新形勢下關(guān)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考與分析

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠為人們提供生活和居住場所，同時也能夠增加就業(yè)，帶動上下游行業(yè)企業(yè)共同發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不但能夠為我國工業(yè)生產(chǎn)提供源源不絕的動力，而且可以帶動就業(yè)，優(yōu)化配置人力資源。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān);另一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的各個組成部分都有其相應(yīng)的功能，可以有效地提高居民物質(zhì)、文化生活水平。與此同時，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，影響了我國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；诖?，本文就新時期我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展開了理性思考和分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);理性思考

中圖分類號：F293?33??文獻(xiàn)識別碼：A??文章編號：

2096-3157（2020）01-0113-02

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，有助于穩(wěn)定社會的發(fā)展。市場經(jīng)濟(jì)不僅能為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供導(dǎo)向力，還能成為整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的保障體系。除此之外，政府部門為了快速實現(xiàn)平衡城市供需關(guān)系的目標(biāo)，還要積極發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，結(jié)合市場變化形勢和居民消費水平，調(diào)整地產(chǎn)價位。再者，在針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行理性思考的同時，還要深入調(diào)查居民的消費水平和消費習(xí)慣，引導(dǎo)居民養(yǎng)成良好的消費理念。簡單的來說，應(yīng)該采取合理措施，確保整個房地產(chǎn)交易市場的有序運轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)增長，優(yōu)化居民生活品質(zhì)。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對我國國民經(jīng)濟(jì)的影響

1?積極影響

（1）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。目前，我國社會正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時期，在社會和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)扮演者重要角色。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供場地、場所支撐，同時也有助于進(jìn)一步優(yōu)化我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

（2）促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。眾所周知，我國是世界上人口最多的國家，伴隨著我國城市化進(jìn)程的加深，大量人口涌入城市，居民的住房問題是必須要解決的一個關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以更好地滿足人們對于住房的需求，為人們的生活、工作帶來更好的環(huán)境。

（3）帶動社會就業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈非常長，鋼鐵、混凝土、家裝、租賃等行業(yè)都與房地產(chǎn)有著緊密的關(guān)聯(lián)，這些行業(yè)可以為社會提供大量的工作崗位，緩解就業(yè)矛盾。

（4）拉動消費增長。當(dāng)前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不但促進(jìn)了內(nèi)需，同時也帶動了傳統(tǒng)消費業(yè)的發(fā)展，有助于推動社會整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2?消極影響

（1）泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，假如未能對其實施合理的監(jiān)管以及控制，那么房地產(chǎn)市場就非常容易發(fā)生虛假的繁榮，嚴(yán)重的還會擾亂經(jīng)濟(jì)秩序，對人們的生活產(chǎn)生重大影響。

（2）社會危機(jī)。房地產(chǎn)如果出現(xiàn)大量泡沫，那么不但會帶來虛假的繁榮，還可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)，繼而引發(fā)上下游大量關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)企業(yè)倒閉和工人失業(yè)問題，影響社會穩(wěn)定，嚴(yán)重的還可能會引發(fā)社會動亂。

（3）金融風(fēng)險。房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會通過多種渠道募集大量的資金，一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資金鏈破裂，那么必然會對金融行業(yè)產(chǎn)生影響，造成金融危機(jī)的出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在非理性現(xiàn)象

1?政府不能與實際相結(jié)合進(jìn)行有效管控

這是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)當(dāng)中的常見現(xiàn)象。房地產(chǎn)公司進(jìn)行房屋建設(shè)的開發(fā)必須有政府批準(zhǔn)，且開發(fā)區(qū)域的商業(yè)區(qū)和住宅等規(guī)劃是政府實施的，因此房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)不能根據(jù)自身對市場的了解和理解進(jìn)行，不能結(jié)合當(dāng)?shù)厝罕娦枨髮嵤?。這樣的開發(fā)會形成面子工程，不能很好地帶動經(jīng)濟(jì)的增長，這些房地產(chǎn)不能真正滿足人們的需求。所以，政府要對這樣的問題進(jìn)行重視和關(guān)注，進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)和規(guī)劃時，要考慮人們的需求和想法，結(jié)合房地產(chǎn)公司的建議，進(jìn)行綜合考慮實施審批，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)建設(shè)的滯銷現(xiàn)象，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失。

2?房地產(chǎn)建設(shè)與市場發(fā)展需求相脫離

社會主義市場經(jīng)濟(jì)在其發(fā)展的過程中，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化就是平均利潤變動規(guī)律的影響。因市場經(jīng)濟(jì)的作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場有盲目性的一面，也有其自身相對合理地方。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，政府的批租權(quán)也是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。可是，實際實施建設(shè)發(fā)展中，國家政府在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃時沒有真正的發(fā)揮出其相應(yīng)的集聚經(jīng)濟(jì)的作用，發(fā)展中對投資者經(jīng)營發(fā)展的相應(yīng)需要并沒有很好的考慮，這樣下達(dá)的指令會把土地交給高價投資者進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對投資者的市場取向沒有足夠的重視，發(fā)展過程中，是以高技術(shù)、高投入、高消費為目標(biāo)實施的產(chǎn)業(yè)。

3?沒有形成成熟的發(fā)展市場

我國的房地產(chǎn)行業(yè)對于市場價格的了解和掌控還處于初級階段，很多定價都很片面，房屋建設(shè)定價不能根據(jù)市場相應(yīng)的需求實施。最主要的現(xiàn)象是進(jìn)行價格競賽，這種價格競賽沒有相應(yīng)的規(guī)范和約束，存在紊亂情況。有些房地產(chǎn)商以建設(shè)高水平優(yōu)環(huán)境的住宅小區(qū)為名，打著高質(zhì)量高價格的名頭，進(jìn)行大肆宣傳，其實質(zhì)情況只有住進(jìn)去之后才明白。而其他房地產(chǎn)經(jīng)銷商也進(jìn)行效仿，這樣使房地產(chǎn)價格快速上漲，導(dǎo)致人民群眾難以承擔(dān)高額價格，產(chǎn)生房屋滯銷。也有些房地產(chǎn)商應(yīng)用低價格方式，開發(fā)的房屋是以低價格為主，銷售對象是貧民，這樣導(dǎo)致很多開發(fā)不到位，嚴(yán)重的會有豆腐渣工程。所以，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要和具體市場情況相結(jié)合，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行房屋定價，這樣可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

4?盲目側(cè)重于高層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)建設(shè)

當(dāng)下我國已步入市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，企業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)之所以會發(fā)生變化，其根本原因在于受到市場主體經(jīng)濟(jì)利潤變化的深遠(yuǎn)影響。并且在新經(jīng)濟(jì)形勢背景下，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入尋求可持續(xù)發(fā)展的瓶頸期。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程中，政府部門擁有土地使用權(quán)限審批職能，可以以此為基準(zhǔn)推進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的快速有序發(fā)展，并優(yōu)化區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

5?房地產(chǎn)交易市場亂象嚴(yán)重

從本質(zhì)上來說，土地資源的屬性與一般商品存在較大的差異，在開展市場經(jīng)濟(jì)活動的過程中，土地價值的關(guān)鍵參數(shù)體現(xiàn)在地租資本化收益率的實際數(shù)值上，而不是勞動力價格。此外，土地價值極易受到市場供需關(guān)系變化的影響，土地價格的計算依據(jù)和方式是多樣化的，但在前期發(fā)展中，需要保證房地產(chǎn)市場交易環(huán)境的穩(wěn)定性。當(dāng)下，我國買房市場上的運作能力較差，尚未構(gòu)建完整且高效的地產(chǎn)流通渠道，這使得各區(qū)域土地使用權(quán)交易存在違法亂紀(jì)的現(xiàn)象，嚴(yán)重干擾了市場秩序。

三、有效增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方法和策略

1?進(jìn)行合理規(guī)劃城市土地

城市土地的開發(fā)和經(jīng)營不能是簡單的炒地皮，也不能以利用土地出讓進(jìn)行財政收入的增加，要應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行提高國民經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)生產(chǎn)總值。進(jìn)行規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)時，有關(guān)人員要詳細(xì)研究和分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短期和長期兩方面的經(jīng)濟(jì)效益，科學(xué)合理地進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃和實施。另外，也應(yīng)有相應(yīng)的房地產(chǎn)可以作為娛樂場所、相應(yīng)的公共設(shè)施、對應(yīng)的觀光旅游等銷售，以此獲得相應(yīng)收益。所以，規(guī)劃和實施房地產(chǎn)開發(fā)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要考慮和分析多方面因素，合理科學(xué)規(guī)劃城市用地。例如，大型超市、城市公園、綜合大學(xué)、旅游景點等應(yīng)該在哪些位置建設(shè)，建設(shè)規(guī)模怎樣，這些建設(shè)和規(guī)劃可否給城市用地帶來最大價值，真正推動城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。

2?加強(qiáng)政府經(jīng)濟(jì)服務(wù)職能分析

從我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房市情況來看，如今的房地產(chǎn)投資應(yīng)該處于繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場發(fā)展也處于上升時期。但實際情況是，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于發(fā)展成熟的調(diào)整時期，整體發(fā)展沒有一定的理性。房地產(chǎn)是長期使用經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)物品，進(jìn)行房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃必須慎重，要真正做到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增減有度，供求平衡。根據(jù)如今城市居民的實際經(jīng)濟(jì)情況和購買能力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)時，房地產(chǎn)市場不能有供不應(yīng)求情況發(fā)生。因此，政府要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，要發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)服務(wù)職能，科學(xué)合理調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

3?采取措施，有效防范房地產(chǎn)泡沫

（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測。為有效限制投機(jī)和炒作現(xiàn)象，應(yīng)加強(qiáng)對于房地產(chǎn)價格的監(jiān)測，不斷完善地價公示制度，明確城市基準(zhǔn)地價，為房地產(chǎn)市場交易提供參考。與此同時，政府管理部門根據(jù)監(jiān)測結(jié)果，適當(dāng)采取相應(yīng)的調(diào)控手段，抑制房價過高現(xiàn)象。

（2）建立健全預(yù)警機(jī)制。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的區(qū)域性，不同地區(qū)內(nèi)發(fā)展水平也存在差異，各級政府應(yīng)根據(jù)實際情況，研究當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及演變規(guī)律，形成與之相符合的預(yù)警機(jī)制，并對其指標(biāo)體系進(jìn)行分析，定性與定量指標(biāo)相結(jié)合，規(guī)定主要指標(biāo)量化區(qū)間，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管，杜絕房地產(chǎn)泡沫。

4?增大宏觀調(diào)控力度

房地產(chǎn)對于國家和民眾都是重要的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的核心，其發(fā)展直接影響社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時也影響市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增減有度供求平衡，政府部門必須發(fā)揮好自身職能，增大房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)實際情況和人們的經(jīng)濟(jì)水平，科學(xué)合理地對房地產(chǎn)價格進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和控制，以使房屋價格符合人們的收入。

從宏觀角度來說，單純的炒熱地皮交易不應(yīng)當(dāng)成為城市土地資源交易的重心，相關(guān)政府部門不能僅通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式穩(wěn)定區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益增長。而應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)初期，從長期和短期兩方面著手，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展趨勢，進(jìn)而為制定發(fā)展決策提供合理化建議。例如，應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)讓或出售各個商品房、住宅等土地使用權(quán)的方式，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)短期規(guī)劃，而通過出租辦公樓等方式實現(xiàn)長期規(guī)劃。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，相關(guān)政府部門要考慮居民經(jīng)濟(jì)承受能力，對居民消費思想和觀念進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，進(jìn)而確保房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展穩(wěn)定。

四、結(jié)語

綜上所述，在新經(jīng)濟(jì)形勢背景下，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式和居民消費水平，針對房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，有助于穩(wěn)定區(qū)域增長，刺激消費，帶動就業(yè)，進(jìn)而全面提升當(dāng)代居民的生活水平。

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作者簡介：

畢桂玲，供職于山東省乳山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。