房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)籌劃

文/楊慶國 江蘇蘇中投資股份有限公司 江蘇南通 226600

1、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題

1.1 財(cái)務(wù)管理意識淡薄，財(cái)務(wù)制度形式化

其實(shí)在我國眾多的房地產(chǎn)公司中，由“包工頭”“施工隊(duì)”起家的不在少數(shù)。所以，成立的房地產(chǎn)公司也會缺相應(yīng)的制度體系管理。企業(yè)的經(jīng)營者對財(cái)務(wù)的概念只有總收入和支出，對于財(cái)務(wù)管理體系的職能發(fā)揮卻漠不關(guān)心，簡單的財(cái)務(wù)核賬形式根本無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求。即使一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了相關(guān)的財(cái)務(wù)制度和體系，也不能嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)體系制度執(zhí)行，賬務(wù)實(shí)際都由領(lǐng)導(dǎo)獨(dú)自決定，對于財(cái)務(wù)失于科學(xué)的管理，財(cái)務(wù)管理為企業(yè)提供的風(fēng)險(xiǎn)管理，決策指導(dǎo)等職能也不能有效發(fā)揮。

1.2 缺乏科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系規(guī)劃

在房地產(chǎn)企業(yè)中，通常的房地產(chǎn)企業(yè)老板在土地得到審批之后就立即投入建設(shè)，回籠資金，沒有提前做好科學(xué)財(cái)務(wù)預(yù)算和規(guī)劃。在實(shí)際施工的過程中，出現(xiàn)什么問題，什么花銷也是隨即隨開，沒有完整的財(cái)務(wù)計(jì)劃方案。甚至一些施工過程中的賬目都不能夠完整的記錄下來，具體實(shí)際的財(cái)務(wù)報(bào)表和結(jié)果也只是大致數(shù)據(jù)。另外，由于房地產(chǎn)公司規(guī)模的大小不一，招聘來的財(cái)務(wù)人員水平也是參差不齊，許多財(cái)務(wù)人員將工作重心都放在追求薪資和升職上，對于財(cái)務(wù)稅務(wù)知識卻是一知半解，這樣會很大程度上影響財(cái)務(wù)核算的效率和結(jié)果，對于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)也不能進(jìn)行很好的規(guī)劃。

1.3 財(cái)務(wù)過程控制薄弱

在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理其實(shí)涉及到很多環(huán)節(jié)和部分。如果對于項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)過程不能進(jìn)行很好的控制，那么往往最后的財(cái)務(wù)核算結(jié)果都會和計(jì)劃的財(cái)務(wù)體系相差較遠(yuǎn)。在資金管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)的日常使用資金最難進(jìn)行控制，日常使用只需要領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批簽字，就可以領(lǐng)取現(xiàn)金。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在得到部分房產(chǎn)預(yù)款之后就馬上進(jìn)行新的項(xiàng)目投資，為了保證施工進(jìn)度，所以還要繼續(xù)進(jìn)行融資，這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緊張，產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

2、解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不足的有效措施

2.1 加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理的重視，進(jìn)行有效監(jiān)督

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，前期的財(cái)務(wù)計(jì)劃，項(xiàng)目實(shí)行過程中的財(cái)務(wù)控制，項(xiàng)目過程后的財(cái)務(wù)核算和總結(jié)都是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，都對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的重視，能夠讓公司的財(cái)務(wù)更加科學(xué)化，也能夠合理、科學(xué)的安排企業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)行，為領(lǐng)導(dǎo)做出決策提供科學(xué)的依據(jù)和指導(dǎo)。

2.2 建立完備科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系

要想建立完備科學(xué)的財(cái)務(wù)管理，首先要參考和遵循我國關(guān)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的法律法規(guī)，再在企業(yè)內(nèi)部，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和資金狀況制定出行之有效的企業(yè)財(cái)務(wù)制度體系和內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系。比如說，房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理制度、預(yù)算管理制度、資產(chǎn)管理制度等。這樣能夠?yàn)槠髽I(yè)財(cái)務(wù)的管理提供科學(xué)管理的依據(jù)。在財(cái)務(wù)管理過程中，對于土地取得、項(xiàng)目施工、稅費(fèi)繳納、收入成本管理和控制都進(jìn)行科學(xué)的會計(jì)科目安排和財(cái)務(wù)記錄事項(xiàng)，這樣既能夠使財(cái)務(wù)賬目更加清晰，更能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)管理提供幫助。

2.3 實(shí)行全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)算管理十分重要。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容十分復(fù)雜繁瑣，無論是土地的審批事項(xiàng)，還是施工項(xiàng)目的進(jìn)行，風(fēng)險(xiǎn)成本的管控，這些都需要進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理，尤其是預(yù)算管理環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)要在各個項(xiàng)目開展之前就將項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)算計(jì)算出來，不僅要為突發(fā)事件留出余地，還要將預(yù)算的賬目細(xì)化分解到年度，季度，月度，落實(shí)到各個部門。項(xiàng)目管理的各個部門也要負(fù)起責(zé)任，配合財(cái)務(wù)部門進(jìn)行預(yù)算管理工作，形成一整套的預(yù)算管理控制體系。

3、稅務(wù)籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的意義

稅費(fèi)，是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成，無論是項(xiàng)目的施工，還是土地的占用都需要按照國家規(guī)定繳納稅款。征稅是政府對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行控制的有效方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說對繳納的稅費(fèi)進(jìn)行合理的籌劃是必不可少的內(nèi)容，因?yàn)槠髽I(yè)繳納的稅費(fèi)數(shù)量大，項(xiàng)目多。企業(yè)稅務(wù)籌劃的過程中首先要遵守國家相關(guān)法律規(guī)定，然后通過合理的籌劃盡可能的為企業(yè)減少稅收成本。

在企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過程中，對于開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的水平。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅收籌劃的主要內(nèi)容是資金運(yùn)動，通過對資金管理的規(guī)劃,使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)整體利益的最大化。比如房地產(chǎn)企業(yè)可利用簽訂合同中分期收款和付款等結(jié)算方式對增值稅銷項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)稅額確認(rèn)時間進(jìn)行納稅籌劃。在進(jìn)行稅收籌劃的過程中，能夠讓企業(yè)進(jìn)行有意識地規(guī)范自身的行為，節(jié)約支出，進(jìn)行合法有序的財(cái)務(wù)活動，保證企業(yè)的經(jīng)營活動能夠進(jìn)行良性循環(huán)，同時也讓企業(yè)的管理水平得到有效提高。比如為了獲得足額可以抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，通過制度加強(qiáng)增值稅發(fā)票的管理，企業(yè)員工辦理業(yè)務(wù)時應(yīng)取得增值稅一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票。如特殊原因，確實(shí)不能取得，須經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批同意，否則財(cái)務(wù)部門有權(quán)拒絕受理，給企業(yè)造成損失的，按照企業(yè)制度進(jìn)行處理。再比如為了獲得足額可以抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，要求企業(yè)運(yùn)營部門加強(qiáng)客戶管理，只能與具有一般納稅人資格的客戶合作簽訂供給合同等等。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，進(jìn)行稅收籌劃是一項(xiàng)非常復(fù)雜繁瑣的過程，房地產(chǎn)企業(yè)要在法律政策的規(guī)范下，提高自身的經(jīng)營管理水平、財(cái)務(wù)規(guī)劃水平、核算水平等才能夠?yàn)閷?shí)現(xiàn)和執(zhí)行稅務(wù)籌劃提供良好的條件和環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)通過對稅收進(jìn)行籌劃，達(dá)到節(jié)稅的目的，這樣一來也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一定的流動資金，有利于企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要貢獻(xiàn)力量，所以房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)健康發(fā)展具有重要的意義和作用。對企業(yè)進(jìn)行科學(xué)、合理、嚴(yán)密、完整的財(cái)務(wù)管理體系建設(shè)和稅務(wù)籌劃能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高科學(xué)決策能力和健康發(fā)展的條件。