借名買房之法律問題探究

（西華師范大學(xué)法學(xué)院，四川 南充 637002）

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及購房需要的突增，“借名買房”已經(jīng)不再是一件新鮮事。登記房屋所有權(quán)人與實(shí)際出資人之間的因房屋所有權(quán)的問題而“大打出手”的現(xiàn)象也屢見不鮮。就借名買房的合同糾紛以及物權(quán)變動等法律問題引發(fā)了理論界與實(shí)務(wù)界一陣討論熱潮，面對法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜的借名買房糾紛問題該如何應(yīng)對？

一、借名買房行為的基本理論概況

（一）借名買房行為的法律界定

借名買房行為主要是指，基于國家政策、其他特殊原因無法購買房屋或因自身原因不愿意以自己的名義購買房屋的一方通過與他人協(xié)商一致后達(dá)成協(xié)議，以愿意“出借”名義一方為需要“借名”的一方購買房屋并辦理房屋登記的行為。對于借名買房行為的界定，應(yīng)從兩個(gè)方面入手：首先，看是否存在房屋買賣合同，即一是“出借方”以自己的名義與出賣人簽訂的房屋買賣合同，二是“借名方”以“出借方”的名義與出賣人簽訂的房屋買賣合同；其次，看當(dāng)事人雙方之間是否存在借名買房合同，即“出借方”與“借名方”經(jīng)過協(xié)商一致后達(dá)成以“出借方”的名字購買房屋并進(jìn)行房屋登記的協(xié)議。準(zhǔn)確地界定借名買房行為對于認(rèn)定借名買房糾紛中的各類法律問題具有綱舉目張的重大意義。

（二）借名買房行為的性質(zhì)初探

基于上述對借名買房行為的界定，就其外部行為即“出借方”以自己的名義與出賣人簽訂的房屋買賣合同或“借名方”以“出借方”的名義與出賣人簽訂的房屋買賣合同而言，其性質(zhì)上都應(yīng)屬于買賣合同；就其內(nèi)部行為即“借名方”與“出借方”達(dá)成的內(nèi)部協(xié)議的性質(zhì)具有較大的爭議，主要有間接代理說、無名合同說、行紀(jì)合同說以及委托合同說等多種學(xué)說，綜合對各學(xué)說的理論推定以及結(jié)合《合同法》第124 條對于無名合同規(guī)定的理解認(rèn)識，筆者認(rèn)為該內(nèi)部協(xié)議的性質(zhì)界定更適用于無名合同說。

二、借名買房合同的效力判定

（一）是否遵循意思自治原則

無論是《民法總則》第五條的規(guī)定，還是《合同法》第四條的規(guī)定都可以看出，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)按照自己的意愿簽訂合同，合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)就所達(dá)成的協(xié)議充分遵循當(dāng)事人意思自治原則，所形成的合同合法有效且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)則。在借名買房合同中，雙當(dāng)事人真實(shí)的意思表示即為借名人通過借用出名人的名義購買房屋，出名人自愿借用其名義為幫助借名人購得房屋。因此，合同的雙方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)遵循合同約定，享受權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行合同所約定的義務(wù)，秉持了民法所強(qiáng)調(diào)的意思自治原則。

（二）是否存在合同無效情形

判定合同的效力，最重要的一點(diǎn)還應(yīng)當(dāng)判斷合同是否存在《合同法》第五十二條所規(guī)定的“合同無效情形”。首先，若當(dāng)行為人存在“欺詐、脅迫”等手段且該行為達(dá)到“損害國家利益”的程度時(shí)，合同無效。在借名買房糾紛中，一般情況下，借名買房行為中的“出借方”基本都是“借名方”的親屬或是較為信賴的朋友，而“借名方”基本都會將其借名目的和原因據(jù)以告知，因此存在“欺詐、脅迫”等手動的概率相對較低。并且，對于“國家利益”這一問題的理解和認(rèn)識，在借名買房行為中，由于目的比較明確且通常不是為了損害國家利益且也基本不會產(chǎn)生損害國家利益的后果。因此，可以看出借名買房合同基本不存在欺、脅迫手段并達(dá)到損害國家利益的條件。

其次，根據(jù)《合同法》的規(guī)定可知，若借名買房合同的當(dāng)事人雙方存在“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”，則合同無效。通常情況下，單純的借名買房合同中借名人和出借人是不具有損害國家、集體利益的惡意，但是在某些離婚糾紛訴訟中，如有一方為獲取較多利益而與他人達(dá)成借名買房的協(xié)議以逃避債務(wù)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)為目的而達(dá)成的借名買房協(xié)議，確實(shí)給第三人利益造成損害的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無效。但是，這種情況比較特殊，不同于大多數(shù)的借名買房行為。

綜上所述，在借名買房合同中，如果借名人和出名人都單純的出自一個(gè)借名買房的目的且排除存在任何其他目的，簽訂合同時(shí)系當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示的情況下，那么該份借名買房合同應(yīng)當(dāng)是合法有效的。

三、借名買房中的房屋物權(quán)歸屬

（一）借名買房合同不涉及第三人時(shí)的房屋所有權(quán)歸屬

根據(jù)我國《物權(quán)法》第19 條的規(guī)定可知，設(shè)立不動產(chǎn)更正登記制度與異議登記制度的目的就在于維護(hù)真正的房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。并且根據(jù)《房屋登記辦法》第76 條規(guī)定可知，在不涉及第三人利益的借名買房合同中，真實(shí)的房屋出資人的利益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。并且，基于意思自治原則，借名人也應(yīng)當(dāng)可以根據(jù)雙方簽訂的內(nèi)部協(xié)議即借名買房合同請求變更登記房屋所有權(quán)。

（二）借名買房合同涉及第三人時(shí)的房屋所有權(quán)歸屬

如果在借名買房合同中涉及到了第三人時(shí)，這將會使得借名買房合同的法律關(guān)系變得更為復(fù)雜。因?yàn)槿缛羯婕暗降谌?，則在判斷房屋所有權(quán)歸屬時(shí)就會涉及到物權(quán)變動中的第三人善意取得的問題。因此，如果借名買房合同涉及到的第三人滿足《物權(quán)法》中所規(guī)定的善意取得制度中第三人的要求，即“主觀上善意”、“不動產(chǎn)已經(jīng)登記”以及“已支付合理對價(jià)”，則法益所保護(hù)的對象將優(yōu)先選擇善意的第三人，繼而認(rèn)定善意第三人將取得房屋所有權(quán)。

結(jié)語

通過對借名買房行為的界定、合同效力的判定以及房屋所有權(quán)歸屬等法律問題的探究，對“借名買房”這一現(xiàn)象有了更加深入地認(rèn)識。盡管現(xiàn)在對于“借名買房”的相關(guān)法律規(guī)定還不夠完善，但是隨著我國法律體系的不斷規(guī)制和完善，相信，對于借名買房糾紛的法律難題也會隨之減少，期待我國經(jīng)濟(jì)社會市場的發(fā)展在法律規(guī)定的不斷完善下越來越好。