土地儲備運行機制中的土地供應問題分析

張樹麗

摘?要：土地供應，就是根據(jù)土地的規(guī)劃建設情況將開發(fā)用地推向市場的一種活動。各級政府部門從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展實際出發(fā)，將經(jīng)過一段時間儲備的土地用于開發(fā)用地的前期工作完成，之后分期、分批地推向市場。但是，由于中國的土地供應機制不夠完善，一些地區(qū)針對供給問題沒有建立長期有效的對策，在土地供應上存在暫時性和間斷性，造成土地供給不足，不利于市場經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。所以，對土地儲備運行機制充分了解是非常必要的，分析土地供應問題并提出相應的解決對策。本論文著重于研究土地儲備運行機制中的土地供應問題。

關鍵詞：土地;儲備運行機制;供應問題

引言：

從當前的土地儲備運行機制來看，最為突出的就是土地供應問題，如果沒有及時解決，會影響土地供應工作的順利展開，不僅進度慢，而且無法獲得良好的效果。為了有效解決土地儲備運行機制中所存在的土地供應問題，就需要詳細分析，提出相應的解決對策，確保各項工作有效落實[1]。

一、中國土地儲備運行機制的基本介紹

土地儲備運行機制中所涵蓋的內容包括土地的使用、土地的供應以及土地的流轉，土地市場因此構成。土地的所有權和支配權都屬于國家。當土地在使用和運行的過程中，國家行使使用權主要通過實施土地使用制度實現(xiàn)，明確土地有償使用，而且控制使用期限。土地市場運行中，主要的活動是出讓土地使用權，出租土地使用權，城市土地的一級市場和二級市場因此形成。要確保中國土地儲備充足、保證土地市場良性運行和土地有效供應，國家將土地儲備運行機制建立起來，實施土地收購，進行提地儲備并供應土地。其中，政府收購土地是按照土地儲備計劃展開，授權相關部門對市區(qū)范圍內的國有土地進行收購，行使使用權;土地儲備是土地開發(fā)和土地經(jīng)營管理活動，當土地進入到土地儲備體系當中，就需要按照規(guī)劃進行土地開發(fā)，并對土地經(jīng)營，政府有關部門實施管理;政府將土地向適應供應，將儲備的土地投放到市場當中[2]。構建土地儲備運行機制以及運行都對中國的土地制度改革起到促進作用，在規(guī)范土地市場的同時確保其良性運行。

二、中國土地儲備運行機制中存在的土地供應問題

（一）以需定供，總量不限

一些地區(qū)在供給土地方面沒有合理規(guī)劃，依然采用按照需求供應的方式，不控制總量。這就說明當土地儲備運行機制運行中依然存在不足，不能有效落實地供應計劃，造成土地供給嚴重不足的問題。

（二）沒有制定長期供給策略

土地供給與國家發(fā)展密切相關，所以，土地的實際供給要與國家的長期發(fā)展有良好的協(xié)同性，促使土地市場供應的土地滿足開發(fā)建設需求。沒有從城市長期發(fā)展的角度出發(fā)將長期供給策略制定出來。中國的城市發(fā)展速度不斷加快，新型城鎮(zhèn)化建設以及城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，使城市人口越來越多，城市對土地使用權的需求呈現(xiàn)出多元化，土地供給不足的問題顯露出來[3]。

（三）土地價格提高

土地供給中，政府投入大量的資金用于土地開發(fā)和管理，當土地使用權投向市場的時候，土地價格有所提高，從而影響了土地市場價格，土地市場運行中因此產(chǎn)生一些問題。

三、土地供應問題的解決策略

（一）科學預測土地市場需求

現(xiàn)在中國的土地供給方面所存在的主要問題就是供給不能滿足需求，存在這種現(xiàn)象的主要原因是政府不能準確把控土地市場，對市場需求沒有充分了解。所以，對于這方面的問題要有效解決，就需要從城市未來發(fā)展的角度出發(fā)將土地供給計劃制定出來，對土地市場需求科學預測，在此基礎上所制定的土地供給計劃更加科學[4]。土地市場需求預測主要包括兩個方面的內容：第一個方面是預測商品房市場的需求;第二個方面是預測土地需求。在預測商品房市場需求的時候，需要預測土地市場需求，基于此展開。在預測的過程中，要作出科學的判斷，需要參考三個方面的信息。

其一，預測土地市場需求首先要對城市人口對房屋的購買力作出準確的判斷，最重要的依據(jù)是國民收入和人均消費水平以及支出情況，基于此還可以對房屋需求情況作出判斷。

其二，對城市人口的發(fā)展情況作出準確判斷，據(jù)此就可以對房屋需求的變化情況準確定位。

其三，對房屋市場的實際需求作出預測，政府要了解房屋購買之后的空置情況。在預測土地需求的時候，要基于預測房地產(chǎn)市場需求展開，將各項影響元素都考慮在內，包括城市地形、土地儲備以及所制定的發(fā)展規(guī)劃方案等等，通過綜合分析做出預測，對土地市場需求準確預測[5]。

（二）制定土地長期供給計劃

中國城市化發(fā)展速度不斷加快，土地需求也相應地發(fā)生了變化。在制定土地供應計劃的時候如果依然采用傳統(tǒng)的方式，很有可能出現(xiàn)供給不足的問題，還會造成土地資源不能充分利用導致浪費，所以，制定土地中長期供給計劃是關鍵。各地政府在解決土地供應問題的時候，要基于城市中長期發(fā)展規(guī)劃展開，對城市中發(fā)展中土地變動情況充分考慮，對計劃作出相應的調整，特別要評估執(zhí)行關鍵政策規(guī)劃的時候所獲得短期效應，對土地供應上所存在的問題提前采取應對措施，降低問題發(fā)生率，一旦有不良現(xiàn)象產(chǎn)生能夠及時應對，防止對土地供應造成不良影響。另外，制定中長期規(guī)劃的過程中需要對土地供應兼顧，將中長期規(guī)劃與土地供應相結合，據(jù)此展開城市發(fā)展規(guī)劃，從城市發(fā)展的角度出發(fā)有計劃地供應土地，實現(xiàn)土地供給的科學化、規(guī)范化。

（三）創(chuàng)新土地供應方式

中國在土地供應方面依然存在不足，主要是供應方式上比較單一，嚴重影響了土地市場的良性運行。所以，有關政府部門要創(chuàng)新供應方式，確保供應方式更加合理化，滿足多變的土地使用需求，促使出讓土地使用權不僅符合市場運行環(huán)境，還能夠發(fā)揮監(jiān)督作用。

比如，將招標建立在土地使用權的基礎上，對土地供應方式不斷地調整，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)價格，并對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況予以監(jiān)督[6]。所以，政府對于土地供應方式還需要不斷探索，使土地供應更加科學合理。對土地供應的調節(jié)和控制，一方面發(fā)揮政府的作用，另一方面應用市場化手段，確保土地合理使用，土地供應不斷優(yōu)化，其中，政府主要發(fā)揮引導作用，對市場運行予以規(guī)范，實現(xiàn)土地市場的健康可持續(xù)發(fā)展，充分滿足城市居民的房屋需求。

結束語：

通過上面的研究可以明確，中國構建土地儲備運行機制的主要目的是土地供應滿足市場需求。土地儲備運行機制要符合國家現(xiàn)實發(fā)展要求，但是落實到具體的工作中，土地供應問題依然存在，這是需要當前亟需解決的。所以，政府要有能力預測土地市場需求情況，制定出中長期計劃，創(chuàng)新土地供應方式，保證土地供給滿足市場需求，對土地市場的健康穩(wěn)定運行起到一定的促進作用。

參考文獻

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