對房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風險的分析

文/錢志宏，銅陵拓基房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

在房地產(chǎn)行業(yè)里，財務(wù)風險高、資產(chǎn)負債率高是普遍存在的，而房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在的財務(wù)風險管理問題，又時刻影響著該行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。針對這些問題，只有在企業(yè)中切實地做好財務(wù)風險預警工作，將財務(wù)風險預警系統(tǒng)的操作落實到財務(wù)風險管理的各項工作中，并結(jié)合其他的一系列解決措施進行有針對性的控制和規(guī)范，才能提升企業(yè)乃至整個行業(yè)對財務(wù)風險的應(yīng)對能力及水平，從而最終促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風險分析

1.1 非系統(tǒng)性風險

這類風險并不是由于外部房地產(chǎn)市場環(huán)境導致的，而是由房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中沒有做好財務(wù)風險控制導致的。例如，資金結(jié)構(gòu)失衡、財務(wù)管理效率低下等都會令房地產(chǎn)企業(yè)面對很高的非系統(tǒng)性風險，由于是內(nèi)部因素導致的風險，因此，我們將這類風險視為可控風險。

1.2 資本管理風險

1.2.1 融資風險。由于屬于資金密集型行業(yè)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要保證各項運營活動正常進行必須準備充足的資金，而全部依靠自有資金是不太現(xiàn)實的，只能通過向金融機構(gòu)貸款或者在證券市場中融資來籌集資金，但這些融資方式都受到嚴格的規(guī)管與限制，房地產(chǎn)企業(yè)只要有一個經(jīng)營指標沒有達到主管部門的限定要求，也就無法實現(xiàn)融資目標；再加上過度融資會令資本結(jié)構(gòu)嚴重失衡，為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營埋下隱患。

1.2.2 投資風險。任何投資都有風險，房地產(chǎn)企業(yè)的投資自然也不例外，由于項目的建設(shè)期與投資期都很長，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險較之一般企業(yè)要高很多；另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不重視投資前期的可行性論證工作，這無疑會令投資的不確定性變得更高。

1.2.3 資金營運風險。房地產(chǎn)企業(yè)無論是運營自有資金，還是運營籌資獲得的資金，都應(yīng)不斷優(yōu)化資金配置方式，從而提升資金使用效率。但房地產(chǎn)企業(yè)的運營受外部市場環(huán)境的變化影響非常顯著，很容易產(chǎn)生資金運營風險。

2 加強房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風險的防范措施

2.1 提高財務(wù)風險控制意識

首先，最近幾十年來以來，房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的巨大推動作用，讓廣大人民群眾在思想上認為房地產(chǎn)企業(yè)一定會持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去，讓房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門形成了慣性思維，降低了其風險控制意識。俗話說的好“只要思想不滑坡，辦法總比困難多”，房地產(chǎn)企業(yè)在當前時代，面臨著多種不同類型的風險，財政管理人員應(yīng)當拋棄慣性思維，樹立正確的財務(wù)風險意識，提高對財務(wù)風險的感知能力，防患于未然。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強對財務(wù)管理人員的專業(yè)技能培訓，借鑒其他領(lǐng)域財務(wù)的優(yōu)質(zhì)經(jīng)驗，豐富管理人員的視野，不斷提高財務(wù)風險控制能力。

2.2 加強資金鏈風險控制

由于房地產(chǎn)企業(yè)本身是以建造民用商品房為主，并且在商品房建造完成后，其最底層會成為“門頭店”，或者會被承包為住房租賃等，雖然拉長了產(chǎn)業(yè)鏈，使傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)品形成了當前的資金密集型產(chǎn)品，資金鏈較長，但也在無形之中形成了財務(wù)風險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)實際情況，提高對資金鏈風險的重視度，加強對資金鏈風險的控制力度。

2.3 提高對市場與政策變化的應(yīng)變力

房地產(chǎn)企業(yè)在面對財務(wù)風險的過程中，除提高意識、加強資金鏈控制等兩方面之外，還要提高對市場與政策的應(yīng)變力。房地產(chǎn)企業(yè)與多個領(lǐng)域在有著千絲萬縷的聯(lián)系，其他領(lǐng)域的出現(xiàn)風險，那么勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的影響，甚至形成較大的經(jīng)濟損失；政府的政策會以廣大人民群眾的生活質(zhì)量為基準，適當?shù)耐瞥隼瘛⒒菝裾?，對?jīng)濟進行宏觀調(diào)控，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)。所以，為了應(yīng)對市場與政策變化帶來的風險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當提高對市場與政策變化的應(yīng)變力，轉(zhuǎn)被動為主動，靈活面對大環(huán)境的變化。

2.4 加大房地產(chǎn)公司營運活動的管控力度

有效防范房地產(chǎn)公司財務(wù)風險問題的發(fā)生，還應(yīng)該加大對房地產(chǎn)公司營運活動的控制管理。首先，應(yīng)該進一步加強房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款管理，盡可能的加快房地產(chǎn)公司的內(nèi)部資金流動，提高房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，減少壞賬呆賬等造成的財務(wù)損失，促進實現(xiàn)房地產(chǎn)公司營運資金的良好循環(huán)。其次，應(yīng)該強化房地產(chǎn)公司的預算管理，在公司內(nèi)部建立全面預算管理體系，以預算管理的模式對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動進行規(guī)劃控制，并強化成本費用控制管理，促進提高房地產(chǎn)公司的營運能力，避免財務(wù)風險問題的發(fā)生。

2.5 調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

在面對經(jīng)濟危機時，銀行要對自身的發(fā)展戰(zhàn)略進行深入的剖析，對于與當前現(xiàn)實不符合的部分，要進行及時調(diào)整和及時修正，要積極引入戰(zhàn)略投資者，注重區(qū)域之間的聯(lián)盟，同時，在面對危機時，要能夠樹立信心，在危機中尋求機遇。一是在危機中要能夠?qū)ξ覈暧^經(jīng)濟金融政策有一個深入的了解，然后根據(jù)自身的實際情況采取擴張手段，同時積極開拓新的市場，拓展新的客戶，增加銀行的整體競爭力。二是要擅于抓住機遇，在不違背政策的前提下，積極引入戰(zhàn)略投資者，從而鞏固自身的資金，提升資金實力。同時，還可以采用區(qū)域聯(lián)盟的方式來實現(xiàn)自身業(yè)務(wù)的增長，提升風險應(yīng)對能力。

2.6 構(gòu)建合理的風險預警與管理機制

房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建合理的風險預警與管理機制。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，財務(wù)管理人員應(yīng)當具有正確的風險控制意識，在風險即將到來之前，根據(jù)當前實際情況，采用行之有效的措施來規(guī)避風險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當不斷完善管財務(wù)管理機制，對每一筆資金的往來做詳細記錄，利用當前大數(shù)據(jù)技術(shù)進行綜合管理，認清主要矛盾，在主抓主要矛盾的同時，還要兼顧其他小問題，對所有問題形成統(tǒng)籌兼顧。

總之，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)營管理者必須時刻關(guān)注企業(yè)發(fā)展的各個階段，密切關(guān)注及預防可能出現(xiàn)的各種財務(wù)風險，認真分析原因，制定針對性防范措施，通過加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，真正促進房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。