土地紅利退潮，中國房地產業(yè)何去何從？

劉德炳

盡管一度受到疫情沖擊，但我國樓市卻出人意料進行了深V反彈。國家統(tǒng)計局10月19日公布的數據顯示，前9月我國商品房銷售額115647億元，住宅銷售額103497億元，均超過去年同期數據，再創(chuàng)歷史新高。

在過去的房地產生產中，有了土地往往意味著一切。由于住房的絕對短缺，土地升值空間較大，有了土地基本不愁銷售，而且通常會帶來豐厚的利潤。隨著多年的發(fā)展，我國住房已經告別了絕對短缺的時代，樓市環(huán)境發(fā)生了巨變，基本邏輯也隨之而變;而隨著“三道紅線”政策即將出臺，房地產業(yè)依賴金融手段擴張的動能將大為受限。

僅僅坐等土地升值的模式已經不合時宜，土地紅利乃至金融紅利時代正相繼退潮。在這樣的格局下，樓市反彈是如何發(fā)生的？引擎何在？對于廣大的房地產企業(yè)而言，怎樣才能找到新的增長紅利？

日前，中建一局旗下統(tǒng)一地產品牌——中建智地正式發(fā)布。走進中建智地，在其近期締造了多個銷冠樓盤的背后，可以發(fā)現樓市深層次的脈動。

疫情之下樓市成交創(chuàng)新高

10月16日下午，在天津市武清區(qū)中建·壹方九里項目的售樓處，不斷有客戶前來看房。據介紹，當天已有50多組客戶到訪，并完成了既定簽約銷售目標。

這只是中建·壹方九里項目開盤以來熱銷的一個側影。中建智地公司營銷總監(jiān)武威表示，自今年8月以來，該項目首次開盤推出500多套房源，即迅速售罄。隨后該項目連續(xù)兩次加推新盤，均幾乎銷售一空。截至目前，該項目銷售率已高達95%以上，是周邊項目成交量的5倍以上，成為今年金九銀十期間天津的銷冠項目。

這與我國樓市的整體走勢有一致之處。

國家統(tǒng)計局10月19日公布，1～9月份，我國商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%;但與此同時，我國商品房銷售額115647億元，增長3.7%。此外，住宅銷售額103497億元，同比增長6.2%。僅僅從前9個月來看，我國商品房及住宅的銷售額已超去年同期，創(chuàng)出歷史新高。

與年初相比，樓市整體成交勢頭在迅速好轉。今年1～2月，由于受到疫情的沖擊，我國商品房銷售面積同比下降39.9%，銷售額同比下降35.9%。

而從中建智地旗下樓盤的銷售業(yè)績增速來看，不僅快于大盤，還好于多家知名房企。中指研究院監(jiān)測顯示，前8月銷售額在500億～1000億元的房企共有26家，銷售額均值為655.2億元，同比增長5.5%;銷售額在200億～500億元的房企共有34家，銷售額均值為319億元，同比增長6.4%。

今年8月8日，位于江蘇省蘇州市的中建蘇州·河風印月項目開盤，推出開盤208套房子，在2個小時全部售謦，成為了區(qū)域銷冠。位于江蘇常州的中建·熙華府于2019年實現銷售額20億，是當年常州市的冠銷樓盤，而今年尾盤近200套房源上市時，同樣遭到搶購，快速清盤。與去年相比，今年中建智地的銷售規(guī)模有望翻倍;與行業(yè)相比，其銷售增速尤其是單個項目的銷售率，明顯高于眾多房企。

事實上，從短期因素來看，疫情對經濟面及樓市的雙重沖擊仍在持續(xù);從長期因素來看，我國土地紅利逐漸退潮。在這一局面之下，樓市成交創(chuàng)新高的動力來自哪？

中建·壹方九里營銷中心現場銷售場景圖

正所謂窺一斑而知全豹。

天津中建·壹方九里項目總經理何志斌表示，從該項目購買客群來看，80%是天津本地客戶，其中一半是剛需客戶、一半是剛性改善人群;另外還有20%的客戶來自天津周邊。整體看，剛性改善需求占據較大的比重。

從北京來天津置業(yè)的吳先生即將退休，他需要買一套房子養(yǎng)老，跟著中介在天津看了多個新房項目后，最終看中了中建·壹方九里的一套三居室。8月初，項目第一期開盤時推出500多套房源，由于選房順序靠后，還沒輪到他選房，房源已銷售一空;8月底項目第二次加推房源，他依然沒有選上房子;直到9月份第三次加推房源時，他才如愿買上房子。

何志斌表示，剛需只能保證基本盤，而要實現成交創(chuàng)新高、超出周邊項目數倍，乃至于奪得銷冠，就必須贏得剛性改善客戶的青睞。某種程度上說，在現階段，剛性改善需求的釋放起到了樓市成交反彈的引擎效應。

以精品力作回應時代所需

在疫情重創(chuàng)經濟的背景下，樓市成交創(chuàng)出新高，有其深刻的社會根源。

“在建設美好生活的時代背景下，住房是美好生活指標中非常重要的一環(huán)，住有宜居是百姓之急、百姓之需?！笔锥冀洕Q易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，“與過去相比，人們需要更好的房子，這種需求層面的變化，意味著中國房地產業(yè)進入到高質量發(fā)展時代?！?/p>

此外，從一定程度來看，疫情加速了宜居需求的釋放和顯現，并凸顯了其重要性。趙秀池表示，一是疫情之下，人們在住房的活動時間更多，房子質量和功能的高低，與人們生活息息相關。二是房子成為城市的通行證，且附載了教育等很多資源，其附加值越來越大。

“市場需求發(fā)生了變化，剛需會選擇好房子，改善型需求更是如此，樓市供給層面也必須適應這種變化，如此才能確保供需匹配，確保成交活躍”，趙秀池進一步表示，對于當前的樓市而言，企業(yè)唯有開發(fā)符合市場需求、適銷對路的高質量產品，并提供優(yōu)質的服務等，才能在市場上發(fā)展壯大。

8月22日，中建一局旗下統(tǒng)一地產品牌——中建智地正式發(fā)布。在發(fā)布會上，根據中建智地規(guī)劃，好房子首要的就是好產品、好服務，即品質人居、美好服務。

何謂好產品？

吳先生從北京來看天津壹方九里項目時，一開始看中了128㎡的一套三居室，后來又考慮到資金壓力，便打算購買109㎡的三居，但在交付定金時，還是覺得那套128㎡的房子更好，空間、功能更打動他，最終選擇了第一眼就看中的三居室。

“好產品是硬實力，好產品自己會說話”，何志斌表示，128㎡的三居室除了整體空間更大以外，尤其是客廳面寬更大，陽光更充足、空氣流通性強，空間布局更合理，居住的體驗感會更好，購房者會油然而生出一種美好生活的感受。

天津中建·壹方九里示范區(qū)實景圖

何謂好服務？

“這突出體現在物業(yè)服務等環(huán)節(jié)，關鍵在于讓業(yè)主認可、讓業(yè)主發(fā)自內心地感受到生活很美好。”中建智地物業(yè)公司總經理敖國棟表示，以應對疫情為例，物業(yè)管理部門提早采購了大量的防疫物資，第一時間將口罩等物資分發(fā)給有需要的業(yè)主，在小區(qū)大門設置測溫設備及防疫崗哨，并及時采購蔬菜等生活用品送貨上門，獲得了業(yè)主的一致贊譽。

武威表示，中建品牌、依托于楊村一中與城鐵站等資源的地段優(yōu)勢、戶型及園林設計等突出的產品力、優(yōu)質物業(yè)等，天津壹方九里項目的這些因素是極具吸引力而又稀缺的，當然，這是中建智地旗下項目的共同特征，也是生活更美好的具體表現，是打動剛需尤其是剛性改善需求的重要因素。

全周期全方位踐行智慧地產

住有宜居的美好生活不是從天而降的。

本次的中建智地品牌發(fā)布會，其主題是“智”造美好生活。在中建智地看來，無論是好產品、還是好服務，最終都要靠智慧來實現，即通過提高產品的創(chuàng)新能力，用創(chuàng)造來滿足客戶對美好生活的追求。

“住得更美好，就是房子要比市場上已有的產品的品質更好，服務要更好，而這需要智慧，需要創(chuàng)造力來實現，”武威舉例表示，從具體的一個房地產項目而言，由于項目開發(fā)之初周邊已經有了競品項目，如果要取得成功，就必須想方設法來超越它。

中建智地公司董事長樊飛軍表示，根據中建智地的規(guī)劃，智慧地產體現于房地產開發(fā)的全環(huán)節(jié)、全周期、全方位。

在開發(fā)設計環(huán)節(jié)，中建智地為每一塊土地量身定制，通過深入研究城市的人文發(fā)展脈絡，充分挖掘土地的價值，并以高品質的作品兌現土地價值。

中建智地設計總監(jiān)王瓊表示，以天津壹方九里的戶型設計為例，進深長、面寬窄是天津房地產項目普遍采用的設計方案，但根據調研分析，如果壹方九里繼續(xù)沿用這一方案，一方面在戶型上沒有比較優(yōu)勢，另一方面，進深過長、面寬過窄有其不足，諸如光線不好、流通性差，視覺效果也不好，不符合未來人們對美好生活的潛在需求，必須做出改變。

在建設環(huán)節(jié)、建筑工藝、建筑質量監(jiān)測復核、建筑材料等方面，中建智地都采用先進的科技及產品，確保其工藝的科學合理、質量的絕對過硬以及材料的耐用持久。

中建智地公司總經理助理、運營總監(jiān)楊磊表示，在中建智地的預制板工程中，還采用了定位技術裝置，由此能在遠程掌握現場的施工工序等環(huán)節(jié)，從而可以對建筑質量等方面進行更嚴密的審核、追溯。

在物業(yè)服務環(huán)節(jié)，中建智地采取了全方位的智能化的升級方案，提升業(yè)主的物業(yè)體驗。

高空拋物是近年來備受關注的話題，尤其是高層建筑，如果有人往樓下扔東西，不僅會危及小區(qū)內老人、小孩等業(yè)主的安全，責任認定也很難，真正的罪魁禍首甚至躲過制裁。

敖國棟表示，這樣的現象屢見不鮮，為此，在中建智地旗下的小區(qū)，中建會裝上360度的高空攝像頭，覆蓋全部小區(qū)，再進行人力的全天候值守監(jiān)控，通過智能化的手段嚴防高空拋物。

樊飛軍表示，采用最新智慧科技、吸納更加智慧的各層級員工等，真正地踐行智慧地產，這是中建智地全方位智慧發(fā)展的底色，是中建智地多個項目奪得“銷冠”的密碼。

“知行合一、止于至善”。美好生活不是一蹴而就的，而是奮斗出來的。

10月16日晚上9點，北方大地已是一片漆黑、寒意深重，天津武清的中建·壹方九里售樓處卻燈火明亮，大家三五成群，正在進行小范圍的討論和總結。

中建·壹方九里項目營銷總監(jiān)楊昊表示，明天是周六，預計會有更多的客戶來看房，從公司到項目、全體營銷團隊將在10點左右根據近期銷售情況，開會做一些針對性的接待安排，“不達全勝不收兵”。

樊飛軍表示，隨著土地紅利的逐漸退潮，在高質量發(fā)展時代，只有集眾智、合眾力，真正“以客戶為中心”，打造出符合“人民對美好生活向往”的高品質住房，才能在市場上立足、壯大。

央企使命與歷史積淀助力管理效益蝶變

生產是建立在生產資料和勞動的基礎之上，一切價值也孕育其中。

不過，由于對智慧資源的投入較大，這勢必在短期內提升了項目的成本。以前期的設計定位環(huán)節(jié)為例，由于中建智地希望對土地資源稟賦及客戶群有更加深入精細的把握，往往會投入更多的時間和人力進行客戶調研，并反復設計開發(fā)方案，不斷打磨比對，從中找出最好的方案，由此一方面增加了資金投入，另外也增加了時間成本。

在當前的地產界，比較流行“369”的發(fā)展模式，其中的“3”就是拿地3個月開工。這一模式是為了快速上市銷售，但往往衍生出房屋質量安全等問題。

“慢就是快，舍就是得?！狈w軍表示，一方面通過縮減報建審批時間，壓縮了項目的整體開發(fā)時間;另一方面，更重要的是，通過增加定位及規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的投入，研發(fā)出的產品更滿足客戶需求，從而實質上減少項目的開發(fā)周期。

由此帶來的效益可謂十分明顯：一是產品接受度高，二是項目往往創(chuàng)造更高的溢價空間。以中建智地旗下的常州項目為例，與一般的項目尾盤去化較慢較難大相徑庭的是，該項目由于前期精準洞悉了客戶的需求，在今年尾盤上市時迅速清盤，其清盤的速度幾乎不亞于開盤。

樊飛軍表示，智慧地產的本質就是管理經濟，對智慧要素的投入就是向管理要效率、要效益，這是地產業(yè)高質量發(fā)展時代的根本驅動力。

從去年至今，無論是銷售規(guī)模還是利潤，中建智地的業(yè)務均成倍數增長，呈現出勃勃生機。

對此，分析人士指出，經過數十年發(fā)展，中建智地積累了雄厚的物質技術實力，也形成了精益求精的工匠精神儲備，在建設美好生活時代的引領下，中建智地以“智造美好生活”為理念，在地產開發(fā)中投入更多的智慧資源，有其恪守服務國計民生使命的必然性，也有可能性。

此外，不斷發(fā)展壯大的中建智地，也在根據部署，積極投身于保障房建設等事業(yè)。

位于北京通州的中建幸福里是一個共有產權房。在設計上，這個項目以低密度花園洋房為理念，戶戶南北通透、一梯兩戶、戶型方正，并采用人車分流、五重園林體系等;在精裝修材料上，采用防滑地板磚、科勒衛(wèi)浴、馬可波羅定制墻磚等一系列科學化人性化的材料。盡管是保障房，但這一項目的品質完全可媲美較高端的商品房，充分體現了其全方位智慧的結晶，彰顯了其打造高品質人居的情懷，成為了北京共有產權房的樣板，有力地提升了央企的形象和聲譽。

隨著中建一局旗下統(tǒng)一地產品牌——中建智地正式發(fā)布，其連續(xù)創(chuàng)下多個銷冠的勢頭及以智慧要素驅動發(fā)展的模式，已引發(fā)業(yè)內外關注與肯定。

國務院參事、住建部原副部長仇保興表示，建筑的使命是讓人們過上美好的生活，中建一局是非常有戰(zhàn)斗力、非常有創(chuàng)新力的團隊，中建智地的高品質發(fā)展順應了行業(yè)升級之勢，能夠讓我們展望更加美好的未來。

國務院參事室特約研究員、國家統(tǒng)計局原總經濟師姚景源表示，房子是美好生活的基本空間，房地產業(yè)、建筑業(yè)在未來較長時期仍是重要產業(yè)，智慧地產前景廣闊，真正高品質、有情懷、有擔當的房企將釋放出持久的生命力，中建智地堪當大任，值得期待。