關(guān)于高速鐵路土地綜合開發(fā)選址合理性的探討及應(yīng)用

徐青松

（昌九城際鐵路股份有限公司，江西南昌 330002）

隨著國家鐵路投融資改革的進(jìn)一步深化，高速鐵路土地綜合開發(fā)已按促進(jìn)鐵路建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)穩(wěn)步向前推進(jìn)。2014年國務(wù)院辦公廳頒布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開發(fā)的意見》（〔2014〕37 號），明確支持鐵路建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合，對鐵路毗鄰地區(qū)特定范圍內(nèi)的土地實(shí)施綜合開發(fā)利用，土地開發(fā)取得的收益支持鐵路建設(shè)。在新時代下，及時合理確定鐵路土地綜合開發(fā)的選址是項(xiàng)目建設(shè)批復(fù)的重要條件和鐵路強(qiáng)基達(dá)標(biāo)、提質(zhì)增效的要求。

1 鐵路土地綜合開發(fā)的概念和選址要求

鐵路土地綜合開發(fā)是在保障鐵路運(yùn)輸功能和運(yùn)營安全的前提下，堅(jiān)持“多式銜接、立體開發(fā)、功能融合、節(jié)約集約”的原則，以鐵路站場為依托，與毗鄰地區(qū)土地進(jìn)行整體規(guī)劃、一體設(shè)計(jì)、統(tǒng)一聯(lián)建、立體開發(fā)，促進(jìn)鐵路站場及相關(guān)設(shè)施與周邊土地布局協(xié)調(diào)、交通無縫銜接、空間充分利用、鐵路運(yùn)輸和城市服務(wù)功能提高的建設(shè)和用地模式。

在新建鐵路項(xiàng)目前期，應(yīng)將項(xiàng)目財(cái)務(wù)平衡與綜合開發(fā)需求作為站場選址的重要因素，原則上以車站周邊土地綜合開發(fā)為重點(diǎn)，其用地總量扣除站場用地后，同一鐵路建設(shè)項(xiàng)目單個站場綜合開發(fā)用地平均規(guī)模不超過50hm2，最高不超過100hm2。

2 影響鐵路土地綜合開發(fā)選址合理性的因素

影響鐵路土地綜合開發(fā)選址的因素較多，應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、因地制宜的原則[1]。本文從地理維度、經(jīng)濟(jì)維度、文化維度三方面對影響高速鐵路土地開發(fā)選址合理性的因素進(jìn)行分析。

2.1 地理維度

（1）依托高速鐵路車站站場的區(qū)位優(yōu)勢。高速鐵路車站是大規(guī)模人流集散點(diǎn)，具有交通優(yōu)勢和人流豐富優(yōu)勢。根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展集高鐵站、汽車站、地鐵站一體化的城市集成交通，利用交通便利拓展人流，提升車站站場周邊土地經(jīng)濟(jì)價值。因此土地經(jīng)營開發(fā)選址要依托高速鐵路車站站場的區(qū)位優(yōu)勢，選址距高速鐵路車站廣場越近優(yōu)勢越明顯，宜不超過1km。

（2）選址結(jié)合地形要素和地理環(huán)境。選址地塊在滿足土地整體規(guī)劃要求下，因地制宜使擬選用地的開發(fā)價值最大化。結(jié)合地形要素和地理環(huán)境合理選擇開發(fā)用地應(yīng)注意幾點(diǎn)：①不宜選擇在山坡、林地、村莊等構(gòu)筑物、附著物較多的土地上，避免選址地勢低洼地段；②選擇地塊盡量完整統(tǒng)一規(guī)則，困難地段不宜大于兩個地塊；③選擇地塊要進(jìn)出道路通暢便捷及配套基礎(chǔ)設(shè)施盡量完善齊全；④開發(fā)用地與周邊企業(yè)、工廠（化工廠、污水處理廠）等設(shè)施的距離需滿足規(guī)劃業(yè)態(tài)的要求。

2.2 經(jīng)濟(jì)維度

（1）利用地方的優(yōu)勢業(yè)態(tài)資源。根據(jù)項(xiàng)目沿線社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，分析土地市場和房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，利用地方商業(yè)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢業(yè)態(tài)資源，并結(jié)合城市規(guī)要求確定鐵路土地開發(fā)用地的業(yè)態(tài)，住宅、旅游、酒店、商業(yè)等優(yōu)勢業(yè)態(tài)的確定有利于明確選址的目標(biāo)方向。

（2）選址要考慮開發(fā)用地周邊消費(fèi)人群和客流量。鐵路開發(fā)用地屬于城市的一個市場區(qū)域，這個區(qū)域的市場價值需要商業(yè)支撐，掌握開發(fā)用地周邊消費(fèi)人群和客流量是關(guān)系土地開發(fā)是否具有價值的基礎(chǔ)資料，在選址時要充分挖掘和開發(fā)消費(fèi)人群和客流量的價值，消費(fèi)人群和客流量規(guī)模體量越大開發(fā)用地越有價值。

2.3 文化維度

（1）選址可發(fā)揮自然文化和人文歷史的優(yōu)勢。一座城市的文化品質(zhì)和豐富性決定著這座城市的自然和歷史文化價值。把歷史積淀和有代表性的物質(zhì)遺存融入開發(fā)價值中形成經(jīng)濟(jì)品牌。選址過程中要利用靠近自然文化景觀和人文歷史景觀位置的優(yōu)勢，打造觀光旅游、度假品牌；利用優(yōu)美的自然景觀也可作為高質(zhì)量住宅、休閑療養(yǎng)設(shè)施的優(yōu)勢；利用紅色資源、人文歷史打造旅游、培訓(xùn)的基地的優(yōu)勢。

（2）選址應(yīng)結(jié)合地方風(fēng)土人情和習(xí)俗布局。面對一幢建筑、一個城市、一種方言、一種習(xí)俗，準(zhǔn)確找到它們現(xiàn)存的形式與地方環(huán)境的內(nèi)在邏輯，才能把選址的精神融入地方風(fēng)土人情和習(xí)俗中，利用該優(yōu)勢搞好特色旅游、特色民宿、特色小吃商業(yè)街等。

表1 比選

3 鐵路開發(fā)用地選址的步驟

（1）要求地方提供選址方案。依據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)平衡與綜合開發(fā)需求，確定鐵路站場綜合開發(fā)用地的規(guī)模和站場初步選址，地方政府根據(jù)綜合開發(fā)用地面積和站場位置提供方案。

（2）根據(jù)方案收集分析各類資料。根據(jù)地塊方案收集城市、道路網(wǎng)、鐵路線路、國土等有關(guān)規(guī)劃和水文地質(zhì)、交通運(yùn)輸?shù)惹闆r；城市土地市場、房地產(chǎn)市場、商業(yè)市場、地區(qū)人口分布及產(chǎn)值、工農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展、城市資源情況；歷史文化、風(fēng)俗習(xí)慣、科教教育、宗教旅游等情況。依據(jù)收集資料情況分析各方案的特點(diǎn)。

（3）進(jìn)行方案比選及確定選址。根據(jù)各開發(fā)選址方案的特點(diǎn)，對應(yīng)影響鐵路土地綜合開發(fā)選址合理性的因素，從地理、經(jīng)濟(jì)、文化維度各方面逐一進(jìn)行對比，滿足土地開發(fā)選址有利因素最多、不利因素最少、使土地開發(fā)價值最大的方案確定為鐵路土地綜合開發(fā)選址的最終方案。

4 地理、經(jīng)濟(jì)、文化維度因素法選址的應(yīng)用

本文選取昌九客專廬山站鐵路土地綜合開發(fā)選址方案展開探討。

4.1 方案介紹

新建南昌至九江客運(yùn)專線廬山站鐵路土地綜合開發(fā)用地750 畝，地方政府提供了開發(fā)用地位于杭瑞高速以北（方案1）、杭瑞高速以南（方案2）、通江大道以東（方案3）、發(fā)展大道以南（方案4）4 個方案。

4.2 方案分析

方案1：選址地塊位于杭瑞高速以北、昌九高速以西。選址地塊距昌九客專廬山站約2.6km，該地塊在山坡上，處于兩條高速高架橋下的夾角處，現(xiàn)進(jìn)出通道僅為九江市柴桑區(qū)057 鄉(xiāng)道，村莊、附著物較少，附近有垃圾處理廠，地理地形位置欠佳；該地塊屬于九江市柴桑區(qū)規(guī)劃區(qū)以外，方圓1.5km 內(nèi)只有零星村落、人口稀少，無明顯業(yè)態(tài)選擇方向；旅游、人文、歷史挖掘潛力較小。

方案2：選址地塊位于杭瑞高速以南、京九鐵路以西。選址地塊距昌九客專廬山站約3km，該地塊在楊家山山腳，處于鐵路與高速高架橋下的夾角處且地形狹長，現(xiàn)進(jìn)出通道僅為九江市柴桑區(qū)057 鄉(xiāng)道，村莊、附著物較少，附近有垃圾處理廠，地理地形位置欠佳；該地塊屬于九江市柴桑區(qū)規(guī)劃區(qū)以外，方圓1.5km 內(nèi)只有零星村落、人口稀少，無明顯業(yè)態(tài)選擇方向；該地旅游、人文、歷史挖掘潛力一般。

方案3：選址地塊位于通江大道以南、武九鐵路以北。選址地塊距昌九客專廬山站約11km，該地塊地勢平坦開闊，緊鄰柴桑區(qū)與其他城區(qū)的主要通道通江大道，地面無村莊且附著物較少，地理地形位置較好；該地塊屬于九江市柴桑區(qū)規(guī)劃區(qū)邊緣，方圓1.5km 內(nèi)有部分廠礦企業(yè)和住宅，可主要選擇住宅和酒店業(yè)態(tài)；該地塊距獅子洞旅游景區(qū)約4km，旅游、人文、歷史挖掘潛力較小。

方案4：選址地塊位于發(fā)展大道以南約260m，昌九高速以西，京九鐵路以東。選址地塊距昌九客專廬山站約0.6km，該地塊地勢開闊稍有起伏，緊鄰柴桑區(qū)與其他城區(qū)的主要通道發(fā)展大道，地面有部分村莊且樹木較多，地理地形位置較好；該地塊緊鄰九江市柴桑區(qū)規(guī)劃中心區(qū)，方圓1.5km 內(nèi)商業(yè)、住宅、企業(yè)較多，人流量較大，可主要選擇住宅、酒店、商業(yè)業(yè)態(tài)；該地塊距中華賢母園景區(qū)約3km，公交、汽車、規(guī)劃地鐵可方便進(jìn)入廬山風(fēng)景區(qū)，旅游、人文、歷史挖掘潛力較大。

4.3 方案比選及確定

根據(jù)收集的地塊相關(guān)資料，把4 個選址方案的評價效果從地理、經(jīng)濟(jì)、文化維度各方面逐一進(jìn)行對比，編制鐵路土地綜合開發(fā)選址方案地理、經(jīng)濟(jì)、文化維度因素比選表，見表1。

根據(jù)各方案的選址影響因素比選，方案4 的有利因素8 項(xiàng)最多，不利因素2 項(xiàng)最少，確定方案4 地塊為昌九客專廬山站鐵路土地綜合開發(fā)選址地塊。

5 結(jié)束語

本文根據(jù)鐵路新時代的發(fā)展要求，從地理、經(jīng)濟(jì)、文化維度考慮和探討鐵路土地綜合開發(fā)選址的影響因素和選址的步驟，通過事例應(yīng)用地理、經(jīng)濟(jì)、文化維度影響因素對比確定選址方案，取得較好的效果。