住宅小區(qū)車位租售綜合公證法律服務(wù)初探

李 敏

江蘇省南京市南京公證處，江蘇 南京 210000

隨著城市生活水平的不斷提高，私家車的普及率越來越高，停車難問題日漸突出，住宅小區(qū)車位配比率無法滿足住戶需求早已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。雖然部分城市單獨(dú)出臺(tái)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位租售管理辦理或在城市物業(yè)管理?xiàng)l例中對(duì)其進(jìn)行規(guī)定，但小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間因車位問題產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象仍屢見不鮮。公證作為一項(xiàng)預(yù)防糾紛、解決糾紛的法律制度，近年來在培育公平、公正、公開的公共資源配置模式，構(gòu)建平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)交易模式等方面，發(fā)揮了重要的作用，產(chǎn)生了良好的社會(huì)治理效果。本文嘗試對(duì)公證介入住宅小區(qū)車位租售法律服務(wù)可行性進(jìn)行考察，并對(duì)如何構(gòu)建車位租售綜合公證法律服務(wù)提出建議。

一、問題的引出

依據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)車位、車庫(kù)數(shù)量無法滿足住戶需求時(shí)，開發(fā)商企業(yè)應(yīng)采用抽簽、搖號(hào)等公開競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行租售。筆者曾經(jīng)遇到一個(gè)案例，某開發(fā)商公司欲面向本小區(qū)住戶銷售產(chǎn)權(quán)車位，由于申購(gòu)人數(shù)大于可售車位數(shù)，為公平起見，該公司決定采用自主研發(fā)的手機(jī)小程序自行組織申購(gòu)人搶購(gòu)，活動(dòng)預(yù)定為上午八時(shí)舉行，先搶先得。但活動(dòng)舉辦當(dāng)天，卻有兩名申購(gòu)人在活動(dòng)開始前五分鐘就選購(gòu)成功。整個(gè)活動(dòng)結(jié)束后，許多業(yè)主質(zhì)疑本次搖號(hào)活動(dòng)的公平性，懷疑該小程序暗箱操作，應(yīng)取消所有結(jié)果重新?lián)u號(hào)。而另一部分活動(dòng)開始后搶購(gòu)成功的業(yè)主卻認(rèn)為除了那兩名違規(guī)操作的申購(gòu)人結(jié)果無效，其余結(jié)果應(yīng)有效。但各方無法達(dá)成一致意見。隨后，開發(fā)商自行決定取消所有結(jié)果，向公證機(jī)構(gòu)重新申請(qǐng)組織搖號(hào)。因許多業(yè)主提出異議，稱將進(jìn)一步訴至法院等部門解決該問題，故公證機(jī)構(gòu)未受理本次活動(dòng)。開發(fā)商意識(shí)到問題的嚴(yán)重性，稱原先就應(yīng)當(dāng)直接申請(qǐng)公證搖號(hào)。

類似事件還有許多，其中引起社會(huì)巨大反響的是2019年12月“中興蘭溪薈”項(xiàng)目微信選房事件，因開發(fā)公司人為操縱微信選房系統(tǒng)定向鎖定，導(dǎo)致部分房源選房行為無效，最終該公司被南通市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)通報(bào)，被納入嚴(yán)重違法失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單。①

在現(xiàn)有住宅小區(qū)車位配比率無法滿足住戶需求的情況下，如何公平、公正、公開地進(jìn)行車位租售成為亟待解決的問題。組織者自身由于技術(shù)原因或公信力不足問題容易引發(fā)社會(huì)矛盾，公證作為第三方機(jī)構(gòu)具有天然優(yōu)勢(shì)，加之長(zhǎng)期在業(yè)務(wù)實(shí)踐中積攢的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該問題的解決將起到積極的推動(dòng)作用。

二、公證介入住宅小區(qū)車位租售法律服務(wù)之可行性分析

（一）公證機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的公信力

隨著社會(huì)法治化程度不斷提高，人們的法律意識(shí)普遍增強(qiáng)，人們對(duì)涉及公共資源配置的市場(chǎng)交易活動(dòng)的公開性、透明性、公平性提出了更高的要求，更加注重第三方機(jī)構(gòu)的引入以此保障公平、公正。《公證法》中規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立，不以營(yíng)利為目的，依法獨(dú)立行使公證職能、承擔(dān)民事責(zé)任的證明機(jī)構(gòu)，辦理公證應(yīng)當(dāng)遵守法律，堅(jiān)持客觀、公正原則。②公證獨(dú)特的制度功能是其他第三方機(jī)構(gòu)無法替代的，且其他第三方機(jī)構(gòu)也難以達(dá)到公證機(jī)構(gòu)這樣的公信力。因此公證機(jī)構(gòu)介入住宅小區(qū)車位租售活動(dòng)具有天然優(yōu)勢(shì)，與公證維護(hù)公平交易、保障所有活動(dòng)參加者機(jī)會(huì)平等的價(jià)值理念相契合。

（二）公證機(jī)構(gòu)具有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)

相比于車位，人們可能更為熟悉商品住房選房順序搖號(hào)公證。近幾年來，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)政策，如南京、杭州、成都、深圳等，均采用公證搖號(hào)售房的方式。以南京為例，自2017年5月實(shí)施該政策以來，公證機(jī)構(gòu)已組織搖號(hào)500余個(gè)樓盤，公證機(jī)構(gòu)在實(shí)踐中形成了一整套的操作辦法，具有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。新建商品住房和車位具有一定的相似性，都是針對(duì)“稀缺資源”進(jìn)行分配，涉及事項(xiàng)重大且參與人數(shù)較多。雖然目前政府并未要求車位采用公證搖號(hào)的方式進(jìn)行租售，但開發(fā)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主卻有著強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)需求。公證參與住宅小區(qū)車位租售，既可以防止暗箱操作確保業(yè)主公平租售車位，又可以使深陷漩渦中心的開發(fā)企業(yè)在平衡各方關(guān)系的泥沼中脫身而出，還可以消除社會(huì)公眾疑慮、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

三、公證參與住宅小區(qū)車位租售綜合法律服務(wù)實(shí)務(wù)探討

住宅小區(qū)車位租售綜合公證法律服務(wù)，是指公證機(jī)構(gòu)以客觀中立的身份協(xié)助制定車位租售規(guī)則、解釋和運(yùn)用規(guī)則，對(duì)選車位搖號(hào)過程及后期選車位過程進(jìn)行監(jiān)督、證明和公示，包括前期公示、中期搖號(hào)、后期選車位監(jiān)督三個(gè)環(huán)節(jié)，公證法律服務(wù)貫穿全過程。

（一）前期公示

1.申請(qǐng)主體資格審查

住宅小區(qū)車位類型較為復(fù)雜，主要包括三類：一是占用業(yè)主共有道路形成的車位，權(quán)屬歸全體業(yè)主所有，對(duì)這些車位的使用一般是通過小區(qū)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用，無權(quán)出售可以出租；二是人防工程改造形成的車位，該類車位由于目前法律規(guī)定尚未明晰，存在較大爭(zhēng)議，建議此類車位公證暫不受理；三是權(quán)屬歸開發(fā)商企業(yè)所有的車位，即產(chǎn)權(quán)車位，一般各城市針對(duì)該類車位有具體出租、出售的詳細(xì)規(guī)定。本文著重探討產(chǎn)權(quán)車位的公證實(shí)務(wù)問題。開發(fā)商企業(yè)在提起申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交相應(yīng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照證書、法人身份證明文件、代理人相關(guān)證明文件、車位權(quán)屬相關(guān)證明文件。

2.車位租售方案與搖號(hào)規(guī)則的制定與公示

目前絕大部分城市的相關(guān)文件規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要，遵循“一戶一車位”原則，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)卣块T相關(guān)規(guī)定對(duì)開發(fā)商企業(yè)提供的《車位出租/出售方案》進(jìn)行審查，查看車位整體情況（包括數(shù)量、價(jià)款等）、報(bào)名人員資格條件、報(bào)名清冊(cè)公示時(shí)間、公開搖號(hào)方案、開盤方案等，查看有無有失公平、公正的情況，如有可以協(xié)助開發(fā)商企業(yè)制定租售方案。

如《車位出租/出售方案》確定采用公證人員主持搖號(hào)方式，則需要進(jìn)一步制定搖號(hào)規(guī)則、方案和程序，確保每一位搖號(hào)參與人獲得平等的機(jī)會(huì)。同時(shí)需要制定突發(fā)情況應(yīng)急處理預(yù)案，確保整個(gè)搖號(hào)活動(dòng)公平和安全。

申請(qǐng)人在上述文件制定完畢后，應(yīng)在本小區(qū)出入口、公示欄等顯著位置進(jìn)行公示，具體公示時(shí)間依據(jù)各地文件的具體規(guī)定。同時(shí)公證機(jī)構(gòu)可對(duì)上述公示過程辦理證據(jù)保全公證。

3.報(bào)名人員資質(zhì)與信息的審查

報(bào)名結(jié)束后，開發(fā)商企業(yè)需對(duì)報(bào)名人員進(jìn)行資質(zhì)審核，并制作報(bào)名清冊(cè)。為確保用于搖號(hào)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)報(bào)名清冊(cè)進(jìn)行形式審查，并通過官網(wǎng)或微信公眾號(hào)平臺(tái)對(duì)報(bào)名清冊(cè)進(jìn)行公示，以便利害關(guān)系人提出異議。

（二）中期搖號(hào)

公證機(jī)構(gòu)應(yīng)自主控制搖號(hào)的全過程，確保每一操作步驟均符合既定程序，搖號(hào)結(jié)果均真實(shí)、有效。具體包括：

第一，搖號(hào)電腦實(shí)行專用化管理，每次搖號(hào)前進(jìn)行清潔性檢查與預(yù)先測(cè)試，并且在搖號(hào)過程中不得接入外網(wǎng)，避免干擾；

第二，搖號(hào)軟件實(shí)行自主化研發(fā)，用于搖號(hào)的軟件由公證機(jī)構(gòu)組織研發(fā)并經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)合格，搖號(hào)軟件由公證機(jī)構(gòu)保管；

第三，搖號(hào)過程實(shí)行多人員監(jiān)督，搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)邀請(qǐng)申請(qǐng)人、業(yè)主代表、紀(jì)檢監(jiān)察人員、媒體代表等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；

第四，搖號(hào)過程實(shí)行公開性觀看，搖號(hào)采用網(wǎng)絡(luò)直播的方式全程直播，接受廣大業(yè)主們的監(jiān)督，同時(shí)對(duì)搖號(hào)的全過程進(jìn)行錄像，現(xiàn)場(chǎng)視頻刻錄至光盤存檔；

第五，搖號(hào)結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)公示搖號(hào)結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督。

（三）選車位現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督

搖號(hào)結(jié)束后，申請(qǐng)人應(yīng)根據(jù)搖號(hào)結(jié)果確定的選車位順序組織小區(qū)業(yè)主進(jìn)行選購(gòu)或選租，公證人員可對(duì)這一過程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保最終簽約環(huán)節(jié)的公平、公正。在該環(huán)節(jié)辦理過程中，公證人員需著重審查以下問題：

第一，選車位現(xiàn)場(chǎng)對(duì)報(bào)名人身份進(jìn)行審查。公證人員應(yīng)結(jié)合報(bào)名清冊(cè)和搖號(hào)結(jié)果核驗(yàn)選車位人員的身份，確保整個(gè)活動(dòng)按序進(jìn)行；

第二，監(jiān)督開盤現(xiàn)場(chǎng)銷控表工作人員銷控的過程?，F(xiàn)場(chǎng)銷控表中剩余車位的實(shí)時(shí)情況應(yīng)與報(bào)名人選購(gòu)情況保持一致，確保整個(gè)活動(dòng)安全進(jìn)行。

四、結(jié)語(yǔ)

公證作為非訟法律制度，在構(gòu)建多元化糾紛解決機(jī)制中發(fā)揮著重要作用，公證對(duì)住宅小區(qū)車位稀缺資源配置的介入，可以確保其在公開、透明的環(huán)境下進(jìn)行，真正實(shí)現(xiàn)程序公平、機(jī)會(huì)公平、結(jié)果公平。同時(shí)，公證機(jī)構(gòu)作為國(guó)家設(shè)立的、不以營(yíng)利為目的的、履行社會(huì)公益職能的公共法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，有義務(wù)承載一部分社會(huì)公共職能。公證全鏈條參與住宅小區(qū)車位租售活動(dòng)亦是參與社會(huì)治理活動(dòng)的重要體現(xiàn)，能夠有效保障開發(fā)商企業(yè)、小區(qū)業(yè)主等多方權(quán)益，實(shí)現(xiàn)良好的法治保障效果。

注釋：

①南通市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)《通報(bào)》.http://www.netd a.gov.cn/ntjjkfqrmzf/tzgg/content/c8ed4664-ac57-4a37-b8bac8b999759fe0.html [EB/OL].2020-01-22/2020-08-01.

②《中華人民共和國(guó)公證法》第3條、第6條，2006年.