借名買房能否阻卻對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行

李偉

案情：

2018年，王某因生意周轉(zhuǎn)需要，向謝某借款50萬元，約定借期一年。借款期限屆滿后，王某未能償還，謝某向人民法院提起訴訟并獲支持。法院作出生效判決后，王某仍拒不履行義務(wù)，謝某向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，法院經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)謝某名下有一套位于A小區(qū)的房屋。法院遂將該房屋查封，并準(zhǔn)備進(jìn)行評估拍賣。在此過程中，案外人張某（房屋實際居住人）得知此事，向法院提出執(zhí)行異議，主張其為該房屋的實際所有權(quán)人，之所以將房屋登記在朋友王某名下，是因為其個人不具備銀行貸款資格。張某并向法院提供了其購房首付款的流水記錄、購房發(fā)票、銀行還貸記錄、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費、車位費、供暖費、車位費發(fā)票等。王某對張某所主張借名買房的事實不持異議。

分歧：

本案主要的爭議是：借名買房關(guān)系中，借名人能否主張其是對房產(chǎn)的實際所有權(quán)人，從而排除法院對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。對此，實務(wù)中主要存在以下兩種觀點：

觀點一認(rèn)為，不動產(chǎn)登記證書只是房屋權(quán)利歸屬的證據(jù)之一，僅具有物權(quán)推定效力，而非絕對的證明效力。民事法律行為應(yīng)當(dāng)探尋當(dāng)事人真實意思表示，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記薄記載的真實權(quán)利狀態(tài)與實際權(quán)利狀態(tài)不符的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)不動產(chǎn)的真實權(quán)利人為該物的實際權(quán)利人。本案房屋雖登記在王某名下，但該房屋的購房首付款實際由張某支付，且從張某提供的物業(yè)服務(wù)合同、銀行還貸記錄、物業(yè)費、供暖費、車位費、水電費等繳費記錄來看，也是由張某簽訂和實際支付，結(jié)合張某長期占有使用房屋的事實，以及王某的自認(rèn)陳述。能夠認(rèn)定張某系爭議房屋的實際權(quán)利人，其提出執(zhí)行異議，應(yīng)當(dāng)支持。

觀點二認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)公示、公信原則，即使王某與張某借名買房的事實客觀存在，借名買房的約定也僅是雙方內(nèi)部債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能發(fā)生物權(quán)變動效力，亦不得對抗善意的第三人謝某。并且張某借名買房為了規(guī)避國家法律與政策，對此產(chǎn)生的風(fēng)險，理應(yīng)由張某自行承擔(dān)。因此，張某的主張不能排除法院對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

評析：

筆者同意第二種意見，具體理由如下：

一、我國不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記生效主義，物權(quán)的設(shè)立必須經(jīng)依法登記方能取得。借名人與出名人之間關(guān)于借名買房的約定，只能在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。也就說，借名人不能依據(jù)借名買房協(xié)議而取得房屋的所有權(quán)。因借名買房發(fā)生爭議，借名人只得主張出名人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不能要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有。因此，即便借名買房事實成立，債權(quán)人實際享有的也是債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)。此觀點，也為目前司法審判界主流意見。如，北京高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》第10條規(guī)定：借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。廣東高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第28條：借他人名義購買房屋，借名人請求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購范圍內(nèi)，借名人不具有購房資格的除外。江蘇高院《關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答》第23條規(guī)定：借名人要求確認(rèn)涉案房屋歸其所有的，人民法院不予支持。

二、從物權(quán)的公示、公信原則角度，物權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓，必須采用法律規(guī)定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。不動產(chǎn)登記證書即為不動產(chǎn)對外公示的權(quán)利憑證。日常交易中，第三人（申請執(zhí)行人）往往基于對不動產(chǎn)登記顯示的物權(quán)狀態(tài)的信賴而與登記人發(fā)生交易，如建立借款合同、買賣合同關(guān)系等。一旦，確認(rèn)借名人享有阻卻執(zhí)行的實體權(quán)利，必將造成第三人信賴?yán)媸軗p，同時也不利于建立良好的市場交易環(huán)境和交易規(guī)則。

三、借名人對房屋登記在他人名下具有過錯。借名人對房屋登記在出名人名下是明知的，且是積極追求的，因此，其能夠預(yù)見也應(yīng)當(dāng)預(yù)見房屋登記在他人名下所可能產(chǎn)生的法律后果，如房屋被出名人出租、買賣以及因出名人欠債而被司法機(jī)關(guān)查封、拍賣等法律后果。借名人對此理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

四、借名買房不屬于登記錯誤，不能適用《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》的相關(guān)規(guī)定。該司法解釋第二條規(guī)定了真實權(quán)利人與登記簿記載的不一致時，有權(quán)請求確認(rèn)物權(quán)。該條主要是針對登記錯誤而做出的規(guī)定，包括利用虛假資料申請首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等;登記機(jī)關(guān)人員基于過錯導(dǎo)致登記錯誤;非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動后未及時進(jìn)行更正登記等。而借名買房關(guān)系中，將房屋登記在出名人名下系借名人有意為之，是其積極追求的結(jié)果，并非客觀的登記錯誤，其產(chǎn)生的法律效果就是不動產(chǎn)的法律物權(quán)歸屬于出名人。

五、借名買房嚴(yán)重破壞了市場經(jīng)濟(jì)秩序、擾亂了司法秩序。借名買房關(guān)系中，借名人往往出于規(guī)避國家限購、限貸政策、稅收政策、隱匿個人財產(chǎn)等目的借用他人名義購房。其行為本身不具有正當(dāng)性和合法性，規(guī)避了國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策，擾亂了市場經(jīng)濟(jì)秩序，同時也極易引發(fā)虛假訴訟以及當(dāng)事人惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)規(guī)避司法強(qiáng)制執(zhí)行的情況。

綜上，筆者認(rèn)為，借名買房中借名人不能主張其為房屋的所有權(quán)人，不能阻卻人民法院對出名人名下房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。