如何保護婚前房產(chǎn)

黃小星

我們沒有悟空大師兄的火眼金睛，難免會遭遇一段失敗的感情?？墒チ烁星椋y道還要賠上金錢和后半生？婚姻里，哪些是屬于我們卻被我們放棄的權(quán)益？哪些是不需要我們承擔卻被我們背上的債務(wù)？婚姻法會告訴你，法律是怎么解決你婚姻里那些事兒的。

以前，夫妻二人大多是婚后才開始像燕子銜泥一樣置辦各種家庭所需，一點一點建設(shè)小家。而現(xiàn)在，往往結(jié)婚前夫妻雙方就已經(jīng)擁有了屬于各自的存款、股票、車輛、房產(chǎn)等，也就是所謂的婚前財產(chǎn)。這些財產(chǎn)，尤其是價值比較大的房產(chǎn)，如何才能受到法律保護也成了年輕人關(guān)注的焦點。

“婚前已經(jīng)取得”是界定婚前房產(chǎn)的關(guān)鍵

案例故事：

展先生與田女士經(jīng)人介紹相識，交往半年后，雙方的婚事被提上日程。展先生用工作多年的積蓄加上父母的贊助湊足房款，購買了一套婚房。田女士家非常開心，承諾家具家電和裝修由其負責，最終花費10萬元對房屋進行了裝修。隨后，展先生與田女士登記結(jié)婚。婚后兩個月，房產(chǎn)證辦理成功。

遺憾的是，沒過多久夫妻倆因為婆媳矛盾頻繁爭吵，最終決定離婚。田女士提出，自己對房子進行了裝修，屬于共同購房;房產(chǎn)證是婚后辦理，也就是房子產(chǎn)權(quán)實際是婚后才取得，應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。展先生則認為，自己在結(jié)婚登記前已經(jīng)支付了房屋全部價款，該房產(chǎn)是屬于自己的婚前個人房產(chǎn)。

律師評析：

“婚前已經(jīng)取得”有兩個重要的關(guān)鍵詞：“婚前”和“已經(jīng)取得”。

夫妻雙方領(lǐng)取結(jié)婚證之日是區(qū)分“婚前”和“婚后”的時間轉(zhuǎn)折點，而其他諸如同居、訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。

“已經(jīng)取得”的關(guān)鍵在于財產(chǎn)權(quán)的取得時間系在結(jié)婚登記日期之前。“取得”并不等同于“占有”，如果財產(chǎn)權(quán)的取得系在婚前，但婚后才實際占有該項財產(chǎn)，其性質(zhì)屬于婚前個人財產(chǎn)。

本案中，展先生在結(jié)婚登記前已經(jīng)簽訂購房合同，支付了房屋全部價款，雖然房產(chǎn)證是婚后辦理，但并不影響婚前房產(chǎn)的定性。田女士雖然對房屋進行了裝修，但并沒有支付過房款，不構(gòu)成共同購房。田女士購買的家具家電，雙方可以協(xié)商，或者由田女士拉走，或者由展先生折價補償，已經(jīng)進行的裝修不可拆卸，展先生可以根據(jù)裝修款進行適當折舊，折價補償給田女士。

婚前房產(chǎn)會變成共有財產(chǎn)嗎？

案例故事：

張先生和魏女士是老鄉(xiāng)，均在北京工作。張先生已經(jīng)購房，魏女士與他人合租。兩人確定戀愛關(guān)系后，魏女士搬過來與張先生共同居住。一轉(zhuǎn)眼，雙方結(jié)婚10年，生育了一個可愛的女兒。在魏女士心里，張先生的房子就是一家人的溫馨港灣，雖不豪華，卻打理得井井有條。當張先生突然提出離婚的時候，魏女士完全不能接受。冷靜下來以后，魏女士提出，張先生的房子目前價值400萬元左右，既然張先生執(zhí)意要分開，那應(yīng)該支付自己一半房款。

律師評析：

魏女士提出這樣的財產(chǎn)分割方案，是因為她陷入了一個法律誤區(qū)，以為張先生的房子已經(jīng)從婚前房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為了夫妻共同房產(chǎn)。

最高人民法院曾經(jīng)制定過《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》，其中規(guī)定：一方婚前個人所有的財產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的，房屋和其他價值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財產(chǎn)。意見確定了婚前個人財產(chǎn)通過一定時限可轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)的制度。該轉(zhuǎn)化制度在當時社會環(huán)境下是有積極意義的，尤其對廣大作為弱勢群體的離婚婦女起到極大的保護作用。

但是，隨著個人財產(chǎn)保護的理念增強，這份意見已經(jīng)成為過去式。2001年，最高人民法院頒布《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》，其中第十九條規(guī)定：“《婚姻法》第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)”。所以，魏女士的要求不會得到法律支持。

婚前房產(chǎn)本身不會變成共有財產(chǎn)，但婚前房產(chǎn)的增值屬于夫妻共同財產(chǎn)

案例故事：

谷先生與丁女士婚前各自有一套房產(chǎn)?；楹?，雙方居住在谷先生名下的房產(chǎn)內(nèi)，丁女士的房產(chǎn)則對外出租，租金每季度由租戶匯入丁女士的銀行賬戶。7年后，由于婚生子小明到了上學(xué)年齡，夫妻倆決定賣掉谷先生的房產(chǎn)，換一套學(xué)區(qū)房。賣房款總計550萬元，匯入谷先生的銀行賬戶。然而，還沒來得及換房，小明不幸患上了急性白血病。賣房款用于支付小明醫(yī)療費，前前后后花費了40萬元，最終也沒能挽回小明的生命。孩子去世后，夫妻倆非常傷心，看到對方就想起孩子，不得不忍痛分手。離婚時，雙方對存款和房產(chǎn)分配產(chǎn)生了爭議。

律師評析：

按照法律規(guī)定，夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。

谷先生與丁女士婚前的房產(chǎn)屬于各自的婚前財產(chǎn)。丁女士的房產(chǎn)婚后出租，在出租過程中，谷先生和丁女士共同選定租戶、配置家具、收取租金，屬于共同管理房產(chǎn)行為，積累的租金屬于夫妻共同財產(chǎn)。谷先生的房產(chǎn)婚后出售，賣房款屬于財產(chǎn)形式的轉(zhuǎn)化（從房子轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金），依舊屬于谷先生的個人財產(chǎn)。賣房款一直存于谷先生的銀行賬戶，其產(chǎn)生的利息屬于法律上所稱的孳息，屬于谷先生個人財產(chǎn)。為救治孩子，谷先生自愿花費了賣房款中的40萬元，屬于婚后的消耗，丁女士無需補償。

一方婚前購買的房產(chǎn)，婚后共同還貸的，離婚時判歸婚前購房一方所有，但未購房一方可以獲得相應(yīng)的增值補償

案例故事：

孟先生與岳女士準備結(jié)婚。孟先生購買了一套房產(chǎn)，地理位置、小區(qū)環(huán)境、樓層戶型都堪稱完美。房屋首付款408萬元，貸款120萬元，兩家人都很高興。可是，閨蜜的警告卻讓岳女士心里打起了鼓。

閨蜜認為，孟先生婚前購買的房子屬于孟先生的個人財產(chǎn)，岳女士卻要和孟先生共同償還貸款，生活質(zhì)量因此受到影響，萬一將來婚姻變故，岳女士就吃虧了，因此必須要求孟先生在房本上加上岳女士的名字才行。可是，沒有還完貸款的房子無法更名。貸款期限整整15年，這15年對于岳女士來說，風險太大了。

律師評析：

岳女士的擔心大可不必。雖然該房產(chǎn)屬于孟先生婚前購買，萬一發(fā)生婚姻變故，房產(chǎn)還是會判歸孟先生所有，但岳女士也不會白白付出，法律已經(jīng)對如何合理補償岳女士做了明確的規(guī)定。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

假設(shè)隨著婚姻存續(xù)期限的延長，該房產(chǎn)在婚后大幅增值，岳女士所獲得的補償數(shù)目還是很可觀的，相當于進行了一場高回報率的投資;假設(shè)房產(chǎn)婚后貶值，岳女士也可以拿回自己婚后共同償還貸款的一半。