房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成及控制

謝玉晶

廣西中路資產(chǎn)投資有限公司 廣西南寧 530000

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)以提高投資效益為目的，以施工前的決策和設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，以技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合為手段使得在建設(shè)工程施工中有效控制成本。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

以筆者單位某舊改項(xiàng)目為例，項(xiàng)目總用地面積約32980m2，地下二層地上7棟24-33層住宅，其中沿街面1-3層為商業(yè)；一棟21層辦公大樓.總建筑面積約169712m2。經(jīng)測(cè)算該舊改項(xiàng)目總投資120,083.32萬(wàn)元，其中：

（1）項(xiàng)目土地成本40,445.98萬(wàn)元。包含土地出讓金、契稅、征拆費(fèi)、安置費(fèi)及配套費(fèi)。

（2）報(bào)建、設(shè)計(jì)及監(jiān)理等前期費(fèi)用2,467.67萬(wàn)元。含前期費(fèi)工程費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。

（3）建安工程費(fèi)38,834.99萬(wàn)元。含基坑支護(hù)、地下室、商業(yè)、住宅、商務(wù)、配套管理、公共配套、室外配套總體工程等。

（4）項(xiàng)目管理費(fèi)615.44萬(wàn)元。

（5）項(xiàng)目開發(fā)期間稅費(fèi)（含期間稅費(fèi)和增值稅）22,544.98萬(wàn)元。

（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用3,816.36萬(wàn)元。含企業(yè)融資、借貸產(chǎn)生的利息成本。

（7）企業(yè)所得稅11,357.90萬(wàn)元。

2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要點(diǎn)解析

2.1 決策階段造價(jià)控制

在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，投資決策對(duì)建設(shè)工程總投資的影響達(dá)75%至80%。因此決策階段的內(nèi)容直接影響各個(gè)開發(fā)建設(shè)階段工程總投資確定及控制。也是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要階段。而項(xiàng)目投資估算則是作為可研報(bào)告批準(zhǔn)后，下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)的項(xiàng)目投資上限。一般我們利用投資估算作為建設(shè)資金籌措的依據(jù)。如在此階段決策出現(xiàn)失誤，對(duì)接下來(lái)的工程建設(shè)實(shí)施期間造價(jià)控制帶來(lái)很大的困難。

2.2 設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目投資決策完成后，設(shè)計(jì)是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，根據(jù)資料顯示設(shè)計(jì)費(fèi)占到整個(gè)工程總投資約不到1%，可是它對(duì)工程總造價(jià)影響達(dá)到了75%上下。我們?cè)谶x取設(shè)計(jì)方案時(shí)候，還應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查，優(yōu)先采用先進(jìn)設(shè)計(jì)方案和新技術(shù)、新工藝，實(shí)施限額設(shè)計(jì)[1]。需進(jìn)行多個(gè)設(shè)計(jì)方案的比較，擇優(yōu)選取最終的設(shè)計(jì)方案。

2.3 招標(biāo)階段成本控制

提前做好市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)材料設(shè)備做好市場(chǎng)摸底，做好項(xiàng)目定位，科學(xué)編制標(biāo)底，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及地方的工程招標(biāo)管理規(guī)定，有效控制造價(jià)。

2.4 施工階段成本控制

施工實(shí)施階段是項(xiàng)目造價(jià)管理最重要環(huán)節(jié)，有效的控制成本可以較好的調(diào)節(jié)發(fā)承包雙方的行為利益，不但降低建安成本而且還可以促進(jìn)施工方規(guī)范施工行為，一般從管理、經(jīng)濟(jì)措施、工程合同、施工技術(shù)措施等方面采取措施。

（1）管理措施：在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，落實(shí)管理人員職能分工，編制項(xiàng)目階段投資計(jì)劃及施工組織設(shè)計(jì)。

（2）經(jīng)濟(jì)措施：投資方本根據(jù)階段性目標(biāo)編制資金計(jì)劃，確定年度投資計(jì)劃控制目標(biāo)。并制定防范性相關(guān)對(duì)策；施工進(jìn)度工程量的計(jì)量；建立工程款臺(tái)賬，并在施工過(guò)程中進(jìn)行投資的控制，定期地進(jìn)行投資實(shí)際支出總價(jià)與目標(biāo)成本控制的比較，如有偏差，分析并采取措施糾正偏差；協(xié)商解決施工中可能發(fā)生的工程變更、合同價(jià)款調(diào)整發(fā)生的索賠、現(xiàn)場(chǎng)簽證等確認(rèn)的費(fèi)用。審核項(xiàng)目竣工結(jié)算；對(duì)工程施工過(guò)程中的投資支出作好分析與預(yù)測(cè)[2]。

（3）技術(shù)措施：能對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析，采用何種施工方法，套取的定額。以定額及合同為依據(jù)嚴(yán)格把控設(shè)計(jì)變更；經(jīng)過(guò)定額計(jì)算及市場(chǎng)價(jià)格分析對(duì)比提出設(shè)計(jì)變更，節(jié)約投資。如外墻使用膠合板模板與鋁合金模板經(jīng)濟(jì)分析測(cè)算、欄桿扶手使用304不銹鋼變更為204建議等；審核承包商編制的施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)主要施工方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。還應(yīng)明確施工方案僅作為措施方案，不作為計(jì)價(jià)依據(jù)。

（4）合同措施：做好施工合同交底；做好各項(xiàng)工程施工記錄，特別是隱蔽工程施工記錄，如樁基入巖深度、成孔深度、成孔超出設(shè)計(jì)深度的還應(yīng)做好影像記錄和分析超深原因。做好設(shè)計(jì)變更記錄，保存各種文件，特別是注有實(shí)際施工變更情況的圖紙，為處理有可能發(fā)生的索賠提供真實(shí)依據(jù)。在簽訂補(bǔ)充合同時(shí)，應(yīng)考慮實(shí)施對(duì)成本目標(biāo)的偏差影響；并對(duì)施工圖預(yù)算超出初步設(shè)計(jì)概算的施工圖設(shè)計(jì)部分，要認(rèn)真詳細(xì)分析，找出主要原因，調(diào)整或修正控制目標(biāo)，對(duì)工程造價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)控制管理。對(duì)專業(yè)分包單位實(shí)行擇優(yōu)確定的方式，防止不公平競(jìng)爭(zhēng)及串標(biāo)等少數(shù)任意抬價(jià)行為。深入施工工地，第一時(shí)間收集和掌握施工現(xiàn)場(chǎng)資料。對(duì)照?qǐng)D紙依據(jù)合同條款核查現(xiàn)場(chǎng)施工情況，了解、掌握、收集現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)資料，及時(shí)審核因工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等發(fā)生費(fèi)用，并對(duì)控制目標(biāo)做出調(diào)整，為了竣工結(jié)算提供必要的依據(jù)[3]。

2.5 竣工結(jié)算階段對(duì)工程造價(jià)的控制

竣工結(jié)算作為造價(jià)控制的最終階段，除了嚴(yán)格審核工程結(jié)算造價(jià)，主要核實(shí)結(jié)算工程量的計(jì)算是否按照竣工圖計(jì)算、定額的套取是否根據(jù)投標(biāo)報(bào)價(jià)的清單對(duì)應(yīng)、取費(fèi)區(qū)間是否按合同規(guī)定、不合格應(yīng)計(jì)取的現(xiàn)場(chǎng)簽證確定、未經(jīng)發(fā)包方確認(rèn)技術(shù)措施增加費(fèi)；還應(yīng)參照施工合同條款進(jìn)行核對(duì)，第一工程是否驗(yàn)收合格，第二必須執(zhí)行合同規(guī)定計(jì)價(jià)依據(jù)和計(jì)價(jià)方法，區(qū)分總包與分包工程及區(qū)分施工邊界。第三設(shè)備與材料的檢驗(yàn)合格證明，品質(zhì)是否達(dá)標(biāo)，明確甲供材料數(shù)量。第四依據(jù)合同條款變更估價(jià)的原則，嚴(yán)格確定變更部分價(jià)格確定；第五材料價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)是否調(diào)整，應(yīng)根據(jù)合同對(duì)價(jià)格波動(dòng)的調(diào)整原則進(jìn)行材料價(jià)格調(diào)整。與財(cái)務(wù)部、工程部核對(duì)工程款撥付臺(tái)賬，及時(shí)扣減甲方代付水電費(fèi)等費(fèi)用。實(shí)行合同逐條核對(duì)審查，使建設(shè)工程結(jié)算造價(jià)通過(guò)合同約定和法律約束來(lái)進(jìn)行控制；另外,在工程竣工交付業(yè)主使用后，還需實(shí)施項(xiàng)目后評(píng)估，分析建設(shè)工程結(jié)算造價(jià)各專業(yè)單方造價(jià)，比較工程施工范圍、施工進(jìn)度和造價(jià)的變化情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成報(bào)告做好結(jié)算審批工作。

3 結(jié)語(yǔ)

建設(shè)工程造價(jià)構(gòu)成與控制是一個(gè)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程,作為社會(huì)化、專業(yè)化的開發(fā)建設(shè)單位，在建設(shè)工程項(xiàng)目管理投資控制活動(dòng)中，建設(shè)單位應(yīng)以施工前的決策和設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，以技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合為手段，通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，用自己在建設(shè)工程領(lǐng)域的知識(shí)、技能和經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)真正意義的投資控制。