農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的合同問題探析

摘要：為了讓農(nóng)村土地資源更好的整合和利用加大土地利用效率促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也逐漸應(yīng)用到農(nóng)村當(dāng)中以提高農(nóng)村的發(fā)展速度，本文就農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中合同問題進(jìn)行簡單的探討。

關(guān)鍵詞：使用權(quán)流轉(zhuǎn);合同;農(nóng)村

農(nóng)村土地使用權(quán)的流傳方式多種多樣其主要分為五種類型出租、轉(zhuǎn)包、入股、互換、轉(zhuǎn)讓、同時(shí)不同形式的流轉(zhuǎn)種類及對(duì)應(yīng)的合同也是不相同的，相關(guān)人員需要轉(zhuǎn)變合同的內(nèi)容以及合同的形式保障合同的有效性，因此針對(duì)于農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程當(dāng)中的合同問題也逐步引起了相關(guān)單位的注意。

一、當(dāng)前土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的合同問題

（一）農(nóng)戶身份的多重性

根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)土地的所有權(quán)包括國家所有和農(nóng)民集體所有兩種形式，從土地所有權(quán)的劃分上有多種方法，在這樣的情況下土地所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過程當(dāng)中，農(nóng)戶在土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)過程當(dāng)中即享有對(duì)集體土地的使用權(quán)，同時(shí)又是土地的所有者享有對(duì)集體土地的所有權(quán)。這種身份的多重性從一定程度上講提高了相關(guān)單位對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作的復(fù)雜性，讓管理出現(xiàn)困難。

（二）農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)量少且分散不利于規(guī)模管理

因?yàn)橥恋氐氖褂脵?quán)和所有權(quán)具有相對(duì)性，讓相關(guān)單位對(duì)于農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理上面臨著挑戰(zhàn)，調(diào)查資料顯示現(xiàn)階段大多數(shù)農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)往往是從自身擁有所有權(quán)土地的少部分進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，通過不同的流轉(zhuǎn)方式實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，這就加大了相關(guān)單位管理的難度，所轉(zhuǎn)讓的土地面積相對(duì)較小，同時(shí)又有較大的數(shù)量，在這樣的基礎(chǔ)上進(jìn)行管理就無法形成規(guī)模效應(yīng)，讓土地流轉(zhuǎn)的管理變得碎片化，沒有辦法從一條主線發(fā)展進(jìn)行整體的管控，同時(shí)每個(gè)地區(qū)都有其自身的特性，需要特殊考慮，導(dǎo)致了管理工作變得繁雜且低效[1]。

二、解決當(dāng)前合同問題的對(duì)策

（一）村委會(huì)適時(shí)地成為合同主體

在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中承包戶是流轉(zhuǎn)的主體，現(xiàn)階段農(nóng)村多采用集體所有土地家庭承包經(jīng)營的方式，因此農(nóng)戶既是土地的所有者，也是承包經(jīng)營的使用者。想要更好地解決農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)中的合同問題就需要考慮到農(nóng)戶身份的雙重性。他們對(duì)土地既有使用權(quán)同時(shí)也有收益權(quán)，在這樣的情況下鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府成為合同主體是不符合規(guī)定的，因?yàn)樗麄兗葲]有土地的所有權(quán)也沒有土地的使用權(quán)，他們?cè)谕恋氐氖褂煤褪找嫔隙紱]有相應(yīng)的參與，無法確定合同的期限以及合同的利益分配。

考慮到這些問題可以將村委會(huì)設(shè)置為合同的主體，一方面村委會(huì)是由農(nóng)村向村民選舉出來的，他們具有農(nóng)戶的普遍特征，對(duì)土地也有使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)模式里趁村委會(huì)成為合同主體的形式屢見不鮮，他們對(duì)于農(nóng)戶的需求和生產(chǎn)方式有一定的了解，對(duì)于合同也有更多的發(fā)言權(quán)，因此當(dāng)流轉(zhuǎn)面積相對(duì)較大的時(shí)候同時(shí)其他農(nóng)戶相對(duì)較多時(shí)間較長，對(duì)于土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式和手續(xù)有一定的規(guī)范性和要求的時(shí)候，如果從單獨(dú)的農(nóng)戶入手，挨家挨戶地進(jìn)行手續(xù)的轉(zhuǎn)讓和合同的簽訂更加浪費(fèi)時(shí)間，由村委會(huì)出面以代理人的身份進(jìn)行簽訂更有效率。同時(shí)村委會(huì)的身份特殊性可以對(duì)農(nóng)戶的需求和想法有更多的了解，讓合同更加貼合與實(shí)際，保證合同的有效性和合理性。從另外一方面講這也符合法律的規(guī)定，由此可見村委會(huì)成為合同的主體不失為一個(gè)相對(duì)較好的選擇，既可以解決實(shí)際問題，對(duì)實(shí)際問題做出正確的選擇又符合法律的規(guī)定[2]。

（二）建立流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織

在目前農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)中仍然出現(xiàn)滯澀的問題，究其根本原因是因?yàn)檗r(nóng)戶與承包商之間沒有相對(duì)應(yīng)的聯(lián)系，承包商需要花費(fèi)大量的人力物力來尋找愿意進(jìn)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，為了加速這一進(jìn)程可以建立相關(guān)的中介服務(wù)組織，類似于土地信托機(jī)構(gòu)，通過這種中介服務(wù)組織將雙方的信息聯(lián)合在一起進(jìn)行相應(yīng)信息的登記，這樣就可以有效地減少承包商在尋找土地使用流轉(zhuǎn)的過程中所耗費(fèi)的時(shí)間成本，同時(shí)也可以提高農(nóng)戶向外轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的效率，通過系統(tǒng)明確的數(shù)據(jù)分析實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)效率的提升。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可以提供一定的指導(dǎo)和幫助，但需要注意的是政府不能參與到中介服務(wù)組織當(dāng)中或者在其中擔(dān)任一定的職位。這會(huì)阻礙農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)度，同時(shí)也會(huì)造成鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府威信受到損害的情況，中介組織負(fù)責(zé)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的雙方信息囊括，可以適當(dāng)?shù)厥杖∫恍┵M(fèi)用，但是不可以直接使用土地流轉(zhuǎn)的權(quán)限[3]。

（三）加強(qiáng)流轉(zhuǎn)合同的管理服務(wù)

從相關(guān)法律規(guī)定來講，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)負(fù)有一定的管理責(zé)任，他們需要對(duì)于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有所關(guān)注并且加以指導(dǎo)，因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)合同的管理服務(wù)工作，一方面鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可以設(shè)立信息收集系統(tǒng)，將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程當(dāng)中需要注意的問題、合同確立的標(biāo)準(zhǔn)以及合同設(shè)立的內(nèi)容，以及相關(guān)的法律法規(guī)的內(nèi)容等詳細(xì)的公示，讓相關(guān)人員可以很好地理解如何正確，有效地做出土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的活動(dòng)保證合同的有效性，同時(shí)也需要對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行審核，保障合同內(nèi)容不涉及土地所有權(quán)的原則性問題，同時(shí)也不能改變土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過后土地的使用方向。另外一方面鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府需要做好相關(guān)的引導(dǎo)工作，例如，做好相關(guān)法律內(nèi)容的宣傳工作，培養(yǎng)農(nóng)戶的法律意識(shí)讓農(nóng)戶與承包商從思想層面上了解土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)和相關(guān)的法律規(guī)定，進(jìn)而促進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的有效正規(guī)。

三、結(jié)束語

現(xiàn)階段因?yàn)檗r(nóng)戶身份的多重性和農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)量少且分散不利于規(guī)模管理，讓土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程當(dāng)中出現(xiàn)很多問題，針對(duì)這些問題村委會(huì)可以實(shí)時(shí)地成為合同的主體，相關(guān)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可以建立流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，并且加強(qiáng)流轉(zhuǎn)合同的管理服務(wù)，通過多方面的提高來解決農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題。

參考文獻(xiàn)

[1]陳紅霞，蔣建華，陳聰.沿海地區(qū)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)證研究--以寧波市鄞州區(qū)為例[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技，2014，（7）：18 -20，32.

[2]李壯壯.“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的民法思考[D].河南：鄭州大學(xué)，2017.

[3]項(xiàng)景波.達(dá)州市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐的調(diào)研報(bào)告[D].重慶：重慶大學(xué)，2017.

作者簡介：孫加富（1970.1.23），男，單位：平邑仲村鎮(zhèn)人民政府，職稱：中級(jí)農(nóng)經(jīng)師，研究方向：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理.