房產(chǎn)開發(fā)成本的動(dòng)態(tài)管理研究

馬鑫

摘要：隨著城市化進(jìn)程不斷深入，以及城鄉(xiāng)改造大力開展形勢(shì)下，促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)開發(fā)正在全國各個(gè)城市如火如荼的進(jìn)行著。要想保證房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目質(zhì)量，協(xié)調(diào)各參與方之間的關(guān)系，并提高其整體經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，就需要提高對(duì)房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的重視力度，落實(shí)各項(xiàng)管理工作，確保以較高水準(zhǔn)和較高質(zhì)量完成房產(chǎn)開發(fā)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)成本;動(dòng)態(tài)管理

若能將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本控制方面的研究工作落實(shí)到位，可增加這類企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展提供支持，增加其經(jīng)營活動(dòng)開展中的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑方面的作業(yè)計(jì)劃實(shí)施中，應(yīng)關(guān)注其建筑成本的科學(xué)控制，強(qiáng)化這方面的控制意識(shí)，促使相關(guān)建筑建設(shè)過程中產(chǎn)生的成本費(fèi)用能夠處于可控范圍內(nèi)。

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建安成本控制的重要性

1.1 提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力

近年來，房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭力愈演愈烈。在新的發(fā)展形勢(shì)下，也加大了地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響。然而，在同等條件下，并不是每個(gè)開發(fā)商可以決定的，最終擁有決定權(quán)的還是出價(jià)最高的開發(fā)商。但是，建安成本具有變動(dòng)性質(zhì)，作為總成本的重要部分，存在于整個(gè)工程的始末。如果該成本出現(xiàn)較大的波動(dòng)，顯然能夠?qū)φ麄€(gè)工程的成本控制帶來巨大的影響。鑒于此，在項(xiàng)目開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)必須加大對(duì)建安成本的控制力度，以此來減少不必要的投入。這樣做，能夠保證市場(chǎng)的穩(wěn)定性，使更多的購房者被吸引過來，擴(kuò)大銷售的空間，為企業(yè)贏得更多的利潤。同時(shí)，也減少了市場(chǎng)突變對(duì)企業(yè)的不利影響，增強(qiáng)了房地產(chǎn)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高了綜合競(jìng)爭力。

1.2 促使房地產(chǎn)行業(yè)朝著理性的方向發(fā)展

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂突飛猛進(jìn)。在這種情況下，受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫四起。特別是在一線城市中，不僅給居民購買帶來了困難，而且不利于社會(huì)的穩(wěn)定，比如北京、上海、廣州等城市?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)如果加大建安成本控制，就可以減少資金的投入，進(jìn)而使房價(jià)處于一個(gè)合理的范圍內(nèi)，保持平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。這樣，有助于消除房產(chǎn)泡沫，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)朝著理性的方向發(fā)展。

2 房產(chǎn)開發(fā)成本動(dòng)態(tài)管理的全過程

2.1 項(xiàng)目投資決策階段

決策階段的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本有重大影響，是決定項(xiàng)目開發(fā)成本的基礎(chǔ)階段，直接關(guān)系項(xiàng)目開發(fā)成本和投資效果。因此，在項(xiàng)目開發(fā)中首先要做的就是建立科學(xué)的決策機(jī)制，加強(qiáng)投資決策階段的可行性研究工作，做好詳細(xì)調(diào)查和分析，特別是風(fēng)險(xiǎn)性分析和危險(xiǎn)出現(xiàn)的應(yīng)對(duì)措施。通過市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)，確定未來的市場(chǎng)需求，了解國家產(chǎn)業(yè)政策和法規(guī)，將建筑原材料、勞動(dòng)力市場(chǎng)的人工信息的趨勢(shì)作為投資估算的重要依據(jù)，用科學(xué)客觀的方法選出最優(yōu)的投資決策方案。

2.2 設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目開發(fā)成本控制中最重要的階段。相關(guān)研究表明，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度為75%;施工圖設(shè)計(jì)（技術(shù)設(shè)計(jì)）階段工程造價(jià)的影響程度為25%～35%;在施工過程中，通過技術(shù)措施節(jié)約工程成本的可能性為5%～10%?？梢姡坏┐_定了設(shè)計(jì)方案，工程造價(jià)也就基本確定。因此，房產(chǎn)開發(fā)成本控制要抓好設(shè)計(jì)階段的成本控制，可以通過招投標(biāo)的方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，做好設(shè)計(jì)階段的成本控制工作。目前設(shè)計(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀：一是設(shè)計(jì)師在技術(shù)先進(jìn)、造型新穎、安全方面考慮比較多，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性不夠重視;二是行業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量沒有明確的衡量標(biāo)準(zhǔn)和控制措施，對(duì)設(shè)計(jì)過于保守造成的浪費(fèi)及后期施工過程中因圖紙質(zhì)量問題形成的設(shè)計(jì)修改造成的費(fèi)用增加，不追究任何連帶的經(jīng)濟(jì)責(zé)任;三是設(shè)計(jì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般是以工程造價(jià)為取費(fèi)基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要從設(shè)計(jì)源頭上進(jìn)行，必須引進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的競(jìng)爭機(jī)制，通過公開招投標(biāo)方式進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化比選，以技術(shù)先進(jìn)、造型美觀、安全適用且經(jīng)濟(jì)合理作為衡量設(shè)計(jì)方案中標(biāo)的基本標(biāo)準(zhǔn)。做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)估工作，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化等措施。造價(jià)管理人員對(duì)設(shè)計(jì)方案的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，反饋方案的造價(jià)信息，對(duì)主要材料選型、成本控制點(diǎn)提出建議，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，綜合評(píng)判出最優(yōu)方案。通過優(yōu)化措施，做好設(shè)計(jì)階段成本的動(dòng)態(tài)控制，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本控制起到?jīng)Q定性的作用。

2.3 施工階段

施工階段是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中時(shí)間跨度最長、建安成本變化最大的階段，也是整個(gè)成本管理過程中最困難、最復(fù)雜的階段。房產(chǎn)企業(yè)要充分發(fā)揮造價(jià)管理人員的主觀能動(dòng)性，做好全方位的造價(jià)管理工作，加強(qiáng)施工階段工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理。首先，在保證開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，對(duì)開發(fā)的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，選擇技術(shù)經(jīng)濟(jì)最為合理的開發(fā)方案，降低項(xiàng)目的建造成本;其次，按照合同、施工圖紙及相關(guān)的工程造價(jià)信息資料編制工程的建造成本，作為建造過程中的目標(biāo)控制成本，并為施工階段工程款的支付提供依據(jù)。在施工過程中要做好設(shè)計(jì)變更的管理，盡可能減少設(shè)計(jì)的變更，實(shí)行限額動(dòng)態(tài)控制。對(duì)不可避免的設(shè)計(jì)變更，在不同階段，其損失費(fèi)用也不相同，盡量能在現(xiàn)場(chǎng)施工之前變更，越早損失就越小，反之，損失就越大。如果在未施工前變更，則只需修改圖紙，其他不影響，損失有限;如果在施工階段變更，不僅影響工期，更會(huì)造成實(shí)物量變更的損失，增加工程成本。因此，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在工程項(xiàng)目初期階段，其中對(duì)工程造價(jià)影響重大設(shè)計(jì)的變更，更要用先測(cè)算造價(jià)后實(shí)施變更的辦法解決，做好工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理，以杜絕成本管理的失控現(xiàn)象的發(fā)生。在施工過程中要做好工程簽證的管理工作。嚴(yán)格簽證管理，根據(jù)合同規(guī)定，嚴(yán)格審查各種簽證的及時(shí)性、合理性和真實(shí)性，杜絕事后補(bǔ)簽現(xiàn)象的發(fā)生，對(duì)簽證的及時(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。對(duì)一次性簽證費(fèi)用達(dá)到一定金額以上的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須有業(yè)主和監(jiān)理方各相關(guān)部門責(zé)任人員參加，跟蹤審查，其相應(yīng)的工程量簽證在合同或約定的時(shí)間內(nèi)，按規(guī)定的程序提供完整的變更依據(jù)（工程變更申請(qǐng)表、工程量清單、綜合單價(jià)分析表），辦理好確認(rèn)手續(xù)，如不按規(guī)定執(zhí)行，則業(yè)主有權(quán)拒簽。做好工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的臺(tái)賬管理，超過規(guī)定的上報(bào)時(shí)間而未報(bào)或漏報(bào)的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，業(yè)主將視作施工單位自動(dòng)放棄該部分工程計(jì)量及支付的權(quán)利，不計(jì)該部分費(fèi)用。

2.4 結(jié)算階段

工程竣工結(jié)算是成本控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，在結(jié)算過程中要嚴(yán)格按照施工合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)竣工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等事實(shí)依據(jù)，確認(rèn)其實(shí)際發(fā)生的工程量;在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要考慮涉及隨時(shí)間變化的因素，如價(jià)格、稅率等變化的影響，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。結(jié)算完成后，應(yīng)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目的建造成本進(jìn)行分析，并將整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本匯總分析，形成項(xiàng)目開發(fā)成本的分析報(bào)告，為今后新項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算提供有力依據(jù)。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個(gè)多階段、動(dòng)態(tài)的、復(fù)雜的過程，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理發(fā)展需要建立一個(gè)良好的企業(yè)成本意識(shí)，建立和完善成本控制管理系統(tǒng)，增強(qiáng)成本控制的能力，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提升市場(chǎng)的競(jìng)爭實(shí)力。

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