略論城市綜合開(kāi)發(fā)中的問(wèn)題及對(duì)策

戚玉潔

【摘要】城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)既不是傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)種類(lèi)，也不是經(jīng)由有關(guān)法規(guī)嚴(yán)格定義的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，它是隨著城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)步逐步形成和發(fā)展的，其模式和邊界還在不斷演化。隨著地方政府和市場(chǎng)主體對(duì)城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的理解不斷深化，逐漸形成了多種模式。

【關(guān)鍵詞】城市綜合開(kāi)發(fā);問(wèn)題;對(duì)策

目前普遍認(rèn)為，城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是以城市發(fā)展的根本理念、動(dòng)力為切入點(diǎn)，構(gòu)建發(fā)展框架，梳理和整合城市各種顯性和隱性資源，加快產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口聚集，并在此基礎(chǔ)上形成鮮明的城市文化、造就城市精神，實(shí)現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程。

1、城市綜合開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)

一是在政府不斷收緊PPP模式政策的大背景下，傳統(tǒng)的PPP合作模式對(duì)使用者付費(fèi)比例要求一再提高。結(jié)合財(cái)政部10號(hào)文影響，未來(lái)城市綜合開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目自平衡的需求與日俱增，對(duì)捆綁二級(jí)開(kāi)發(fā)平衡投資收益的需求放大、對(duì)投資人的產(chǎn)業(yè)招商能力要求日益提高，城市綜合開(kāi)發(fā)應(yīng)回歸本源，與土地出讓直接掛鉤，非PPP的城市綜合開(kāi)發(fā)將成為主流模式。

二是與房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)等可以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的投資項(xiàng)目不同，城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、收益高、風(fēng)險(xiǎn)大、業(yè)態(tài)多、管控難。實(shí)操過(guò)程中，在項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目融資、土地出讓、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、政府對(duì)接等方面均面臨較大的挑戰(zhàn)，無(wú)成熟模式可復(fù)制，需要不斷根據(jù)政策變化、市場(chǎng)環(huán)境、政府需求、區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)謀劃、動(dòng)態(tài)調(diào)整，最終才能實(shí)現(xiàn)投資閉合。

三是在投資立法制度不健全、以政府為主導(dǎo)的投資管理標(biāo)準(zhǔn)不明確，難以從法律上明晰投資各方的職責(zé)和權(quán)利。同時(shí)，政府投資管理職能不分、職責(zé)不到位，多以行政審批代替科學(xué)投資決策，對(duì)審批的方式和內(nèi)容還沒(méi)有隨著投資業(yè)態(tài)的多元化而及時(shí)做出相應(yīng)調(diào)整。

四是受?chē)?guó)家政策影響，非PPP的城市綜合開(kāi)發(fā)模式采用常規(guī)融資方案很難落地落實(shí)。融資難問(wèn)題是城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨的最大問(wèn)題，需不斷努力，積極創(chuàng)新融資組合方式。

2、城市綜合開(kāi)發(fā)需把控的要點(diǎn)

2.1遵照資本規(guī)律，加強(qiáng)成本管控

利用好投資項(xiàng)目全生命周期策劃，以收定支、以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自平衡。持續(xù)提升項(xiàng)目成本管理水平，嚴(yán)抓項(xiàng)目成本管理基礎(chǔ)工作，建立健全成本管理制度體系，開(kāi)展動(dòng)態(tài)成本管控，對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況和成本各項(xiàng)指標(biāo)的執(zhí)行數(shù)據(jù)進(jìn)行定期梳理、分析，對(duì)動(dòng)態(tài)成本偏離的情況及時(shí)預(yù)警，并采取必要的措施及時(shí)糾偏，有效提高項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

2.2聚焦全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化資源配置

聚焦“交通、城市、生活”三大主題，以城市綜合開(kāi)發(fā)為抓手，整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、多渠道融資、運(yùn)營(yíng)管理、資本運(yùn)作等綜合運(yùn)作資源，以概念創(chuàng)意、咨詢(xún)規(guī)劃為先導(dǎo)，發(fā)揮“融資-投資-運(yùn)營(yíng)-資本運(yùn)作”產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在傳統(tǒng)基建、新型基建、交通文旅休閑等領(lǐng)域多向發(fā)力，并積極探索地下管廊、健康養(yǎng)老、交通科技、生態(tài)環(huán)保、智慧城市、文創(chuàng)旅游、污水處理等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。同時(shí)，立足“三者定位”，明確城市發(fā)展定位，依托中國(guó)交建基礎(chǔ)設(shè)施全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，按照“產(chǎn)業(yè)、交通、空間、生態(tài)、景觀”等產(chǎn)城融合的發(fā)展理念，創(chuàng)新投融資模式，加大外部資源對(duì)接合作，實(shí)現(xiàn)探索出一條符合中國(guó)城市實(shí)際的可持續(xù)發(fā)展模式。通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，提供“投資+建設(shè)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”的投資產(chǎn)品，為城市產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和消費(fèi)者服務(wù)，打造系列“中交城”“中交特色小鎮(zhèn)”，成為一流的城市綜合服務(wù)商。

2.3創(chuàng)新內(nèi)部市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制

城市綜合開(kāi)發(fā)雖然是一種市場(chǎng)行為，但整合了較多城市功能和社會(huì)資源，需堅(jiān)持政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則。在創(chuàng)新內(nèi)部市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制上，可采用中交城市綜合開(kāi)發(fā)3.0產(chǎn)業(yè)模式，即“投資+城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)”。優(yōu)化組織架構(gòu)，建立權(quán)責(zé)清晰、管控有效的項(xiàng)目管理模式。充分發(fā)揮結(jié)構(gòu)化研討組織形式的優(yōu)勢(shì)，提升團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)能力和領(lǐng)導(dǎo)能力，建立三種有效的團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)機(jī)制（共享機(jī)制、反思機(jī)制、反饋機(jī)制），全面整合團(tuán)隊(duì)力量，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)協(xié)同作戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)運(yùn)用“工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）”方法，把項(xiàng)目按合法合規(guī)性原則進(jìn)行分解，如項(xiàng)目前期需要完成什么任務(wù)，每個(gè)任務(wù)存在哪些難點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，列出任務(wù)清單，倒排時(shí)間節(jié)點(diǎn)，形成清晰的“項(xiàng)目行動(dòng)計(jì)劃表”加以認(rèn)真落實(shí)，確保目標(biāo)任務(wù)保質(zhì)保量完成。

2.4推進(jìn)信息技術(shù)深度融合創(chuàng)新

在城市綜合開(kāi)發(fā)中，要積極探索智能化城市建設(shè)，向互聯(lián)網(wǎng)高科技要管理要效益：一是通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)，強(qiáng)化資源整合和產(chǎn)業(yè)嵌入，實(shí)現(xiàn)信息科技與基礎(chǔ)設(shè)施的嫁接和融合，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)城市物聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)互通;二是在城市綜合開(kāi)發(fā)中注重引入“智慧城市”設(shè)計(jì)理念，特別是在軌道交通等公共交通方面，全面推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)以及人工智能發(fā)展平臺(tái)的應(yīng)用，豐富交通組織方式，實(shí)現(xiàn)城市交通體系的無(wú)縫銜接。

2.5強(qiáng)化項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)防控管控

全面聚焦城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，克服局限思維、粗放思維、混亂思維給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略決策帶來(lái)的不利影響。通過(guò)“頭腦風(fēng)暴法”“魚(yú)骨圖分析法”透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，深入分析投資項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，梳理風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，并做到形勢(shì)研判早、信息聯(lián)動(dòng)快、應(yīng)對(duì)措施準(zhǔn)。通過(guò)政策解讀、溝通談判、創(chuàng)新商業(yè)模式、建立“剎車(chē)機(jī)制”等方式，強(qiáng)化“底線(xiàn)意識(shí)”，動(dòng)態(tài)把控投資節(jié)奏，多管齊下有效防控化解風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，強(qiáng)化董事會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的把控，優(yōu)化整合公司各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)防控資源。借助互聯(lián)網(wǎng)等信息化手段，構(gòu)建符合項(xiàng)目實(shí)際的，覆蓋事前審核把關(guān)、事中跟蹤評(píng)估、事后考核評(píng)價(jià)全鏈條的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。此外，積極探尋大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能等先進(jìn)技術(shù)對(duì)有效解決風(fēng)險(xiǎn)管理工作的難點(diǎn)問(wèn)題和瓶頸環(huán)節(jié)的新途徑、新舉措，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力和實(shí)際效果。

結(jié)語(yǔ)：

總之，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加速以及人們對(duì)美好生活質(zhì)量的不竭追求，城市綜合開(kāi)發(fā)對(duì)城市建設(shè)的引領(lǐng)效應(yīng)和拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用日趨顯著。建設(shè)具有地域特色的智能化城市已成為未來(lái)城市發(fā)展的主導(dǎo)方向和投資熱點(diǎn)。作為投資人應(yīng)緊跟城市升級(jí)發(fā)展、消費(fèi)服務(wù)需求換擋的趨勢(shì)，把握市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，有效結(jié)構(gòu)化研討的運(yùn)用，不斷創(chuàng)新綜合開(kāi)發(fā)模式和管理模式，補(bǔ)齊做強(qiáng)全產(chǎn)業(yè)鏈條，加大對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析把控，以央企的責(zé)任擔(dān)當(dāng)助力地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目創(chuàng)新發(fā)展、提質(zhì)增效，取得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的雙豐收。

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