房地產調控背景下員工跟投制度

王志浩

【摘要】從目前房地產企業(yè)的發(fā)展來看，跟投制度作為重要的員工激勵制度，對整個房地產企業(yè)的發(fā)展產生了重要的影響。通過跟投制度的實施，不但提高了房地產企業(yè)員工的凝聚力，同時還能實現科學的利益分配，使房地產企業(yè)的管理團隊和優(yōu)秀員工能夠通過跟投制度的方式參與投資房地產項目，對做好房地產項目的建設和實現風險的有效控制具有重要影響。

【關鍵詞】房地產調控;員工跟投制度;問題;對策

基于房地產企業(yè)的發(fā)展實際，員工跟投制度作為基礎的管理制度，對提高員工的貢獻度，以及降低企業(yè)管理風險和實現房地產企業(yè)的快速擴張和項目的有效建設具有重要影響。員工跟投制度的實施在一定時期內取得了積極效果，為房地產企業(yè)的擴張和項目的有效建設與實施提供了有力支持，但是隨著調控政策的不斷出臺，房地產市場呈下行的趨勢，使員工跟投制度面臨著風險，如何做好跟投制度的調整，如何實現員工與企業(yè)利益的協(xié)調，對整個房地產企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。

1、跟投制度發(fā)展歷程

1.1跟投制度的誕生

從目前房地產企業(yè)的發(fā)展來看，跟頭制度最早誕生于萬科公司，為了激發(fā)員工積極性，實現對員工凝聚力的有效提升，建立了員工跟投制度。通過員工跟投項目的方式投入資金，并按照項目的進程和收益予以分紅。跟投制度誕生之后，得到了企業(yè)員工的普遍擁護。企業(yè)員工通過跟投的方式，深度參與了具體的房地產項目，使整個員工在項目推進過程中，能夠主動的降低項目的管理風險。通過采取有效的管理措施，解決項目的風險并增加項目的整體收益。員工跟投制度的誕生，對推動企業(yè)管理方式的轉變和優(yōu)化企業(yè)管理流程，以及提高員工的主觀能動性具有重要影響。

1.2跟投制度的快速發(fā)展

基于員工跟投制度的重要影響和員工跟投制度取得的積極效果，在房地產企業(yè)過程中，員工跟投制度成為了重要的支持制度，對整個員工的發(fā)展和企業(yè)分配手段的調整產生了深遠的影響，許多房地產企業(yè)通過建立企業(yè)內部的跟投制度等方式，推動整個跟投制度的發(fā)展，將整個跟投制度與企業(yè)的管理實際相結合，實現了對員工的有效激勵，對提高員工的工作穩(wěn)定性和做好項目的管控具有重要影響。員工跟投制度的應用，推動了企業(yè)的快速發(fā)展[1]。在這一時期內，員工跟投制度得到了大面積的推廣，成為了企業(yè)基礎的管理制度，對整個房地產企業(yè)的發(fā)展產生了積極的影響，推動了房地產企業(yè)利益分配機制的調整。

1.3跟投制度的調整

從員工跟投制度的實施來看，雖然員工跟投制度具備一定的優(yōu)勢，能夠解決企業(yè)發(fā)展中存在的利潤分配問題和員工穩(wěn)定性問題及風險防控問題，但是隨著調控政策的不斷出臺，市場下行趨勢明顯，整個房地產項目的利潤被大幅壓縮，進行分配的利潤較少，使得員工跟投效益不明顯，員工的跟投資金和員工的投資收益受到了直接的影響，并且在員工的跟投風險方面有所上升，對整個員工的跟投意愿度產生了較大的影響。企業(yè)在員工跟投制度的實施過程中，出現了一定的問題，導致企業(yè)必須要根據員工的跟投資金和企業(yè)的管理要求和企業(yè)的發(fā)展實際合理考慮企業(yè)的盈利能力和分紅能力，按照員工跟投制度的要求和員工的意愿度以及項目的實際開展情況，做好薪酬制度的調整，使員工跟投制度在實施過程中能夠達到預期目標，解決員工跟投問題。從最近兩年的員工跟投制度的應用來看，已經出現了調整的趨勢。

2、跟投制度在后房地產時代面臨哪些問題

2.1收益降低，風險增加

從目前員工跟投制度的實施來看，隨著房地產調控政策不斷落實，房地產下行已經是不可避免的趨勢，在后房地產時代，員工跟投制度在落實過程中出現了收益降低和風險增加的情況，對整個員工跟投制度的實施產生例如直接影響，使員工跟投制度在實施過程中，因收益率的降低影響了員工跟投的意愿度，并且在跟投制度的實施過程中，整個企業(yè)所承擔的投資風險有所增加，因此，企業(yè)在跟投制度的實施過程中，必須要進行有效的調整，才能使跟投制度在落實過程中取得積極效果。

2.2資金壓力明顯，跟投意愿度下降

對房地產企業(yè)而言，員工跟投制度在實施過程中，員工投入的資金對整個企業(yè)房地產項目的運行具有直接影響。而隨著后房地產時代的到來，整個投資風險有所增加，投資的回報率出現問題，許多項目在投資回報率方面不足以支撐原有的分紅比例，導致在跟投制度實施過程中，存在員工與企業(yè)爭奪利潤的情況，違背了跟投制度的初衷，使整個跟投制度在實施過程中，無法處理員工與企業(yè)的關系。在這一背景下，員工的跟投意愿度低，導致跟投制度在實施過程中無法擴大跟投的規(guī)模，項目的資金流方面出現問題，影響了項目的正常推進，導致項目在實施過程中無法取得積極的建設效果，影響了項目的推進，導致房地產企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的風險[2]。

2.3跟投團隊與房企利益存在沖突

目前房地產企業(yè)在跟投制度實施過程中，跟投團隊考慮到自身的收益情況以及投資風險，往往在拿地環(huán)節(jié)較為慎重，在項目推進過程中持謹慎的態(tài)度。而房地產企業(yè)為了實現企業(yè)發(fā)展目標和快速的擴張目標，往往需要跟投團隊采取激進的投資措施進行市場拓展。利益上跟投團隊與房地產企業(yè)的利益存在一定的沖突，導致跟頭團隊與房地產企業(yè)盈利分配存在差異，影響了跟投團隊的投資意愿度，使整個跟投團隊與房地產企業(yè)爆發(fā)管理沖突，對房地產企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長和房地產企業(yè)發(fā)展策略的落實具有不利影響。

3、跟投制度如何適應形勢變化實現員工與企業(yè)的共贏

3.1合理控制跟投規(guī)模

基于房地產企業(yè)的發(fā)展實際，以及跟投制度的具體落實情況，在房地產企業(yè)跟投制度調整過程中，應當合理控制跟投的規(guī)模，控制跟投的資金額，并合理設定員工跟投的資金比例，確保員工在跟投的規(guī)模和限定的范圍之內做好員工跟投制度的調整和落實。通過對跟投規(guī)模的控制，使整個員工在跟投制度的落實過程中，能夠按照主觀意愿度和企業(yè)的現實需要，將資金投入到在建的項目當中，推房地產項目的有序進行。地產項目在建設資金方面能夠得到有效的支持，能夠根據房地產企業(yè)的發(fā)展實際和投資流程，實現對員工跟頭利益的有效分配，同時能募集項目建設中急需的資金，對企業(yè)的發(fā)展和房地產企業(yè)具有重要意義。

萬科2018年初再次修訂跟投制度，收緊了投資范圍與收益分配方式。將跟投投資總額占項目資金峰值的13%降低到不超過項目資金峰值的10%。同時鑒于上市公司股東利潤被侵蝕的詬病，設置了“門檻收益率”和“超額收益率”。規(guī)定內部收益率（IRR）≤10%時，跟投人員劣后分配;當 10%<項目內部收益率（IRR）≤25%時，跟投人按出資比例分配收益，項目內部收益率（IRR）>25%時，超過超額收益率以上的部分，跟投人員按出資比例的1.2倍分享。

3.2調整利益分配機制

基于對員工跟投制度的了解，在員工跟投制度落實和調整過程中，需要設定合理的利益分配比例，掌握利益分配情況，根據企業(yè)能夠承受的范圍和要求做好企業(yè)的利益分配。在分配比例的調整中，應當按照具體的項目進行有效的利潤測算，保證員工在跟投過程中能夠最大程度的獲得現金利益，同時在利潤分配過程中，在企業(yè)和員工之間能夠就利益分配達成一致，避免在利益分配過程中采取的方式不當和比例存在問題，影響利益分配實施。通過對員工和企業(yè)的平衡，使整個利益分配在實施過程中能夠達到分配要求，能夠在分配的針對性和有效性方面得到提升，使整個員工利益分配能夠達到科學性標準[3]。

中梁控股也于近期調整了跟投制度，進行了多項改革。比如，對富余資金管理提出了“四個原則”“三個前提”和“三個要求”，富余資金管理及使用類似碧桂園相關規(guī)定;允許個人跟投股比可向下浮動20%，并要求區(qū)域集團兜底全部股比;要求成熟型區(qū)域公司增加拓展、市場、營銷等常務副總經理跟投，適當調減了區(qū)域董事長、事業(yè)部總各項目跟投的股比。

3.3平衡跟投團隊與房企的關系

基于跟投制度的要求和房地產企業(yè)的發(fā)展實際，跟投制度調整過程中應當平衡跟同團隊與房企的關系，根據企業(yè)發(fā)展實際和跟投團隊的自身利益需求，找到跟投團隊與房企的平衡點，按照企業(yè)的發(fā)展需要，做好利益機制的建立，并且明確房地產企業(yè)與跟投團隊的關系，及時的調整跟投制度，在跟投團隊的職責權限，履職能力和具體的投資管控等方面加強聯(lián)系，保證房地產企業(yè)能夠做好基本的利益分配，采取有效的利益分配方式，根據房地產企業(yè)特點實現動態(tài)調節(jié)，使整個團隊與房地產企業(yè)能夠在目標之下實現有序管理，推動跟投團隊的調整，同時推動房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的調整，使整個房地產企業(yè)能夠在跟方面結合企業(yè)的發(fā)展實際和跟投團隊的具體情況，采取有效的落實措施，滿足企業(yè)的發(fā)展要求。

中房智庫研究員從碧桂園集團內部了解到，碧桂園對跟投制度也做了調整，禁止了普通員工自愿跟投，同時增加了強制跟投人員的名單，除了前述表格中所列的強投人員外，區(qū)域成本、工程、運營、采購、商管、人力、物業(yè)等部門的負責人也被列為強投人員。同時，授權給前線，強化了項目總對效益分成的管理權限。

結論：

通過對房地產企業(yè)跟投制度的了解，跟投制度作為房地產企業(yè)利益分配的基本制度推出以來，對提高項目的建設質量和降低項目的建設風險具有重要作用。但是隨著房地產市場進入下行區(qū)間，在整個跟投制度的實施過程中，必須要進行有效的調整，解決房地產跟投制度的落實問題。因此，明確跟投制度的重要性，并做好跟投制度的調整，對當前房地產企業(yè)的發(fā)展和看市場下行期間的企業(yè)發(fā)展具有重要影響。

參考文獻：

[1]周琪.房地產企業(yè)項目跟投制度案例研究[D].北京交通大學，2019.

[2]來宇壯. ZL地產企業(yè)員工跟投激勵制度評價與優(yōu)化[D].浙江工業(yè)大學，2019.

[3]周子毅.房地產企業(yè)員工跟投模式應用的研究[D].華南理工大學，2017.