現(xiàn)在是換租好時(shí)機(jī)嗎

甄愛軍

雖然當(dāng)前疫情已經(jīng)逐步受控，但距離租賃市場(chǎng)恢復(fù)到往日水平仍有一段時(shí)間。9月份全國(guó)租金水平仍未見回漲，租賃市場(chǎng)活躍度仍不高，租金呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。這樣的變化對(duì)租房者有利，可選擇在這段時(shí)間換租。

租金持續(xù)下滑

9月全國(guó)大中城市租金呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，跌幅與上月持平。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)為43.21元/平方米/月，環(huán)比微幅下降0.05%，環(huán)比降幅與上月持平;同比下降1.3%。值得留意的是，全國(guó)大中城市租金均價(jià)連續(xù)6個(gè)月下滑，租賃市場(chǎng)恢復(fù)較為緩慢。

租賃市場(chǎng)與就業(yè)形勢(shì)及收入狀況密切相關(guān)，雖然當(dāng)前疫情已經(jīng)逐步受控，但距離租賃市場(chǎng)恢復(fù)到往日水平仍需一段時(shí)間。9月份全國(guó)租金水平仍未見回漲，租賃市場(chǎng)活躍度仍不高，租金延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

一線城市租金環(huán)比下跌，重點(diǎn)二線城市租金繼續(xù)上行。數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，一線城市平均租金為92.55元/平方米/月，環(huán)比下跌0.26%，同比上漲0.33%;重點(diǎn)二線城市平均租金為34.5元/平方米/月，環(huán)比上漲0.04%，同比下跌2.08%。

進(jìn)入9月份，各等級(jí)城市租賃市場(chǎng)恢復(fù)狀況不一。一線城市租金水平繼續(xù)保持小幅下滑態(tài)勢(shì)，其中北京、深圳租金水平均下降，分別環(huán)比下跌1.63%和1.55%。但從同比來(lái)看，9月一線城市租金在連續(xù)下跌3個(gè)月后轉(zhuǎn)正，租賃市場(chǎng)好于去年同期。重點(diǎn)二線城市租賃市場(chǎng)繼續(xù)恢復(fù)，租金環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。

從漲跌城市數(shù)量來(lái)看，全國(guó)大中租賃城市中，9月租金均價(jià)上漲城市為9個(gè)，與8月相比減少了1個(gè)，平均漲幅為1.14%，漲幅擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn);下跌城市數(shù)10個(gè)，與8月持平，平均跌幅0.88%，跌幅收窄0.23個(gè)百分點(diǎn)，持平城市數(shù)1個(gè)。

租金收益率下降

由于住宅租金的持續(xù)下滑，而房?jī)r(jià)保持上漲態(tài)勢(shì)，所以租金收益率持續(xù)下降，并創(chuàng)下近年來(lái)的新低。

根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)測(cè)算，50個(gè)典型城市租金收益率為2.3%，環(huán)比下降2%，同比下降1%。這一收益率創(chuàng)多年來(lái)最低值。

我國(guó)部分城市長(zhǎng)期以來(lái)租金收益率較低，這主要是由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，租金上漲速度小于房?jī)r(jià)上漲速度。而租金反映房屋的使用價(jià)值，是市場(chǎng)的真實(shí)需求，房?jī)r(jià)與租金背離，說(shuō)明房?jī)r(jià)存在一定程度的泡沫。

數(shù)據(jù)表明，2020年三季度，4個(gè)一線城市的平均租金收益率為1.5%，環(huán)比下降6%，同比下降10%;31個(gè)二線城市平均租金收益率為2.3%，環(huán)比下降2%，同比下降2%;15個(gè)三線城市租金收益率為2.6%，環(huán)比與上季度持平，同比增長(zhǎng)2%。

二線城市租金收益率下降是因?yàn)榉績(jī)r(jià)小幅上漲的同時(shí)租金小幅下降，三線城市租金收益率與上季度持平是由于房租上漲的同時(shí)房?jī)r(jià)也有所上漲。由此可以看出，二線城市隨著經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，購(gòu)房需求有所增加，租房需求有所減少，部分二線城市炒房投機(jī)也是房?jī)r(jià)上漲的原因之一。

對(duì)三季度全國(guó)50個(gè)典型城市租金收益率進(jìn)行排序發(fā)現(xiàn)，排名前5的城市分別為錦州（3.8%）、烏魯木齊（3.5%）、韶關(guān)（3.4%）、宜昌（3.3%）和桂林（3.3%），主要是弱二線城市和三線城市。由于這些城市近幾年房?jī)r(jià)整體漲幅不大，但租金穩(wěn)步上漲，租金上漲幅度與房?jī)r(jià)上漲幅度相近，因此租金收益率可維持在較高水平。

租金收益率最低的5個(gè)城市分別為廈門（1.2%）、深圳（1.2%）、三亞（1.4%）、青島（1.6%）和廣州（1.6%）。這些城市為熱門城市，房?jī)r(jià)和租金水平均保持上漲態(tài)勢(shì)，但由于近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅，所以導(dǎo)致租金收益率被不斷拉低。最典型的是三亞，在本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，漲幅達(dá)到了28%，積累了一定的泡沫。三亞雖然近兩年房?jī)r(jià)有所調(diào)整，但租金漲幅仍小于房?jī)r(jià)漲幅，因此租金收益率從2016年二季度來(lái)一直維持在50城中較低水平，在三季度中三亞的租金收益率更是創(chuàng)造了4年以來(lái)的最低水平。

換租時(shí)間可提前

按照以往的經(jīng)驗(yàn)，年底由于住宅租賃市場(chǎng)活躍度不高，租金不會(huì)上漲，而目前不少城市租金出現(xiàn)下跌，因此當(dāng)前已然迎來(lái)最佳換租時(shí)節(jié)。

從環(huán)比上漲城市來(lái)看，本月租金環(huán)比上漲的TOP5城市為泉州、上海、成都、武漢、南京。疫情后，租賃市場(chǎng)受沖擊較大，恢復(fù)較為緩慢，而上海、南京作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)城市，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇迅速，人流量大，租賃市場(chǎng)活躍度較高，租金漲幅明顯。成都憑借成渝經(jīng)濟(jì)圈的優(yōu)勢(shì)條件，熱度逐漸提升，人口吸附性較強(qiáng)，租賃市場(chǎng)活躍度提高。

從環(huán)比跌幅TOP5城市來(lái)看，9月份租金跌幅前5城市分別是三亞、北京、深圳、鄭州、廣州。隨著三亞逐步邁入旅游淡季，租賃市場(chǎng)活躍度下降。北京雖然疫情逐步受控，但是租賃市場(chǎng)仍未完全從前一波的疫情沖擊中走出來(lái)，租賃市場(chǎng)恢復(fù)緩慢。

可見，由于北京、深圳、廣州等城市住宅租金水平在9月份出現(xiàn)較為明顯的回落，這給了“租房一族”最好的換租時(shí)機(jī)。因?yàn)檫x擇在這個(gè)時(shí)候換租，有機(jī)會(huì)在租金水平較低的時(shí)候簽下未來(lái)一年的租約，租房成本提前鎖定。大多數(shù)租房協(xié)議簽訂期限為一年，而且在這一年內(nèi)租金水平不變，所以簽約時(shí)租金越低，對(duì)租客越有利。

另外，從同比變化來(lái)看，目前有不少城市租金水平下降比較明顯，這種情況也有利于換租。數(shù)據(jù)表明，9月，包括三亞、深圳、青島、重慶、鄭州、杭州等城市租金水平出現(xiàn)明顯回落，同比跌幅超過(guò)5%。這意味著，在目前換租，至少可以比在去年同期租房時(shí)，租金開支可以縮減5%以上。此外，包括天津、大連、武漢等城市租金，較去年同期也出現(xiàn)了不同程度的下滑，這也意味著目前換租可適度降低成本。