淺談房地產(chǎn)項目造價管理存在的問題及對策

賈祥迪

（青島海鷹安全技術(shù)工程有限公司，山東 青島 266000）

1 房地產(chǎn)工程造價管理中存在的問題

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)在近十年內(nèi)得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，而發(fā)展過于快速導(dǎo)致也涌現(xiàn)出來很多問題，其中在房地產(chǎn)工程造價管理中涌現(xiàn)出來的問題主要分為以下四個階段：

1）房地產(chǎn)工程造價管理在投資決策階段出現(xiàn)的問題。在投資決策階段，房地產(chǎn)工程造價管理非常容易出現(xiàn)問題，因為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，因此在進(jìn)行項目決策前，由于市場的不斷變化，很多企業(yè)害怕失去機遇，因此在項目決策前并沒有做好對項目的前期策劃定位就開始開展項目，造成了對項目的不夠了解，很容易在后期施工時出現(xiàn)問題。除此之外，在對工程項目管理不了解的情況下直接開展還會表現(xiàn)在房地產(chǎn)工程造價管理中并沒有完善的建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)。而且房地產(chǎn)工程造價部的部分管理人員也并沒有成本的控制意識，在成本控制過程中沒有確定好項目的檔次和目標(biāo)，這些都在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)工程造價管理容易在投資的決策階段出現(xiàn)問題。

2）房地產(chǎn)工程造價管理在設(shè)計階段出現(xiàn)的問題。在房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計階段，也經(jīng)常會出現(xiàn)各種各樣的問題，影響房地產(chǎn)工程造價的管理。如果在房地產(chǎn)工程設(shè)計過程中出現(xiàn)了由設(shè)計者個人的因素而造成施工缺陷，或是當(dāng)?shù)氐牡匦螝夂蛱攸c等因素仍然在審批時通過，但是隨著項目的不斷開展，在施工時可能會出現(xiàn)各種各樣的問題，而這些問題的原因是在項目設(shè)計時沒有做到盡善盡美，未發(fā)現(xiàn)設(shè)計中隱藏的問題，在后期施工時不得不進(jìn)行解決，進(jìn)而增加了投資成本。所以在項目設(shè)計時，一定要做好準(zhǔn)備工作，確認(rèn)設(shè)計完整無誤之后再進(jìn)行施工。

3）房地產(chǎn)工程造價管理在招投標(biāo)階段出現(xiàn)的問題。眾所周知，我國房地產(chǎn)工程都要經(jīng)歷招投標(biāo)階段。在招投標(biāo)階段時，由于投標(biāo)方要向招標(biāo)方進(jìn)行定價，因此也就會出現(xiàn)在這個階段影響房地產(chǎn)工程造價管理的問題。例如，投標(biāo)公司為了能夠提升自身企業(yè)的競爭力，故意在投標(biāo)報價時報低價，從而影響了招投標(biāo)活動的公平性，也會在一定程度上降低房地產(chǎn)的工程造價。但是在實際建設(shè)過程中，為了保證工程質(zhì)量，根本沒有辦法降低工程造價，而這在一定程度上催生了豆腐渣工程的可能性，也影響了房地產(chǎn)工程造價管理的虛實性和房地產(chǎn)項目的安全性。

4）房地產(chǎn)工程造價管理在施工階段出現(xiàn)的問題。最后一個影響房地產(chǎn)工程造價管理的，就是在房地產(chǎn)項目施工階段可能會出現(xiàn)的問題。在房地產(chǎn)項目的工程施工階段，由于部分人員會忽視價格的動態(tài)管理，因此也會在造價動態(tài)跟蹤控制和結(jié)算審核時出現(xiàn)工作錯誤。因為房地產(chǎn)的特殊性質(zhì)，往往建立周期比較長，而市場是不斷變化的，因此有些原材料的價格通常處于上下浮動的狀態(tài)，在對房地產(chǎn)進(jìn)行工程造價管理時應(yīng)該合理考慮這一點。除此之外，在房地產(chǎn)工程造價管理的結(jié)算階段，也會出現(xiàn)由于監(jiān)理方或是甲方人員忽視，從而在造價上出現(xiàn)錯誤的狀況，這些在施工階段出現(xiàn)的問題都會影響房地產(chǎn)的工程造價管理。

2 應(yīng)對房地產(chǎn)工程造價管理問題的解決對策

1）在房地產(chǎn)工程造價管理投資決策階段的對策。在房地產(chǎn)工程造價管理中，為了方便管理，應(yīng)該從以下幾個角度入手。首先應(yīng)該在投資決策階段時對房地產(chǎn)項目的資料進(jìn)行合理的收集，并且分析所有信息，采集完之后再進(jìn)行投資預(yù)測。除此之外，也應(yīng)該確保所收集資料的可靠性。而第二個方面就是一定要做好房地產(chǎn)的市場相關(guān)調(diào)研，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品或者服務(wù)市場進(jìn)行一定程度的分析，以便掌握好未來的發(fā)展政策。第三個方面則是應(yīng)該不斷對之前的文案進(jìn)行優(yōu)化，因為房地產(chǎn)項目的周期比較長，而市場是變動的，因此為了使項目更加貼合市場的發(fā)展，也應(yīng)該不斷對項目進(jìn)行一定程度的調(diào)整。

2）在房地產(chǎn)工程造價管理設(shè)計階段的對策。在房地產(chǎn)工程造價管理的設(shè)計階段，由于設(shè)計費用在房地產(chǎn)項目中占的比例偏低，但是對房地產(chǎn)工程的造價影響仍然非常深刻。一般在房地產(chǎn)項目的設(shè)計施工圖紙完成之后，就可以對項目的造價進(jìn)行一定程度的估算。而如果能夠在設(shè)計階段就對工程項目進(jìn)行完善和優(yōu)化，那么就能夠大幅度地節(jié)省工程的造價。所以要想實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目工程造價的科學(xué)控制，必須要重視設(shè)計階段的造價控制，并不斷對設(shè)計的方案進(jìn)行優(yōu)化和修正。

3）在房地產(chǎn)工程造價管理招投標(biāo)階段的對策。在招投標(biāo)階段時，由于招投標(biāo)制度是房地產(chǎn)項目建筑承發(fā)包的一個主要形式，而且招投標(biāo)制度同樣也有利于市場資源配置的不斷優(yōu)化，從而能幫助房地產(chǎn)項目形成一種完整的市場機制。除此之外，招投標(biāo)制度還能夠保證房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量，從而提升工程的進(jìn)度。所以在招投標(biāo)階段時對造價進(jìn)行控制的時候，一定要合理編制招標(biāo)文件及招標(biāo)控制價，不能夠出現(xiàn)為了中標(biāo)打壓投標(biāo)價格的情況。

4）在房地產(chǎn)工程造價管理施工階段的對策。房地產(chǎn)行業(yè)一個大量使用資金的時期就是施工階段，在施工階段要消耗大量的人力物力資源。所以應(yīng)該加強對房地產(chǎn)項目中施工階段的造價控制和管理，因此也要規(guī)定造價人員必須經(jīng)過專業(yè)的綜合素質(zhì)訓(xùn)練，而且在支付工程相應(yīng)欠款時必須要按照規(guī)定進(jìn)行撥付，在結(jié)算階段按合同約定及造價原則審核，才能夠?qū)崿F(xiàn)對工程的合理利用。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)項目造價管理對于房地產(chǎn)工程管理來說非常重要，而且強烈地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本和利益，所以必須要加強房地產(chǎn)的工程造價管理工作，在房地產(chǎn)項目的策劃階段、設(shè)計階段和施工階段等對工程造價進(jìn)行相應(yīng)的管理和控制。