房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管控分析

劉鴻雁

（山西隆潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原 030006）

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)為我國社會的發(fā)展做出了巨大的貢獻，尤其在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展直接影響到了我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。面對房地產(chǎn)市場日益激烈的競爭狀況，房地產(chǎn)企業(yè)想要確保自身的市場優(yōu)勢和地位，就需要加強企業(yè)財務(wù)成本管控，科學(xué)高效的財務(wù)成本管控體系，可使企業(yè)在競爭中立于不敗之地。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管控的重要性

隨著改革開放政策的實施，房地產(chǎn)業(yè)開始逐步引入國內(nèi)并市場化運作，在市場經(jīng)濟日益激烈的競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管控就顯得尤為重要，科學(xué)有效的管理工作，能降低企業(yè)的成本支出，增強綜合實力，加強企業(yè)財務(wù)成本管控可以使企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管控過程中存在的主要問題

（一）企業(yè)對財務(wù)管理不夠重視

在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下，各大房企領(lǐng)導(dǎo)者把擴大市場占有率作為企業(yè)經(jīng)營的首要任務(wù)，房屋數(shù)量直線增長，建筑規(guī)模不斷擴大，大的房企甚至把市場從一二三線城市擴大到了縣城，這樣通過不斷擴大的市場規(guī)模，必然導(dǎo)致生產(chǎn)成本和資金的不斷擴大投入。由于企業(yè)把市場占有率作為首要發(fā)展的任務(wù)，且在財務(wù)管理方面沒有引起足夠的重視，因此財務(wù)管理工作不能得到科學(xué)有效地進行，致使企業(yè)財務(wù)管理工作不能及時有效地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況，不能為企業(yè)準(zhǔn)確地提供成本，資金等方面的信息，降低了企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

（二）財務(wù)成本管控制度不健全

科學(xué)合理的財務(wù)成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地的必要條件。由于我國房地產(chǎn)起步較晚，因此大多數(shù)房企的財務(wù)成本管控制度不健全，嚴(yán)重影響了企業(yè)成本資金的流動性，不能為企業(yè)科學(xué)長遠(yuǎn)規(guī)劃提供有用的信息。部分企業(yè)雖然也有自己的一套財務(wù)成本管控制度，但在具體執(zhí)行中卻流于形式，不夠重視，不能將財務(wù)成本管控進行全面與深入的剖析，因此無法為決策者提供較為有用的信息。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用粗放式的財務(wù)成本管控措施，且在財務(wù)成本管控的方法上也滯后，因此帶來諸多問題，如：崗位職權(quán)設(shè)置不合理，沒有明確財務(wù)成本管控職責(zé)，在出現(xiàn)問題后相互推諉，獎懲制度不合理，難以激發(fā)員工的工作積極性，事前預(yù)測與事中控制和監(jiān)督環(huán)節(jié)不到位，這都嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟競爭中的優(yōu)勢。

（三）建筑工程預(yù)結(jié)算管理不完善

建筑工程預(yù)結(jié)算制度在房地產(chǎn)企業(yè)中占有重要的地位，它是財務(wù)成本管控的重要組成部分。隨著我國房地產(chǎn)市場的日益繁榮，使得工程預(yù)結(jié)算項目的環(huán)節(jié)更加復(fù)雜，工程預(yù)結(jié)算的項目不斷增多，因此傳統(tǒng)的工程預(yù)結(jié)算方法無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管控的實際需求。我國大部分房企仍然采用傳統(tǒng)的舊的工程預(yù)結(jié)算方式，如：國內(nèi)許多企業(yè)還沿用傳統(tǒng)的換算法，這種方法無法保證工程預(yù)結(jié)算的正規(guī)性和可靠性，同時會拉長整個項目的工作進度，使得工程預(yù)結(jié)算環(huán)節(jié)工作效率十分低下，結(jié)果并不準(zhǔn)確，嚴(yán)重影響了建筑工程的進度及效率；此外預(yù)結(jié)算制度不合理，不科學(xué)還影響到了房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理力度的提升，施工部門和設(shè)計部門缺少完整的統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)管理體系，而且各個部門之間缺少交流與合作，缺乏全面有效的科學(xué)的工程預(yù)結(jié)算管理制度，建筑工程預(yù)結(jié)算的不健全，不完善嚴(yán)重影響到了企業(yè)財務(wù)成本管控的分析。

（四）人員素質(zhì)水平有待提高

財務(wù)人員是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管控的首要經(jīng)手人，同時預(yù)結(jié)算人員也是企業(yè)成本管控的重要人員，財務(wù)人員和預(yù)結(jié)算人員素質(zhì)的高低直接影響企業(yè)的財務(wù)成本管控質(zhì)量。企業(yè)沒有認(rèn)識到人力資源的重要性，或者忽視了人力資源給企業(yè)帶來的影響，有的企業(yè)甚至將家族成員安排到了財務(wù)等重要崗位，在人員招聘環(huán)節(jié)的不重視，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)復(fù)合型人才，使企業(yè)在激烈的市場競爭中失去優(yōu)勢。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)成本管控的對策措施

（一）增強財務(wù)管理意識

增強財務(wù)管理意識是每個房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和管理者必須具備的素養(yǎng)，要形成領(lǐng)導(dǎo)層起帶頭作用，自上而下的學(xué)習(xí)財務(wù)成本管理知識，并成立財務(wù)成本管控部，以財務(wù)成本管控部為主要部門且使全員都參與進來，并加大宣傳力度且落實到實際工作中，建立起高效的財務(wù)成本管控機制，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃打好堅實的基礎(chǔ)，增強企業(yè)在市場中的竟?fàn)幜?。具體操作為：首先，在企業(yè)內(nèi)部加強宣傳財務(wù)成本管控，使全體員工樹立成本意識，對其進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握自己所在崗位具體的成本管控方法，并落實到具體的工作中；其次，通過一定的激勵政策，發(fā)揮員工的主觀能動性，主動學(xué)習(xí)與其所關(guān)聯(lián)崗位的成本管控知識，積極參與到財務(wù)成本管控工作中來；再次，各部門應(yīng)加強溝通與合作，對日常工作進行良好的協(xié)調(diào)，確保各項成本管控措施落實到位，為企業(yè)財務(wù)成本管控奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）健全財務(wù)成本管控制度

完善的財務(wù)成本管控制度是每個房地產(chǎn)企業(yè)都需要具備的制度，尤其在當(dāng)下信息化與網(wǎng)絡(luò)化的時代，企業(yè)更需要加強財務(wù)成本管控制度，以便決策者隨時掌握準(zhǔn)確的財務(wù)數(shù)據(jù)以適應(yīng)市場的瞬息萬變。

1．優(yōu)化財務(wù)預(yù)算工作機制

企業(yè)的財會部門除完成企業(yè)的財務(wù)核算基礎(chǔ)工作之外，還應(yīng)該積極參與到項目的預(yù)決算、經(jīng)濟合同的會審等工作當(dāng)中，加強財務(wù)的監(jiān)督職能，同時企業(yè)必須建立預(yù)算管理機制，加強預(yù)算管理工作，使成本的支出在預(yù)算的范圍之內(nèi)，對超預(yù)算的支出，根據(jù)超支金額的大小分別由董事會、股東會或者經(jīng)理會給出決定與否，嚴(yán)格控制各項資金的使用。

2．創(chuàng)建合理的資金管理制度

企業(yè)資金管理制度是主要規(guī)定怎樣合理使用資金的制度，使企業(yè)的資金得到最優(yōu)化的合理配置。主要涵蓋了以下幾方面內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓好資金源頭，確保資金投放取得良好效益。房地產(chǎn)企業(yè)的資金因首先用于保證企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動中，在此基礎(chǔ)上再抓住主要矛盾，將資金安排于企業(yè)急需之處且確保能取得良好的收益。使每一項資金都能得到合理的配置。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過跟蹤考核的機制提升財務(wù)監(jiān)督管控力度，使資金在使用過程中得到控制與監(jiān)管，避免出現(xiàn)較大的財務(wù)風(fēng)險。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)創(chuàng)建良好的資金使用約束機制，確保資金使用的結(jié)構(gòu)體系科學(xué)?？茖W(xué)的資金結(jié)構(gòu)體系與使用方法是確保房地產(chǎn)企業(yè)各項資源發(fā)揮更大價值優(yōu)勢的前提。財務(wù)部作為對資金使用結(jié)構(gòu)與測算安排的部門其工作顯得尤為重要，因?qū)①Y金做好統(tǒng)一調(diào)配管理，進而構(gòu)建動態(tài)化的企業(yè)資金管控模式 。

3．完善財務(wù)成本管控制度

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管控力完善與否影響其市場核心競爭力，因而做好財務(wù)成本管控并激發(fā)各部門在成本管控中的價值，對提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平極為重要，為此，應(yīng)扭轉(zhuǎn)大部分房地產(chǎn)企業(yè)先浪費而后控制的滯后財務(wù)成本管控模式，應(yīng)通過提高信息化水平并結(jié)合大數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)的把握房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管控過程中的每一項關(guān)鍵程序，為企業(yè)提供完備的財務(wù)成本管控信息，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

（三）完善建筑工程預(yù)結(jié)算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)合理的預(yù)結(jié)算管理制度，科學(xué)合理的預(yù)結(jié)算管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的前提保障，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要充分認(rèn)識到財務(wù)預(yù)結(jié)算的重要性，并根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展及長遠(yuǎn)規(guī)劃，制定出一套科學(xué)合理的建筑工程預(yù)結(jié)算制度，并安排專業(yè)人員對工程項目進行合理的預(yù)算，對于建筑工程項目的具體施工成本以及項目需要的資金和設(shè)備進行客觀的預(yù)測與統(tǒng)計，使項目成本在合理的范圍內(nèi)浮動，避免實際工程成本和預(yù)算成本之間出現(xiàn)較大偏差。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行預(yù)結(jié)算時可以使用對比分析法提升自身的預(yù)結(jié)算能力，并在工程驗收環(huán)節(jié)通過對比法可以發(fā)現(xiàn)實際造價與預(yù)算之間的差距是否合理，一定程度上可以杜絕出現(xiàn)造假違法現(xiàn)象。

（四）提高人員素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)認(rèn)識到人力資源的重要性，企業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵因素是人才，企業(yè)成本管控的關(guān)鍵因素也是高素質(zhì)復(fù)合型人才的管控團隊建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過內(nèi)部挖掘與外部引進相結(jié)合的手段，培養(yǎng)一批高素質(zhì)的復(fù)合型人才。提高人員素質(zhì)主要從以下兩個方面入手：一是專業(yè)技能素養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管控需要打造培養(yǎng)一批即懂先進成本管控方法又懂信息技術(shù)及預(yù)算管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才，因此房地產(chǎn)企業(yè)在人員招聘時應(yīng)適當(dāng)提高準(zhǔn)入門檻，為企業(yè)招聘到合適的人才，這樣既能針對企業(yè)實際成本管控情況提出可行性方案，又能為企業(yè)出謀劃策，降低成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益；同時加強對現(xiàn)有人員的技能培訓(xùn)，定期組織員工不斷學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)先進的成本管控經(jīng)驗，在學(xué)習(xí)和工作實踐中發(fā)掘優(yōu)秀人才，這樣企業(yè)的整體人員素質(zhì)就得到了提升，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展在人才方面具備了優(yōu)勢。二是職業(yè)道德素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過不斷地加強宣傳使管理層及員工都要樹立職業(yè)道德原則，尤其是企業(yè)財務(wù)人員在學(xué)好專業(yè)知識的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該在實際工作中堅守法律法規(guī)道德底線。

四、結(jié)束語

在社會經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場競爭中處于優(yōu)勝地位，領(lǐng)導(dǎo)層必須要增強財務(wù)管控意識，建立健全財務(wù)成本管控制度和項目預(yù)結(jié)算制度，并重視人力資源建設(shè)，以保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)做為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢地位，在經(jīng)濟全球化的背景下使房地產(chǎn)行業(yè)在競爭中立于不敗之地。