我國房地產及房地產市場供求關系對經濟的影響

戰(zhàn)曉霞

（山東臨沂莒南縣住房保障中心，山東 臨沂 276600）

引言

1998年,政府部門對房地產制度進行大幅度的調整。雖然，我國的房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，對我國經濟產生很多積極影響，但卻存在不健康發(fā)展態(tài)勢，“虛高”就是其中之一。在此期間，房地產市場內吸入了大量的資金，本文通過研究房地產供求關系，期望通過平衡供給和需求來使我國房地產回歸健康發(fā)展，穩(wěn)定我國經濟，進而保護消費者合法權益。

一、我國房地產市場供求關系分析

（一）需求總體分析

自98年房改后，我國房地產運行機制發(fā)生變化，政府不再向人們提供住房，消費者從房地產市場選購，人們對住房的需求從最初的隱藏需求轉變?yōu)閯傂孕枨?。雖然人們收入水平比過去提高很多，但相對于房產消費，也是也有很大的經濟和精神負擔。

在房地產變革后，房地產行業(yè)正式進入市場調節(jié)機制中，由價格決定房地產的供求關系。在改革初期，房地產需求量遠遠大于供給量。隨著人們生活水平提高，對房地產需求也由基本需求變?yōu)楦邩诵枨螅@樣刺激了房地產的供求關系。改革初期處于計劃生育階段，現(xiàn)放開二胎，改變了家庭人口結構，為進一步刺激了房地產供求關系奠定了基礎。

（二）供給總體分析

98年房改后，政府也對土地供應市場進行了改革，有無償劃撥、協(xié)議出讓和批租等形式。在房地產需求推動下，為滿足消費者對房地產需要，政府采取可降低土地供應成本來促進房地產商開發(fā)房產。

2002年7月1日，國土資源部實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，對于我國房地產行業(yè)起到里程碑影響。在規(guī)定中，政府首次明確提出了，由市場調節(jié)房地產發(fā)展，土地使用權以招、拍、掛方式公開出讓。開發(fā)商通過競價拿地，也使開發(fā)商增加土地成本。該規(guī)定的實行，將土地資源進行了很大的變革，對房地產經濟的發(fā)展有根本性影響。

以上兩種房地產制度改革，使我國房地產從計劃體制推向了市場機制，。在運行初期，對我國房地產有積極的促進作用，但同時隱藏很多潛在風險。

二、房地產市場供求關系主要影響因素

（一）土地資源

首先，土地供給方面，在2014年期間，政府通過放寬貨幣，促進市場內庫存消化，隨之供應滿足不了需求，房價隨之上漲。隨后政府為限制房價采取了增加供應量的措施。其次，土地需求方面，競價模式由原招、拍、掛等，轉化為精細化限價、熔斷、自持、資金審核等規(guī)則平穩(wěn)房地產。

（二）金融調控

房地產市場供求關系也受到金融調控的影響，可對房地產市場發(fā)展和調控起到一定作用。在房地產供應中，國家為避免房地產過熱或者過冷，可通過調整貸款比例、貨幣松緊等方法；在房地產需求中，在短期內國家可通過一系列方法引導購房者的選擇，從而調整房地產需求量，例如調整貸款利率、貸款年限、首套房比例等。政府政策不但可用金融、稅收等手段直接影響房地產的需求，還可通過控制土地和國有資金直接轉換供求關系。

（三）人口結構

房地產的價格主要受到供給和需求的影響，而人口因素影響房地產的需求，其中，受影響的人口的家庭結構、年齡結構和空間結構最關鍵。人口結構可充分表現(xiàn)出該國家對房地產潛在的需求。例如，對于日本來說，老年人占比較大，對未來房子需求較?。蝗粼搰?5歲至35歲人口比重較大，對房產需求較大。

（四）市場管理

政府行政措施實行，對房地產市場產生很大影響。2010年開始限購，到后來的“限購、限售、限商改住、限貸、限土拍、限價”等一系列措施，均為市場控制策略。從這幾年的效果來看，短期行政手段，對于房地產的價格和成交量有顯著的效果。但是，行政手段只能短暫的延后市場供求，不能真正解決房價上漲關鍵問題。

三、房地產對我國經濟的影響

（一）對經濟的宏觀影響

房地產的開發(fā)不但影響房產，也會帶來關聯(lián)性的其他行業(yè)的發(fā)展，例如可帶動鋼鐵、水泥、裝修、設計等，它們所帶來的經濟對我國整體經濟的影響有很大的促進作用。所以，房地產行業(yè)的穩(wěn)定關系到社會多個行業(yè)的安危，多個行業(yè)緊密關聯(lián)。

（二）對經濟的微觀影響

房地產對于我國經濟的發(fā)展主要表現(xiàn)在人們消費中，根據相關的調研數(shù)據顯示，從2015年開始，我國房地產產值持續(xù)同比增加，其中住宅投資占房地產的66%。雖然，從2017年，國家實行多種行政手段和銀行增加利率以來，雖暫時使房地產停滯，但社會各界對房地產的關注不少，對于剛需居民來說，同樣是很大的壓力，對居民的日常消費水平受到一定的影響。

四、結語

綜上所述，房地產與我國的整體經濟相濡以沫，本文分析了房地產供求關系和影響的關鍵因素，可通過調整供求關系加促房地產發(fā)展。要使我國房地產對經濟可持續(xù)發(fā)展，除了健全的法律制度和保持人民幣穩(wěn)定外，在保證人們對房地產需求基礎上，調整人口的家庭結構、年齡結構和空間結構，以及可通過市場管理、土地資源、政府調控等方面進行人為干預，使房地產的供應和需求穩(wěn)定，規(guī)避房地產經濟風險，使房地產可持續(xù)發(fā)展，使我國經濟發(fā)展進入良性發(fā)展中。