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    城市更新這個(gè)賽道 吸引了六成上市百?gòu)?qiáng)房企布局

    2020-12-28 07:00
    關(guān)鍵詞:城市更新規(guī)模

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量時(shí)代向存量時(shí)代過(guò)渡,城市更新市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,房企也在這一賽道上你追我趕。

    克而瑞研究中心最新數(shù)據(jù)顯示,百?gòu)?qiáng)上市房企中,約有六成房企涉足了城市更新,其中TOP50上市房企的比例達(dá)到了78%。若以城市更新規(guī)模超100萬(wàn)平方米計(jì),已成規(guī)模的企業(yè)比例達(dá)到40%左右,超六成百?gòu)?qiáng)上市房企有參與城市更新改造的經(jīng)歷。

    基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素的影響,房企涉及城市更新的規(guī)模差距非常大,通過(guò)城市更新獲取的建面跨度也逐漸拉開(kāi)。從房企布局城市更新的規(guī)模來(lái)看,規(guī)模最小的房企只參與了1個(gè)項(xiàng)目,建面不到10萬(wàn)平方米,規(guī)模最大的房企涉及了100多個(gè)項(xiàng)目,總建面可達(dá)1億平方米,釋放后貨值達(dá)數(shù)千億。

    整體來(lái)看,隨著行業(yè)由增量市場(chǎng)向存量時(shí)代過(guò)渡,城市更新市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。

    政策支撐城市更新發(fā)展

    近年來(lái),不管是中央,還是各省市,政策層面對(duì)城市更新的支持力度越來(lái)越大,為房企布局城市更新提供了政策支持,這也是城市更新長(zhǎng)足發(fā)展的基礎(chǔ)。

    2019年7月30日,中央政治局會(huì)議提出“實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程,加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。同年12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,大力發(fā)展租賃住房”。

    2020年以來(lái),財(cái)政部、住建部等各部委均從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)改造。包括“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了專項(xiàng)債券的支持范圍”“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造”等。

    同時(shí),全國(guó)多個(gè)地方政策也明確了未來(lái)更新計(jì)劃。

    廣州市日前通過(guò)的《關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》和《廣州市深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》提出,通過(guò)完成城市更新三年實(shí)施計(jì)劃、五年行動(dòng)方案和十年改造規(guī)劃項(xiàng)目,廣州將在近3年對(duì)83個(gè)城中村實(shí)施改造,近5年將完成183個(gè)城中村改造。

    《昆明市城市更新改造行動(dòng)計(jì)劃》明確,2020年完成改造項(xiàng)目3個(gè)(含1個(gè)微改造項(xiàng)目);2021年完成改造項(xiàng)目8個(gè);2022年完成改造項(xiàng)目26個(gè);2023年完成改造項(xiàng)目51個(gè)(含11個(gè)微改造項(xiàng)目);2024年完成改造項(xiàng)目70個(gè)(含2個(gè)微改造項(xiàng)目);2025年完成改造項(xiàng)目129個(gè)。

    《深圳市2020年度城市更新和土地整備計(jì)劃》公布了2020年總體任務(wù),其中城市更新年度任務(wù)包括全市新增實(shí)施改造任務(wù)9000畝,完成改造任務(wù)5000畝;新增拆除重建類城市更新單元計(jì)劃用地規(guī)模679公頃;完成舊工業(yè)區(qū)綜合整治建筑面積120萬(wàn)平方米。

    據(jù)克而瑞研究中心此前梳理顯示,目前約有30個(gè)省市公布了2020年城市更新計(jì)劃,其中北上廣深四大一線城市今年計(jì)劃推出舊城改造計(jì)劃。北京大力推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治,實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工80個(gè)項(xiàng)目,完成50個(gè)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目,投資超12.8億元。上海堅(jiān)持留改拆并舉,統(tǒng)籌推進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市更新、舊區(qū)改造與大居建設(shè)、住房保障,完成55萬(wàn)平方米、2.8萬(wàn)戶中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造,新增供應(yīng)各類保障房6萬(wàn)套。

    有媒體報(bào)道,截至2020年6月末,中國(guó)工商銀行城市更新貸款余額超330億元。在城市更新(舊城改造)領(lǐng)域,中國(guó)工商銀行已在北京、上海、深圳、廣州、武漢、南京等15個(gè)城市開(kāi)辦城市更新貸款業(yè)務(wù)。信貸政策和產(chǎn)品體系包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、城市更新(舊城改造)、新農(nóng)村建設(shè)等多個(gè)領(lǐng)域。

    住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至今年上半年,全國(guó)共有老舊小區(qū)約有17萬(wàn)個(gè),涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶,建筑面積約為40億平方米,初步估算的投資額將高達(dá)4萬(wàn)億,集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

    據(jù)測(cè)算,中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超過(guò)300萬(wàn)億元,按每年2%的城市更新速率計(jì)算,城市更新迎來(lái)6萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升,最終市場(chǎng)將迎來(lái)10萬(wàn)億元的大賽道。

    隨著多地城市更新項(xiàng)目陸續(xù)公布進(jìn)展,明確未來(lái)改造計(jì)劃,存量時(shí)代下,城市更新無(wú)疑將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來(lái)城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極??梢灶A(yù)見(jiàn),未來(lái)城市更新領(lǐng)域相應(yīng)支持和保障政策也將不斷出臺(tái)并完善,支持民生保障工作順利開(kāi)展,并進(jìn)一步拉動(dòng)地產(chǎn)領(lǐng)域的有效投資和消費(fèi)。

    規(guī)模最高已達(dá)1億平方米

    在土地資源日益短缺的當(dāng)下,通過(guò)城市更新獲取的土地樓板價(jià)往往低于周邊的招拍掛土地,房企能用較低的拿地成本撬動(dòng)更高的利潤(rùn),加之一二線城市的土地日趨緊缺,而一些老舊建筑需要拆除重建,城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。

    城市更新為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn),布局這一領(lǐng)域的房企不斷增加,已成規(guī)模的房企比例不斷上升。

    根據(jù)房企2020年半年報(bào)及公開(kāi)信息,已有超六成百?gòu)?qiáng)上市房企參與城市更新改造,其中約有40%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬(wàn)方的規(guī)模。

    TOP50上市房企參與度更高,其中78%的房企參與城市更新,形成規(guī)模的房企占比則達(dá)到了51%。究其原因,主要是因?yàn)門OP50房企有更充足的資金和更強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力。

    從企業(yè)參與規(guī)模來(lái)看,基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素的影響,房企涉及城市更新的規(guī)模差距非常大。以企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲(chǔ)備的那部分建面,即“城市更新潛在建筑總建面”來(lái)衡量企業(yè)參與城市更新的程度,規(guī)模小的只參與了1個(gè)項(xiàng)目,建面不到10萬(wàn)平方米,但規(guī)模大的涉及100多個(gè)項(xiàng)目,總建面可達(dá)1億平方米,釋放后貨值達(dá)數(shù)千億。

    整體來(lái)看,一是由于越來(lái)越多的房企進(jìn)入城市更新賽道,行業(yè)即將進(jìn)入“分蛋糕”狀態(tài),二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項(xiàng)目且這部分土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化緩慢,行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

    三大梯隊(duì)房企規(guī)模差距拉大

    借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn),已成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。整體來(lái)看,房企紛紛加入城市更新的賽道,有三個(gè)原因:

    1、一二線城市土地供應(yīng)趨緊,通過(guò)對(duì)老舊城區(qū)的整治改造和再開(kāi)發(fā),可以有效補(bǔ)充核心一二線城市土儲(chǔ)。

    2、相比競(jìng)爭(zhēng)激烈的招拍掛拿地方式,參與城市更新能以更低的地價(jià)獲取土地儲(chǔ)備,同時(shí)也意味著企業(yè)能保證更高的利潤(rùn)率。

    3.城市更新改造的對(duì)象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū),這些項(xiàng)目一般布局在較為中心的核心地帶,若再改造后入市,有較好的市場(chǎng)預(yù)期。

    雖大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù),但基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素的影響,涉及的規(guī)模也有較大差距。

    以房企城市更新潛在建筑總建面來(lái)衡量企業(yè)參與城市更新的程度,可以把房企分為三個(gè)梯隊(duì),佳兆業(yè)、富力、恒大城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先。

    具體來(lái)看,佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、時(shí)代這5家房企均位于第一梯隊(duì),他們或資本雄厚,或經(jīng)驗(yàn)豐富,獲取項(xiàng)目的能力強(qiáng)。2020年上半年新簽約項(xiàng)目未來(lái)可釋放建面達(dá)百萬(wàn)級(jí)別,城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬(wàn)平方米。

    第二梯隊(duì)房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬(wàn)平方米,既有碧桂園、保利、中海這樣的全國(guó)性規(guī)模房企,也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)高歌猛進(jìn)。

    第三梯隊(duì)參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬(wàn)平方米,其中大于百萬(wàn)規(guī)模的有10余家,絕大多數(shù)房企只涉及了零星一兩個(gè)項(xiàng)目。他們暫時(shí)可能沒(méi)有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展,但仍把這作為一種有效的拿地手段。

    入局仍面臨挑戰(zhàn)

    城市更新對(duì)房企來(lái)說(shuō)雖是一片廣闊的藍(lán)海,但房企入局仍面臨挑戰(zhàn),實(shí)現(xiàn)突圍更是需要長(zhǎng)時(shí)間沉淀。

    實(shí)際上,城市更新領(lǐng)域存在一定的門檻。目前,城市更新項(xiàng)目主要集中在大灣區(qū)和其他部分一二線城市,參與城市更新的房企也大多為規(guī)模房企和有本土優(yōu)勢(shì)的粵系房企。

    鑒于城市更新開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、涉及關(guān)系復(fù)雜等問(wèn)題,本身存在很多不確定性,因此容易給房企帶來(lái)不小的資金壓力,甚至陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    除此之外,城市更新還對(duì)房企的資源協(xié)調(diào)能力、運(yùn)營(yíng)能力提出挑戰(zhàn)。因此,房企在布局時(shí)需全面考慮自身?xiàng)l件,清楚舊改模式的復(fù)雜性,而在城市更新領(lǐng)域已有所動(dòng)作的房企要有意識(shí)地把城市更新改造經(jīng)驗(yàn)形成系統(tǒng),打造團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng),才能有所突破。(文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市、克而瑞研究中心,中房網(wǎng)綜合整理)

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