論“兇宅”貶值糾紛的損害賠償

李雅豐

（華南理工大學(xué)法學(xué)院，廣東 廣州 510006）

一、問(wèn)題的提出

在我國(guó)實(shí)務(wù)中，因“兇宅”衍生的民事責(zé)任問(wèn)題，案件類型多且復(fù)雜。早期主要以“兇宅”買賣關(guān)系為主，此類糾紛一般牽涉“兇宅”的認(rèn)定、欺詐的判定、物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)造等難題。近年來(lái)才出現(xiàn)了一種新型、有別于“兇宅”買賣爭(zhēng)議的訴訟，即“房屋因他人行為成為‘兇宅’致生損害”的案件類型?，F(xiàn)行司法審判實(shí)踐中對(duì)該類案件的處理各不相同，有一半左右被法官判決敗訴，其中既有理由認(rèn)為房屋未發(fā)生物理改變不存在損害[1]；也有理由認(rèn)為房屋尚未實(shí)際出售，房屋價(jià)值貶損尚未確定發(fā)生，故損失不存在[2]；另外，即使在一些勝訴判決中，也存在法官對(duì)房屋貶值的本質(zhì)避而不談，僅根據(jù)公平責(zé)任原則由雙方各承擔(dān)一半責(zé)任[3]等問(wèn)題。歸根到底，這些都是因?yàn)閷?duì)“兇宅”引發(fā)的房屋價(jià)值貶損認(rèn)識(shí)不一、針對(duì)該類案件的法律適用和裁判思路未得到系統(tǒng)梳理所導(dǎo)致的。鑒于此，筆者試圖結(jié)合實(shí)際司法案例對(duì)“兇宅”貶值損害賠償型案例進(jìn)行討論，根據(jù)不同請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為房屋所有權(quán)人提供法律上的救濟(jì)途徑。

二、“兇宅”貶值損害賠償型糾紛的實(shí)證剖析

（一）“兇宅”貶值損害賠償型糾紛的數(shù)據(jù)來(lái)源與樣本分布

為了保證樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，截止2019年11月13日筆者在中國(guó)裁判文書網(wǎng)、無(wú)訟網(wǎng)等網(wǎng)站分別輸入“兇宅”、“損害賠償”、“侵權(quán)”、“租賃”等關(guān)鍵詞加以檢索，經(jīng)逐一核對(duì)，獲取“兇宅”貶值損害賠償型糾紛的有效樣本32份。

從時(shí)間上看，此類案件的記錄最早可追溯到2011年，當(dāng)年案件數(shù)量非常少只有2件，且在2012年和2013年出現(xiàn)斷檔，直到2014年才重新出現(xiàn)并呈上升趨勢(shì)（2014：1件、2015：6件、2016：4件、2017：8件、2018：8件、2019：3件）。

從類型上看，“兇宅”貶值損害賠償型糾紛的類型主要有財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛、房屋租賃合同糾紛、工程承攬合同糾紛、房屋借用合同糾紛以及委托合同糾紛。其中，房屋租賃合同糾紛最多，有18件占比58%；財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛次之，有8件占比26%；工程承攬合同與委托合同糾紛基本持平，分別是3件和2件占比7%、6%；房屋借用合同糾紛最少，有1件占3%?？梢姡皟凑辟H值損害賠償型糾紛多發(fā)生于租賃合同關(guān)系中，承租人或承租人的同居人、雇傭人在出租屋內(nèi)自殺導(dǎo)致房屋成為“兇宅”從而貶值。該類情形在請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)上往往既包含侵權(quán)之訴也包含違約之訴。

在“兇宅”貶值損害賠償型糾紛中，受害者以什么為依據(jù)向侵害者主張損害賠償即為他們的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。從請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的分布看，受害者提起訴訟的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)主要有侵權(quán)之訴以及違約之訴。從案件數(shù)量來(lái)看，主張侵權(quán)之訴的更多，有25件占比78%；違約之訴有7件占比22%。

從裁判結(jié)果看，勝訴案件17件略多于敗訴案件15件，勝訴率為53.1%。從審級(jí)上看，一審勝訴率37.5%高于二審15.6%。可見，實(shí)務(wù)中法院傾向于將“兇宅”納入法律調(diào)整的范圍內(nèi)，注重對(duì)房屋所有權(quán)人的保護(hù)。

（二）“兇宅”貶值糾紛的爭(zhēng)議焦點(diǎn)與成因分析

1.“兇宅”貶值是否構(gòu)成實(shí)際損害之爭(zhēng)

事實(shí)上，在大部分的“兇宅”案例中，非正常死亡事件的發(fā)生都不會(huì)對(duì)房屋的物理構(gòu)造產(chǎn)生影響，僅是讓一般人對(duì)標(biāo)的房屋產(chǎn)生厭惡、恐懼等排斥心理，從而使得標(biāo)的房屋在市場(chǎng)上的接受度下降，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶損的現(xiàn)象。因此部分法官就此認(rèn)為由于房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)施及使用功能未受損，所以房屋也未產(chǎn)生實(shí)際的損害，當(dāng)事人的主張缺乏事實(shí)依據(jù)[4]；除此之外還有法官提到即使承認(rèn)標(biāo)的房屋因?yàn)樵撔睦淼挠绊懺庥隽私?jīng)濟(jì)價(jià)值貶損，但在房屋未實(shí)際出售前，這僅是一種可能性，這種可能性應(yīng)屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)[5]?？梢钥闯?，有關(guān)“兇宅”貶值是否構(gòu)成實(shí)際損害主要涉及兩個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)：第一，房屋遭受的非物理?yè)p害是否可算作損害；第二，房屋遭受損害是否以實(shí)際出租或出售為條件。筆者將在后文對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)做出詳細(xì)論述。

2.侵權(quán)行為人主觀過(guò)錯(cuò)之爭(zhēng)

在“兇宅”內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件，無(wú)論出于自殺還是他殺，行為人最初始的目的都是結(jié)束生命。對(duì)于造成標(biāo)的房屋成為“兇宅”以及由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶損，行為人的主觀不得而知。實(shí)務(wù)中，以侵權(quán)之訴為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的糾紛類型主要有兩種，一種是財(cái)產(chǎn)損害賠償類糾紛，一種是房屋租賃合同類糾紛。在搜集的樣本判決當(dāng)中，前項(xiàng)糾紛類型全部被法官以無(wú)事實(shí)依據(jù)認(rèn)定實(shí)際損失存在為由判決敗訴[6]，所以對(duì)行為人后續(xù)的主觀狀態(tài)也自然沒有相關(guān)論述。但筆者認(rèn)為雖然實(shí)務(wù)中缺少相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，但不代表理論上對(duì)自殺行為人的主觀心態(tài)不無(wú)討論空間。

3.承租人是否違反保管義務(wù)之爭(zhēng)

在“兇宅”貶值糾紛類型中占比最高的是房屋租賃合同類糾紛，此類糾紛的發(fā)生情形通常為承租人的同居人、雇傭人在出租屋內(nèi)自殺[7]或是轉(zhuǎn)租人在出租屋內(nèi)自殺[8]，導(dǎo)致房屋成為“兇宅”產(chǎn)生貶值，出租人向承租人主張損害賠償。這種情況下由于出租人與承租人之間有租賃關(guān)系的存在，所以出租人既可向承租人主張侵權(quán)損害賠償也可向其主張違約損害賠償。在違約之訴中，爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中在“承租人按照合同所應(yīng)承擔(dān)的損害賠償范圍是否包括房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶損的結(jié)果”來(lái)討論。

三、“兇宅”貶值在侵權(quán)責(zé)任法上的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)

（一）“兇宅”貶值損害結(jié)果的認(rèn)定

1.“兇宅”貶值是對(duì)所有權(quán)侵害的損害事實(shí)

根據(jù)本文對(duì)案例的實(shí)證分析，筆者發(fā)現(xiàn)“兇宅”所有權(quán)人主張損害的依據(jù)一般有兩個(gè)：一個(gè)是因?yàn)榉课輧?nèi)發(fā)生非正常死亡事件，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人有所顧忌不愿繼續(xù)居住或無(wú)法安心居住，從而影響了對(duì)房屋的使用；另一個(gè)是房屋的市場(chǎng)價(jià)格因?yàn)樽兂伞皟凑倍碌乃袡?quán)的角度看，前者是對(duì)房屋使用價(jià)值的侵害，后者是對(duì)房屋交換價(jià)值的侵害，所以筆者試圖從這兩個(gè)方面來(lái)分別探討構(gòu)成對(duì)房屋所有權(quán)侵害的可能性。

（1）房屋的使用目的受到妨礙。在我國(guó)，民眾對(duì)于發(fā)生過(guò)非正常死亡事件的房屋大多有所忌諱，該忌諱有來(lái)自自身的也有來(lái)自他人的。對(duì)于“兇宅”所有權(quán)人而言，當(dāng)其房屋因他人行為成為“兇宅”后，他們或因擔(dān)心自殺身亡者有怨氣招來(lái)噩運(yùn)，或因擔(dān)心自殺身亡者靈魂滯留屋內(nèi)而心神不寧；也有的“兇宅”所有權(quán)人本身其實(shí)并不介意，但因周圍輿論壓力而“不敢”繼續(xù)居住。這些壓力都嚴(yán)重影響了“兇宅”所有權(quán)人的生活質(zhì)量?？剂康酱祟惒焕娼Y(jié)果，可以認(rèn)為房屋成為“兇宅”已經(jīng)構(gòu)成了房屋所有權(quán)人就房屋使用目的的妨礙，是對(duì)所有權(quán)權(quán)能行使自由的鉗制。

（2）房屋的收益、處分權(quán)能受到損害。事實(shí)上，具體分析“兇宅”的經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶損形態(tài)可發(fā)現(xiàn)，除了交易價(jià)格的降低，該貶損形態(tài)還包括房屋未來(lái)出租難度增加、租金收益低于正常行情等情形；更有甚者，當(dāng)所有權(quán)人想要以“兇宅”進(jìn)行融資擔(dān)保時(shí)，往往還會(huì)遭遇債權(quán)人因擔(dān)心標(biāo)的物日后無(wú)法順利拍賣而拒絕設(shè)定抵押權(quán)，或是降低該房屋擔(dān)保數(shù)額的情形。這些貶損形態(tài)都或多或少地涵蓋了對(duì)房屋所有權(quán)收益或處分權(quán)能的限制。所以從這個(gè)角度看，可以認(rèn)為房屋所有權(quán)的收益、處分權(quán)能也被妨礙。

2.“兇宅”貶值是客觀且既存的損害事實(shí)

首先，“兇宅”貶值是一種客觀的損害事實(shí)，并不因不發(fā)生物理性改變而否認(rèn)該損害的存在。在我國(guó)特殊的民俗文化信仰下，社會(huì)大眾普遍排斥將“兇宅”作為交易標(biāo)的，“兇宅”因?yàn)槭袌?chǎng)接受度低而存在經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶損已不再是個(gè)人出于喜好選擇的個(gè)案現(xiàn)象，而是事實(shí)上可客觀驗(yàn)證的結(jié)果。換言之，“兇宅”的經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶損雖然源于心理因素，但就實(shí)際結(jié)果而言，已經(jīng)由單純的主觀不利益走向了客觀損害的層次。其次，“兇宅”貶值是一種既存的損害事實(shí)，不因暫未出租或出售而否認(rèn)該損害的存在。理由在于：交易性貶值是一種客觀財(cái)產(chǎn)價(jià)值，其內(nèi)容應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)基準(zhǔn)加以估算。若要求必須以實(shí)際出售價(jià)額作為差額計(jì)算基準(zhǔn)，等同于強(qiáng)迫被害人在出售或保有所有權(quán)之間進(jìn)行選擇，對(duì)其保護(hù)不夠周全[9]{P156-157}。另外，由于房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶損并不以交換價(jià)值減損作為唯一形態(tài)，還有擔(dān)保價(jià)值需要考慮，房屋在成為“兇宅”后，其擔(dān)保價(jià)值已經(jīng)有所減損，而該減損也并不以房屋實(shí)際出售為必要條件。

（二）侵權(quán)行為人主觀可責(zé)性的認(rèn)定

1.自殺行為人主觀過(guò)失之探討

我國(guó)通說(shuō)認(rèn)為判斷行為人是否違反注意義務(wù)應(yīng)當(dāng)采取客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以具有良知、理性且謹(jǐn)慎的客觀第三人在具體個(gè)案情況下應(yīng)盡的注意義務(wù)為準(zhǔn)[10]（P333）。在此標(biāo)準(zhǔn)下，行為人主觀上注意能力是否欠缺在所不問(wèn)。也就是說(shuō)，即使行為人主觀上患有精神疾病，也無(wú)法因此免其過(guò)失，除非其主觀注意能力已低至完全無(wú)法辨識(shí)行為后果而欠缺責(zé)任能力的程度。具體而言，依照“兇宅”在我國(guó)社會(huì)文化中具有的特殊意象，若有人在他人房屋內(nèi)自殺身亡，勢(shì)必會(huì)影響房屋所有權(quán)人的居住安寧以及該房屋在市場(chǎng)交易中的價(jià)格，其造成的不是純粹經(jīng)濟(jì)損失，而是侵害到該房屋的所有權(quán)。相對(duì)而言，如果自殺行為不是非為不可，且防范損害發(fā)生并不需要負(fù)擔(dān)過(guò)高成本，則一般具有理性與良知且謹(jǐn)慎的客觀第三人都是可以預(yù)見且避免損害結(jié)果的發(fā)生。所以自殺行為人因其行為造成他人房屋所有權(quán)受損，應(yīng)認(rèn)定違反了善良管理人的注意義務(wù)，存在過(guò)失。

2.自殺行為人主觀故意之探討

目前實(shí)務(wù)對(duì)于侵害所有權(quán)的方式仍存在傳統(tǒng)限縮的見解，即認(rèn)為所有權(quán)的侵害僅限于物理上的損害，所以在“兇宅”損害賠償型糾紛中，房屋所有權(quán)人極大可能因?yàn)榉课荼徽J(rèn)定未侵害所有權(quán)，而難以依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第6條請(qǐng)求過(guò)失侵權(quán)行為的損害賠償。在這種情形下，房屋所有權(quán)人可能轉(zhuǎn)而主張純粹經(jīng)濟(jì)損失，但我國(guó)實(shí)務(wù)關(guān)于純粹經(jīng)濟(jì)損失保護(hù)的適用條件極為嚴(yán)格，除非有法條明確規(guī)定，一般情況下僅在故意以背于善良風(fēng)俗致?lián)p的情況下，方能受到保護(hù)。[11]（P22）因此，即使筆者認(rèn)為使他人房屋成為“兇宅”是構(gòu)成對(duì)房屋所有權(quán)的侵害，背于善良風(fēng)俗之故意侵權(quán)責(zé)任是否成立，仍有討論的必要。

在自殺行為所致的損害中，根據(jù)侵害客體的不同可區(qū)分為行為人自身的生命權(quán)以及“兇宅”所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)法益。關(guān)于前者，自殺行為人明知其行為將對(duì)自己的生命權(quán)造成極端侵害后果，仍基于結(jié)束自己生命的目的故意為之，在主觀上可認(rèn)定具有自殺的故意。關(guān)于后者，行為人是否具有以自殺行為侵害所有權(quán)人財(cái)產(chǎn)法益的故意，筆者認(rèn)為雖然自殺故意與致房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶損的故意，內(nèi)容上有所不同，無(wú)法憑前者當(dāng)然推及后者，但故意要件除了包括直接故意還包括間接故意。發(fā)生過(guò)非正常死亡事件的房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值會(huì)有所貶損，此為社會(huì)上眾所周知的事情，行為人通常為具有一般智識(shí)的人，對(duì)于房屋價(jià)值貶損的損害也不會(huì)完全沒有認(rèn)知，即使行為人當(dāng)下沒有積極的使其實(shí)現(xiàn)之意，但至少抱有“一死了之、并不在意”的心態(tài)，即實(shí)現(xiàn)不違背其本意。從這個(gè)角度看，行為人至少具有以自殺行為侵害所有權(quán)人財(cái)產(chǎn)法益的間接故意。

四、“兇宅”貶值在合同法上的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)

（一）“兇宅”貶值屬于合同法第222條“毀損”的范疇

1.物之毀損的固有理解

“毀損”一詞一般情況下是指物的實(shí)體侵害，論述時(shí)通常會(huì)與物質(zhì)變形、物理改造等事實(shí)處分行為并列論述。[12]（P237）例如《合同法》第303條“在運(yùn)輸過(guò)程中旅客自帶物品毀損、滅失，承運(yùn)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。相對(duì)而言在表示物的機(jī)能降低或價(jià)值減少等非物理性損害時(shí)，則通常使用“降低”、“減少”等詞。但筆者認(rèn)為隨著實(shí)務(wù)問(wèn)題的不斷豐富，毀損一詞也可以包含價(jià)值減損的損害內(nèi)容。

2.“兇宅”貶值可納入物之毀損的范疇

有關(guān)“兇宅”產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)損能否被涵蓋于合同法第222條“毀損”的范疇，筆者認(rèn)為回歸法條的本旨看，該法條是確立租賃物保管義務(wù)以及違反該義務(wù)法律效果的規(guī)范，其目的在于維護(hù)租賃物的使用價(jià)值與交換價(jià)值。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人應(yīng)當(dāng)盡善良管理人的注意義務(wù)，維持租賃物處于使用收益的狀態(tài)，并保持其在市場(chǎng)上應(yīng)有的交換價(jià)值。租賃物的使用價(jià)值或交換價(jià)值但凡因非正常使用收益而受影響，均應(yīng)認(rèn)定為保管義務(wù)的違反，并無(wú)區(qū)別租賃物是受物理毀損還是經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶損的必要。更何況“兇宅”事故的發(fā)生對(duì)于房屋的使用、收益、處分權(quán)能都有侵害，已經(jīng)造成其使用價(jià)值與交換價(jià)值的貶損。所以將租賃房屋成為“兇宅”引發(fā)經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶損的結(jié)果解釋進(jìn)租賃物“毀損”的內(nèi)涵中，才更符合該條文的規(guī)范目的。

（二）“兇宅”貶值是否屬于承租人違反保管義務(wù)之探討

在討論承租人是否違反保管義務(wù)時(shí)，可以分兩種情形來(lái)觀察：一是承租人本身為“兇宅”事故行為人，此時(shí)討論的重點(diǎn)為承租人積極自殺的行為是否違反保管義務(wù)；二是“兇宅”事故行為人是承租人之外的人，此時(shí)討論的重點(diǎn)為承租人本身未防范“兇宅”事故發(fā)生的不作為行為是否違反保管義務(wù)。

關(guān)于第一種情形，鑒于“兇宅”貶值是社會(huì)大眾所固有的認(rèn)知，承租人本著善良管理人的注意義務(wù)，自然應(yīng)當(dāng)避免自身行為導(dǎo)致租賃房屋成為“兇宅”。所以承租人若基于自主意思在租賃房屋內(nèi)自殺，即屬于對(duì)租賃物保管義務(wù)的違反，出租人得以類推適用《合同法》第222條，請(qǐng)求承租人就房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶損承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于第二種情形，即第三人在房屋內(nèi)自殺或意外死亡導(dǎo)致租賃房屋成為“兇宅”，若單純以承租人客觀上未能防范第三人在房屋內(nèi)自殺或意外死亡就認(rèn)定承租人違反保管義務(wù)，未免有失偏頗，應(yīng)當(dāng)分情況討論。首先，就善良管理人的注意程度來(lái)看，除非客觀上有可知的征兆，否則很難要求承租人預(yù)先了解第三人的自殺意圖而加以預(yù)防或改變，意外死亡事件就更無(wú)從得知。所以如果承租人對(duì)第三人的日常起居以及使用房屋情形有注意或關(guān)心，即可認(rèn)定其已盡善良管理人的注意義務(wù)。其次，還應(yīng)考慮第三人接近使用房屋的行為與房屋成為“兇宅”的因果關(guān)系，若第三人得以接近租賃房屋的機(jī)會(huì)并非承租人所賦予或承租人在事故發(fā)生時(shí)并不在場(chǎng)而未能及時(shí)阻止，此種情形也不應(yīng)認(rèn)定為保管義務(wù)的違反。

注釋：

①內(nèi)蒙古自治區(qū)興和縣人民法院民事判決書（2015）興民初字第139號(hào).

②安徽省阜陽(yáng)市中級(jí)人民法院民事判決書（2018）皖12民終1468號(hào).

③上海市嘉定區(qū)人民法院民事判決書（2018）滬0114民初1641號(hào).

④內(nèi)蒙古自治區(qū)興和縣人民法院民事判決書（2015）興民初字第139號(hào).

⑤上海市閔行區(qū)人民法院民事判決書（2017）滬0112民初13944號(hào).

⑥山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院民事判決書（2019）魯01民終2381號(hào)、安徽省阜陽(yáng)市中級(jí)人民法院民事判決書（2018）皖12民終1468號(hào)、重慶市第一中級(jí)人民法院民事判決書(2017)渝01民終2361號(hào)等.

⑦安徽省阜陽(yáng)市潁州區(qū)人民法院民事判決書（2018）皖1202民初5960號(hào).

⑧沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)人民法院民事判決書（2015）蘇民二初字第00527號(hào).

⑨王澤鑒.民法物權(quán)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2009.

⑩王澤鑒.侵權(quán)行為法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2015.

?葛云松.純粹經(jīng)濟(jì)損失的賠償與一般侵權(quán)行為條款[J].中外法學(xué)，2009（5）

?王澤鑒.法律思維與民法實(shí)例[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2009：237.