營改增對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

徐振華

山東濰坊百貨集團股份有限公司 山東濰坊 261041

伴隨我國當前經(jīng)濟與科技的穩(wěn)步發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中都得到一定的改進?！盃I改增”對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅收會產(chǎn)生一定程度的影響，因此在實際工作中企業(yè)應充分借助相關的稅收優(yōu)惠政策，合理開展定價工作與稅收管理工作，完善內部控制的工作體系，使之與國家的稅收政策相互適應。按照市場情況完善自身的定價工作體系，強化稅收管理的工作力度，確保在“營改增”的背景下有效完成企業(yè)稅收管理工作，不斷增強稅收管理的工作效果和水平。

1 “營改增”政策簡述

“營改增”，具體來說就是將傳統(tǒng)的營業(yè)稅改為了增值稅，它的典型特點便是“抵扣機制”，避免了企業(yè)的重復納稅以及重復納稅后對企業(yè)發(fā)展造成的影響。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”政策的實施能夠減輕建筑的賦稅，從而讓企業(yè)有更多的資金來進行先進技術的研發(fā)以及先進設備的引進，從而提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

2 “營改增”對會計核算的影響

2.1 經(jīng)營收益

對于我國稅收制度來說，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行的經(jīng)濟交易都是屬于內部稅收行為。企業(yè)在實際經(jīng)營時的折扣可以通過一些交易條件去實現(xiàn)。不考慮投資，公司的利潤會根據(jù)成本會計和業(yè)務改革等而變動。企業(yè)在實行“營改增”之前，應稅額是需要按照營業(yè)額和收入去進行計算的。而在會計主體當中，“營改增”的確定是非常重要的。在“營改增”這一政策之下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不再需要繳納營業(yè)稅以外的增值稅，而在會計核算中，反而要增加增值稅。

2.2 “營改增”政策對現(xiàn)金以及利潤核算的影響

在實施“營改增”政策之前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中的利潤主要受收入、成本以及繳納稅費的影響。企業(yè)需要繳納的稅費和企業(yè)的現(xiàn)金流呈現(xiàn)一定的負相關。同時，企業(yè)的現(xiàn)金流還受到我國稅務政策的影響。具體來說，企業(yè)在進行工程項目的施工時，需要首先繳納一定的稅費，直至工程竣工后再確定最終的繳納稅費，但是在實際施工的過程中企業(yè)繳納的稅費應該是取決于企業(yè)在該項工程的實際收入的，同時由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實際收入受限于工程進度的百分比，導致企業(yè)的繳納稅費往往會高于本應繳納的稅費，而在實施“營改增”政策后，這一問題得到了有效的解決。

2.3 對企業(yè)發(fā)票管理的影響

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務中，會產(chǎn)生一種證明材料，這種材料就是原始憑證，是企業(yè)會計核算工作時必須要用到的基礎保障和參考依據(jù)。增值稅發(fā)票就是其中的一種，但它的性質比較特殊。在“營改增”之前，企業(yè)并不需要用到增值稅發(fā)票，“營改增”之后，增值稅發(fā)票涉及買賣雙方的共同利益，尤其是購買方可以通過增值稅進行稅額抵扣，所以，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對增值稅發(fā)票的重視度越來越高。在這種情況下，企業(yè)員工如果不加強對其重視，忽視發(fā)票的管理，很容易出現(xiàn)一些錯誤行為，導致企業(yè)利益受到影響。另外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在交易過程中所用的增值稅專用發(fā)票，都需要經(jīng)過嚴格審核，這樣才能避免因為會計人員操作不熟練或者是不規(guī)范導致出現(xiàn)涉稅風險。此外，“營改增”的推行對會計人員也產(chǎn)生極大的影響，會計人員必須要積極主動學習相關制度和調理，適應新時期會計核算流程和操作規(guī)范，這樣才能保證企業(yè)稅收安全。

3 “營改增”對企業(yè)的影響分析

3.1 定價體系受到影響

一般情況下，企業(yè)需要確保利潤總額與現(xiàn)金流量的總體數(shù)額比交稅之前的總量高，注重盡量增大企業(yè)客源，不可以因為改變相關價格體系導致客戶的心理受到影響。在企業(yè)定價體系方面，和“營改增”之前存在差異，根據(jù)相關的研究可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在定價工作中，最好能夠利用上調原價比例的方式，改變其中的含稅價格。然而，需要注意的是，這個比例的系數(shù)，屬于消費者還有企業(yè)交易方面的平衡點，不僅能夠確保企業(yè)自身利潤，還在消費者能夠承受的范圍以內，以免出現(xiàn)失去客源的現(xiàn)象。從本質上來講，“營改增”會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的定價體系產(chǎn)生直接影響，如果不能合理定價，將會誘發(fā)諸多嚴重的問題。

3.2 避免重復收稅問題的產(chǎn)生

在我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整體運作當中，營業(yè)稅在整體完成真實銷售額的狀況下開展相關的征收工作，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本核心包括有土地資源購入成本、項目工程建設成本等，這當中工程建設成本無疑是有著稅費管理需求的。不過，在開展征收商業(yè)地產(chǎn)營業(yè)稅的進程當中，項目工程建設成本往往都需要納入企業(yè)整體營業(yè)稅當中，這無疑也進一步造成了稅費二次繳納的問題產(chǎn)生，而增值稅是充分依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)相關項目運作管控當中的增值金額來完成征稅運作的。所以，在營改增政策革新的運作背景之下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要在此階段有效承擔起稅收壓力，工程項目建設成本應該運用增值稅發(fā)票開展抵扣操作，這也讓我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅務負擔有效減輕。

3.3 影響稅負成本

稅務成本是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務規(guī)劃重要因素之一。企業(yè)在稅負管理過程中需要針對不同稅種、稅率制定相應的利益平衡標準，以確保企業(yè)獲得較高盈利。所以增值稅稅率的實施必然使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)原有稅率發(fā)生改變，進而改變商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅負成本。增值稅稅負下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具備可抵扣項進而使稅負成本有所下降。而規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺少大額可抵扣項，在增值稅稅負下反而會使其稅收成本變大。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務規(guī)劃必須對增值稅稅負成本進行慎重考慮。

4 結語

在營改增政策正式深入執(zhí)行的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)，這無疑對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的影響。所以，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要全面解析營改增政策給予企業(yè)會計核算以及稅費繳納所帶來的積極作用，同時運用有針對性的舉措，減輕商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅務負擔，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建出更大的經(jīng)濟以及社會效益。