房地產(chǎn)住宅項目設計管理要點研究

張 凱

（石家莊隆升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 河北 石家莊 050000）

1 明確項目設計要求

1.1 前期階段的設計要求

在正式開展住宅建筑項目設計工作之前，相關(guān)設計管理部門務必要針對建筑項目做好前期的充分準備，針對工程所在位置的地質(zhì)、環(huán)境等多方面情況進行綜合分析研究，從而編制出切實可行的施工方案。其次，項目設計管理工作人員務必要組織專業(yè)人員對項目總體定位，根據(jù)銷售目標以及客戶群體的需求進行綜合研究，最終結(jié)合各方面情況編制設計任務書。

1.2 設計階段要求

首先，方案的設計工作其實質(zhì)是前端設計管理工作中的關(guān)鍵部分，涉及到前端投資預算，項目施工方案的制定，成本計算，項目報備等工作。其次，初步設計工作，初步設計工作在項目方案設計中作用十分的巨大，涉及到施工系統(tǒng)的制定，施工物料的選擇，建筑規(guī)格的確定等等。再有，施工圖設計工作，施工圖設計其實質(zhì)是為工程各項施工工作的開展給予指導，其屬于后端施工階段關(guān)鍵管理工作內(nèi)容，其與后期成本控制工作的效果存在密切的關(guān)聯(lián)。

2 設計全過程控制管理

2.1 日常管理

地產(chǎn)設計日常管理的重點是跟蹤與指導，在住宅項目開發(fā)過程中，來自內(nèi)部、外部的設計條件經(jīng)常會發(fā)生變化，需要設計管理人員有敏銳的判斷力。過程中做好工作日志，關(guān)鍵節(jié)點決策。概念方案階段，通過WORKSHOP 的形式，組織公司內(nèi)各職能相關(guān)人員參會，共同確定各自需求，通過決策會確定方案。對外部條件，設計前梳理好項目所在地的規(guī)范制度和報建流程，及時與相關(guān)審批部門提前溝通。當遇到審批特殊要求或外部條件變化時，需快速反應，及時匯報公司，快速找出既滿足規(guī)范又不影響項目節(jié)點和貨值的方案，并與審批部門溝通一致。初步設計及施工圖設計階段，與設計院保持例會制度。當遇到設計難題時，召開專題會與設計單位共同商討確定技術(shù)方案。

2.2 關(guān)鍵節(jié)點進度控制

設計管理中有四大關(guān)鍵節(jié)點：一系列報建手續(xù)，這是保證項目快速正式開工、開盤的必備條件。這期間要注意各政府報建手續(xù)間的前后順序，提前與不同政府部門溝通是關(guān)鍵；展示區(qū)開放，通常展示區(qū)開放要求獲取土地后五到六個月完成，提前為開盤做好準備。展示區(qū)應在概念方案階段結(jié)合營銷方案和工程施工安排選址，利于以后快速開工和大區(qū)施工期間不影響展示。展示區(qū)概念方案確定后，組織建筑、精裝、景觀設計并行，展示區(qū)應有對設計管理，營銷策劃、招標采購、工程施工的獨立計劃；項目首次開盤，住宅項目首次開盤形象和時間直接影響到整體項目的運營，通常首開時間要求不超過9 個月；施工圖藍圖交付，通常施工圖外審后成本部門開始算量招總包，待總包進場后施工圖藍圖交付,代表著工地依據(jù)圖紙正式施工。也是設計管控保時間階段的最后一個大里程碑。這四個節(jié)點期間還穿插很多與景觀、精裝、人防、電梯、門窗等設計的穿插節(jié)點，作好計劃管理，協(xié)調(diào)各方時間是關(guān)鍵，對其應變能力要求較高。

2.3 結(jié)果審核設計

圖紙質(zhì)量與設計的水平存在一定的關(guān)聯(lián)，設計審核的作用是十分巨大的，整個工作的效果都會對后期設計方案的變更存在一定的關(guān)聯(lián)，所以房地產(chǎn)企業(yè)務必要針對這一工序給予重點關(guān)注。評審工作一般分為方案階段評審和施工圖階段評審。方案階段主要以審核經(jīng)濟指標和功能、公司產(chǎn)品線要求為主。施工圖以錯漏碰缺，專業(yè)協(xié)調(diào)為主。往往都會提前兩天將設計方案上報給評審部門，從而為評審工作人員提供充足的時間，對設計圖進行全面的了解，為后續(xù)評審工作的開展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。如果條件允許可以進行封閉式審圖，或者是組織專家組進行統(tǒng)一評審。評審過程中，做好評審意見記錄，設計院對修改意見逐條答復，并反饋在圖紙中。

2.4 設計變更管理

設計變更對于工程施工的質(zhì)量能夠起到良好的作用，并且可以有效的縮減工程的成本，確保產(chǎn)品的性能能夠滿足客戶的實際需要。但是如果不能加以合理的管控，那么也可能會發(fā)生諸多的負面影響，諸如：成本超出預測等。針對設計變更實施切實的管控，可以從設計變更的發(fā)生次數(shù)以及內(nèi)容加以管控。想要合理的控制設計變更的出現(xiàn)，最為重要的就是要將風險進行預測，并運用有效的方法加以預防和解決，從而為各項工作的順利開展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。嚴格控制設計變更的發(fā)生務必要秉承嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，組織專業(yè)部門和工作人員對設計變更進行綜合分析研究，詳細的來說，就是要從技術(shù)方面進行判斷是不是具備良好的可行性，之后再從成本方面進行綜合分析。

2.5 復盤評估

在首次開盤和交付設置幾個設計復盤時點，利于思考總結(jié)發(fā)現(xiàn)問題，可補救調(diào)整的及時修正，來不及的也可形成工作總結(jié)指導下一個項目。首開節(jié)點復盤，主要是看產(chǎn)品市場的認可度，對于二期產(chǎn)品是否有必要及時調(diào)整戰(zhàn)略；交付節(jié)點主要是看呈現(xiàn)效果和時間管控，部門協(xié)調(diào)等。

3 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)住宅項目設計管理工作并非是一項短期的工作，其實質(zhì)是充斥在項目管理各個環(huán)節(jié)之中的，其并非是單純的各類資源進行整合，而是要保證各個部門、各項工作的開展都能夠按照前期制定的計劃按部就班的進行。設計管理在項目管理中的作用是非常巨大的，設計管理工作人員務必要具備良好的專業(yè)能力以及豐富的工作經(jīng)驗，只有這樣，才能做好設計管理，保證項目設計的整體水平，最終可以為后續(xù)各項工作的開展給予指導，促進房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定健康的發(fā)展。