大城市近郊“農旅綜合體”鄉(xiāng)村建設新形態(tài)
——以上海市鄉(xiāng)悅華亭鄉(xiāng)村振興項目為例

肖 閩

（上海廣境規(guī)劃設計有限公司，上海 201822）

“上海2035”提出邁向卓越的全球城市的發(fā)展定位，同時，上海鄉(xiāng)村在滿足基本的居住功能外，更成為錨固城市生態(tài)空間、彰顯城市品質、體現城市精神重要載體。未來的上海鄉(xiāng)村，不僅是體現城市風貌，還是打響“上海制造”品牌、吸引創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)群體的重要發(fā)展空間。然而，上海的鄉(xiāng)村振興也面臨著“減量化”背景下農村存量土地盤活和使用路徑匱乏、鄉(xiāng)村自然風貌缺失與產業(yè)發(fā)展乏力等一系列的挑戰(zhàn)。2018年1月，上海施行《關于支持本市休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游產業(yè)發(fā)展的規(guī)劃土地政策實施意見》（滬規(guī)土725號），提出開發(fā)農業(yè)多種功能（農用地復合利用），優(yōu)化設施規(guī)劃布局（統籌利用農村公共服務設施用地、盤活存量集體建設用地資源）等政策，以促進休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游產業(yè)發(fā)展。農旅結合為導向的鄉(xiāng)村發(fā)展成為鄉(xiāng)村振興的重要手段之一。

隨著大都市人口的數量不斷增加，市民對城市生態(tài)空間的需求也不斷上升。與城市區(qū)相比，大城市郊區(qū)鄉(xiāng)村具備交通、生態(tài)環(huán)境與生活方式上的差異性，并因便捷的交通條件和高可達性享受城鄉(xiāng)資源交換與能量流動的優(yōu)勢，具備發(fā)展旅游產業(yè)的較好基礎。然而，大城市郊區(qū)鄉(xiāng)村地區(qū)的“燈下黑”現象也相當普遍。由于郊區(qū)本地人口流失大，農村自組織能力弱化等原因，產量農業(yè)向質量農業(yè)轉化以及產品農業(yè)向服務農業(yè)轉化遭遇瓶頸[1]。同時，以農旅為主導的鄉(xiāng)村群落，由于地緣相鄰和資源相近等因素，也面臨區(qū)域同質化、特色不鮮明、配套能力弱等問題。

依托區(qū)域市場的“農旅綜合體”建設模式成為實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的一個縮影。相比于以農家樂為代表和以傳統農業(yè)園區(qū)為代表的中國第一代和第二代農村旅游發(fā)展的探索[2]，農旅綜合體強調以規(guī)劃引導的頂層藍圖設計和區(qū)域資源有序整合，更重視規(guī)模效應、投資運營與后期管理。近幾年，通過政策創(chuàng)新和平臺搭建的等方式，各地對農旅綜合體建設進行了一定的探索。然而，村域范圍內可供使用的集體經營性建設用地布局零散、存量不足，而目前村莊規(guī)劃大多以行政村為單位編制，對村莊之間的紐帶關系研究不足，規(guī)劃與實施脫節(jié)等問題不無關系[3]。

本文以上海嘉定區(qū)鄉(xiāng)悅華亭項目為例，探討在大城市周邊鄉(xiāng)村地區(qū)中，農旅綜合體建設作為帶動區(qū)域連片發(fā)展從理論政策到實施落地的一系列路徑設路徑。該項目實現了從頂層框架、藍圖設計、投資運營直至后期管理的穩(wěn)妥推進，實現投入和產出上的平衡，成為類型項目的成功示范。本文以該項目為例，探討大城市郊區(qū)地區(qū)鄉(xiāng)村的振興路徑。

1 農旅綜合體概念與趨勢

1.1 農旅綜合體概念內涵

在保證永久基本農田、優(yōu)質耕地不減少、建設用地總量不增加的前提下，農旅綜合體建設通過農用地的復合化、基礎設施提升和農村住房優(yōu)化提升區(qū)域整體條件，促進產業(yè)用地布局、人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)境優(yōu)化；并通過旅游項目的滲透，實現產業(yè)鏈的拓展和多業(yè)態(tài)復合型產業(yè)融合發(fā)展的目標，實現鄉(xiāng)村振興[4]。

農旅綜合體的概念主要基于國內外對諸如田園綜合體、旅游綜合體和農業(yè)綜合體的研究，是在尊重農業(yè)產業(yè)基礎上，更加注重農業(yè)和旅游的融合互促，增加土地價值，推動衍生產業(yè)，形成農旅融合的綜合休閑集聚區(qū)。農旅綜合體的核心要素體現為“RFPPC”五大要素，即核心吸引物（Resources）、農業(yè)形態(tài)（Form）、旅游項目配套（Project）、產品供給（Product）和表現載體（Carrier）[5]。目前我國對于農旅綜合體的研究主要包括基礎理論、規(guī)劃運作以及影響效應3個方面。

1.2 農旅綜合體發(fā)展類型

在不同視角下，農旅綜合體形成不同的分類，包括核心要素視角、旅游產品視角、產業(yè)集聚區(qū)視角、開發(fā)模式視角、旅游目的地視角等視角。從核心要素視角來看，農旅綜合體可分為區(qū)域市場依托型、特色資源吸引型、景區(qū)發(fā)展帶動型和特色產業(yè)主導型等類型[6]。從旅游產品視角，包括主打景觀風貌、民風民情、特色產品以及主題IP的多種類型；從開發(fā)模式視角，包括以鄉(xiāng)村旅游為賣點、休閑商業(yè)為支撐、休閑地產為贏利點的綜合開發(fā)模式[7]。

1.3 農旅綜合體規(guī)劃建設趨勢

（1）從技術合理向價值回歸轉變

相比村莊規(guī)劃，農旅綜合體一開始就面向不同的使用主題，包括村民、運營者、租客、游客等，各方的出發(fā)點不同，認知不同，使用場景不同，開發(fā)訴求亦不同，難以迅速達成發(fā)展共識。農旅綜合體設計要更多統籌使用者的意見，形成多方的協調共識。這就要求農旅綜合體規(guī)劃從傳統的技術合理思維向綜合價值提升思維轉變，使農旅綜合體規(guī)劃充分體現使用者意愿。

（2）藍圖式向動態(tài)調控轉變

既往的村莊規(guī)劃側重于總體定位和發(fā)展目標，以藍圖式方案對鄉(xiāng)村的發(fā)展進行指引，主要考慮空間技術合理性與實施過程中目標的達成與形象的建設。此外，市場偏好變化快，產業(yè)、文化、社會治理等各項內容涉及部門多，更應以項目為抓手，有計劃地開發(fā)市民農莊、鄉(xiāng)村酒店、鄉(xiāng)村民宿等新型鄉(xiāng)村休閑度假產品，適應使用者需求的同時以點帶面逐步推進區(qū)域提升。

（3）從政府主導向政企伙伴關系轉變

新常態(tài)下，鄉(xiāng)村旅游由景點依賴型向體驗休閑型轉變，涉及新業(yè)態(tài)布局與區(qū)域軟實力的市場培育，發(fā)展訴求不僅僅是經濟的增長，還包括了生態(tài)品質、文化生活等不同方面的訴求，發(fā)展訴求的變化也就導致了建設成本與風險的不斷增加。與地方政府在區(qū)域建設中作用更傾向于監(jiān)督與指導相比，社企伙伴關系將多方參與者納入一個平臺，通過發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，有效降低需求與供給之間的成本，實現共擔風險、提升效率、提高創(chuàng)新的目標[8]。

2 鄉(xiāng)悅華亭試點探索

鄉(xiāng)悅華亭是上海嘉定區(qū)提升農村生態(tài)宜居環(huán)境、打造美麗鄉(xiāng)村建設的示范樣板，以現代農業(yè)為肌理，發(fā)展主題農業(yè)休閑旅游、康養(yǎng)度假產業(yè)，全力打造一個多功能、精品化、集聚型的農旅綜合體，實現區(qū)域整體升級。

2.1 基本情況

華亭鎮(zhèn)位于上海市嘉定區(qū)北部，是嘉定區(qū)北部典型的農業(yè)小鎮(zhèn)，也是上海市郊野鄉(xiāng)村的典型代表。鄉(xiāng)悅華亭項目位于華亭鎮(zhèn)北部，霜竹公路以北約10km2的范圍（圖1），基地范圍內戶籍原住民約6529人。

圖1 鄉(xiāng)悅華亭項目區(qū)位置圖Fig.1 Location map of Xiangyuehuating project

現狀基地區(qū)位條件優(yōu)越，規(guī)劃S7(外環(huán)切線）城市快速道路、霜竹公路、瀏翔公路、滬太公路位于基地周邊；農田資源豐富，有哈密瓜研究所、國家梨產業(yè)、鱷龜等規(guī)模農業(yè)特色產業(yè)，原鄉(xiāng)生態(tài)農田規(guī)模成片；休閑農業(yè)旅游已有初步基礎，周邊有瀏島景區(qū)、毛橋農家樂、華亭人家生態(tài)農業(yè)園、上海協和高爾夫俱樂部、哈密瓜主題公園等主題景區(qū)，并培育哈密瓜文化節(jié)等節(jié)慶活動；河道水網密布，河道縱橫交錯，水鄉(xiāng)特征明顯（圖2）。

圖2 鄉(xiāng)悅華亭項目區(qū)現狀要素圖Fig.2 The current elements of Xiangyuehuating project area

同時，現狀基地內也存在一定不利因素，包括原住農戶多，村落散布，村落風貌較差；產業(yè)經營主體多、類型多，分布散亂，生產環(huán)境雜亂、景觀面差；大部分經營主體獨立自治、技術水平不一，難以形成品牌效益等情況。

2.2 主要規(guī)劃歷程

上海作為農村土地制度改革試點地區(qū)，其近郊地區(qū)村集體經營性建設用地“入市”的推行進展并不理想，主要原因與既往農村居民動遷政策、農村土地征收標準提高不無關系。不過，近年來以建設用地減量化為目標的農民集中居?。ù逵蚍秶鷥鹊拇逭揭疲┡c舊村改造得到廣泛推行，為宅基地改革制度推進創(chuàng)造了條件[9]。為實現項目有序落地，鄉(xiāng)悅華亭逐步開展區(qū)域規(guī)劃落地、項目全景策劃編制、項目規(guī)劃方案設計、項目生活服務方案編制、農業(yè)農旅產業(yè)規(guī)劃編制等工作，在此基礎上，落實編制項目整體開發(fā)和經營管理方案。

鄉(xiāng)悅華亭項目在三個空間層次強化規(guī)劃引領。第一層次，在霜竹公路以北的10km2鄉(xiāng)村地區(qū)，圍繞發(fā)展方向、發(fā)展定位、發(fā)展布局等關鍵問題進行深入思考和科學判斷；第二層次，在啟動區(qū)約3.2km2范圍內，統籌策劃產業(yè)發(fā)展，實現產業(yè)連片布局，圍繞近期建設、農業(yè)農旅、生產經營等重難點問題集中突破，分類指引，并為未來預留發(fā)展空間；第三層次，啟動區(qū)范圍，共涉及原住村民491戶，一期第一批需要安置原住民187戶（圖3）。

圖3 鄉(xiāng)悅華亭項目范圍層次圖Fig.3 The scope hierarchy of Xiangyuehuating project

此外，按照實施要求，項目對上位規(guī)劃及相關條線規(guī)劃進行銜接，銜接規(guī)劃包括村莊（建設）規(guī)劃、農林水專項規(guī)劃、鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃等。通過生態(tài)要素底線控制和產業(yè)規(guī)模和空間布局梳理，確定：（1）底線類保護任務，包括區(qū)域內耕地及基本農田保護任務，農產品保有量，河道水系保護任務及生態(tài)公益林管控任務等；（2）上位確定的重點產業(yè)項目及核心景觀展示帶等引導要求。

2.3 核心規(guī)劃內容

規(guī)劃原則——為保障生態(tài)安全、尊重村民主體地位和堅持土地利用集約，鄉(xiāng)悅華亭在項目進行之就確定了“土地不轉性，村民不上樓，建設用地不增加”的總原則。

發(fā)展目標——通過深入思考上海大都市鄉(xiāng)村特點和發(fā)展方向，結合鄉(xiāng)悅華亭地區(qū)農村傳統文化和自然稟賦特點，將鄉(xiāng)悅華亭建設成為上海新型城鎮(zhèn)化示范、華東農旅集聚區(qū)樣板、國家田園綜合體試點。

圖4 鄉(xiāng)悅華亭項目規(guī)劃結構圖Fig.4 The planning structure of Xiangyuehuating project

規(guī)劃結構——根據項目總體定位，結合現狀基礎，形成“一廊、四心、八園”的空間布局（圖4）。“一廊”為十里鄉(xiāng)愁畫廊，一條依托鄉(xiāng)村道路的農業(yè)旅游集聚帶；“四心”為由十里鄉(xiāng)愁畫廊串聯的農旅休閑中心、現代農科中心、文化體驗中心和運動頤養(yǎng)中心；“八園”為以產業(yè)主題分類的八個農旅主題園區(qū)。

啟動區(qū)建設——在滿足規(guī)范及規(guī)劃審批基礎上，近期重點完成啟動區(qū)市民農莊、安置房建設、農業(yè)產業(yè)、休閑農旅四大版塊設計與建設。該四大板塊分別以村民、農莊、農業(yè)、農旅為主體，通過板塊的完善與提升，共同帶動區(qū)域的整體升級（圖5）。

圖5 鄉(xiāng)悅華亭項目啟動區(qū)設計總平面Fig.5 The general layout of the starting area of the Xiangyuehuating project

3 規(guī)劃編制過程中的探索

從美麗鄉(xiāng)村到鄉(xiāng)村振興，從拆遷上樓到有機歸并，大城市鄉(xiāng)村地區(qū)農旅綜合體的規(guī)劃建設受到相關政策、經濟、文化等背景的影響，其能否落地也與村集體、企業(yè)、村民等參與者息息相關。所以鄉(xiāng)村地區(qū)農旅綜合體的建設，是否能夠因地制宜成為項目落地的關鍵。為此，鄉(xiāng)悅華亭項目在規(guī)劃設計中，充分結合地區(qū)的發(fā)展條件和資源，在產業(yè)提升、景觀塑造、風貌體現、后續(xù)實施保障等方面進行了一定探索。

3.1 農業(yè)、農居、農旅三元驅動的建設路徑

以農旅為主要抓手，以鄉(xiāng)居生活為載體，鄉(xiāng)悅華亭提出以農業(yè)、農旅、農居三元驅動的農旅綜合體建設路徑（圖6）。以在地文化的挖掘和IP導入為吸引，提升社區(qū)活力，提高農業(yè)效益，提升田園生活方式的吸引力和硬件能力。

（1）多規(guī)融合的耕地保護與農業(yè)產業(yè)拓展

鄉(xiāng)悅華亭項目所處區(qū)域有悠久的農耕歷史,已形成一系列農業(yè)產業(yè)品牌，它的建設必須嚴守耕地保護紅線和土地用途管制，兼顧農業(yè)旅游。項目首先明確落實一系列剛性指標要求，包括落實嘉定區(qū)土地利用規(guī)劃中關于鄉(xiāng)悅華亭項目近2000畝農業(yè)用地的功能區(qū)劃（劃定三區(qū)即糧食生產功能區(qū)、重要農產品生產保護區(qū)和特色農產品優(yōu)勢區(qū)），合理劃定養(yǎng)殖業(yè)適養(yǎng)、限養(yǎng)、禁養(yǎng)區(qū)域，嚴格保護農業(yè)生產空間等。

圖6 鄉(xiāng)悅華亭項目農旅綜合體建設驅動路徑Fig.6 The driving path of rural tourism complex construction of Xiangyuehuating project

此外，基于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，農旅綜合體模式以及市場對農業(yè)體驗、康養(yǎng)、度假方面的需求，在農業(yè)生產能力提升基礎上，因地制宜傳承和應用發(fā)展國內外農業(yè)生產新技術、新品種、新模式，并形成以智慧農業(yè)為核心的智慧農業(yè)產業(yè)鏈[10]。通過搭建集供需分析模型、綜合質量追溯體系、產銷模型等基于大數據和云計算的智慧農業(yè)系統，打通科研、種植、加工、品牌化銷售整條產業(yè)鏈，實現全過程的業(yè)務追溯和管理溯源（圖7）。

圖7 產銷一體化平臺示意圖Fig.7 The schematic diagram of integrated production and marketing platform

（2）基于村民需求導向的村宅歸并與鄉(xiāng)村風貌塑造

目前，近郊地區(qū)村民集中安置主要有“進鎮(zhèn)上樓”和“村莊歸并”兩種形式，其中“進鎮(zhèn)上樓”模式由于見效明顯、便于管理，獲得更多的政策傾斜和資金支持。而作為以特色休閑旅游為特色的郊野鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)悅華亭在項目之初即確定“村民不上樓”的總原則，通過村莊歸并實現用地集約、村貌改善和設施提升。由于村莊歸并的本質仍然為宅基地翻建，所以確定在宅基地確權的前提下由村民個人提出申請，通過村民生活、設施意愿調查形成建設模塊，并委托公司統一建造新房，實現風貌控制。

以用地減量、還原鄉(xiāng)村肌理為原則，村莊布局堅持組團化布局模式，避免出現兵營式排列（圖8）?；A設施配套在原規(guī)劃設計的道路、路燈、污水納管、河道整治等常規(guī)項目基礎上，增加天然氣接入、電纜架空線入地、景觀品質提升等項目，提升歸并區(qū)域村民的生活質量，并按村莊規(guī)劃新建功能齊全的村級公共服務設施[11]。

圖8 鄉(xiāng)悅華亭項目安置房樣板區(qū)組團平面、鳥瞰Fig.8 group plan and aerial view of sample area of resettlement house of xiangyuehuating project

村宅建筑單體方面，以中式景觀風貌為主風格，還原江南水鄉(xiāng)粉墻黛瓦的建筑風貌。同時在設計時通過對“庭、院、園”空間的勾勒，努力營造了“生活、生產、生態(tài)”三者和諧共融的新生活方式。戶型設計上，結合原有宅基地面積情況和村民意愿調查，提出180-280 m2多種戶型選擇，滿足村民需求（圖9）。

圖9 鄉(xiāng)悅華亭項目安置房單戶村宅、聯排村宅、精致書院效果圖Fig.9 The effect drawing of single family village house, lianpai village house and exquisite Academy for resettlement house of Xiangyuehuating project

（3）創(chuàng)新鄉(xiāng)村生活方式的共享農莊模式

鄉(xiāng)村主題業(yè)態(tài)的培育與投入涉及長久的資金哺育與運營投入，不能純粹靠投入建設“盆景”式項目。響應黨的十八屆三中全會部署的重大改革事項中關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革的相關規(guī)定，鄉(xiāng)悅華亭通過“市民農莊”產品，實現盤活資源，并保證項目在開發(fā)過程中現金流的平衡。

市民農莊展示了一種城鄉(xiāng)之間“第三種生活”的生活方式，通過使用權置換，將農村的閑置資源與城市需求之間實行重新匹配。通過產品認養(yǎng)、房屋租借等多種形式，實現了共贏：對于農莊和農民而言，降低農業(yè)生產風險，提高了產品附加值，并直接和用戶建立黏性關系；對于消費者而言，能夠便捷地實現生活方式的轉換，體驗返璞歸真的田園生活；對于政府而言，通過市民農莊這一抓手，實現資源盤活和區(qū)域帶動。

鄉(xiāng)悅華亭市民農莊聚集了設計、農創(chuàng)、餐飲、民宿、手工藝等資源（圖10），體現為經營性長租頤養(yǎng)農莊和度假酒店兩種產品。啟動區(qū)通過農莊產品的長租去化，保證項目現金流平衡。

圖10 鄉(xiāng)悅華亭項目市民農莊產品模塊Fig.10 The product module of citizen farm of Xiangyuehuating project

（4）疊加新型業(yè)態(tài)與主題的鄉(xiāng)村節(jié)慶活動

在10 km2范圍內，鄉(xiāng)村休閑農業(yè)現有基礎較為薄弱，對于農事體驗、特色餐飲、高品質民宿及具有當地風格的民居體驗等產品的挖掘不夠。項目以農業(yè)信息化、智能化為基礎，在啟動區(qū)嘗試疊加田園度假、科普教育、農事體驗、田園創(chuàng)意等新型業(yè)態(tài)，通過樣板段的窗口打造，承擔客流導入與游客集散地的作用，補充周邊農旅業(yè)態(tài)空白，探索都市農業(yè)發(fā)展的“華亭樣板”“鄉(xiāng)悅模式”。

啟動區(qū)內現有以哈密瓜為代表的果蔬產業(yè)以及哈密瓜主題節(jié)慶活動。業(yè)態(tài)策劃圍繞產品主題化、體驗化，著重打造以農業(yè)智慧休閑體驗為主題的農旅休閑業(yè)，導入包括哈密瓜果蔬科技展示、高檔田園度假酒店、共享農莊、多元體驗式農園等業(yè)態(tài)，面向全齡人群打造集頤養(yǎng)健康、田園度假、農舍生活服務為一體的農旅綜合體。

3.2 政企合作、精細管控的開發(fā)模式

經過前期策劃、規(guī)劃和對于相關運營資源的對接，鄉(xiāng)悅華亭項目以政企合作的方式通過社會資本的導入探索解決三農、三生和三產的途徑，探索農旅綜合體項目運作的核心模式。

（1）企業(yè)主體、政府服務的共同開發(fā)模式

鄉(xiāng)悅華亭項目作為鄉(xiāng)村振興的政策支持下政府搭臺、企業(yè)開發(fā)運營的第一塊試驗田，面臨著巨大機遇，也面臨著若干挑戰(zhàn)。為保障項目實施、區(qū)域整體開發(fā)，項目初期即引入地產集團與藍城品牌，對接企業(yè)相關資源，實現有序開發(fā)。前者作為功能性國企，在項目實施過程中，負責落實土地管理和前期資源梳理，落實政策引導，創(chuàng)造建設條件，明確建設目標和開發(fā)時序；后者作為特色小鎮(zhèn)綜合開發(fā)的龍頭民企，發(fā)揮其在產品營造及運營的經驗，主要負責方案深化、建設實施、工程管理，風貌管控和生活運營。除了整體構架設計和產品運營設計，在完成工程建設的基礎上，鄉(xiāng)悅華亭以平臺+共享的模式，引入若干專業(yè)團隊在統一規(guī)劃、統一品牌的基礎上，進行專項項目的建設運營規(guī)劃，作為項目整體開發(fā)的有效補充（圖11）。

圖11 鄉(xiāng)悅華亭項目運營主體Fig.11 The operation main body of Xiangyuehuating project

（2）“一地一檔”的土地精細化管理

參考“全生命周期管理”方式，結合土地出讓年限的彈性調整，提高土地節(jié)約集約利用水平。通過“一地一檔”梳理，強調“全系統”“全配套”。按照要求把所有建設用地都納入到“全要素”“全過程”的考評。考慮以提高土地的質量效益為目標，以供地入庫為節(jié)點，把“全要素”，如項目建設、功能實現、運營管理、產業(yè)涉及等經濟指標，社會、環(huán)境等要素，都納入到管理，進一步提高土地流轉與經營項目用地的對應性，最終實現類似地區(qū)土地應用管理的全過程、系統化、精細化管理模式[12]（圖12）。

圖12 鄉(xiāng)悅華亭項目用地精細化管控圖示Fig.12 The detailed management and control diagram of land for Xiangyuehuating project

（3）農用地統一流轉、集中經營模式

項目區(qū)內現有大棚蔬菜、大棚蜜瓜、大棚葡萄、高標準梨園、枇杷園、高標準稻田等農業(yè)業(yè)態(tài)，經營主體多、技術水平不一、生產環(huán)境雜亂、管理混亂。鄉(xiāng)悅華亭提出整合農業(yè)企業(yè)，實現規(guī)模經營。在村民土地承包經營權所有者不變的同時，鼓勵土地承包經營權在公開市場上向專業(yè)大戶、家庭農場、村民合作社、農業(yè)企業(yè)流轉。通過農產品的銷售、農業(yè)科技服務、農旅運營和土地租賃，實現農業(yè)產業(yè)整體收入的提升（圖13）。

3.3 經濟與社會效益雙保障

（1）建設資金保障

圍繞項目的土地一級開發(fā)、二級房產開發(fā)、產業(yè)項目開發(fā)、產業(yè)鏈整合開發(fā)所涉及的商業(yè)模式，企業(yè)主體、政府服務的運營模式，以項目為核心，實現城市投資及旅游投資為支撐的投融資框架結構和資金平衡模式。近期結合現代農業(yè)扶持政策及美麗鄉(xiāng)村建設相關政策，獲得專項資金。

圖13 鄉(xiāng)悅華亭農業(yè)運營管理模式Fig.13 The agricultural operation and management mode of Xiangyuehuating

（2）村民收益保障

在村民收益方面，以“安居、樂業(yè)”為主線，創(chuàng)新農業(yè)產業(yè)鏈組織形式和利益聯結機制，保障村民利益?！鞍簿印狈矫?，通過安置房的建設，村民獲得了可以居住的宅基地，保證了資產的穩(wěn)定；“樂業(yè)”方面，推廣“訂單收購+分紅”“土地流轉+優(yōu)先雇用+社會保障”“村民入股+保底收益+按股分紅”等多種農業(yè)產業(yè)利益聯結方式，讓農戶分享加工、銷售環(huán)節(jié)收益[13]。通過鎮(zhèn)、村集體經濟組織的年度分紅獲得資本收益。

4 結語

在全國推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的背景下，上海市以錨固生態(tài)、彰顯品質、展現鄉(xiāng)愁為為目標，積極推進鄉(xiāng)村建設行動。其中，農旅綜合體是實現田園生產、田園生活、田園生態(tài)的有機統一和一、三產業(yè)深度融合的有效手段。嘉定區(qū)華亭鎮(zhèn)鄉(xiāng)悅華亭項目，作為落地項目的典型，在規(guī)劃設計、開發(fā)模式、后續(xù)保障方面，因地制宜提出以農業(yè)、農旅、社區(qū)三元驅動的農旅綜合體建設路徑，強化田園、林地、河流與休閑農業(yè)載體提升；以政府搭臺、企業(yè)參與、市場化運作的開發(fā)路徑，共同建設農業(yè)產業(yè)集群，穩(wěn)步發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)，開發(fā)農業(yè)多功能性，促進地區(qū)軟件提升；以資金配套與收益保障措施，推進多種產業(yè)和諧共生、有序發(fā)展以及村民創(chuàng)收。為未來大都市近郊鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的研究與實踐提供多種路徑支持。

對于上海，鄉(xiāng)村振興工作依然處于啟動階段，隨著工作的持續(xù)推進，下一步將持續(xù)對工作中面臨的區(qū)域建設用地指標利益統籌、土地性質及市場接受度、土地增值后利益平衡等切實問題進行深入研究。

（感謝上海地產鄉(xiāng)悅建設發(fā)展有限公司丁如冰、吳雙、朱達明的指導，感謝項目組成員王天堯、齊福佳、陳小飛）