功能實現(xiàn)，其與停車位功能價值的實現(xiàn)密不可分，牽一發(fā)而動全身，需要全盤考慮。

車位緊張關(guān)系的激化致使新建小區(qū)對于車位的權(quán)屬已作出相應(yīng)的預(yù)案，相關(guān)的配套制度亦日趨完善，但對于遺留問題的解決仍成為推行權(quán)屬規(guī)則的攔路虎。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，J省F市曾改變以往向開發(fā)商頒發(fā)人防工程平時使用證的做法，試行向業(yè)委會（即業(yè)主）頒發(fā)人防工程平時使用證，引起此前已向開發(fā)商頒發(fā)平時使用證的小區(qū)業(yè)主的強(qiáng)烈要求效仿。此外，在P市車位問題矛盾比較突出的小區(qū)，存在的典型問題是，開發(fā)商在對外銷售房產(chǎn)時將地下車位提供給業(yè)主無償使用，待房產(chǎn)銷售完畢后，即恢復(fù)有償使用，引發(fā)開發(fā)商和業(yè)主之間的暴力沖突。管窺上述事例，配套制度的出臺必須要考慮到遺留問題的妥善過渡。

三、民法典規(guī)范中的停車位權(quán)屬視角拓展

民法典作為調(diào)整物權(quán)的基礎(chǔ)性法律，延續(xù)物權(quán)法在停車位權(quán)屬上的語焉不詳，未采取裁判式規(guī)范表述確定車位權(quán)屬，造成實務(wù)中權(quán)屬確定規(guī)則的混亂，未實質(zhì)終結(jié)關(guān)于停車位權(quán)屬判斷的學(xué)說，“約定歸屬說”“公攤面積說”“容積率說”“成本說”等不同學(xué)說基于邏輯和視角的差異導(dǎo)向截然不同的結(jié)果。在停車位權(quán)屬界定問題尚未形成共識，立法刻意預(yù)留解釋空間的情況下，判斷車位權(quán)屬仍應(yīng)秉持解釋論的立場，即尊重現(xiàn)行立法及客觀現(xiàn)狀，在現(xiàn)行法律制度的基礎(chǔ)上，了解法律內(nèi)部的價值體系，探尋符合體系的新的合理解決方法途徑。①參見王澤鑒：《人格權(quán)法》，北京大學(xué)出版社2013年版，第11頁。也就是說，在確定車位權(quán)屬時應(yīng)在對現(xiàn)有理論觀點和實務(wù)見解進(jìn)行必要的批判和修正的基礎(chǔ)上，完成查漏補(bǔ)缺，而非對車位的權(quán)屬確定規(guī)定另起爐灶、推倒重來。

民法典對規(guī)劃內(nèi)車位采取“約定歸屬說”，該規(guī)定已具備多年的實踐土壤，由此形成的社會關(guān)系均已相對穩(wěn)定，且該學(xué)說所體現(xiàn)的“意思自治”精神和原則亦屬于民法的帝王原則，不宜直接摒棄，而是需要進(jìn)行必要的修正?！凹s定歸屬說”隱含的前提為當(dāng)事人存在相應(yīng)的約定，若無約定，則依賴于補(bǔ)缺規(guī)范或者推定規(guī)范。民法典出于對實踐復(fù)雜性以及法典穩(wěn)定性考慮，對推定規(guī)范作出留白，仍依賴于配套制度、政策工具以及法學(xué)方法的適用與補(bǔ)強(qiáng)。“誰投資、誰所有、誰受益”符合民法的公平原則，亦為民法典物權(quán)編基本精神的通俗轉(zhuǎn)化。對于車位、車庫而言，建設(shè)單位與買受人之間在簽訂買賣合同時對于價款所對應(yīng)的對價理論上已經(jīng)明晰，但車位、車庫特別是地下車位的建設(shè)成本是否已納入交易價款，往往成為雙方爭議的焦點問題。

停車位對于發(fā)揮住宅功能、保障居民生活具有輔助性功能，民法典構(gòu)架的“約定歸屬”框架，無法規(guī)避信息缺陷、交易成本、交易能力等市場缺陷導(dǎo)致的市場失靈，行政機(jī)關(guān)基于行政職權(quán)所作的必要的調(diào)節(jié)和干預(yù)，在民法典的框架內(nèi)為成本分?jǐn)偂⑼顿Y主體等要件事實的查明提供指引。雖然行政配套制度無法突破民法典確定的物權(quán)制度，但仍可日常監(jiān)管過程中明晰規(guī)則，減少爭議：

一是完善建筑成本披露和銷售價格公示等配套制度。充分、真實的建筑成本核算等交易信息系作出公平、合理約定的前提和基礎(chǔ)?，F(xiàn)行銷售價格公示制度的不完善，開發(fā)商的建筑成本核算和公攤面積計算等存在信息不完全、不對稱。為實現(xiàn)投資利益與車位功能實現(xiàn)的衡平，限制開發(fā)商重復(fù)售賣，應(yīng)通過苛以開發(fā)商對建筑成本的信息披露義務(wù)，并授權(quán)相關(guān)部門對建筑過程中的成本進(jìn)行核算，同時依照法定程序予以公示。據(jù)此，公眾能夠憑借充分的信息決策，對于車位權(quán)屬產(chǎn)生相應(yīng)的預(yù)期。另一方面，“使用者付費(fèi)”體現(xiàn)了民法上的公平原則，將車位成本、價格公示貫徹商品房買賣締約全程有利于緩和車位權(quán)屬爭議。

二是建立針對不同類型車位的確權(quán)登記制度。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更以登記為要件，故應(yīng)當(dāng)明確可交易車位的登記制度，針對不同類型的車位細(xì)化登記原則、操作辦法，賦予登記對抗效力，減少權(quán)屬爭議。出臺確權(quán)登記制度時，對于已建成小區(qū)的登記問題應(yīng)作為遺留問題予以一并解決。此前，自然資源部公開征求《關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權(quán)登記若干問題的意見（征求意見稿）》的意見①參見《關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權(quán)登記若干問題的意見（征求意見稿）》，載中華人民共和國自然資源部網(wǎng)站http：//gi.mnr.gov.cn/201910/t20191008_2469867.html，2020年10月21日訪問。，說明在國家層面，已開展該方面的行政監(jiān)管專題探索。從網(wǎng)絡(luò)檢索發(fā)現(xiàn)，該意見仍面臨著“確權(quán)”法定職責(zé)、地下建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)制度的質(zhì)疑和反思，仍有待進(jìn)一步論證完善。

三是強(qiáng)化車位權(quán)屬及衍生問題的行政監(jiān)管和指導(dǎo)。在現(xiàn)行法律制度下，規(guī)劃仍作為確定車位歸屬的實體法標(biāo)準(zhǔn)。實踐中仍以建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件作為判斷權(quán)屬的重要依據(jù)。因此，強(qiáng)化規(guī)劃審批的民主監(jiān)督程序，有利于保障車位的源頭供給，緩和車位緊張問題，實現(xiàn)社會公共利益的最大化。對于車位權(quán)屬的確定以及登記涉及多個行政職能部門，房地產(chǎn)開發(fā)的行政監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)配合以及對業(yè)主委員、物業(yè)公司的指導(dǎo)職能的有效發(fā)揮，能夠促使車位權(quán)屬及相關(guān)衍生問題的科學(xué)性解決。為避免各職能部門各自為政，應(yīng)當(dāng)通過協(xié)調(diào)機(jī)制加強(qiáng)配合。

四、以民法典精神指引具體個案司法判斷

立法與行政執(zhí)法客觀上對于權(quán)屬問題持回避和觀望態(tài)度，司法應(yīng)在查明爭議的要件事實的基礎(chǔ)上適用法律邏輯演繹并運(yùn)用舉證責(zé)任等規(guī)則作出個案的判決。

根據(jù)原告的訴訟請求，區(qū)分所有權(quán)爭議、租賃合同爭議以及相應(yīng)的訴訟類型，對權(quán)屬司法判斷的必要性作出初步認(rèn)定，在不可避免要認(rèn)定權(quán)屬時，將規(guī)劃文件（通常為建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件）作為實質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)：首先，由于民法典調(diào)整的車位均屬于合法車位，故應(yīng)通過民法典解釋的方式將違反城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫排除出法律保護(hù)的范疇；②參見杜萬華主編：《第八次全國法院民事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》，人民法院出版社2017年版，第367頁。其次，建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋將“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”作為認(rèn)定專有部分的條件。由于登記制度不完善，造成部分地區(qū)不能對除房屋外的部分進(jìn)行登記，故應(yīng)進(jìn)一步明確“能夠登記”的含義，應(yīng)強(qiáng)化與行政監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)溝通、信息共享，盡量不動搖車位管理秩序；再次，識別特殊類型的車位，對于結(jié)建人防工程地下停車位，一般應(yīng)結(jié)合人民防空法的相關(guān)規(guī)定，不得判決歸特定主體所有；對于占用業(yè)主綠地、道路建設(shè)的規(guī)劃車位以外形成的地面停車位，按照民法典的規(guī)定，認(rèn)定為業(yè)主共有；對于規(guī)劃時即用于停車的停車位、車庫，則應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人舉證情況作進(jìn)一步審查。

民法典確立了約定歸屬的基本規(guī)則，但未對約定歸屬的主體、方式進(jìn)行明確，基于法律秩序的穩(wěn)定以及實際操作的便利性，應(yīng)認(rèn)可開發(fā)商與個別業(yè)主的約定效力，而不能要求開發(fā)商與全部業(yè)主均作出約定；從事實查明的角度，該約定應(yīng)限定于書面明確約定，而且約定的車位應(yīng)當(dāng)特定化、排他化。對于權(quán)屬判斷規(guī)則而言，其實質(zhì)為在雙方意思自治之外，以法律擬制的方式完成權(quán)利推定，以實現(xiàn)指導(dǎo)市場主體的行為規(guī)范。因此，在無法適用“約定歸屬說”的情況下，應(yīng)當(dāng)秉持“誰投資、誰所有、誰受益”原則，綜合考慮市場主體的交易能力和交易地位，合理分配權(quán)屬證明的舉證責(zé)任，以民事制度相互契合、社會價值判斷為導(dǎo)向，確定具體規(guī)則。

最后，從舉證責(zé)任的角度，鑒于開發(fā)商掌握建造商品房的成本，而普通業(yè)主無從控制建筑物的建造過程，其應(yīng)履行提供建造工程資料的行為意義上的舉證責(zé)任，對其已遵守相關(guān)行政監(jiān)管規(guī)范提供證據(jù)予以證明。若其證據(jù)無法證明車位建設(shè)資金獨(dú)立于消費(fèi)者購房房屋的資金進(jìn)行單獨(dú)核算，即應(yīng)承擔(dān)不利后果。從格式條款的效力來看，商品房買賣合同通常為開發(fā)商提供的格式合同，如果沒有約定歸屬而產(chǎn)生爭議，應(yīng)作出不利于開發(fā)商的解釋，將車庫的歸屬認(rèn)定為業(yè)主共有。