現(xiàn)場與規(guī)劃不符能否直接登記

已辦理規(guī)劃核實及竣工備案的樓盤，申請辦理商品房首次登記，現(xiàn)場查看時發(fā)現(xiàn)其架空層或騎樓已被開發(fā)商建設(shè)為其他用途，測繪成果與規(guī)劃藍圖一致，可以置開發(fā)商該行為不顧，按測繪成果直接登記嗎？

建議不辦，通知自然局規(guī)劃科室，依法處理后再說。

規(guī)劃驗收合格證明就是規(guī)劃科室驗收的，既然出了規(guī)劃驗收合格證明就說明已經(jīng)處理完了。

已告知規(guī)劃及建設(shè)科，但他們說竣工驗收時狀況與規(guī)劃藍圖一致，現(xiàn)狀是后來改建，與他們出具竣工備案無關(guān)。

違反規(guī)劃也是自然資源局的職責(zé)，所以要處理的。

如果現(xiàn)狀建設(shè)與規(guī)劃不符，我們按規(guī)劃登記，是否有登記風(fēng)險？

看現(xiàn)場的時候也只核對外部和規(guī)劃設(shè)計有沒有變化。

首次登記規(guī)定了現(xiàn)場查看，實物與規(guī)劃、竣工驗收不符，不應(yīng)登記，否則現(xiàn)場查看環(huán)節(jié)設(shè)置沒有任何法律意義。

所以多測合一，多驗也要合一，規(guī)劃驗收要等同于登記現(xiàn)場查看，就減輕很多負擔(dān)了。

按規(guī)劃登記永遠是不可能的。本身就兩種測量方法，還有各種誤差。建設(shè)圖紙的指標(biāo)那么多，架空層要管，外立面顏色還要管嗎？鋼筋強度管不管？

樓盤實際建設(shè)與規(guī)劃不符應(yīng)該各地普遍存在，不知各地專家同行如何處理？

土地復(fù)合驗收與不動產(chǎn)登記同屬自然資源部門，為優(yōu)化營商環(huán)境，規(guī)定土地復(fù)合驗收通過的，登記時不再實地勘看，直接登記。即使出現(xiàn)局部改變用途等違法現(xiàn)象，那是批后監(jiān)管的事，屬執(zhí)法部門的職責(zé)。

啥叫復(fù)合驗收？

就是多科室聯(lián)合對竣工后土地合同的履行情況查驗，如是否超建筑面積補收出讓金、是否超面積、是否按時竣工等全面核查，最后以局名義出具審查結(jié)果（簡稱土地復(fù)合驗收）。

按照規(guī)范要求辦理登記，至于規(guī)劃驗收、竣工驗收如何辦理不是登記中心審核的范圍。

房屋實測呢？也是驗收后才實測嗎？我們這里不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后已多測合一，驗收前工程測繪和不動產(chǎn)測繪已一次性完成，并數(shù)據(jù)一致。最后的綜合驗收備案，同時包括環(huán)保、氣象、消防都已驗收，因此這是不動產(chǎn)登記受理的前提條件。

現(xiàn)場查看有違建肯定不辦。

是應(yīng)當(dāng)不予登記，不是可以。違法輕微，更應(yīng)該先行糾正。

首次登記、改擴建、注銷登記三種情況必須得去現(xiàn)場。

還有在建工程抵押。

在建工程抵押實地查看，主要審查監(jiān)理出具報告中的進度與實際進度是否一致，避免虛報進度，而非其他違法。二者審查內(nèi)容不一樣。

我們的經(jīng)驗是，在樓房建設(shè)過程中，需要規(guī)劃、土地利用、綜合執(zhí)法、監(jiān)理共同簽字確認。

這里說的是現(xiàn)場與規(guī)劃驗收不一致，架空層不可封閉。

點評

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第18、19條之規(guī)定以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第16條、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》對實地查看的具體要求“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況”分析，核對現(xiàn)場建筑物與規(guī)劃審批、竣工證明等材料是否一致是不動產(chǎn)登記機構(gòu)的法定職責(zé)，在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的規(guī)定要求當(dāng)事人補證，如當(dāng)事人無法補齊規(guī)劃變更證明材料的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第22條不予登記。