物業(yè)經營風險控制的內控體系構建

金百煥

（物產中大醫(yī)療健康投資有限公司，浙江 杭州 310003）

物業(yè)管理公司基于新時期背景下，需要不斷升級與變革。一方面物業(yè)公司在當前房地產存量時代發(fā)展?jié)摿Σ豢尚≮?；另一方面，物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展與其內部控制缺陷息息相關。為了提升公司治理水平，有效的預防經營風險，物業(yè)公司就必須構建完善的內控體系。

一、內部控制的作用淺析

內部控制，是一種有效的控制手段，其以內部管理為主體，通過相互監(jiān)督、相互制約機制與高效的內控措施，提高資金的安全性，規(guī)避企業(yè)經營風險，確保財務信息真實性、可靠性與完整性，預防違法亂紀現象的發(fā)生。可以說，內部控制作為一種管控手段，在企業(yè)經營管理中，發(fā)揮著重要作用，保障了企業(yè)正常運轉，為風險規(guī)避提供了幫助。在物業(yè)公司發(fā)展中，為保障公司經營管理活動的有序進行，對公司的人、財、物等展開一系列監(jiān)管活動，即為內部控制。在實施內部控制中，應按照“三標一體”構建科學的監(jiān)督機制，最大限度地預防風險，降低企業(yè)經營損失，增強企業(yè)經營效率。落實內部控制，提高管理水平，化解經營風險，逐步推動企業(yè)健康、穩(wěn)定、長效發(fā)展。

二、物業(yè)公司常見風險分析

（一）決策風險

物業(yè)公司作為傳統(tǒng)的服務行業(yè)，一方面利潤率低，為了更好地生存下去，必須開發(fā)新的項目（比如面對小區(qū)養(yǎng)老問題，構建智慧社區(qū)等），發(fā)展增值服務項目，另一方面可以憑借其穩(wěn)定的現金流，廣闊的發(fā)展空間及無顯著的周期性、持續(xù)的擴容器獲得資本市場青睞。面對機遇，企業(yè)必須結合市場與本企業(yè)實際情況，制定科學的發(fā)展戰(zhàn)略，否則極易出現戰(zhàn)略決策失誤現象，導致企業(yè)遭遇風險，為企業(yè)帶來較大經濟損失，甚至導致企業(yè)被市場淘汰。在物業(yè)公司發(fā)展決策中，若對市場情況應對不足，或者對自身評估誤差，都可能導致決策風險，為物業(yè)公司帶來大量人才和資源的損失。

（二）經營風險

目前，老舊居民住宅小區(qū)物業(yè)價格普遍較低，商業(yè)辦公及新小區(qū)物業(yè)價格相對趨于合理，所以老舊居民住宅物業(yè)小區(qū)的經營風險相對較大，需要付出的管理成本更大。面對新、老舊居民小區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)，物業(yè)公司在提高管理水平的同時，應加強內部控制，減少經營風險。在日常經營管理過程常見的風險因素：第一，客戶管理類：法律訴訟（包括與業(yè)主、供方等發(fā)生法律訴訟）；行政部門（與基層業(yè)委會、物業(yè)主管部門）；信息傳遞（信息傳遞不及時引發(fā)相關事件升級的問題或者故意瞞報、謊報、漏報重大事件）；印章管理；社區(qū)文化；保險；重要資料存儲。第二，人力資源類：證件核查（電梯、消防、電工、給排水等）；勞動合同；離職手續(xù)等。第三，財務管理類：工商、稅務等部門查處而引發(fā)的問題；員工舞弊行為；備用金的管理。

（三）合同簽訂與履行風險

物業(yè)公司在承接物業(yè)管理相應業(yè)務前，大多會與業(yè)主之間訂立服務合同，以此約束雙方嚴格依照合同執(zhí)行各自的權利與義務。但是，很多業(yè)主不與物業(yè)公司簽訂合同，往往按照已接受服務的事實被動履約，一旦遇到問題，全部推卸給物業(yè)公司，而且會以各種理由拖欠物業(yè)費（房屋漏水、落地窗戶飄雨、地下室除濕不夠等等），對此，必須加強雙方合同約定與簽訂，必須加強合同內容的嚴謹性。對合同管理進行內部控制，有效杜絕合同履行風險。

三、物業(yè)公司加強內部控制提高規(guī)避風險能力的措施

（一）建立健全內控體系

在多數物業(yè)公司中，內控體系建設并不完善，存在諸多地方需要改進，對此，物業(yè)公司應積極轉變企業(yè)內部控制體系建設現狀，以現行法律、政策為基礎，科學制定內部控制標準，促進物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。具體來講，首先，做好內控組織工作，由公司管理層負責，設置內控崗位，引入專業(yè)的內控人員，做好內控建設與實施工作，并設置審計部門，提升內部控制管理水平。其次，按照國家“三標一體”做好內部環(huán)境的診斷和完善，控制業(yè)務活動的設計和運行，促使控制活動和內部環(huán)境匹配，推動控制活動順暢進行。最后，制定動態(tài)風險評估機制，圍繞內控目標，準確判斷影響目標實現的因素，以此判斷風險。同時，對風險大小、可能帶來的損失等進行評估，針對性展開風險防范工作，有效規(guī)避風險，推動物業(yè)公司各項業(yè)務的順利進行。

（二）加強內部溝通協(xié)調

內控制度覆蓋公司全業(yè)務，全部門，需要公司全體崗位人員參加和重視，才能有效執(zhí)行。每個崗位的職責、每項業(yè)務的作業(yè)流程和銜接，在哪個環(huán)節(jié)容易出現舞弊和漏洞，在哪個環(huán)節(jié)需要有其他部門的支持和配合，各個崗位的具體負責人最為熟悉。所以，必須調動各部門、項目部及相關人員積極討論，建言獻策，完善與力行內控制度。

（三）加強內控體系的信息化建設

信息化技術的普遍應用，提高了物業(yè)公司的工作效率，實現了信息資源共享，為公司各層級進行事前、事中、事后的分析與反饋提供了及時、有效的信息和數據，同時，更要加強信息化系統(tǒng)的安全性。在建立內控信息化過程中，利用POWERBI構建企業(yè)內控數據指標模型，快速將內控數據匯集成完整信息，建立表和數據一對多的關系，從單一視圖中就能查看從概要到各等級詳細信息的所有數據，在建立好可視化輸出的維度和展示方式之后，每個月只需要將原始表格放到原有的文件夾下，刷新數據，即可實現實時更新數據，有效的信息化工具，提高內部控制的工作效率。

（四）提高內控人員綜合素質

財務人員專業(yè)知識結構和綜合素質的提高對內控的工作質量起到重要保障，人才的多寡也直接關系著企業(yè)發(fā)展，所以建立一支高效、專業(yè)、優(yōu)秀的財務人員隊伍，對全面落實內部控制，有效規(guī)避各類風險，顯得尤為重要。財務人員的培養(yǎng)可從以下幾方面進行：一是，企業(yè)在選人用人方面加強思想政治培養(yǎng)，黨員領先，分管領導和部門經理要率先垂范；二是定期開展培訓，包括專業(yè)培訓和職業(yè)道德培訓。財務人員是內部控制管理中制定與執(zhí)行好壞的關鍵因素，所以既要組織財務人員進行內部學習文件，又有定期參加外部的專業(yè)培訓；三是加強風險識別與控制能力培養(yǎng)，提高內控人員的風險防范意識，以此將內部控制全面落實到風險控制中，降低企業(yè)風險，減少因此而帶來的損失。

（五）建立完善的監(jiān)督體系

在內部控制具體實施過程中，多數物業(yè)公司存在審計監(jiān)督體系不全問題，制約了內部控制的有效落實。物業(yè)公司應該依照自身特點，完善內部審計監(jiān)督體系，構建風險評估框架，對各項潛在風險進行預判，并制定項目應急方案。公司各部門之間，以及獨立的內審部門對公司各業(yè)務流程應該進行定期不定期的內部審計監(jiān)督，保證公司資產、資金的安全，其中有效的內控考核機制，是有效執(zhí)行內控的動力。

四、結束語

綜上所述，當前經濟發(fā)展日新月異，各行各業(yè)方興未艾，市場競爭愈演愈烈。為了在激烈的市場競爭中占領一席之地，物業(yè)企業(yè)亟需轉型升級。物業(yè)公司不同于其他行業(yè)，其生存環(huán)境較為復雜，潛在風險較多。為了保證企業(yè)能夠長遠、穩(wěn)定發(fā)展，就必須重視對內控體系的構建，提升內部控制水平，有效預防各種風險隱患，從而保證物業(yè)公司各項活動的順利開展。