簡(jiǎn)析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)終結(jié)論

廖俊平

2020年8月13日，貝殼在美國(guó)紐交所上市。上市之前，就已經(jīng)有分析文章借用美國(guó)歷史學(xué)家弗朗西斯·福山曾經(jīng)的“歷史終結(jié)論”，分析中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是否也已經(jīng)進(jìn)入終結(jié)階段。

筆者認(rèn)為，討論所謂的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)終結(jié)論”，首先要對(duì)這個(gè)論點(diǎn)本身進(jìn)行界定?！胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)終結(jié)論”的含義之一是：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將終結(jié)，這顯然是不符合大多數(shù)人的判斷的。一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是：整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入“下半場(chǎng)”——增量速度放緩，存量和存量的交易不斷增加，相應(yīng)也就需要更多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。當(dāng)然，也有人認(rèn)為存量房交易未必一定需要通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，尤其是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能提供更多的增值服務(wù)的情況下。這的確也是中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一個(gè)長(zhǎng)期存在的痛點(diǎn)，很多行業(yè)參與者特別是新進(jìn)入者往往也會(huì)抓住這個(gè)痛點(diǎn)改進(jìn)自身服務(wù)，以此提高競(jìng)爭(zhēng)力。這也是我們非常希望看到的。但即使在這么多年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)總體水平較低的情況下，這個(gè)行業(yè)仍然頑強(qiáng)地生存下來(lái)，并且不斷演進(jìn)，這本身也恰恰說(shuō)明社會(huì)是需要這個(gè)行業(yè)的。甚至連想對(duì)這個(gè)行業(yè)實(shí)行脫胎換骨的改變、用互聯(lián)網(wǎng)完全取代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的做法，經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，也被證明是不成功的。所以，不管從哪個(gè)層面來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將終結(jié)”的說(shuō)法是站不住腳的。

“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)終結(jié)論”的另一個(gè)含義是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的終結(jié)，形成一家獨(dú)大或幾家寡頭的格局。對(duì)這種格局的擔(dān)心一直伴隨著這些年鏈家-貝殼系的不斷擴(kuò)張而發(fā)展，直到這次貝殼上市，這種擔(dān)心達(dá)到了一個(gè)頂峰。

首先應(yīng)該肯定的是：貝殼帶來(lái)的是正確的行業(yè)理念和行業(yè)規(guī)則，即信息透明化、經(jīng)紀(jì)人之間通過(guò)嚴(yán)格而明細(xì)的規(guī)則合作提高效率，以及標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)流程。

但最本質(zhì)的一點(diǎn)是無(wú)法改變的：貝殼是一個(gè)企業(yè)。企業(yè)就是為了利潤(rùn)最大化而生存的，進(jìn)入了資本市場(chǎng)的企業(yè)更是不得不朝著資本力量推動(dòng)的方向行動(dòng)。體現(xiàn)在具體的行為模式上，貝殼的核心規(guī)則和工具ACN （Agent CooperateNetwork經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）也只對(duì)貝殼系內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人開(kāi)放而不是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)開(kāi)放的合作網(wǎng)絡(luò)（后者的典型是MLS，Multiple Listing Service，筆者這些年已經(jīng)對(duì)MLS做過(guò)很多介紹，本專欄文章也有多篇論及，在此不贅述）。

一個(gè)完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是充分競(jìng)爭(zhēng)的。一方面，政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的作用就是促進(jìn)和維持競(jìng)爭(zhēng)，很多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家政府都有專門的中小企業(yè)服務(wù)部門，其本質(zhì)就是通過(guò)扶持中小企業(yè)來(lái)維持市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，包括中國(guó)在內(nèi)的多數(shù)國(guó)家都有《反壟斷法》。中國(guó)的《反壟斷法》很明確地規(guī)定了推定經(jīng)營(yíng)者具有市場(chǎng)支配地位的數(shù)量界限：“（1）一個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額達(dá)到二分之一的;（2）兩個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額合計(jì)達(dá)到三分之二的;（3）三個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額合計(jì)達(dá)到四分之三的?！闭嚓P(guān)管理部門應(yīng)該做的就是依法監(jiān)測(cè)經(jīng)營(yíng)者是否達(dá)到了這樣的數(shù)量界限并相應(yīng)采取及時(shí)行動(dòng)。