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    “爛尾樓之都”南陽(yáng)的摘帽難題

    2020-10-20 05:39楊智杰
    中國(guó)新聞周刊 2020年36期
    關(guān)鍵詞:張恒南陽(yáng)市南陽(yáng)

    美麗之都小區(qū),位于河南省南陽(yáng)市張衡路與仲景路交叉口的西南角,有41幢住宅樓,小區(qū)占地面積362畝,相當(dāng)于33個(gè)世界杯足球場(chǎng)。目前,除了1、2、3號(hào)樓建設(shè)時(shí)間早、業(yè)主已入住外,剩余的30多幢樓,要么是毛坯房,要么只建好了主體結(jié)構(gòu)。夜幕降臨,在周圍燈光映襯下,爛尾樓黑魆魆連成一片。今年是美麗之都爛尾的第6年。

    美麗之都的北面,當(dāng)?shù)刂雀叩臓€尾樓美麗佳苑,同樣沉默地佇立在夜色中,它與美麗之都同屬一個(gè)開發(fā)商。2013年,南陽(yáng)市房管中心為解決職工住房問題,以“團(tuán)購(gòu)”方式,定向購(gòu)買錦寓置業(yè)開發(fā)的美麗佳苑商品住宅,涉及1132名干部、職工。截至2018年11月,南陽(yáng)錦寓置業(yè)公司累計(jì)收取了團(tuán)購(gòu)房款約26197萬元。項(xiàng)目從2013年7月啟動(dòng),約定2016年1月11日前交房,但至今只建好了主體框架。

    “房管中心的團(tuán)購(gòu)房都爛尾了?!闭劶盃€尾樓,許多南陽(yáng)本地人都會(huì)如此自嘲。近些年,南陽(yáng)被外界冠以“爛尾樓之都”的稱號(hào)。2014年,南陽(yáng)市政府統(tǒng)計(jì),中心城市有302個(gè)問題樓盤。當(dāng)?shù)囟辔蝗耸亢驼賳T對(duì)《中國(guó)新聞周刊》解釋,爛尾樓只占302個(gè)問題樓盤的一小部分,不到三分之一,更多的情況是房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售乃至建好時(shí),五證不全甚至一證都沒有,購(gòu)房者入住多年,至今未拿到房產(chǎn)證。

    2014年,南陽(yáng)市啟動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目整治,政府多次設(shè)下期限,但問題樓盤清零時(shí)間卻一再推后。2019年6月30日,是原定結(jié)束整治的時(shí)間節(jié)點(diǎn),但是整治時(shí)間延長(zhǎng)到了當(dāng)年9月30日,又推遲到年底。今年南陽(yáng)市委市政府再次要求,6月30日前,房地產(chǎn)領(lǐng)域整治項(xiàng)目全部清零。但截至發(fā)稿的9月中旬,清零目標(biāo)仍未如期完成。

    南陽(yáng)市委中心城區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪突出問題專項(xiàng)巡察組副組長(zhǎng)、市自然資源和規(guī)劃局副局長(zhǎng)張玉軒告訴《中國(guó)新聞周刊》,截至目前,南陽(yáng)302個(gè)問題樓盤中,已整治完成90%,還剩下28個(gè)項(xiàng)目難以推動(dòng)。

    近七成項(xiàng)目沒有《施工許可證》

    2019年6月,美麗之都爛尾的第5年,張恒(化名)和其他購(gòu)房者決定自救。

    購(gòu)房者們直接找到開發(fā)商談判,提出方案:購(gòu)房時(shí)一部分人只交了40%的首付,剩余房款大家拿出來,找施工方,通水通電通氣,接好排污排水裝置,以4號(hào)樓做試點(diǎn)自救?!斑@是歷史遺留問題,政府不參與。企業(yè)還在打官司,深陷股權(quán)糾紛,我們跟企業(yè)幾輪磨合,他們同意了?!睆埡銓?duì)《中國(guó)新聞周刊》說,2019年11月5日,自救項(xiàng)目完工。

    如今,美麗之都4號(hào)樓,北邊臨街的位置是一處大坑,被圍擋起來,雜草叢生。開發(fā)

    南陽(yáng)房管中心的團(tuán)購(gòu)房美麗佳苑,夜幕下的建筑樓群漆黑一片。該項(xiàng)目2013年7月啟動(dòng),約定2016年1月11日前交房,至今只建好了主體框架。攝影/本刊記者 楊智杰

    商在電梯門口貼了一張《安全事項(xiàng)告知書》,“因美麗之都4#樓工程相關(guān)設(shè)施尚不完善,尚不具備入住條件……業(yè)主可以先行裝修,但堅(jiān)決不允許入住。”不過,今年上半年,幾戶業(yè)主等不及,裝修后搬了進(jìn)去。

    對(duì)張恒來說,當(dāng)初買房有多憧憬,如今就有多懊惱。2012年,美麗之都的宣傳廣告鋪天蓋地,“電視上、大屏幕上、廣告牌上都在宣傳,說會(huì)修建游泳館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館,大家都被唬住了。”

    張恒心動(dòng)了。美麗之都是南陽(yáng)市政府首批批準(zhǔn)的城中村改造項(xiàng)目,位置介于新老城區(qū)交匯處。他告訴《中國(guó)新聞周刊》,2012年10月,開盤前一天晚上,成百上千人在售樓部排隊(duì),希望搶先挑選心儀的戶型。開盤當(dāng)日,市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)都在現(xiàn)場(chǎng)剪彩。

    張恒記得,當(dāng)時(shí)開發(fā)商承諾“五證”會(huì)在后續(xù)補(bǔ)齊,2015年年底入住。所謂“五證”,是指樓盤開盤前,開發(fā)商必須取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。而要拿到商品房預(yù)售證,開發(fā)商還要提前取得《土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》。不止美麗之都小區(qū),當(dāng)時(shí)不少樓盤都存在“先上車后補(bǔ)票”的情況。

    張恒現(xiàn)場(chǎng)交了1萬元定金,選中一套130平方米、兩廳兩衛(wèi)的戶型。不久后,他交了30%的購(gòu)房款,共計(jì)20萬元。開發(fā)商五證不齊,業(yè)主無法在銀行按揭貸款,1年以后,張恒全款買房,補(bǔ)齊了剩余的30多萬元。雖然開發(fā)商違規(guī)預(yù)售,但有政府站臺(tái),包括張恒在內(nèi)的上千人對(duì)此毫無戒備心,“我們都不懂,要是懂,也不會(huì)被騙了。”

    2014年6月25日,央視《焦點(diǎn)訪談》節(jié)目曝光南陽(yáng)一處名為三杰盛世城的樓盤使用瘦身鋼筋,報(bào)道還揭露,瘦身鋼筋被長(zhǎng)期廣泛應(yīng)用于南陽(yáng)市的各個(gè)樓盤。當(dāng)晚,南陽(yáng)市政府下發(fā)通知,要求對(duì)全市建筑工程質(zhì)量全面排查整治,南陽(yáng)市在建項(xiàng)目全部停工。中新網(wǎng)曾報(bào)道,“在南陽(yáng)轉(zhuǎn)了半個(gè)城沒有發(fā)現(xiàn)一個(gè)施工的樓盤,上百座塔吊靜靜地呆在半空中,如停擺的時(shí)鐘?!?/p>

    美麗之都的建設(shè),從此陷入停滯。張恒和眾多業(yè)主在過去5年多的時(shí)間,反復(fù)找街道辦,跑到區(qū)、市、省信訪局,通常是等了半天,出來一位官員回應(yīng)會(huì)了解和解決情況,將他們勸返。

    2014年“瘦身鋼筋事件”之后,南陽(yáng)市政府出臺(tái)了“302”政策,統(tǒng)計(jì)出當(dāng)?shù)毓灿?02個(gè)問題樓盤,建立了302房地產(chǎn)整治項(xiàng)目臺(tái)賬,建立容缺辦理、資金封閉運(yùn)行、綠色通道加快辦理等機(jī)制。

    張玉軒向《中國(guó)新聞周刊》提供了一份《南陽(yáng)市房地產(chǎn)綜合整治辦公室關(guān)于中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作總結(jié)匯報(bào)(2020年6月30日)》,其中提到,當(dāng)時(shí)南陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)違法占地、違法建設(shè)、違規(guī)銷售等亂象愈演愈烈。

    上述文件指出,2014年該市中心城區(qū)在建的227個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,57%的項(xiàng)目未取得《土地使用權(quán)證》,60%的項(xiàng)目未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,近七成的項(xiàng)目沒有《建設(shè)工程施工許可證》,超過一半的項(xiàng)目沒有拿到《商品房預(yù)售許可證》便開始銷售。

    不過,當(dāng)?shù)匾晃婚L(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)的人士告訴《中國(guó)新聞周刊》,他注意到,2019年2月12日召開的全市房地產(chǎn)領(lǐng)域問題樓盤信訪突出問題化解攻堅(jiān)工作動(dòng)員會(huì)上,南陽(yáng)市委常委、政法委書記張明體曾說,“從目前省市聯(lián)席辦交辦的245案和市房地產(chǎn)整治辦交辦的151案看,大多數(shù)都是去年整治中已交辦的案件,說明推進(jìn)力度不夠?!?/p>

    245加上151,總數(shù)是396,超過了302。據(jù)他了解,南陽(yáng)市一些未頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的小區(qū)并沒有納入政府整治的名單中,問題樓盤的實(shí)際上數(shù)字要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于302,甚至也大于396。

    “政策綠燈”讓企業(yè)深陷泥潭

    南陽(yáng)市房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)于杭從業(yè)20余年,見證了南陽(yáng)樓市的發(fā)展。他告訴《中國(guó)新聞周刊》,2008年后,隨著“城中村”改造帶來的造城運(yùn)動(dòng),當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)才迎來高峰。

    南陽(yáng)美麗之都小區(qū)有41幢住宅樓,目前除了1、2、3號(hào)樓建設(shè)時(shí)間早、業(yè)主已入住,4號(hào)樓業(yè)主去年自救成功外,剩余30多幢樓,要么是毛坯房,要么僅建好了主體結(jié)構(gòu)。攝影/本刊記者 楊智杰

    南陽(yáng)位于河南省西南部,是省內(nèi)人口最多、面積最大的城市,但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展在省內(nèi)并不突出?!逗幽辖y(tǒng)計(jì)年鑒2008》顯示,18個(gè)市中,南陽(yáng)2007年的GDP排名13,人均GDP排名倒數(shù)第4。

    但2007年開始,南陽(yáng)城中村改造聲勢(shì)浩大。張玉軒提到,當(dāng)時(shí)市政府一共批了80多個(gè)城中村項(xiàng)目,后來真正開工建設(shè)的有20多個(gè)。于杭向《中國(guó)新聞周刊》介紹,那時(shí)政府有意做股東,但缺乏足夠的財(cái)力拆遷,融資方式也不匹配,沒有建立融資平臺(tái)。當(dāng)時(shí)“城中村”項(xiàng)目的普遍做法是,政府將拆遷交給開發(fā)商,開發(fā)商與哪個(gè)區(qū)談妥,就可以找政府報(bào)批。于杭估算,302個(gè)問題項(xiàng)目中,“城中村”項(xiàng)目占了1/3。

    按照國(guó)家政策,“城中村”改造項(xiàng)目應(yīng)由政府出資,對(duì)地上建筑物進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,實(shí)現(xiàn)凈地出讓。不過,張玉軒提供的上述總結(jié)匯報(bào)材料中提到:“因我市財(cái)政困難,無力承擔(dān)相關(guān)征收拆遷費(fèi)用,因此當(dāng)時(shí)的城中村改造項(xiàng)目均由開發(fā)企業(yè)出資拆遷,大量占?jí)浩髽I(yè)資金,造成企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難,無力辦理相關(guān)手續(xù),致使項(xiàng)目推進(jìn)緩慢,引發(fā)大量社會(huì)矛盾?!?/p>

    張玉軒說,當(dāng)時(shí)開發(fā)商拿錢自負(fù)盈虧,拆完之后,政府會(huì)配給開發(fā)商一部分商品房,用來彌補(bǔ)拆遷支出,而這一部分商品房當(dāng)時(shí)普遍沒有土地手續(xù)。

    在這種模式下,南陽(yáng)掀起了狂熱的造城運(yùn)動(dòng)。《2008年南陽(yáng)市政府工作報(bào)告》統(tǒng)計(jì),2007年,該市財(cái)政一般預(yù)算收入44.8億元,而城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成555億元。于杭記得,2008年前后,政府很支持開發(fā)企業(yè)參與舊城和城中村改造,通常由規(guī)劃局長(zhǎng)領(lǐng)路,與開發(fā)企業(yè)開車轉(zhuǎn)到一處,手一指,就把幾百畝地交給了開發(fā)企業(yè)。“當(dāng)時(shí)企業(yè)只需要和村里簽訂協(xié)議,當(dāng)天就可以辦理用地規(guī)劃,拿到一個(gè)證專門用于拆遷,而且備注用于哪個(gè)項(xiàng)目,效率很高?!?/p>

    拿到全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)的舉辦權(quán),將南陽(yáng)房地產(chǎn)的熱潮進(jìn)一步推向了高峰。2008年,原農(nóng)業(yè)部、國(guó)家體育總局和中國(guó)農(nóng)民體協(xié)正式聯(lián)合發(fā)文,同意第七屆全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)于2012年在南陽(yáng)市舉辦。

    南陽(yáng)將農(nóng)運(yùn)會(huì)視為一次重大機(jī)遇,希望借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,當(dāng)時(shí)南陽(yáng)修建了眾多基礎(chǔ)設(shè)施,新建7個(gè)大型體育場(chǎng)館,3個(gè)新興大型比賽場(chǎng)地,7個(gè)四星級(jí)以上賓館,升級(jí)改建6個(gè)場(chǎng)館和36家賓館。多位南陽(yáng)人介紹,農(nóng)運(yùn)會(huì)的建設(shè),使南陽(yáng)市的城市框架拉大了一倍。2012年南陽(yáng)市政府工作報(bào)告提到,2011年城市建設(shè)新開工項(xiàng)目總投資超過50億元,相當(dāng)于過去10年投資的總和。

    農(nóng)運(yùn)會(huì)的拆遷和安置程序與“城中村”改造相似。“農(nóng)運(yùn)會(huì)拆遷量比較大,籌備時(shí)間緊,政府為了盡快建設(shè)安置房,允許開發(fā)商在沒有任何手續(xù)的情況下,邊拆邊建,導(dǎo)致安置房在沒有手續(xù)的情況下開工建設(shè)?!睆堄褴幷f。

    不少企業(yè)都在“政策綠燈”中搶跑。中達(dá)置業(yè)是南陽(yáng)本土規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè),該企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人孫兵(化名)告訴《中國(guó)新聞周刊》,在“一切為了農(nóng)運(yùn)會(huì)”的背景下,政府特事特辦,按照中心城區(qū)“城中村”改造的辦法,借助社會(huì)資本進(jìn)行運(yùn)作。2012年4月,示范區(qū)管委會(huì)及白河街道辦事處與中達(dá)簽訂了建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議,讓中達(dá)負(fù)責(zé)雙鋪段的房屋拆遷、道路拓寬改造升級(jí)、臨街景觀房建設(shè)等任務(wù)。中達(dá)承擔(dān)征收補(bǔ)償、安置建設(shè)的全部費(fèi)用,條件是“示范區(qū)負(fù)責(zé)在雙鋪村周邊另配1000畝凈土地由中達(dá)公司用于安置和開發(fā)。命名為天匯家園的項(xiàng)目開工后,采取邊拆、邊建、邊銷售、邊完善手續(xù)的辦法向前推進(jìn)”。

    孫兵介紹,項(xiàng)目啟動(dòng)不久,2013年3月8日,住建部督察專員要求雙鋪項(xiàng)目全面停工,原因是該示范區(qū)編制的《南陽(yáng)新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃(2010–2030)》尚未得到國(guó)家層面的批準(zhǔn)。

    南陽(yáng)市政府公開披露,截至2019年底,中達(dá)置業(yè)于2012年4月開始對(duì)外預(yù)售天匯家園項(xiàng)目樓盤,共預(yù)售商品房3400套,但規(guī)劃建設(shè)審批手續(xù)不完善,該項(xiàng)目已建設(shè)安置1593套,剩余1807套至今未開工建設(shè)。1807套中至今已退購(gòu)房款的有385戶,申請(qǐng)退房款的有510戶,912戶要求盡快開工建設(shè)。7年來,天匯家園的購(gòu)房者反復(fù)上訪。

    “我們現(xiàn)在是深陷泥潭?!睂O兵告訴《中國(guó)新聞周刊》,在農(nóng)運(yùn)會(huì)、城中村改造、新型社區(qū)建設(shè)等背景下,中達(dá)置業(yè)有7個(gè)項(xiàng)目被列入了302房地產(chǎn)整治項(xiàng)目臺(tái)賬,包括上述中達(dá)天匯家園。在開發(fā)商看來,某種意義上,公司項(xiàng)目是當(dāng)時(shí)南陽(yáng)政府政策的犧牲品?!爱?dāng)時(shí)大家都是這么做的。”

    河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社告訴《中國(guó)新聞周刊》,這種現(xiàn)象在十多年前比較普遍,政府為了政績(jī)工程,忽悠開發(fā)商拿地、蓋項(xiàng)目,很多是口頭答應(yīng),沒有蓋章也沒有簽約。2013年之后政策收緊,過去的做法行不通,項(xiàng)目成了違法違規(guī)用地?!傲硗?,政策三五年一變。原來這塊土地可以蓋房子,后來根據(jù)城市發(fā)展需求,可能規(guī)劃改成了公共用地。再加上正好沒有簽約,開發(fā)商投了錢,但是什么證都沒有,不能銷售,100%變成爛尾樓?!眲⑸缯f。

    于杭認(rèn)為,嚴(yán)格意義上講,房地產(chǎn)是“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”,土地、資金、規(guī)劃方案、價(jià)格等都得受政府管控?!叭绻@個(gè)市場(chǎng)出問題了,政府責(zé)無旁貸,或者說政府的治理能力、管控能力、監(jiān)管能力與房地產(chǎn)市場(chǎng)不匹配?!?/p>

    政策一路綠燈,門檻低,房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎遍地商機(jī)。于杭指出,開發(fā)企業(yè)光看到拆遷后能賺多少錢,沒有算拆不下去時(shí)要賠多少錢,這考驗(yàn)的是開發(fā)商的管理能力、資金儲(chǔ)備能力、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力和統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)能力。

    張玉軒介紹,據(jù)統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在南陽(yáng)的房地產(chǎn)企業(yè)超過500家,具有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè),大概不到10%。更多的開發(fā)商規(guī)模小,運(yùn)作不規(guī)范。這也是造成房地產(chǎn)混亂的原因之一?!氨热缑耖g融資不規(guī)范。當(dāng)時(shí)南陽(yáng)到處都是擔(dān)保公司,一些企業(yè)自身沒有雄厚資金,但是靠融資‘蛇吞象,做了很多項(xiàng)目?!?h3>“土地出讓金”的補(bǔ)繳難題

    近兩年,在全省統(tǒng)一要求下,先后成立了南陽(yáng)市中心城區(qū)整頓規(guī)范提高房地產(chǎn)市場(chǎng)工作指揮部、南陽(yáng)市房地產(chǎn)領(lǐng)域問題樓盤化解攻堅(jiān)專項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)小組、南陽(yáng)市處置非法集資工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等多個(gè)臨時(shí)部門。

    張玉軒告訴《中國(guó)新聞周刊》,截至2020年6月底,302個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)m?xiàng)整治項(xiàng)目處置化解274個(gè),處置率90.7%,實(shí)現(xiàn)了市委市政府既定的“大頭落地”目標(biāo)。

    問題樓盤并不都是爛尾樓。南陽(yáng)市房管服務(wù)中心副主任張濤曾總結(jié),南陽(yáng)問題樓盤主要包括建設(shè)手續(xù)不齊全、資金鏈斷裂、涉法涉訴、權(quán)屬糾紛等情況。

    張濤曾表示,政府解決問題樓盤的方式分為四類:一是對(duì)建設(shè)手續(xù)不齊全的項(xiàng)目,加快完善相關(guān)手續(xù),盡快啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè);二是對(duì)資金鏈斷裂的項(xiàng)目,積極協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu),加大融資幫扶力度;三是對(duì)涉法涉訴的項(xiàng)目,督促司法部門盡快依法處置;四是對(duì)原企業(yè)法人無力推進(jìn)的項(xiàng)目,通過破產(chǎn)清算、尋找合作伙伴等途徑推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。第四類是最難的,權(quán)屬糾紛復(fù)雜,也導(dǎo)致第三方資本很難接手。

    歷時(shí)6年,整治期限為何一再延期?張玉軒解釋,早期解決的172個(gè)項(xiàng)目,都是比較簡(jiǎn)單的問題,“比如項(xiàng)目已經(jīng)有部分手續(xù),但是預(yù)售證需要工程建設(shè)到4層以后才能辦理。大部分是涉及欠繳土地出讓金,最初項(xiàng)目沒有經(jīng)過審批便開建,土地出讓費(fèi)、城市配套費(fèi)、人防費(fèi)等都沒有交?!?/p>

    但是,剩下的項(xiàng)目涉及問題更復(fù)雜,處置難度更大。大部分問題樓盤都建設(shè)于六七年前,最早的項(xiàng)目碧源花園,2001年動(dòng)工,2003年?duì)€尾。時(shí)間跨度大,房地產(chǎn)政策、地方政策和土地規(guī)劃早已不復(fù)從前。

    于杭指出,土地重新招拍掛,地價(jià)該怎么定,這是2018年以前大量樓盤治理不動(dòng)的一大難題。2014年統(tǒng)計(jì),129個(gè)在建項(xiàng)目未取得《土地使用權(quán)證》,占比超過50%。如今補(bǔ)齊手續(xù),土地必須先招拍掛。但是如果按照當(dāng)前土地基準(zhǔn)地價(jià)繳納出讓金,僅樓面地價(jià)就和當(dāng)時(shí)商品房的銷售價(jià)相差無幾。

    近些年,綠地、建業(yè)、中信、恒大、碧桂園等大開發(fā)商紛紛進(jìn)入南陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng),抬升了南陽(yáng)的地價(jià)和房?jī)r(jià)。2020年7月,南陽(yáng)新“地王”產(chǎn)生,每畝單價(jià)1186萬元,樓面價(jià)5084元/平方米。綜合溢價(jià)率高達(dá)223.6%。

    “出讓金逐年增加,與十多年前不可同日而語(yǔ)。過去一畝地出讓金幾十萬元,現(xiàn)在能賣到上千萬元?!睆堄褴幪岬?,這使得企業(yè)不愿或者沒有資金實(shí)力配合相關(guān)建設(shè)手續(xù)。

    政府部門也不敢輕易放低門檻。張玉軒指出,假如沒按政策執(zhí)行,若干年后怕會(huì)有人追究,為什么2018年讓企業(yè)繳納的出讓金是2011年的地價(jià)?政府部門也擔(dān)心承擔(dān)責(zé)任。

    2019年2月,南陽(yáng)市委、市政府召開全市房地產(chǎn)領(lǐng)域問題樓盤信訪突出問題化解攻堅(jiān)會(huì)議,出臺(tái)了一項(xiàng)新政策,“對(duì)2014年8月前已開工建設(shè)的項(xiàng)目,按項(xiàng)目開工時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估補(bǔ)交土地出讓金,且不做年期修正(原則上不低于同期周邊相同級(jí)別土地的出讓價(jià)款)”。

    張玉軒介紹,這項(xiàng)政策出臺(tái)并不容易,公檢法領(lǐng)導(dǎo)、紀(jì)檢委書記都出席了會(huì)議。這項(xiàng)政策提升了整治速度,2019年12月以來,政府解決了六七十個(gè)項(xiàng)目。

    剩下的“硬骨頭”

    另一個(gè)整治難度在于城市規(guī)劃的變遷。有些樓盤在建設(shè)時(shí),手續(xù)不全,未納入前期規(guī)劃,后續(xù)新規(guī)劃出臺(tái),兩者產(chǎn)生沖突。

    中達(dá)置業(yè)負(fù)責(zé)人孫兵介紹,最初,天匯家園項(xiàng)目與原有的城市規(guī)劃沖突,示范區(qū)新的規(guī)劃尚未得到批準(zhǔn),遂被叫停。另外,受國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整、該區(qū)域規(guī)劃調(diào)整、土地指標(biāo)制約等因素影響,區(qū)間路因規(guī)劃調(diào)整北移,附近規(guī)劃建設(shè)立交橋,都導(dǎo)致建設(shè)面積縮水。孫兵提供的一份資料顯示,預(yù)售的1600多套房子無地可建,購(gòu)房者常年上訪。2019年,中達(dá)在已建成區(qū)域規(guī)劃改造,整理出30多畝土地,新建了600多套安置房,退款近400套,目前還有600多套已售房屋無處建設(shè)。

    官方統(tǒng)計(jì)的302個(gè)項(xiàng)目中,還有28個(gè)項(xiàng)目尚未解決,不少都涉及規(guī)劃沖突。張玉軒解釋,這包括三種情況:第一是違規(guī)項(xiàng)目,比如某項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)凈空,違建高層,沒辦法拆除,暫時(shí)無法解決。第二,原項(xiàng)目如今占?jí)旱缆芳t線或者綠地?!罢?jí)翰怀^一米的項(xiàng)目,我們都給它辦了,但是有一大半占?jí)毫说缆罚隙ńú怀?。也不可能拆,有些房子若干年前都已?jīng)賣出去了?!钡谌?,企業(yè)倒閉,或者企業(yè)資金流斷裂后老板被刑拘,或者老板死了,這一類項(xiàng)目手續(xù)也難以完善。

    問題樓盤按部就班走程序,許多還未走到終點(diǎn)。但對(duì)于購(gòu)房者來講,這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。市民們更迫切的需求是,爛尾樓何時(shí)能動(dòng)工?何時(shí)能拿到房產(chǎn)證?

    在南陽(yáng)街頭,仍可以看到多處爛尾樓未有施工進(jìn)展。9月14日早上,眾多業(yè)主再一次自發(fā)來到市政府門口,呼吁政府出面解決爛尾樓的問題。

    在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上,南陽(yáng)萬家園桂花城業(yè)主寫道,小區(qū)交房10年,辦證的費(fèi)用都已交齊,開發(fā)商以各種理由推諉不網(wǎng)簽、不辦證。這關(guān)系到幾千業(yè)主的適齡兒童被學(xué)校拒之門外,得繳納5000元以上乃至更高的上學(xué)費(fèi)才能入學(xué),房產(chǎn)無法繼承、過戶、買賣。

    于杭認(rèn)為,在問題樓盤的治理上,可以學(xué)習(xí)許昌經(jīng)驗(yàn)。許昌的做法是,“產(chǎn)權(quán)登記采取證件分離原則,優(yōu)先解決購(gòu)房群眾辦證問題?!彼J(rèn)為,先把老百姓的房產(chǎn)證辦下來,可以平息民眾不滿和顧慮,讓老百姓住有所居,然后政府再梳理企業(yè)問題。

    但是這需要政府的擔(dān)當(dāng)。“政府擔(dān)心開發(fā)商欠稅太多,如果追繳不上,可能有國(guó)有資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)。另外,因?yàn)槔习傩丈显L,政府讓企業(yè)無代價(jià)或者低成本合法,對(duì)一些合規(guī)企業(yè)也不公平。第三,不合法的樓盤如果取得了合法權(quán)利,二次拆遷時(shí),政府的補(bǔ)償成本會(huì)增高,有后期矛盾?!庇诤挤治觯详?yáng)市問題樓盤的出現(xiàn)、發(fā)生、治理的過程,是城鎮(zhèn)化中的代價(jià),“房地產(chǎn)全周期都沒完整走一遍,就像看戲,整個(gè)折子戲我們都沒看過?!?/p>

    張恒購(gòu)買的美麗之都,在2017年迎來一次短暫的重生機(jī)會(huì)。2017年,開發(fā)商錦寓置業(yè)補(bǔ)齊了5證,項(xiàng)目繼續(xù)動(dòng)工。但是不久,開發(fā)商因借貸糾紛,項(xiàng)目再次陷入癱瘓。目前,該項(xiàng)目已依法進(jìn)入破產(chǎn)重整程序,這是南陽(yáng)首例試水破產(chǎn)重整的爛尾項(xiàng)目。

    等待8年,張恒被爛尾樓消耗得筋疲力盡。今年春節(jié)過后,他把房子掛在了中介想賣掉。許多南陽(yáng)人都吃過爛尾樓的虧,如今南陽(yáng)一些新房的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過每平方米1萬元,但爛尾樓的價(jià)格只能賣出每平方米五六千元。說起房子,張恒滿是懊悔,“有手續(xù)和沒手續(xù)價(jià)差很大,這個(gè)房子90萬,掛半年也賣不掉?!?/p>

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