房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管控探究

楊曉麗

一、引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善，各行各業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，過去一味開發(fā)地產(chǎn)、增加銷售量的發(fā)展模式已經(jīng)無法適用于當(dāng)前的商業(yè)環(huán)境。要想增強(qiáng)企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就需要企業(yè)具有盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這兩項(xiàng)能力要通過控制運(yùn)營(yíng)成本來實(shí)現(xiàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)節(jié)較多，因此企業(yè)在控制成本的過程中要針對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)，采取相應(yīng)的管理措施來改進(jìn)和完善，從而達(dá)到降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的管理目標(biāo)。

二、成本管控相關(guān)內(nèi)容闡述

（一）成本控制理論

成本控制理論是指企業(yè)為了將成本花費(fèi)控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，而采取一整套成本控制方法，進(jìn)而幫助企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）目標(biāo)成本管理理論

企業(yè)的各項(xiàng)管理制度以及措施制定都需要圍繞管理目標(biāo)來開展，因此企業(yè)在開展成本管理工作之前，就要明確自身的管理目標(biāo)，即目標(biāo)成本管理原則。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項(xiàng)目開發(fā)普遍周期長(zhǎng)，資金投入量較大，因此企業(yè)承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。制定合理的目標(biāo)能夠保障各項(xiàng)工作措施取得實(shí)效，增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）項(xiàng)目成本全過程管理理論

項(xiàng)目成本全過程管理理論的目的是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)所有環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理，從而降低整體運(yùn)營(yíng)成本。其中包括事前成本、事中成本以及事后成本。值得注意的是，前期的策劃以及設(shè)計(jì)階段的工作對(duì)后續(xù)成本管理有十分重要的影響。

三、成本控制體系構(gòu)建的原則

（一）成本最優(yōu)化原則

對(duì)于項(xiàng)目成本管理工作而言，企業(yè)進(jìn)行成本管控的主要目標(biāo)就是通過降低成本來提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，即希望所有的資源都能獲得最大化經(jīng)濟(jì)效用。成本最優(yōu)化原則就是企業(yè)要將所有成本花費(fèi)都投入有價(jià)值的領(lǐng)域，避免內(nèi)部資源的浪費(fèi)。值得注意的是，成本最優(yōu)化首先是倡導(dǎo)所有成本花費(fèi)要有價(jià)值、有意義，而不是單單為了節(jié)省成本。例如，企業(yè)要開發(fā)一種新型產(chǎn)品，這種產(chǎn)品開發(fā)成本比傳統(tǒng)產(chǎn)品高，但經(jīng)過市場(chǎng)分析后，發(fā)現(xiàn)后期經(jīng)濟(jì)效益明顯上升，那么開發(fā)這類產(chǎn)品就符合成本最優(yōu)化原則，其成本花費(fèi)也是有價(jià)值的［1］。

（二）目標(biāo)導(dǎo)向原則

企業(yè)的所有管理工作都必須先設(shè)立明確的目標(biāo)，成本管理工作也是如此。管理目標(biāo)是項(xiàng)目成本管理工作的出發(fā)點(diǎn)，所有的工作規(guī)劃制定以及工作措施執(zhí)行都要圍繞項(xiàng)目管理目標(biāo)來進(jìn)行。目標(biāo)導(dǎo)向原則就是將目標(biāo)管理應(yīng)用到項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理工作中，通過對(duì)管理目標(biāo)的科學(xué)合理拆分，并對(duì)工作開展的全過程進(jìn)行監(jiān)督和控制，確保所有工作措施都能得到高效執(zhí)行和落實(shí)?？梢詫⒛繕?biāo)導(dǎo)向原則的內(nèi)容總結(jié)為目標(biāo)設(shè)立、目標(biāo)拆解、任務(wù)分派、執(zhí)行管理以及后續(xù)調(diào)整優(yōu)化，也可以將目標(biāo)導(dǎo)向原則視為一個(gè)構(gòu)成PDCA循環(huán)的方法論。

（三）三全控制原則

三全控制原則充分體現(xiàn)了項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制的特點(diǎn)，其中“三全”指的是成本管理全過程、全體員工參與以及覆蓋所有成本類型。全成本意味著項(xiàng)目開發(fā)成本管理不只是由財(cái)務(wù)部門來負(fù)責(zé)，而是要站在整個(gè)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略角度來開展成本管理工作。其中，全成本包括營(yíng)銷推廣成本、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用等。企業(yè)要將關(guān)注重點(diǎn)從施工環(huán)節(jié)的成本花費(fèi)擴(kuò)增到企業(yè)的所有運(yùn)營(yíng)成本花費(fèi)上。除此之外，由于成本管控需要全體員工參與進(jìn)來，因此企業(yè)還要增強(qiáng)全員成本管控意識(shí)，增強(qiáng)其業(yè)務(wù)能力，確保所有工作人員各司其職，促進(jìn)各項(xiàng)工作高效有序進(jìn)行。最后，全過程涉及前期方案可行性論證到現(xiàn)場(chǎng)勘查分析，進(jìn)而規(guī)劃設(shè)計(jì)施工方案，再到施工完成至保修期結(jié)束，所有環(huán)節(jié)都需要對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)分析，找出其中的缺陷，并對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)和完善。

（四）先策后控原則

先策后控原則指的是先進(jìn)行成本策劃，再進(jìn)行成本控制。企業(yè)在開展成本管控工作中，首先要對(duì)將要花費(fèi)的成本數(shù)據(jù)信息進(jìn)行預(yù)估，依據(jù)其結(jié)果來判斷成本管理方案的合理性和可執(zhí)行性。對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言，并非成本花費(fèi)越低越好，將成本花費(fèi)的經(jīng)濟(jì)效益最大化發(fā)揮出來才是關(guān)鍵。一旦確認(rèn)了成本花費(fèi)的界限，明確了成本花費(fèi)的價(jià)值，就需要在具體執(zhí)行過程中嚴(yán)格把控成本花費(fèi)。由于現(xiàn)實(shí)環(huán)境的復(fù)雜性，執(zhí)行工作過程中難免受到多種因素干擾，成本花費(fèi)也會(huì)隨之波動(dòng)。而成本控制環(huán)節(jié)則是要將其控制在一個(gè)相對(duì)合理的范圍之內(nèi)，避免出現(xiàn)成本管理失控的局面。

（五）經(jīng)濟(jì)原則

成本的經(jīng)濟(jì)原則是指房地產(chǎn)企業(yè)因開展成本管理工作而產(chǎn)生的成本花費(fèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)陀谝虿贿M(jìn)行成本管理工作為企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失，即開展成本管理工作的收益要更高［2］。成本管理的經(jīng)濟(jì)原則意味著企業(yè)只能將主要精力放在重要成本類型的控制管理上，而不能對(duì)所有成本類型付出同樣多的資源，在降低了企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，避免因成本管理工作的開展對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成負(fù)面影響，因此一切成本管理活動(dòng)都應(yīng)當(dāng)保持最簡(jiǎn)便且高效的執(zhí)行狀態(tài)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的對(duì)策

（一）項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)成本控制建議

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一個(gè)環(huán)節(jié)就是成本策劃，這一環(huán)節(jié)決定著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作執(zhí)行，它體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的具體方向。同時(shí)，成本策劃的具體方案執(zhí)行也會(huì)對(duì)后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)以及服務(wù)環(huán)節(jié)產(chǎn)生十分重要的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目決策這一環(huán)節(jié)時(shí)要基于全過程成本控制的思想理念，進(jìn)而對(duì)后續(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)的工作開展進(jìn)行成本預(yù)估和管理。具體措施方面，由于項(xiàng)目決策是所有后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)工作的基礎(chǔ)，因此企業(yè)負(fù)責(zé)人在制定決策時(shí)首先要從項(xiàng)目整體布局的角度出發(fā)，將其與產(chǎn)品業(yè)態(tài)高度融合，進(jìn)而合理分配企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)資源，確保其發(fā)揮出最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。與此同時(shí)，還要預(yù)估此方案執(zhí)行在社會(huì)層面、經(jīng)濟(jì)層面以及環(huán)境層面產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，以保障項(xiàng)目決策各工作環(huán)節(jié)的可靠性。

（二）項(xiàng)目目標(biāo)成本確定環(huán)節(jié)成本控制建議

在編制房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本的整個(gè)過程中，需要企業(yè)內(nèi)部多個(gè)部門參與運(yùn)作管理，可以看出這一環(huán)節(jié)具有復(fù)雜性，需要企業(yè)負(fù)責(zé)人在此環(huán)節(jié)多加重視。項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定需要對(duì)多個(gè)細(xì)分環(huán)節(jié)進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)算，其中包括匡算、估算、預(yù)算以及結(jié)算等環(huán)節(jié)。要想取得較為理想的測(cè)算效果，需要項(xiàng)目工作人員對(duì)項(xiàng)目每個(gè)點(diǎn)的所有成本特征以及標(biāo)準(zhǔn)要求熟記于心。在完成這些細(xì)分環(huán)節(jié)之后，需要合理評(píng)估目標(biāo)成本的總額以及分項(xiàng)，以確保目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性和客觀性。對(duì)于目標(biāo)成本測(cè)算而言，企業(yè)應(yīng)按照分項(xiàng)的重要程度以及經(jīng)濟(jì)效益來對(duì)其進(jìn)行合理分配，使其處于科學(xué)合理的分配狀態(tài)。在實(shí)際工作開展方面，由于具體措施是由工作人員來執(zhí)行，因此參與成本控制的工作人員需要不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)以及成本管控意識(shí)，以促進(jìn)成本管理工作高效順利進(jìn)行［3］。

（三）項(xiàng)目采招規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制建議

從項(xiàng)目開發(fā)全過程來看，項(xiàng)目采招規(guī)劃環(huán)節(jié)屬于項(xiàng)目設(shè)計(jì)與目標(biāo)成本規(guī)劃的中間環(huán)節(jié)，此過程保質(zhì)保量完成對(duì)于后續(xù)成本管控環(huán)節(jié)十分重要。一般而言，項(xiàng)目采招環(huán)節(jié)的具體工作規(guī)劃需要項(xiàng)目部來完成，項(xiàng)目部通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展以及合同條款安排的情況來規(guī)劃采購(gòu)活動(dòng)。其主要目的是通過對(duì)將來需要進(jìn)行的采招活動(dòng)提前做好準(zhǔn)備工作，以滿足未來的工作開展需求。其次，對(duì)供應(yīng)商的規(guī)范管理也是項(xiàng)目采招規(guī)劃環(huán)節(jié)的重要內(nèi)容。由于供應(yīng)商在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中掌握著重要資源，一旦疏于管理，很有可能對(duì)后期工程實(shí)施以及工程質(zhì)量造成負(fù)面影響。最后，企業(yè)要加強(qiáng)采招內(nèi)外部環(huán)境的監(jiān)督管理，確保各項(xiàng)工作措施都依照企業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來執(zhí)行，降低因人工操作失誤造成的經(jīng)濟(jì)損失。

（四）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管控環(huán)節(jié)成本控制建議

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管控環(huán)節(jié)屬于項(xiàng)目開發(fā)全過程的后期工作環(huán)節(jié)，也是所有工作環(huán)節(jié)中最重要的工作內(nèi)容，其決定著整個(gè)成本管理工作的實(shí)際效果。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管控在整個(gè)成本管理工作中起到的作用就是對(duì)成本變化的監(jiān)督和控制。由于項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)受到多種因素的干擾和影響，成本花費(fèi)有可能不會(huì)呈現(xiàn)事先預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)特征。動(dòng)態(tài)成本管控就是要讓不斷波動(dòng)的成本花費(fèi)保持在一個(gè)較為合理的區(qū)間之內(nèi)，防止成本花費(fèi)出現(xiàn)大范圍失控現(xiàn)象，造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。在進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控時(shí)，企業(yè)可以將成本花費(fèi)的區(qū)間設(shè)定大一些，預(yù)留一定設(shè)定余量，使成本發(fā)生波動(dòng)對(duì)實(shí)際工程產(chǎn)生的影響較小。近年來，隨著我國(guó)信息技術(shù)的飛速發(fā)展，企業(yè)管理與信息技術(shù)的結(jié)合已成主流趨勢(shì)。企業(yè)負(fù)責(zé)人可借助信息系統(tǒng)強(qiáng)大的信息收集和分析能力，增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而極大地增強(qiáng)企業(yè)動(dòng)態(tài)成本管控能力。

五、結(jié)語

開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。從本質(zhì)上來看，可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管控看作一個(gè)合理配置企業(yè)內(nèi)部資源的過程，即全過程成本管理的工作理念應(yīng)當(dāng)融入整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理工作中，因此全過程成本管理的模式機(jī)制屬于動(dòng)態(tài)方法。由于本文篇幅有限，無法詳盡闡述所有成本管控環(huán)節(jié)，因此需要企業(yè)在實(shí)際管理工作中多加探索和總結(jié)，從而歸納出適合自身的一套成本管理體系，促進(jìn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。