縣級市住宅需求特征及對房地產(chǎn)調(diào)控的啟示

摘 要：研究住宅需求特征從某種意義上說就是對住宅房地產(chǎn)市場的調(diào)研，對住宅需求特征的了解有利于了解縣級市地區(qū)的人口生活狀況，對穩(wěn)定住宅地產(chǎn)的市場價格也有一定的作用。隨著城市化的發(fā)展，縣級市地區(qū)的人口越來越緊張，住房問題上成為當(dāng)前社會發(fā)展的矛盾之一。針對住宅需求特征的認(rèn)識也是推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必要手段，關(guān)系到住房資源于合理利用和分配。本文針對房地產(chǎn)市場房產(chǎn)需求特征，通過大量調(diào)研和研究希望能實現(xiàn)對房產(chǎn)資源更合理的規(guī)劃。

關(guān)鍵詞：住宅需求;縣市級住宅;房地產(chǎn)調(diào)控

一、住宅需求和住宅房地產(chǎn)的概念

1、住宅需求概念

住宅需求從微觀經(jīng)濟上來說，是指住房消費者（包括企業(yè)用房消費者和個人消費者兩類），在特定時期內(nèi)且擁有一定的消費水平、經(jīng)濟支撐的情況下，對房地產(chǎn)的商品進行有能力購買的一種結(jié)果。這里所說的需求不是以往所說的想要而沒有展開行動的需求，而是指有支付能力的需求，即有效需求（通俗的說就是指可實現(xiàn)的購買想法）。從宏觀的角度來理解就是社會總體人員對房地產(chǎn)的商品總需求，也可以指某一時段或者某一地區(qū)內(nèi)的住宅房產(chǎn)的需求總量，住宅需求包括消費需求和投資需求。

2、住宅房地產(chǎn)市場概念

廣義上說住宅房地產(chǎn)市場是指全社會房地產(chǎn)中住宅交換關(guān)系的總和，狹義（通俗）上來說，這一概念包含了住宅房的房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒拥膱鏊Ｗ≌康禺a(chǎn)市場在房地產(chǎn)的交易中占有很大的比重，最普遍的家長陪讀中的租賃房屋現(xiàn)象就是所謂的住宅房地產(chǎn)市場的體現(xiàn)。

二、縣級市住宅需求特征

面對國家經(jīng)濟的發(fā)展以及人民生活水平的進步，在購買住宅房時的要求也隨之越來越高，對住宅需求的高要求體現(xiàn)的是滿滿的生活儀式感， 更多的人開始從關(guān)心質(zhì)量上轉(zhuǎn)移到關(guān)心美感上，根據(jù)科學(xué)的調(diào)查結(jié)果顯示，縣級市居民對住宅需求特征大致包括以下幾點：

1、系統(tǒng)性和開放性

一個完美的住宅房必須要具備系統(tǒng)的要素，包括了結(jié)構(gòu)、功能、環(huán)境等，住宅房的這些特點是它擁有市場的主體因素，這些特點不僅僅是其占絕對市場的要素，更影響其客體、價格、運行機制。初次之外，縣級市消費者在購買住宅時的要求也根據(jù)其系統(tǒng)要素來判斷。而且，房地產(chǎn)市場是一個開放性的系統(tǒng)，需要不斷的信息更新、金融市場等進行物質(zhì)交換，針對住宅房的投資需求，要求住宅房的系統(tǒng)性和開放性，以便獲取住宅房的投資價值。

2、多樣性

造成住宅房的多樣性的原因體現(xiàn)在多種方面，其中大致有結(jié)構(gòu)、位置、樓層、朝向、戶型、功能等，住宅商品屬于特征性的商品，因而商品自身的特征構(gòu)成了住宅的多樣性。另外一個方面是不同階層的收入水平不一致，消費水平?jīng)Q定其消費質(zhì)量，或者是其文化程度、職業(yè)、興趣、年齡、見識以及生活習(xí)慣的不同，形成的不同的審美觀念的興趣，在對住宅挑選的過程中存在了不同的觀念。住宅房需在對住宅市場需求的調(diào)查之后，改變住宅房單一的住宅結(jié)構(gòu)。這是消費者的審美觀念引發(fā)的住宅需求的多樣性。

3、區(qū)域性

住宅需求的一個最大性質(zhì)在于不可移動，住宅房也屬于商品，但其區(qū)別于其他商品的原因在于其無法從一個地區(qū)調(diào)往另一個地區(qū)。購買住宅房的基本條件是需要本地戶口，即一個地方的住宅需求基本上來自于這個地區(qū)的投資人及居民，縣市級的住宅需求區(qū)域性則更加明顯，尤其是在上星級的城市中，房屋購買需要一定的消費能力或者規(guī)定了消費對象。其次，住宅需求的區(qū)域性還體現(xiàn)在同一個城市的不同地段，其中占比最高的當(dāng)屬商業(yè)用房和服務(wù)業(yè)用房。

4、層次性

住宅需求層次性包括從消費者角度來說的，經(jīng)濟水平不同造成的消費能力高低的層次和從宏觀角度來說的，住宅房的現(xiàn)實需求以及潛在需求的層次兩個方面。針對消費者角度的層次，不同的層次的住宅可以滿足相應(yīng)層次的消費者其生存資料、發(fā)展資料以及享樂資料。住宅的功能性被大眾按照層次性劃分為基本需求、標(biāo)準(zhǔn)需求以及舒適需求等三個檔次，可想而知，檔次的不同其住宅的價格也是不同的。

5、消費與投資的雙重性

住宅需求包括消費需求和投資需求兩個方面，住宅需求的雙重性即住宅具有既可以作為消費品又可以作為投資品的特點。消費需求就是指購買者購買后用于自居，或者婚房等;投資需求就是真正意義上的炒房和租賃現(xiàn)象，作為投資者的投資成本，需要對住宅進行前期的裝修（投資的一種），從而獲取后期的租金，這一現(xiàn)象出現(xiàn)的大部分地域分布在企業(yè)周圍或者學(xué)校周圍，消費者一般用來方便工作和陪讀。另一種炒房是等未來的住宅價格漲價后在出售，從而獲得高差價。

6、一定的可替代性

可替代性是指在同一區(qū)域、同一供需圈內(nèi)的性質(zhì)完全相同的兩個住宅之間可以相互的替代;站在消費者的角度上來說，租賃和買房之間存在一定的可替代性。當(dāng)購買力不足，而又有了相對中意的住宅房時，可以考慮租房而不是買房。這一需求特征給消費者另一條選擇的機會，以及可以一定程度的減輕消費者的經(jīng)濟壓力。站在投資者的角度來說，一旦住宅投資的收益下降，投資者可以將資金迅速的轉(zhuǎn)向其他的項目，這樣一來，投資住宅房與其他的投資項目之間也會形成替代性。

三、房地產(chǎn)調(diào)控的啟示

1、開發(fā)前注意項目的可行性

房地產(chǎn)在進行新項目的跟進與實施時，最常見的問題是因為前期的討論粗略簡單，沒有對項目中涉及的問題進行實地的探索，甚至沒有進行可行性分析，盲目開發(fā)，導(dǎo)致項目變動性大、開發(fā)和運行周期長、成本消耗大等問題。因此房地產(chǎn)行業(yè)在進行項目開發(fā)時，必須對其可行性進行探討，認(rèn)真分析可行性的正確性，切勿因主觀意念導(dǎo)致企業(yè)的成本損失。

2、住宅項目的定位準(zhǔn)確

對項目開發(fā)的定位包括社區(qū)規(guī)模、社區(qū)配套、戶型設(shè)計及面積以及多層為主電梯房等元素，這些元素的探討是針對縣市級住宅需求而存在的， 面對新增的住宅需求，房地產(chǎn)企業(yè)需要技術(shù)的改變項目元素。對住宅項目的定位準(zhǔn)確有利于減少因開發(fā)周期長而導(dǎo)致的利潤削減的問題。在實際的社區(qū)配置建設(shè)中，一些房地產(chǎn)存在壓縮資金問題，導(dǎo)致社區(qū)配套的檔次低于縣級市社會的真實水平，對項目的正確定位有利于提升社區(qū)檔次，形成相對的房地產(chǎn)業(yè)競爭力。項目的正確定位需要考慮到每個家庭的不同成分與結(jié)構(gòu)帶來的住房的不便利因素，對戶型設(shè)計及面積進行調(diào)整，有利于增加該房地產(chǎn)的客戶。最后，多層設(shè)計和電梯的安裝時考慮到市場調(diào)查中人們對這一類住宅區(qū)的青睞度，有利于增加項目的可行性。

3、項目開發(fā)需要結(jié)合市場調(diào)查

房地產(chǎn)的項目開發(fā)，其消費者是大眾，使用者和反饋者都是大眾，因此項目的開發(fā)必須要考慮到縣級市住宅需求特征，這就需要項目負(fù)責(zé)人進行實地的調(diào)查。調(diào)查的方向不僅僅包括消費者的內(nèi)心需求更包括其家庭成員等。種種調(diào)查結(jié)果都是為了便利項目的開展以及房型的設(shè)計，站在這一立場上說縣級市住宅需求特征與房地產(chǎn)調(diào)控存在很大的關(guān)聯(lián)。

4、清楚目標(biāo)客戶群的心理定位

心理定位的具體方向首先是質(zhì)量，其次是審美，最后是價格。價格雖然被安排在最后但其在房地產(chǎn)調(diào)控中是最重要的。在日益發(fā)展的今天，價格才是硬道理，因此房地產(chǎn)項目在最終定價時要進行市場調(diào)查，考慮到消費者心理的最高價值所在。只有略高于消費者心理定價，加上對其宣傳和美化的作用，才能達(dá)到真正觸動的作用。

結(jié)束語：對縣級市住宅需求特征調(diào)查的根本目的是服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的消費對象是群眾，而考察需求有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟發(fā)展的還有居民消費質(zhì)量的進步，不斷改變住宅需求是提升生活水平和質(zhì)量的必要措施，能更利于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)中住宅的結(jié)構(gòu)，調(diào)整資源配置，穩(wěn)定國民生活秩序。

作者簡介：

楊黎明，男，漢族，湖南省寧鄉(xiāng)市人，寧鄉(xiāng)市自然資源局（編制在寧鄉(xiāng)市不動產(chǎn)登記中心）工作，中級經(jīng)濟師，湖南師范大學(xué)“房地產(chǎn)經(jīng)營與管理”專業(yè)專科自考文憑，主要研究方向是縣級國土資源管理、房地產(chǎn)市場發(fā)展及管理等。