房地產(chǎn)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)策略探索

文/關(guān)晶璞（金科地產(chǎn)天津公司）

一、新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的意義及現(xiàn)狀分析

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著發(fā)展速度放緩、流動(dòng)資金不足、利潤空間縮小等棘手問題，加強(qiáng)成本控制，降低費(fèi)用支出是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)維持利潤的重要手段，而房地產(chǎn)企業(yè)因其復(fù)雜的業(yè)務(wù)過程，涉稅種類多且稅負(fù)金額高，加強(qiáng)稅務(wù)成本控制是其成本管理的重點(diǎn)。稅收籌劃是指企業(yè)在遵守相關(guān)稅務(wù)法規(guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)的一系列經(jīng)營活動(dòng)做出優(yōu)質(zhì)合理的安排，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。實(shí)施稅收籌劃，合理應(yīng)用稅務(wù)政策，同時(shí)采取適當(dāng)措施來應(yīng)對(duì)由此帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效益最大化，對(duì)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展意義重大。然而，國家的稅收政策是在不斷變化的，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃工作提出了更高的要求。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系及專業(yè)的財(cái)稅管理團(tuán)隊(duì)，其籌劃方案的實(shí)施效果有限，甚至?xí)霈F(xiàn)不僅沒有降低稅務(wù)成本，反而由于違反法律法規(guī)而承受稅務(wù)處罰的情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)及其成因

（一）涉稅風(fēng)險(xiǎn)類型

一般地，在稅收籌劃中企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通?？梢愿爬閮煞矫?，即少繳稅風(fēng)險(xiǎn)和多繳稅風(fēng)險(xiǎn)。前者主要是指企業(yè)沒有依法足額繳稅，需要補(bǔ)繳稅金并承擔(dān)相應(yīng)的滯納金及罰金，甚至可能被認(rèn)定為“偷稅、漏稅”行為，除面臨經(jīng)濟(jì)上的損失，企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還要承擔(dān)法律責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)向來是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)監(jiān)控的對(duì)象，少繳稅款的行為很容易被識(shí)別，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)及名譽(yù)上的雙重?fù)p失。而多繳稅風(fēng)險(xiǎn)則是指企業(yè)由于其對(duì)稅務(wù)政策的理解和運(yùn)用不到位，制定并實(shí)施了欠妥的稅收籌劃方案,導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際繳納的稅金高于其應(yīng)繳金額，企業(yè)多承擔(dān)了不必要的稅務(wù)成本。

（二）風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.外部法律環(huán)境因素

房地產(chǎn)企業(yè)一切稅收籌劃方案的制定及實(shí)施，都要以稅收法律為依據(jù)。根據(jù)國家在一定時(shí)期內(nèi)的宏觀導(dǎo)向及行業(yè)發(fā)展形勢，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)不定期出臺(tái)或修訂稅務(wù)政策，而企業(yè)在開展稅收籌劃時(shí)，往往難以充分、透徹理解政策內(nèi)涵，甚至錯(cuò)用、濫用政策，給企業(yè)帶來較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.內(nèi)部管理環(huán)境因素

除外部因素外，企業(yè)薄弱的內(nèi)部管理環(huán)境也是導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要因素，主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：第一，缺乏專業(yè)財(cái)稅人才支持。企業(yè)財(cái)稅人員的專業(yè)性不足直接制約著稅收籌劃管理工作的成功開展，部分企業(yè)直接采用業(yè)務(wù)外包模式，但中介機(jī)構(gòu)人員的稅務(wù)專業(yè)水平往往參差不齊。第二，未樹立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念。從現(xiàn)代化管理角度來看，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理需要全員參與，但在多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，除財(cái)務(wù)部門外，上到企業(yè)管理層，下到其他職能部門，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重要性沒有正確的認(rèn)知。比如就房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商而言，通常既有一般納稅人，也有小規(guī)模納稅人，甚至還有個(gè)體工商戶，如何綜合質(zhì)量、價(jià)格以及節(jié)稅效益等因素來選擇最適合的供應(yīng)商需要企業(yè)仔細(xì)斟酌，但往往由于業(yè)務(wù)人員缺乏節(jié)稅意識(shí)，隨意確定合作商，導(dǎo)致企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額流失，增大企業(yè)增值稅稅負(fù)。第三，缺乏完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式單一，財(cái)務(wù)部門作為唯一稅務(wù)管理部門，企業(yè)缺乏完善的管理體系來全面實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、監(jiān)督及評(píng)價(jià)等工作，使得企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作難以有力開展。第四，涉稅數(shù)據(jù)質(zhì)量有待提高。數(shù)據(jù)是企業(yè)識(shí)別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的基本依據(jù)，但實(shí)踐中，一方面，企業(yè)各業(yè)務(wù)部門間缺乏信息交流，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)不完善，業(yè)財(cái)信息融合緩慢，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和財(cái)稅數(shù)據(jù)難以實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享，企業(yè)在控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往會(huì)存在一些數(shù)據(jù)不真、數(shù)據(jù)不全的問題，進(jìn)而影響到稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理效果。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的分析探索

（一）重視財(cái)稅人員培訓(xùn)，與國家稅務(wù)部門保持良好溝通

房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特殊性，面臨的稅務(wù)環(huán)境較為復(fù)雜，稅收政策的頻繁變動(dòng)以及從嚴(yán)的稅務(wù)監(jiān)管，使得企業(yè)想在實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效益的同時(shí)控制好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有必要加大對(duì)財(cái)稅人員的培養(yǎng)力度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全稅務(wù)管理培訓(xùn)機(jī)制，主動(dòng)組織財(cái)稅人員學(xué)習(xí)稅收法律政策，為財(cái)稅人員參加外部稅務(wù)培訓(xùn)提供條件，使其能結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，合理應(yīng)用稅務(wù)政策，制定適宜的稅務(wù)籌劃方案。另外，特別針對(duì)尚未立法的稅種，比如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響巨大的土地增值稅，我國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有一定程度的自由裁量權(quán)，而由于稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員專業(yè)能力及主觀認(rèn)知的差異，針對(duì)同一涉稅事項(xiàng)的判定可能有所差異，企業(yè)財(cái)稅人員要做好同主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，詳細(xì)摸底項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)涉稅事項(xiàng)判定的依據(jù)或原則，從而可以前置規(guī)劃，避免被稅務(wù)機(jī)關(guān)判定稅務(wù)籌劃不合理。

（二）樹立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)從管理層到各級(jí)業(yè)務(wù)人員應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有明確的認(rèn)知，能夠認(rèn)識(shí)到自己在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé)，主動(dòng)識(shí)別涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。為此，一方面，企業(yè)要組織全體人員學(xué)習(xí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)。另一方面，財(cái)稅人員可以編制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理清冊(cè)，幫助其他人員更直觀地了解涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其成因，能夠主動(dòng)規(guī)避或降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。另外，企業(yè)管理層應(yīng)做好帶頭作用，動(dòng)員全員共同參與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，設(shè)立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理專職部門，健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，必要時(shí)可借助第三方稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的協(xié)助。

（三）設(shè)計(jì)稅收籌劃方案時(shí)，考慮整體性原則

一方面，稅收籌劃方案的落地實(shí)施，通常是公司各部門有機(jī)配合的結(jié)果。比如我國土地增值稅條例中規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值率低于20%免征土地增值稅，各地政府通常將認(rèn)定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)做出限定，若企業(yè)財(cái)稅部門圍繞該條稅收優(yōu)惠政策制定籌劃方案，不僅需要設(shè)計(jì)部門及工程部門將房屋面積控制在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)，同時(shí)需要取得銷售部門對(duì)房屋售價(jià)的認(rèn)同，否則稅收籌劃方案很有可能告吹。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅復(fù)雜，企業(yè)在針對(duì)某一稅種設(shè)計(jì)籌劃方案時(shí)，需要綜合考慮對(duì)其他稅種的影響，有時(shí)候個(gè)別稅種稅負(fù)的降低，往往會(huì)導(dǎo)致其他稅種稅負(fù)升高，從企業(yè)整體稅負(fù)來衡量，方案其實(shí)是不可取的。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目通常涉及較長的開發(fā)周期，稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)考慮被籌劃稅種在項(xiàng)目整個(gè)生命周期內(nèi)的綜合節(jié)稅效果。

（四）強(qiáng)化對(duì)供應(yīng)商的篩選與管理機(jī)制

具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)供應(yīng)商的甄選，需要設(shè)立一定的門檻。企業(yè)不僅要確保能夠選擇價(jià)格合理且資質(zhì)過硬的施工單位及供貨商，進(jìn)而保障施工質(zhì)量并樹立品牌效應(yīng)，還要通過公開招標(biāo)等方式，對(duì)參與競爭的供應(yīng)商進(jìn)行嚴(yán)格的篩選，在節(jié)約成本的同時(shí)要考慮企業(yè)增值稅抵扣鏈條的構(gòu)建，降低企業(yè)稅務(wù)成本。

（五）提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加大在財(cái)稅信息化建設(shè)上的投入。一方面引入先進(jìn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，使其能夠滿足現(xiàn)代化企業(yè)稅務(wù)管理要求。另一方面，及時(shí)更新財(cái)務(wù)系統(tǒng)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)，統(tǒng)一各系統(tǒng)的數(shù)據(jù)口徑，實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享，為企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展提供全面、精確的數(shù)據(jù)支持，為財(cái)稅人員提供及時(shí)有用的稅務(wù)管理信息，提高稅收籌劃管理決策的科學(xué)性。

四、結(jié)語

綜上所述，稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、成本節(jié)約、效益創(chuàng)造至關(guān)重要。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)管理水平還有較大提升空間，企業(yè)財(cái)稅人員應(yīng)不斷完善專業(yè)素養(yǎng)，適應(yīng)國家稅收政策的變革，在為企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)稅收籌劃方案的同時(shí)重視對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，提高企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力。