商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及成因分析

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一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理特點以及存在的問題

（一）資金回收期長

一個項目的主要流程主要有以下四個階段：第一階段是征地；第二階段是土地開發(fā)；第三階段是房屋開發(fā)；第四階段是竣工銷售以及物業(yè)。在以上四個階段之中，都需要公司投入大量的資金，而在現(xiàn)實情況之中商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為了加快資金回籠速度，會在第三階段房屋開發(fā)中進行預(yù)售，讓部分資金提前回籠，但資金正式回籠的時間仍為第四階段。所以我們可以看出本行業(yè)資金的回收期較長，導(dǎo)致不可控因素增加。

（二）財務(wù)杠桿過度使用

因為大部分公司并無足夠的現(xiàn)金，而本行業(yè)又需要大量資金，所以這些公司都選擇貸款這種財務(wù)杠桿方式進行運作。但這種財務(wù)杠桿方式好的影響是幫助公司的股東在持有少量資本的時候維持公司運作，并提高稅盾效應(yīng)；不好的影響則是這使得公司的資金具有高度的流動性，公司一旦面臨危機，則會產(chǎn)生無錢還債的現(xiàn)象，造成巨大的債務(wù)壓力。

（三）變現(xiàn)能力不足

如上所述，現(xiàn)實中大部分商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)營往往是通過舉債的方式進行的，但這種方式需要企業(yè)擁有較高的變現(xiàn)能力，所以一旦在企業(yè)進行借款時自身相應(yīng)的資產(chǎn)與借款不匹配，就會使得公司無法籌到資金，導(dǎo)致短期資金不足。而在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，其主要流動資產(chǎn)就是存貨。而按照商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品以及非開發(fā)產(chǎn)品進行分類，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括己完工商品住宅、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地；非開發(fā)產(chǎn)品則包括原材料、庫存商品、低值易耗品。從上述的各類產(chǎn)品來看，都面臨著不易變現(xiàn)的困境，這導(dǎo)致公司資產(chǎn)的流動性不高，最后增加一定的償債壓力。

（四）現(xiàn)金流不穩(wěn)定

當(dāng)今大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流并不穩(wěn)定，存在一年高、一年低的現(xiàn)象。這其中之一的原因是商業(yè)地產(chǎn)公司面對項目流程時間較長的困境，會采取提前收取資金的方式使資金盡快回籠，也就是使用預(yù)售的方法在項目進行中就能把資金回籠。但是各個開發(fā)項目的銷售期以及銷售期的匹配問題往往會被忽略，從而產(chǎn)生現(xiàn)金流不穩(wěn)定的現(xiàn)象產(chǎn)生。而另外一個原因則是企業(yè)投入收益現(xiàn)金流也存在不均衡的問題。所以現(xiàn)金流不穩(wěn)定這一問題導(dǎo)致企業(yè)在現(xiàn)金流高的那年產(chǎn)生大量的現(xiàn)金冗余，而低的那一年企業(yè)則面臨償債風(fēng)險，最后使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的正常運行無法得到保障。

二、風(fēng)險防控體系構(gòu)建

（一）重視財務(wù)管理控制工作，加大管理投入

為了提高財務(wù)管理放控制水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該反思自身的工作方法。比如，自身是否深入認識到財務(wù)管理工作的價值？自身是否認真研究了財務(wù)管理工作方法？等等。在反思的過程中，企業(yè)需要探索財務(wù)管理方法。舉例來講，企業(yè)管理層可以通過搜集與整理財務(wù)工作的方法，指導(dǎo)員工開展工作；企業(yè)管理層逐步增強財務(wù)管理控制意識，積極地在財務(wù)部門開展各項活動，讓財務(wù)員工發(fā)現(xiàn)自身的工作價值，增強他們的責(zé)任感，進而鼓勵他們積極投入財務(wù)工作之中，從而提高財務(wù)管理水平；企業(yè)管理層需要為財務(wù)工作人員創(chuàng)設(shè)工作氛圍，促進員工溝通交流。

（二）健全完善企業(yè)財務(wù)管理制度

第一，根據(jù)內(nèi)外部財務(wù)發(fā)展環(huán)境，不斷地補充財務(wù)管理控制制度。比如，國家出臺的關(guān)于會計的法律法規(guī)；企業(yè)自身經(jīng)營內(nèi)容所對應(yīng)的賬目處理要求等等。第二，增強財務(wù)管理控制制度的約束性。也就是說，財務(wù)人員需要按照制度內(nèi)容，科學(xué)地執(zhí)行工作；第三，吸收他人之長，補取自身之短。企業(yè)需要學(xué)習(xí)其他國家或者企業(yè)的財務(wù)管理工作模式，以此完善制度。第四，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理部門及行業(yè)協(xié)會需重視財務(wù)管理制度的建設(shè)工作。比如，它們可以通過定期召開經(jīng)驗交流大會的方式，發(fā)散企業(yè)的財務(wù)管理思維，創(chuàng)新財務(wù)管理方法。

（三）加強控制投資風(fēng)險

要充分考慮當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展現(xiàn)狀以及國家的相關(guān)政策，進行大量的調(diào)研分析，獲取充分的決策數(shù)據(jù)支持，建立最佳投資風(fēng)險控制機制，有效地加強投資風(fēng)險管理，促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，使投資風(fēng)險盡可能的降低。

（四）提高內(nèi)控意識水平

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控意識還比較薄弱，就需要不斷提高全體人員尤其是財務(wù)人員的內(nèi)控意識，從根本上促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，打造良好的財務(wù)環(huán)境。房地產(chǎn)的內(nèi)部控制，需要全體人員的經(jīng)濟參與，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)層需要全面監(jiān)控整個企業(yè)的內(nèi)控執(zhí)行情況，嚴(yán)格按照內(nèi)控制度執(zhí)行，為全體人員做好榜樣。

（五）償債風(fēng)險控制

為避免償債風(fēng)險的增加，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有必要對自身的資金結(jié)構(gòu)進行合理安排。所以在企業(yè)的運行過程中，應(yīng)當(dāng)加大對籌款渠道的重視，從而選擇一個較為合理的渠道進行籌集款項。而對于企業(yè)自身的負債率也應(yīng)當(dāng)有一個確定的值，那就是同該企業(yè)的償債能力能夠相互匹配。

（六）提高企業(yè)財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)

第一，開展針對性的財務(wù)管理培訓(xùn)活動。企業(yè)需要事先測試財務(wù)員工的工作能力，再對他們進行分組，最后分層次與分批次傳授財務(wù)管理知識。第二，建立健全關(guān)于財務(wù)工作的權(quán)責(zé)制度。也就是說，不同崗位的員工需要承擔(dān)不同類別的工作。如果他們的工作內(nèi)容出現(xiàn)了問題，就可以更好地追究財務(wù)管理職責(zé)，進而糾正他們的工作方式，從而提高他們的工作水平。第三，控制資金收支工作。財務(wù)員工需要科學(xué)地記錄財務(wù)處理項目，確保賬目的清晰性，以此合理控制資金流向。

結(jié)束語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防控體系構(gòu)建對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著極為重要的意義，也對本行業(yè)的健康發(fā)展起著十分關(guān)鍵的作用。在當(dāng)今中國的經(jīng)濟發(fā)展之中，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史不夠久遠，所以對于財務(wù)風(fēng)險管理還不夠重視，在企業(yè)管理中存在的問題還較多，因此本文根據(jù)當(dāng)今情況，通過償債風(fēng)險控制、加強資金流動性、盈利風(fēng)險控制、強化企業(yè)內(nèi)審制度等策略的提出，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防控體系，希望能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險管理水平的提高有所幫助。