新《土地管理法》知識(shí)百問(wèn)（七）

鐘京濤

73.征收土地的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何使用和管理？

征收土地的補(bǔ)償費(fèi)屬于所在農(nóng)村集體所有，應(yīng)當(dāng)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，用于被征地單位的生產(chǎn)發(fā)展，安置被征地后的農(nóng)民。地方政府可以對(duì)征地補(bǔ)償費(fèi)的管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督，幫助被征地農(nóng)民集體建立征地補(bǔ)償費(fèi)管理和使用制度，防止亂占、濫用征地補(bǔ)償費(fèi)。征收土地的補(bǔ)償費(fèi)的使用情況必須向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，定期公布征地補(bǔ)償?shù)臄?shù)額、使用情況及收入和支出情況，本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員有權(quán)監(jiān)督和了解征地補(bǔ)償費(fèi)的使用及收支狀況?！锻恋毓芾矸ā返谒氖艞l明確規(guī)定，被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督。禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用。

74.什么是建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審制度？有哪些規(guī)定和要求？

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是指自然資源主管部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。建設(shè)項(xiàng)目用地實(shí)行分級(jí)預(yù)審。需人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，由該人民政府的自然資源主管部門預(yù)審。需核準(zhǔn)和備案的建設(shè)項(xiàng)目，由與核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)同級(jí)的自然資源主管部門預(yù)審。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請(qǐng);需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)前，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請(qǐng);需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請(qǐng)?？尚行匝芯繄?bào)告報(bào)批時(shí)，必須附具自然資源主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審制度的目的是為保證土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施，充分發(fā)揮土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控作用，控制建設(shè)用地總量。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：① 符合土地利用總體規(guī)劃;② 保護(hù)耕地，特別是永久基本農(nóng)田;③ 合理和節(jié)約集約利用土地;④ 符合國(guó)家供地政策?！锻恋毓芾矸ā返谖迨l明確規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，自然資源主管部門可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，并提出意見(jiàn)。

75.建設(shè)項(xiàng)目使用國(guó)有建設(shè)用地的如何申請(qǐng)和報(bào)批？

建設(shè)項(xiàng)目需要使用國(guó)有建設(shè)用地的，必須向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。按國(guó)家基本建設(shè)程序，經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可以申請(qǐng)建設(shè)用地，但是，按規(guī)定采用市場(chǎng)方式進(jìn)行招標(biāo)、拍賣方式提供土地使用權(quán)，則不需要提岀建設(shè)用地申請(qǐng)。建設(shè)單位申請(qǐng)用地時(shí)應(yīng)當(dāng)提交法律、法規(guī)規(guī)定的文件，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查后，報(bào)人民政府批準(zhǔn)。對(duì)此，《土地管理法》第五十三條規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國(guó)有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，經(jīng)自然資源主管部門審查，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

76.什么是國(guó)有土地有償使用制度？使用方式有哪些？

自20世紀(jì)80年代土地使用制度改革以來(lái)，我國(guó)逐步確立了國(guó)有土地的有償使用制度。國(guó)有土地有償使用，是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者一次或分年度向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。土地有償使用方式是我國(guó)土地使用權(quán)取得的主要方式。目前，國(guó)有土地有償使用的方式主要有三種：① 國(guó)有土地使用權(quán)出讓，指國(guó)家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限分別為：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;綜合或其他用地五十年。土地出讓合同約定的年限不得超過(guò)上述最高年限。國(guó)有土地出讓的方式主要包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。出讓是國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的主要方式。② 國(guó)有土地使用權(quán)租賃，是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，由土地使用者按年度向國(guó)家繳納租金的行為。③ 國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)岀資（入股）形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。這種方式在國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多?！锻恋毓芾矸ā返谖迨鶙l、第五十七條明確規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得。以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

77.什么是國(guó)有土地使用權(quán)劃撥？劃撥土地范圍有哪些？

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，即以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用權(quán)者依法繳納了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)及其他費(fèi)用后，國(guó)家將土地交付給土地使用者使用，或者國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：① 劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有期限的規(guī)定。② 劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。如果需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，應(yīng)當(dāng)辦理土地岀讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)。③ 取得劃撥土地使用權(quán)，只需繳納國(guó)家取得土地的成本和國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)，不需繳土地有償使用費(fèi)。

由于劃撥土地使用權(quán)是國(guó)家給予的一種特殊優(yōu)惠政策，因此《土地管理法》第五十四條對(duì)可以采取劃撥方式使用土地的范圍作出了相應(yīng)規(guī)定，主要包括：① 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;② 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③ 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;④ 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。目前，根據(jù)節(jié)約集約利用土地的需要，正在開(kāi)展擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，限制劃撥用地范圍的改革?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）提出，嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，及時(shí)調(diào)整劃撥用地目錄。今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國(guó)土資源部令第61號(hào)）規(guī)定，國(guó)家擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。除軍事、保障性住房和涉及國(guó)家安全和公共秩序的特殊用地可以以劃撥方式供應(yīng)外，國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地中的經(jīng)營(yíng)性用地，實(shí)行有償使用。

78.土地有償使用收益在中央和地方之間如何分配？

根據(jù)《土地管理法》第五十五條規(guī)定，存量建設(shè)用地的土地有償使用收益全部留給地方政府用于城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā);新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府。這里的新增建設(shè)用地是指建設(shè)占用農(nóng)用地，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的建設(shè)用地，包括建設(shè)占用耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖水面等土地。關(guān)于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)如何使用方面，2019年修改的《土地管理法》刪除了原先關(guān)于“都專項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)”的規(guī)定，增加了“具體使用管理辦法由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門會(huì)同有關(guān)部門制定，并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)”的內(nèi)容。

79.建設(shè)單位能否改變其依法取得土地的用途？

土地出讓合同對(duì)土地使用的性質(zhì)、用途、建筑容積率等都作出了明確的規(guī)定，違反土地出讓合同的約定土地用途屬違約行為;釆用劃撥方式提供土地使用權(quán)的，政府在劃撥決定書(shū)等批準(zhǔn)用地文件中對(duì)建設(shè)用地的用途及使用要求也都有明確的規(guī)定，用地單位必須按照批準(zhǔn)的用途使用，不得擅自改變批準(zhǔn)的用途。因此，《土地管理法》明確規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地，不得擅自改變規(guī)定的土地用途。但是，在土地利用過(guò)程中，從節(jié)約集約利用土地和最大限度發(fā)揮土地的效益角度出發(fā)，在特定的條件下改變土地用途并不違背土地利用的方向。因此，《土地管理法》在強(qiáng)調(diào)按規(guī)定用途利用土地的同時(shí)，也規(guī)定了確需改變土地建設(shè)用途的條件和審批程序。建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)后，或簽訂土地有償使用合同后，因某些情況的變化，確屬必須對(duì)土地有償使用合同或批準(zhǔn)用地文件規(guī)定的用途作某些調(diào)整時(shí)，土地使用者應(yīng)向縣、市人民政府自然資源主管部門提出申請(qǐng)，自然資源主管部門經(jīng)審查后，認(rèn)為改變后的土地用途仍符合規(guī)劃并允許改變的，報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。隨著機(jī)構(gòu)改革中土地管理與規(guī)劃行政管理職能的整合，今后辦理改變土地用途審批的手續(xù)將更加便捷。改變土地用途的申請(qǐng)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)的，縣、市人民政府自然資源主管部門要與土地使用者重新簽訂土地使用合同或簽訂土地使用的補(bǔ)充合同，補(bǔ)繳出讓金和有關(guān)費(fèi)用;如果改變用途后，原劃撥土地使用權(quán)要實(shí)行有償使用的，還應(yīng)當(dāng)按國(guó)有土地有償使用的有關(guān)規(guī)定辦理有償使用手續(xù)，簽訂土地有償使用合同，補(bǔ)繳土地有償使用費(fèi)。

80.什么是臨時(shí)用地？如何使用？

臨時(shí)用地是指工程建設(shè)施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用、在施工或者勘查完畢后不再需要使用的國(guó)有或者農(nóng)民集體所有的土地，包括因臨時(shí)建筑或其他設(shè)施而使用的土地。臨時(shí)用地只能是臨時(shí)使用土地的行為，不能將臨時(shí)用地改為永久建設(shè)用地，不得在地上建設(shè)永久性建筑物及其他設(shè)施。臨時(shí)用地使用結(jié)束后，應(yīng)將土地上臨時(shí)建設(shè)的設(shè)施全部拆除，恢復(fù)土地的原貌，并交還給原土地所有權(quán)人或使用權(quán)人。臨時(shí)用地具有以下特點(diǎn)：① 臨時(shí)用地不改變土地用途的性質(zhì)，無(wú)須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等手續(xù)，使用結(jié)束后仍恢復(fù)原用途。② 臨時(shí)用地不改變土地權(quán)屬，使用農(nóng)民集體土地的不需要辦理征收土地手續(xù)，使用國(guó)有土地的也不必辦理劃撥或有償使用手續(xù)。③ 臨時(shí)用地經(jīng)批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂臨時(shí)用地合同，并給土地的所有權(quán)人和原使用權(quán)人的損失予以補(bǔ)償。建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)占用耕地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)自臨時(shí)用地期滿之日起1年內(nèi)恢復(fù)種植條件。

81.建設(shè)項(xiàng)目需要使用臨時(shí)用地的如何辦理審批手續(xù)？

根據(jù)《土地管理法》第五十七條明確規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)自然資源主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。在臨時(shí)使用的土地上修建永久性建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令限期拆除;逾期不拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)二年。隨著機(jī)構(gòu)改革中土地管理與規(guī)劃行政管理職能的整合，今后臨時(shí)用地辦理手續(xù)將更加便捷。

82.哪些情形可以收回國(guó)有土地使用權(quán)？

國(guó)有土地使用權(quán)收回是指當(dāng)出現(xiàn)某種法律事實(shí)時(shí)，原批準(zhǔn)用地的人民政府自然資源主管部門經(jīng)批準(zhǔn)后依法收回用地單位或者個(gè)人使用的國(guó)有土地使用權(quán)的行政行為。根據(jù)《土地管理法》第五十八條規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府自然資源主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：① 為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的;② 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;③ 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的;④ 公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。依照上述第①項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

83.《土地管理法》對(duì)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)使用農(nóng)民集體土地的做了哪些規(guī)定？

根據(jù)《土地管理法》第五十九條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè);建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。涉及占用農(nóng)用地的，還必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。

84.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用本集體所有土地辦企業(yè)如何辦理審批手續(xù)？

根據(jù)《土地管理法》第六十條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照規(guī)定的程序辦理審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。（作者單位：自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心）