雙循環(huán)背景下產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的思考

摘 要 以土地和投資驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式，越來越不適應(yīng)新的發(fā)展要求，尤其是新冠肺炎疫情發(fā)生以后，原有模式的矛盾進一步凸顯，如何在雙循環(huán)大背景下尋求出路，在危機中育新機，在變局中開新局，是本文研究的重點。本文主要結(jié)合湖北某市新城發(fā)展現(xiàn)狀，分析目前困局，尋找新的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞 產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)新城 雙循環(huán) 投資驅(qū)動

一、某市新城發(fā)展概述

該新城產(chǎn)生于新型城鎮(zhèn)化大背景下，由省市平臺公司共同出資合作開發(fā)，成立項目公司，由項目公司推進城市周邊的一塊近50平方公里的區(qū)域開發(fā)。開發(fā)的主要思路是項目公司通過編制新城發(fā)展總體規(guī)劃，形成整個片區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，開展土地一級開發(fā)，完善新城市政配套和公共配套;政府對平臺公司給予一定的優(yōu)惠政策，主要是土地出讓資金返還，支持新城市政建設(shè)和公共配套建設(shè)。平臺公司一方面通過完善交通、平整土地等初期開發(fā)，將新城的土地由“生地”變成“熟地”，實現(xiàn)新城土地市場價值的提升，另一方面通過項目公司的投資開發(fā)，提升新城人氣，形成積聚效應(yīng)，激發(fā)社會各界的投資熱情，開發(fā)商在新城土地市場摘地。目前該新城引進了三大產(chǎn)業(yè)，引進了數(shù)家大型地產(chǎn)開發(fā)商，引進了5家以內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)，引進了5家以內(nèi)的教育醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。

二、新形勢下產(chǎn)業(yè)新城面臨的挑戰(zhàn)

某市新城經(jīng)歷了近10年的發(fā)展，新城的市政配套和公共配套逐漸完善，形成了城市雛形。該新城發(fā)展的基本經(jīng)濟鏈條是，項目公司依靠融資做一級開發(fā)，待新城土地市場價值提升后，出讓新城土地形成資金流，政府再通過一定的形式把資金返還給項目公司。這種模式高度依賴新城土地，一旦土地市場受到影響，新城進一步發(fā)展的現(xiàn)金流就不穩(wěn)定，如果土地長時間無法變現(xiàn)，融資市場又受限，項目公司的持續(xù)發(fā)展就成很大問題。

當前，全球疫情和世界經(jīng)濟形勢仍然嚴峻復(fù)雜，該新城面臨的困境更加明顯。

（一）城市建設(shè)資金來源渠道收窄

1.主要收入來源不穩(wěn)定。一是國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，只住不炒的定位，抑制了投資性住房的需求。作為新城，在發(fā)展初期，生活配套有待完善，購房剛性需求較少，主要是投資性需求。同時，在國家政策調(diào)整前，新城積累了大量的存量地產(chǎn)項目，存量房的數(shù)量巨大。二是新的土地需求主體熱情不高，面對經(jīng)濟下行、新冠肺炎疫情等諸多因素的疊加影響，地產(chǎn)開發(fā)商對新城發(fā)展的預(yù)期發(fā)生了較大變化，新城土地出讓較難。三是新城沒有形成新的經(jīng)濟增長點，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)以房地產(chǎn)為主，其他產(chǎn)業(yè)培育緩慢，新城沒有形成能夠長時間留住人的項目，現(xiàn)有的文旅項目基本都是“路過游”，短時間內(nèi)無法積聚人氣，更無法拉動新城發(fā)展。

2.融資途徑越來越少。一是融資標的缺乏，該新城經(jīng)歷了近10年的發(fā)展，項目公司幾乎用過了所有的融資方式，幾乎所有的項目都作為融資標的進行了融資，目前融資渠道越來越單一。二是融資要求越來越高，目前國家融資政策收緊，融資流程越來越規(guī)范，融資要求也越來越高，現(xiàn)在幾乎拿不到銀行的項目融資，目前能夠獲得的基本是些新型的融資工具。三是融資成本和融資風(fēng)險逐年增長，目前新城融資面臨的最大問題是標的項目缺乏穩(wěn)定的現(xiàn)金流或者沒有現(xiàn)金流，融資要求的成本自然就高。

（二）城市功能性城市化快于產(chǎn)業(yè)城市化

對于該新城來說，遇到的最大問題是產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴重落后于城市功能性發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足帶來了一系列問題。一是常住人口較少，當初新城規(guī)劃時的目標是實現(xiàn)人口集聚15萬，但經(jīng)過了近10年的建設(shè)發(fā)展，新城除了當?shù)夭疬w居民外，外地人口流入較少，購房者基本是外地的投資客戶。無法實現(xiàn)人流聚集的一個重要原因是新城除了大量住房外，產(chǎn)業(yè)配套無法滿足百姓的日常需求。二是新城入駐的大型企業(yè)較少，新城現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)主要為基礎(chǔ)性的文旅和教育產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)帶來的就業(yè)崗位較少。本地購房人員基本在外地工作，無法實現(xiàn)本地居住本地就業(yè)。三是新城的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)業(yè)體系不健全，缺乏一些大型的、帶動性強的項目，沒有形成一個成熟的市場，僅靠政府和項目公司的力量無法拉動新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展。總體來說，新城急切需要改變以“土地城市化”為主導(dǎo)的傳統(tǒng)模式，需要更加注重“人口城市化”的新型城市化，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的良性互動、相互促進，形成城市發(fā)展的穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈條。

（三）平臺公司發(fā)展陷入瓶頸

作為新城開發(fā)主體的項目公司，在新城發(fā)展初期給予了較大的投資力度，完善了新城市政配套、公共配套，帶動了新城片區(qū)的發(fā)展，但隨著發(fā)展的推進，平臺公司前景越來越窄，發(fā)展受限較多，具體體現(xiàn)為以下幾點。一是缺乏穩(wěn)定的現(xiàn)金流，主要依靠土地出讓后政府還款的模式受土地政策的影響，現(xiàn)金流極不穩(wěn)定，開發(fā)商不摘地，平臺公司就缺“糧”，收入來源太單一;二是資產(chǎn)負債率居高不下，融資受限，高度依靠舉債經(jīng)營，缺乏內(nèi)源性融資，不具有可持續(xù)性;三是平臺公司缺乏深耕新城的戰(zhàn)略布局，把重點放在新城基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套方面的投資建設(shè)上，沒有從城市經(jīng)營者的角度參與新城產(chǎn)業(yè)布局，沒有形成科學(xué)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。在產(chǎn)業(yè)引進方面，不是因為新城需要什么類型的產(chǎn)業(yè)而引進，而是有什么產(chǎn)業(yè)有興趣來新城就考慮引進什么產(chǎn)業(yè)，從而導(dǎo)致新城產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)體系不健全。平臺也沒有參與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，若新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，平臺公司除了能夠從土地增值中獲益外，無法分享新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。

三、穩(wěn)定優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，開啟產(chǎn)業(yè)新城新篇章

習(xí)近平總書記在經(jīng)濟社會領(lǐng)域?qū)＜易剷系谝淮翁岢觥凹涌煨纬梢試鴥?nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局理論”。這是黨中央順應(yīng)時代要求所作出的戰(zhàn)略深化和戰(zhàn)略再定位，是我國步入高質(zhì)量發(fā)展階段、解決新時期面臨的各種中長期問題的重要戰(zhàn)略舉措。作為新型城鎮(zhèn)化的新城，要順應(yīng)以國內(nèi)大循環(huán)為主的雙循環(huán)，必須直面問題，以國企三年行動方案為指引，以國家“十四五”規(guī)劃為契機，全面推進改革轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城，形成“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城共建、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展”的發(fā)展理念，將產(chǎn)業(yè)促進與新城的開發(fā)運營有機融合，實現(xiàn)城市與園區(qū)的完美結(jié)合。

（一）深化平臺公司股權(quán)多元化改革，打破融資瓶頸

新城開發(fā)主體的平臺公司的股東主要是地方政府和省政府平臺公司，股權(quán)結(jié)構(gòu)單一，未形成市場化的法人治理結(jié)構(gòu)，內(nèi)部決策體系不健全。要抓住本輪國企改革的契機，引進行業(yè)內(nèi)的標桿企業(yè)作為戰(zhàn)略投資者，一方面從標桿企業(yè)引進先進的開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)管理理念，推進平臺公司完善法人治理結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)公司的規(guī)范發(fā)展;另一方面引入股權(quán)資金，既能解決公司高資產(chǎn)負債率的問題，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，又能為平臺公司深耕新城發(fā)展提供股權(quán)資金。

（二）科學(xué)編制產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)興城

人文是一個城市的根和魂，產(chǎn)業(yè)是支撐人文發(fā)展的支柱。產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須有科學(xué)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃引領(lǐng)，只有通過科學(xué)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，明確新城產(chǎn)業(yè)定位，新城的開發(fā)主體才能明白新城需要什么，應(yīng)該建成一個什么樣的新城，才能引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)招商。要摒棄傳統(tǒng)的被動招商的混亂局面，打造平臺，引進新城發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)，推動新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成一個能夠自我循環(huán)的產(chǎn)業(yè)體系結(jié)構(gòu)。

（三）深耕新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展，爭當新城的城市運營者

一是主動承接城市運營管理業(yè)務(wù)。新城的平臺公司，在新城發(fā)展中具有先天優(yōu)勢，對新城介入最早，對新城產(chǎn)業(yè)最了解，掌握的信息最全，面臨的機遇最多。平臺公司要憑借自身的先天優(yōu)勢，積極參與新城的城市運營管理，主動承接政府采購的服務(wù)性項目。二是積極參股，投資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，通過股權(quán)形式積極參與引進的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，通過優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)培育并退出，尋求新的經(jīng)濟增長點，同時也為初創(chuàng)期的產(chǎn)業(yè)提供資金支持。

（四）種好梧桐樹，優(yōu)化營商環(huán)境

作為新城的政府主管部門，要在人才、招商引資、戶籍等各方面出臺一攬子的優(yōu)惠政策，吸引高端產(chǎn)業(yè)、高端人才入駐。同時，提高行政效率，簡化辦事流程，創(chuàng)造良好的營商環(huán)境。

（作者單位為湖北聯(lián)投集團）

參考文獻

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