房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理體系的構(gòu)建探討

李歆

鄭州豐樂園置業(yè)有限公司 河南鄭州 450000

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正處于外部激烈競(jìng)爭(zhēng)，內(nèi)部項(xiàng)目成本高居不下的尷尬境地。絕大部分企業(yè)仍采用傳統(tǒng)的項(xiàng)目成本控制方法，導(dǎo)致了項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度雙雙失控[1]。

1 全生命周期理論下的成本控制及其內(nèi)涵

全生命周期理論視角的成本控制，指的是立足于項(xiàng)目的全生命周期展開造價(jià)的控制工作，以實(shí)現(xiàn)整個(gè)生命周期總成本最低的目標(biāo)。全生命周期理論強(qiáng)調(diào)運(yùn)用多學(xué)科知識(shí)，采用綜合集成方法，重視投資成本、效益分析與評(píng)價(jià)，通過精密對(duì)比和計(jì)算選擇項(xiàng)目全生命周期內(nèi)成本最小方案展開成本管理。可以從三個(gè)視角進(jìn)行解讀：從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來看，項(xiàng)目全生命周期包括項(xiàng)目投資決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)維護(hù)、拆除翻新等階段，在項(xiàng)目的各個(gè)周期實(shí)施項(xiàng)目造價(jià)管理，最終實(shí)現(xiàn)全過程的總成本最??；從建筑設(shè)計(jì)視角來看，項(xiàng)目全生命周期的成本管理是要通過精密計(jì)算，核算出整個(gè)項(xiàng)目全周期的直接成本、間接成本以及環(huán)境成本等各項(xiàng)成本，確保工程質(zhì)量的前提下確定一個(gè)成本投入最小的項(xiàng)目最優(yōu)設(shè)計(jì)方案；從數(shù)學(xué)視角來看，項(xiàng)目全生命周期生命控制其實(shí)質(zhì)是一種數(shù)學(xué)分析工具，全面全過程地分析項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)性，為項(xiàng)目投資、設(shè)計(jì)和決策提供依據(jù)。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全周期成本管理優(yōu)化策略

依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理的四個(gè)階段，各組成部分應(yīng)該緊密結(jié)合，相互協(xié)作，從房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的角度保證整個(gè)成本管理體系的高效運(yùn)作。

2.1 立項(xiàng)決策階段

在立項(xiàng)決策階段首先要明確各部門成本歸口管理責(zé)任，加強(qiáng)部門間溝通協(xié)作，確保前期準(zhǔn)備工作落實(shí)到位。要提前獲取土地信息，要求工程設(shè)計(jì)等相關(guān)人員做好實(shí)地勘察，做好基礎(chǔ)工程費(fèi)、三通一平費(fèi)用數(shù)據(jù)可控。要做好不同方案的對(duì)比分析工作，核實(shí)相關(guān)技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，標(biāo)準(zhǔn)的清晰度、分級(jí)管理指標(biāo)套用的合理性等，以便后期更好地按照統(tǒng)一的數(shù)據(jù)口徑開展成本費(fèi)用的歸集和分配工作。要全面測(cè)算項(xiàng)目成本，充分了解項(xiàng)目土地的出讓要求、地方政策規(guī)定、合作方要求、市場(chǎng)情況、設(shè)計(jì)及營(yíng)銷人員意見，將不可控風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容納入成本測(cè)算考量范圍。要對(duì)項(xiàng)目成本測(cè)算關(guān)鍵點(diǎn)加大審核力度，通過將成本進(jìn)行分級(jí)，建立以位置板塊劃分的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)成本測(cè)算模板，將其作為立項(xiàng)成本測(cè)算的主要依據(jù)，同時(shí)進(jìn)行建造成本對(duì)標(biāo)，與內(nèi)外類似項(xiàng)目成本進(jìn)行對(duì)標(biāo)，分析成本差異原因，有針對(duì)性進(jìn)行改進(jìn)和完善。

2.2 強(qiáng)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管控

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行合同簽署的時(shí)候，必須確保各項(xiàng)條款的嚴(yán)謹(jǐn)性。必要時(shí)可以聘請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)合同進(jìn)行核查。盡可能的規(guī)避后期由于合同的問題給企業(yè)帶來不必要的糾紛和成本的投入。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要提高對(duì)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的管理控制強(qiáng)度，在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)的時(shí)候，需要全面的考慮到項(xiàng)目工程實(shí)施的整個(gè)過程，規(guī)避后期由于改動(dòng)所帶來成本的不必要損失。企業(yè)需要隨機(jī)應(yīng)變，在特殊的情況下需要更改設(shè)置，并嚴(yán)格的根據(jù)審批流程和現(xiàn)實(shí)情況開展相應(yīng)的工作，經(jīng)過施工設(shè)計(jì)以及監(jiān)督機(jī)構(gòu)共同審核之后才可以改動(dòng)計(jì)劃。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)的人員需要及時(shí)地記錄有關(guān)的數(shù)據(jù)信息，并做好相應(yīng)的票據(jù)憑證保管，以便于在后期順利的進(jìn)行結(jié)算工作[2]。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中的成本管理

第一，有關(guān)招投標(biāo)、合同簽訂的管理。在開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)過程中，招投標(biāo)工作與合同價(jià)格的高低具有直接的聯(lián)系，它對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目的成本高低具有重要影響。在定標(biāo)之前，企業(yè)需要通過成本管理系統(tǒng)對(duì)其與合約規(guī)劃、科目目標(biāo)成本以及項(xiàng)目總目標(biāo)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)比對(duì)。在合同簽訂之前，企業(yè)需要在成本管理系統(tǒng)中進(jìn)行錄入或?qū)徟?，這樣系統(tǒng)將會(huì)實(shí)時(shí)顯示成本發(fā)生情況，這對(duì)后續(xù)合同簽訂等工作具有重要意義。第二，項(xiàng)目實(shí)施過程中設(shè)計(jì)方案變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。在此過程中，企業(yè)需要對(duì)相關(guān)制度和流程進(jìn)行改進(jìn)和完善，并確定相關(guān)部門及人員的簽字權(quán)限，同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度款的審核工作，并通過成本管理信息化系統(tǒng)對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目展開動(dòng)態(tài)的成本管理工作。

2.4 竣工結(jié)算階段

企業(yè)要明確該階段各部門結(jié)算負(fù)責(zé)要點(diǎn)，如工程部要及時(shí)下發(fā)結(jié)算通知單，要求各承包單位上報(bào)結(jié)算資料，審核相關(guān)的結(jié)算材料后，做好歸檔管理工作。要在成本管理系統(tǒng)中發(fā)起結(jié)算審批流程，協(xié)助相關(guān)部門開展結(jié)算的初審及復(fù)審工作等。企業(yè)要強(qiáng)化結(jié)算要點(diǎn)，確保合同約定的全部任務(wù)事項(xiàng)都已完成并取得驗(yàn)收合格證明。

3 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理要發(fā)揮作用，提高工作效率，企業(yè)自身就需要將成本管理理念與日常的工作相互結(jié)合，樹立先進(jìn)與時(shí)代相符的成本管理理念，進(jìn)一步加強(qiáng)成本管控力度，全面完善施工過程當(dāng)中有關(guān)成本管理的工作，保證成本責(zé)任能夠有效的落實(shí)到各個(gè)方面，進(jìn)一步確保項(xiàng)目全面成本管理的工作效率[3-5]。