住宅物業(yè)管理中存在的問題與對策分析

楊俊生

【摘要】自二十世紀(jì)九十年代中期以來，我國開始實行由公有住房向私有住房的商品化改革，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)運而生，隨著房地產(chǎn)市場和人們生活方式的改變，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)方式已經(jīng)不能再適應(yīng)現(xiàn)實的需求，社會的不斷進(jìn)步和改革的深入，住房商品化的程度已經(jīng)全面鋪開，住宅商品房社區(qū)管理顯得尤為重要。物業(yè)公司初期主要表現(xiàn)只是社區(qū)衛(wèi)生等物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司作為服務(wù)型企業(yè)，不斷增加服務(wù)項目，進(jìn)而提高物業(yè)服務(wù)費。由于物業(yè)服務(wù)市場并未實現(xiàn)完全市場化，一般房產(chǎn)開發(fā)商附帶物業(yè)服務(wù)公司，近些年房地產(chǎn)市場得到了迅猛發(fā)展，現(xiàn)在住宅商品房的價格已經(jīng)達(dá)到了改革初期的十幾倍甚至幾十倍，逐步形成了購買住宅商品房必須購買配套的物業(yè)服務(wù)，消費者幾乎沒有選擇權(quán)，現(xiàn)實物業(yè)服務(wù)已經(jīng)上升為物業(yè)管理，物業(yè)管理費不斷上升，個別物業(yè)公司為了降低管理成本，出現(xiàn)了高價收費低質(zhì)服務(wù)的現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了住宅業(yè)主的權(quán)益。從全國范圍來看，各地物業(yè)公司管理水平差距較大，行業(yè)管理不規(guī)范現(xiàn)象較為嚴(yán)重，本文從現(xiàn)實出發(fā)，對物業(yè)管理進(jìn)行分析，并提出本人見解。

【關(guān)鍵詞】物業(yè);管理;住宅

一、住宅物業(yè)管理的特點

住宅物業(yè)管理是人們居住生活中必不可少的一部分，物業(yè)企業(yè)依照相應(yīng)的法律法規(guī)從事物業(yè)經(jīng)營管理活動，隨著社會的發(fā)展，住宅業(yè)主的需求完全處于動態(tài)之中，物業(yè)管理也就成了一個動態(tài)管理過程。管理內(nèi)容范圍廣泛，形式復(fù)雜，住宅物業(yè)管理與商場、車站、辦公寫字樓等的物業(yè)管理存在著明顯的不同，住宅社區(qū)管理除了業(yè)主獨有部分之外，還包括共有部分道路、停車場等設(shè)備和設(shè)施，除了負(fù)責(zé)衛(wèi)生等服務(wù)外，還存在消防、維修、廣告和滿足業(yè)主的個性需求等特點。物業(yè)企業(yè)運營隱形成本較高，崗位設(shè)置復(fù)雜，人員數(shù)量有限，還要抉擇安保等工作是否委托第三方參與管理，各崗位專業(yè)化程度要求都很高，所管理的對象五花八門，住宅業(yè)主的需求也存在差異化，日常管理要面對形形色色各種情況。企業(yè)經(jīng)營機(jī)制隨環(huán)境發(fā)生變化，不規(guī)范物業(yè)公司將逐漸退出市場。

二、當(dāng)前住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀

現(xiàn)實住宅物業(yè)管理各地區(qū)差役較大，從全國范圍來看，北上廣深等一線城市發(fā)展較快，物業(yè)行業(yè)管理與地方政府協(xié)調(diào)一致，物業(yè)公司運營與住宅社區(qū)業(yè)主委員會建立了良好的溝通渠道。二三線城市物業(yè)行業(yè)管理水平不高，收費標(biāo)準(zhǔn)混亂，業(yè)主與物業(yè)公司糾紛較多，相互侵權(quán)起訴到法院的也不在少數(shù)。由于物業(yè)公司管理水平低，業(yè)主拖欠甚至不交物業(yè)費，造成物業(yè)公司日常開支受到影響，部分物業(yè)公司采取降低物業(yè)人員的工資水平等措施，運營管理水平越來越差，形成惡性循環(huán)。本人認(rèn)為主要存在以下幾個問題。

（一）住宅物業(yè)管理理念亟待轉(zhuǎn)化

住宅物業(yè)企業(yè)在我國還屬于新興產(chǎn)業(yè)，很不成熟，初期物業(yè)公司絕大多數(shù)是開發(fā)商銷售房屋產(chǎn)品時搭售的配套產(chǎn)品，法律法規(guī)還有待于健全細(xì)化，物業(yè)產(chǎn)品定價完全是開發(fā)商的意愿，屬于變相的“強(qiáng)制消費”，消費者幾乎沒有辦法去選擇，物業(yè)公司管理人員的管理思想觀念陳舊，仍然停留在簡單的物業(yè)服務(wù)理念，由于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品市場屬于不完全競爭，所以部分物業(yè)公司無心思進(jìn)行管理，物業(yè)公司與住宅業(yè)主之間形成了對立關(guān)系，全國范圍的大規(guī)模開發(fā)商成立的物業(yè)公司，表現(xiàn)較好，一部分物業(yè)公司（例如萬科旗下的）物業(yè)管理理念更新較快，逐步與業(yè)主之間形成了合作關(guān)系，進(jìn)入了良性循環(huán)。

（二）住宅物業(yè)管理人員管理水平普遍較低

物業(yè)管理具有廣泛性復(fù)雜性的特點，需要具有高水平管理技術(shù)的人員來操作，從整體來看，物業(yè)管理人員具有本科以上相關(guān)專業(yè)學(xué)歷的鳳毛麟角，河北省有九成以上的物業(yè)公司，不具有專業(yè)管理人員。早期物業(yè)經(jīng)理大多是開發(fā)商的親屬，有的甚至于只有初中學(xué)歷，不但不懂管理，甚至于有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)都不清楚，消防通道、消防門長期封閉，火災(zāi)發(fā)生時，連消防員都束手無策。住宅業(yè)主經(jīng)常與物業(yè)人員發(fā)生矛盾，有的甚至于產(chǎn)生了肢體沖突。

我國部分高校設(shè)置了物業(yè)管理專業(yè)，由于多種因素的影響，從招生形勢來看并不樂觀，所以物業(yè)經(jīng)營企業(yè)也很難招聘到高水平高校畢業(yè)生，只能通過行業(yè)培訓(xùn)提高現(xiàn)有物業(yè)從業(yè)人員的水平。

（三）住宅物業(yè)服務(wù)正處于向物業(yè)管理轉(zhuǎn)化階段

現(xiàn)代物業(yè)管理是一項綜合管理技術(shù)的融合，需要多方面相互配合，將物品、環(huán)境和業(yè)主的需求協(xié)調(diào)一致。傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)以服務(wù)為主，主要任務(wù)是環(huán)境的清潔工作，而現(xiàn)實中物業(yè)管理的范圍廣，難度大，需要進(jìn)行深層次的管理，包括共有綠地的綠化設(shè)計，房屋修繕管理、停車管理等技術(shù)性強(qiáng)的內(nèi)容。所以從管理企業(yè)文化，管理方法等方面都需要加強(qiáng)。很多物業(yè)企業(yè)收費模仿高檔小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)，管理理念、管理技術(shù)方法卻只停留在服務(wù)的水平，造成住宅業(yè)主抗拒繳納物業(yè)管理費，或集體要求降低物業(yè)費。

（四）缺乏統(tǒng)一管理的物業(yè)管理信息化平臺建設(shè)

由于我國物業(yè)管理發(fā)展起步較晚，還沒有形成完善的行業(yè)管理體制，信息交流不暢通，沒有完善的競爭機(jī)制，致使一些低質(zhì)量的住宅物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品仍然現(xiàn)實存在，制約了物業(yè)企業(yè)的優(yōu)化發(fā)展。應(yīng)該針對我們國家住宅環(huán)境和社區(qū)文化等因素，建立物業(yè)管理信息平臺，實現(xiàn)政府宏觀指導(dǎo)和行業(yè)規(guī)范管理相結(jié)合，對公共信息實現(xiàn)共享信息公開，物業(yè)企業(yè)公平競爭，住宅業(yè)主在購買服務(wù)時有知情權(quán)，依法依規(guī)成立的業(yè)主委員會，可以通過物業(yè)信息平臺監(jiān)督物業(yè)企業(yè)行為。

三、結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場正在有條不紊的沿著既定的軌道運行，還處于初級階段很不成熟，全國各地有關(guān)物業(yè)管理政策有較大的差別，北上廣深和海南省房產(chǎn)市場一直處于高位運行階段，對住宅物業(yè)管理也提出了較高的需求，相應(yīng)的法律法規(guī)也得到了及時的貫徹執(zhí)行。大多數(shù)二三線城市，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同程度的波動，物業(yè)企業(yè)發(fā)展跟不上地產(chǎn)發(fā)展的速度，相對滯后，開發(fā)商往往存在從中賺取高額利潤的夢想，隨之大量的出現(xiàn)高收費低服務(wù)的現(xiàn)象。

物業(yè)企業(yè)運作作為一個新興產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該總結(jié)國內(nèi)外的發(fā)展歷程，著眼于本地現(xiàn)狀，探索出一個有效的發(fā)展途徑。政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，利用市場調(diào)節(jié)機(jī)制，使物業(yè)企業(yè)有序的持續(xù)正常發(fā)展，不合格的物業(yè)企業(yè)利用市場機(jī)制自然淘汰，同時讓居民有一個良好舒適的居住環(huán)境，加快住宅物業(yè)管理發(fā)展速度。依法依規(guī)成立業(yè)主大會，適時選舉業(yè)主委員會，物業(yè)企業(yè)在地方政府的指導(dǎo)和協(xié)助下，進(jìn)行良好有序的運行。