論人民幣匯率與房地產價格的相關性分析

黃莉娜

摘 要：人民幣匯率在經過制度改革后，升值預期不斷加強，由此吸引大量國際資金流入房地產市場。隨著全球一體化的進展，正確認識人民幣匯率和房地產價格之間的聯動性刻不容緩。尤其是2020年中國的房地產業(yè)受疫情沖擊的影響較大，目前看有趨勢化的可能，因此研究匯率與房價之間的關系對通過外匯市場來穩(wěn)定房價有一定的意義。本文發(fā)現人民幣匯率對房地產價格存在正反兩個方面的影響，房地產價格會因人民幣升值而表現出相應的上漲趨勢，且匯率對房價存在單向影響效應，但人民幣的升值幅度超過一定區(qū)間后可能會造成房價市場暴跌，基于相關結論并結合我國具體情況提出發(fā)展建議。

關鍵詞：房地產價格;人民幣匯率;國際資本流動

0 引言

在我國宏觀經濟發(fā)展過程中，人民幣匯率和房地產價格一直是比較重要的參考變量，圍繞匯率與房價進行的相關研究也是市場和學術界關注的焦點。早在1997年Benson 和 Hansen就實證檢驗了華盛頓的房價與美元兌加拿大元匯率之間保持著較強的相關性，但同時也指出匯率對房價的傳導機制存在一定的時滯性。2013年，Ghosh 和Reitz在檢驗得出印度市場實際匯率、資本流動和匯率之間存在長期協(xié)整關系后，認為匯率的劇烈波動先引起資本市場熱錢涌入，最終導致了印度房價的持續(xù)高漲。而國外對中國市場上房價與匯率相關性的研究也較多，2008年Martin 和 Morrison 在其報告中指出人民幣匯率的升值影響到中國房地產市場價格的上漲，主要通過熱錢涌入的渠道，而隨后2011年Kim在調查亞洲主要國家熱錢流入情況后也證實了這一觀點。國內學者關于匯率對房價的這一傳導機制也持贊同態(tài)度，都支持人民幣匯率升值效應不斷增大所帶來的大量資本流入是導致中國房價高位不落的一個重要原因。另有學者研究發(fā)現，另一重要因素是人民幣升值導致的貨幣供給因素。此外，有學者指出當人民幣升值預期增大到一定幅度之后，易使房地產市場出現泡沫。因此，正確分析人民幣匯率波動對我國房地產價格的影響，有利于我國通過匯率制度調控來穩(wěn)定市場房價。

1 匯率與房價的現狀分析

我國匯率在實行浮動匯率制度后人民幣的升值預期持續(xù)加強，直到2015年這種升勢才出現轉折點，自此匯率貶值預期逐漸加強。2018年由于貨幣政策分化以及中美貿易戰(zhàn)的爆發(fā)使得人民幣匯率進入劇烈波動區(qū)間，2019年貿易戰(zhàn)緩和使得人民幣匯率走強，而隨著2020年新冠肺炎疫情的爆發(fā)，人民幣匯率的升勢減弱，但總體處在相對可控狀態(tài)下。

我國房地產自1988年停止住房分配以來，房價發(fā)生較大幅度上漲。房地產市場在2008年全球經濟危機和2014年國內整體宏觀經濟低迷期間，出現銷售面積和銷售額同比大幅度下滑趨勢。2016年后房價整體趨勢穩(wěn)定，但最近幾年的變動幅度相對較大，2020年中國的房地產業(yè)受疫情沖擊的影響較大，目前看有趨勢化的可能。之前也曾有學者指出我國三、四線城市的房地產相對于一線城市來說存在嚴重的庫存問題，但隨著地方經濟的發(fā)展以及一線城市消費較高且房價居高不下的情況下，一線城市的房價逐漸在高位趨于穩(wěn)定，反而三、四線城市的房價快速上漲。

通過觀察房價和匯率的長期的走勢，發(fā)現兩者的變動在2011年、2014年、2015年和2018年存在一定的相同趨勢，因此研究匯率與房價之間的關系對通過外匯市場來穩(wěn)定房價有一定的意義。

2 匯率與房價的相關性分析

相關學者認為房地產是特殊的商品并具有一定的投資屬性，人均可支配收入的增多、人口的增長和成本的提升對房地產價格的上漲有正向促進效應。房價還會因地理環(huán)境而具有差異性，利率過高會對房價有抑制作用。此外全球房地產的價格對國內房價有聯動效應。另一方面，國際收支、利率水平和政府等因素會對匯率波動產生影響。本文認為人民幣匯率主要從以下方面對房價產生影響。

2.1 基于國際資本流動因素的預期效應

當人民幣出現較強的升值預期時，國際投資者們趨于理性選擇會更愿意持有人民幣資產，有利于在未來獲得兩個市場上的價差收益。他們會青睞于持有人民幣，并將一部分人民幣投入房地產市場，受此影響房地產市場的投資需求會增大，導致房價處在上漲趨勢，投資者們會待匯率上升，房價處在高價位時出售。由此可同時獲得房地產市場的增值和匯率變化帶來的差價收益。但這種情況往往也會帶來不利性，如果人民幣升值預期持續(xù)高漲并超過一定區(qū)間，會吸引越來越多的投資者進入房地產市場，眾多投資者均選擇在房價高位時拋出會造成房價暴跌，嚴重時會發(fā)生泡沫。

2.2 基于銀行貸款的信貸效應

由于房地產行業(yè)的特殊性，在建造初期需要大量資金供給，在這種情況下對銀行貸款的需求性較大。當人民幣貶值時，市場上外幣減少而本幣增多，為了維持幣值穩(wěn)定會收緊銀行信貸，從而減少房地產市場的資金供給，造成房價上漲。

2.3 基于經濟增長的財富效應

本幣升值外幣貶值、進口商品價格下跌會刺激國內商品價格下跌，消費者感覺以同樣的貨幣能購買更多的商品，自己的剩余財富增多，往往就會將一部分資金投資于房地產以及證券市場以期待獲得更高收益，且投入資金的比例隨著剩余財富的增多而增多，這在一定程度上增大了房地產市場的需求并導致房價上漲。

2.4 基于貨幣因素的流動性效應和通貨膨脹效應

人民幣預期升值效應增大會帶動房地產市場流入更多的國際資金，隨著市場上外幣數量增多而本幣減少，國家會通過購買外幣投放本幣來穩(wěn)定匯率，本幣供給量一旦過多，容易引起國內的通貨膨脹。人們?yōu)榱吮Ｖ低鶗⑹种械呢泿乓再Y產的形式持有來避免通貨膨脹帶來的風險，房地產市場的需求會逐漸上升，帶動價格上漲。

由此可以看出，人民幣匯率對房地產價格既存在正面影響也存在反面影響。人民幣升值所帶來的大量國際資金流入房地產市場，解決了房地產行業(yè)一部分資金供給問題，但同時也需要控制升值幅度，避免泡沫的發(fā)生。而一旦人民幣開始貶值且貶值預期不斷加強，容易造成恐慌并致使投資者紛紛撤回資金，造成房地產市場資金鏈突然斷裂且短期無法彌補，價格會急劇下降，嚴重時會對整個社會經濟帶來不利影響。

3 政策建議

房地產價格的變動不僅關乎個人的切身利益，也關乎整個社會經濟的穩(wěn)定。而人民幣匯率對房地產價格存在正反面影響，正確合理地進行匯率調控能夠使房地產價格的波動維持在穩(wěn)定區(qū)間內，有利于優(yōu)化社會經濟環(huán)境。在此提出三點建議：一是繼續(xù)完善我國匯率制度，在浮動匯率制度的基礎上逐漸放開管理，讓匯率變動趨向市場化。二是建設多層次資本市場，提供多元化融資和廣泛投資渠道，引導資金流并擴大其他市場的融資渠道，一定程度上遏制對房地產市場的投機需求。三是合理控制土地資源供應量，避免房地產開發(fā)商發(fā)生囤積行為，優(yōu)化市場供給情況，預防房地產泡沫。

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