論上海地區(qū)配套商品房（動遷安置房）的成本控制管理

摘 要：配套商品房因利潤低，質(zhì)量要求高，對工程造價管理提出較高的要求。本文對配套商品房成本控制進行具體闡述。

關(guān)鍵詞：配套商品房;工程造價;成本控制管理

在此，本人因近年來一直從事上海市浦東新區(qū)的配套商品房項目，從工作實踐中談一下配套商品房的全過程成本管理的經(jīng)驗供大家分享。

一、配套商品房成本的特點

1、房型要求不高，無銷售風險

僅按政府要求進行合理配置，房型較簡單，配套商品房由政府回購，不存在銷售風險。

2、建筑質(zhì)量要求較高

因配套商品房為民生工程、社會責任大、利潤低，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，社會的負面影響非常大，維修費用將非常高，就算過了國家規(guī)定保修期，也存在著出于社會責任的維修義務。

3、時間要求緊

一般從拿地到出最終項目出大產(chǎn)證時間：配套商品房項目僅有27個月的總工期，而正常的商品房項目一般均超過36個月以上的周期。這也對建設(shè)方管理團隊提出了更高的要求，對設(shè)計、招標、施工、配套、施工手續(xù)的辦理均有了節(jié)點的時間要求，且違約成本是按總投資的比例進行扣減，金額巨大。

4、資金要求高、最終利潤資金回收較長

一般配套商品房的體量比較大，因為每個鎮(zhèn)的建設(shè)資金都不一樣，有此充裕，有些墊資情況嚴重，都是招標前期必須考慮的?，F(xiàn)在就算是有合同約定，因為現(xiàn)各鎮(zhèn)的財力普遍緊張，我公司在2020年年前的光配套商品房的政府應付未付資金就達9個多億，光利息都是非常大的支出。如不是國企，估計要宣告破產(chǎn)了。

5、保修期長

原政府要求配套商品房應的維修基金質(zhì)量保證金按建安費3%保留十年，?，F(xiàn)已改為投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險（上海市規(guī)定配套商品房項目必須保，保險期限為：樁基、結(jié)構(gòu)部分為2年質(zhì)保后的10年，保溫、防水部分為2年質(zhì)保后的5年，裝修、安裝部分為2年質(zhì)保后的2年），而非按原來的按國家的質(zhì)保期限，一般工程2年，外墻防水5年進行維保后結(jié)束。

6、回購價固定，建設(shè)成本控制為公司利潤的重要增長點。

如我方做的浦東某配套商品房項目回購價（7級標準，2014年）為10900元/M2，其中土地費用為4312元/M2，建設(shè)費用6581元/M2，此回購價為可售面積的費用，地庫部分為免費提供的，均為PC項目，外墻為大理石墻面），所以成本壓力還是特別大，現(xiàn)我們的幾個小地塊項目（總建筑面積10萬M2以內(nèi)），根據(jù)原招標成本進行測算后均為負數(shù)，即可能為虧本項目;

7、利潤低

一般配套商品房政府大概只保證開發(fā)商有2-3%的利潤，而且建安成本中人工費每年都在漲，但是回購價為7、8年才有可能調(diào)整一次，雖然有材差調(diào)整機制，但遠遠不夠現(xiàn)實成本的調(diào)整。

8、政府補差時間長

政府補差時間一般在項目完成后的第3年才能開始進行，首先要項目的總包結(jié)算全部完成（估計項目總包結(jié)算完成1年半左右，然后整理資料，報送到政府相關(guān)部分，最后到補差完成約要2年半到3年。

綜上所述，需在滿足項目合理質(zhì)量標準、設(shè)計要求的前提下，在立項、設(shè)計階段、項目實施、結(jié)算階段中爭取成本控制在政府的回購價限額內(nèi)，力求在建設(shè)項目中合理使用人力、物力、財力，爭取取得部分投資效益和良好的社會效益。

因建設(shè)工程具有周期長，不確定因素多等特征，使得建設(shè)工程的造價復雜多變。因此，建設(shè)單位對工程造價的管理應貫穿于工程建設(shè)的全過程，主要包括建設(shè)工程的立項階段、設(shè)計階段、招投標階段、施工階段、結(jié)算階段、配套控制階段。下面就以上幾個階段分別談談建設(shè)單位對工程造價的管理。

二、從以下幾個具體的操作程面進行全過程成本控制

1、立項及土地招標階段

在這一階段，建設(shè)單位要切實做好項目的可行性研究，本階段主要考慮前后期成本、配套成本、建安成本（如項目的PC率、裝修標準、保溫的最新要求等對項目的影響）、配套投資收益、土地招標文件中約定的資金回籠情況及公司的資金情況。

本期的重點為建安成本的分析，對經(jīng)驗數(shù)據(jù)的確認，盡可能用剛剛結(jié)算完的數(shù)據(jù)，并加上3%-5%左右的上漲因素進行考慮。如現(xiàn)浦東新區(qū)要求所有的配套商品房均要求采購干掛大理石外墻，原項目一直為真石漆及面磚外墻，此部分均會增加較大成本），在項目測算時要重點考慮;

其次為資金的供應安排，做出現(xiàn)金流量表，應考慮公司的資金情況并結(jié)合政府的進度款，實際階段的資金操作，對各方面作出深入的調(diào)研和正確的評價;

前后期成本的測算，主要是勘察、設(shè)計費、監(jiān)理費、各類評估、招投標費、審價費、物業(yè)維修基金等，需了解所有的測算依據(jù)，本部分在公司內(nèi)部采用了大概成本指標進行控制的方法，如按項目大?。ù蟾艦?-8萬M²為小項目，8-15萬M²為中等項目，15萬M²以上為大項目）進行成本指標控制，因為有些小的評估，不因為項目小而會少會太多的活，費用也不會下降很多，所以在成本概算中要統(tǒng)一考慮;

配套成本的測算主要是要保證準確，政府相關(guān)部門的最新政策要了解清楚。

編制的投資估算準確盡可能全面，充分考慮建設(shè)期間可能出現(xiàn)的各種因素對工程造價的影響，使投資估算真正起到建設(shè)單位是否拿項目，以及最終控制項目成本的指導作用。

2、設(shè)計階段：

一般來說，設(shè)計方案階段為基礎(chǔ)，因本項目為配套商品房，則戶型的大小，比例在土地招標時，鎮(zhèn)里面文件已經(jīng)做出規(guī)定，無法進行更改，故方案階段的優(yōu)化在配套商品房中的提的比較少，

2.1重點在設(shè)計方案階段，因我們現(xiàn)在合慶項目，因為地塊小，我們將老項目的成本套入后，發(fā)現(xiàn)此項目為虧損狀態(tài)，比原項目的完全成本要貴700多元/M2，x經(jīng)測算，新項目可售比（可售面積/總建筑面積）為0.69，而老項目可售比為0.78，所以成本一下就上去了，和設(shè)計分析了原因，主要是現(xiàn)在小區(qū)車位比（與總戶數(shù)）現(xiàn)調(diào)整為1：1，原來為1：0.8;另本地塊為異形，地下車位的布置也不合理，一般的地下車位為30M2左右/個，現(xiàn)在做到時35M2/個，車位很難布置;

1、工程自2010年5月開工以來，人工和材料價格一路上漲，上漲幅度遠遠超過可預見的范圍。根據(jù)“滬建市管【2008】12號文”的指導意見和“滬建市管【2008】39號文”工程量清單有關(guān)情況說明（四）的通知，工程施工期間，當本市工程造價管理機構(gòu)發(fā)布的主要材料（指：鋼材、水泥、商品混凝土、木材、商品砂漿）、機械、人工（指：安裝綜合工、木工、混凝土工、鋼筋工、抹灰工、磚瓦工）的價格波動大于“約定幅度”范圍時（約定幅度：人工為±3%、鋼材為±5%、其他材料和機械為±8%），調(diào)整其超過幅度部分的價格，并給予施工總承包單位進行人工材料價格的補差。

2、由于“11.15”火災，中華人民共和國公安部于2011年3月14日發(fā)布的【公消[2011]65號】《關(guān)于進一步明確民用建筑外保溫材料消防監(jiān)督管理有關(guān)要求的通知》及上海市消防局于2011年3月16日發(fā)布的【滬消發(fā)[2011]74號】文件之規(guī)定，在建工程建筑外保溫材料若采用易燃、可燃材料的，需更改設(shè)計、應選用不燃材料，在新標準發(fā)布前，從嚴執(zhí)行《民用建筑外保溫系統(tǒng)及外墻裝飾防火暫行規(guī)定》（公通字[2009]46號）第二條規(guī)定，民用建筑外保溫材料采用燃燒性能為A級的材料。項目原已通過審圖的設(shè)計采用的外保溫材料為B1級的EPS板，為滿足消防檢查以及消防驗收，需對外保溫設(shè)計和施工作出調(diào)整，設(shè)計重新進行節(jié)能計算和審圖報審，保溫材料和施工方案重新進行采購和調(diào)整，造成保溫工程造價上漲，保溫施工工期延誤三個月。

3、政府主管部門加強了對建設(shè)工程的管理，紛紛出臺各類政策，對各類檢測、測繪和配套收費標準也有不同程度的提高，根據(jù)滬建交聯(lián)【2010】869號文規(guī)定增加材料平行檢測，根據(jù)浦建監(jiān)【2011】12號文規(guī)定一房一驗需委托第三方專業(yè)測繪等，造成建造成本的增加。

4、根據(jù)滬府發(fā)【2011】2號文等規(guī)定，政府調(diào)整增加教育附加等稅收，根據(jù)滬建市管【2012】74號，增加社會保障費，造成各類稅費的增加。

5、根據(jù)2011年上海市人大第42號公告《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理條例》新建住宅在辦理住宅所有權(quán)初始登記前，應繳納物業(yè)保修金，根據(jù)滬房管規(guī)范【2012】10號和滬府辦發(fā)【2011】56號文，最低按總建筑面積每平方米75元繳納，保修金期限為10年。此部分政策現(xiàn)已取消，取代為工程質(zhì)量潛在缺陷保險，按工程費用的1.25%計取，現(xiàn)在暫定為3500元/M2*建筑面積*1.25%計。

6、根據(jù)《DB31/T294-2018住宅小區(qū)智能安全技術(shù)防范要求》的要求，住宅小區(qū)智能進行相應調(diào)整，費用大概會增加30元/M2。

以上建設(shè)方需對新的政策進行了解及收集，以便在最終對政府的結(jié)算時進行合理的索賠。

三、配套商品房的全過程成本管理總結(jié)

事前控制：設(shè)計階段的方案優(yōu)化（提高可售比）、鋼筋優(yōu)化等;

事中控制：招標、合同階段的控制價控制及分包的比價控制。

事后控制：施工控制、結(jié)算、最終的政府索賠。

參考文獻

[1] 上海2003清單計算規(guī)則，上海2013清單計算規(guī)則，上海2016預算定額

作者簡介：彭俊，男，1972.4，江西贛州，本科，漢族，中級工程師，研究方向：建筑、房地產(chǎn)。