基于多元線性回歸的日照市商品房價格影響因素分析

安 盼

(天津工業(yè)大學(xué) 天津 300387)

隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展、人們生活質(zhì)量一步步得到提升，人們的消費理念和消費水平也發(fā)生著改變，使住房成本不斷地增加，房價也自然而然成了人們每天茶余飯后的焦點問題。日照作為文明的發(fā)祥地、市場潛力巨大，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了得天獨厚的條件，所以同樣上漲的問題在日照市的商品房價格市場也在每天上演著。本文將日照市的商品房價格作為研究對象，使用SPSS進行多元線性回歸分析，最后，針對日照市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀結(jié)合模型對日照市房地產(chǎn)政府政策、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者等提出相關(guān)建議。

一、商品房價格影響因素

影響住宅商品房價格的因素有很多種，國內(nèi)外的諸多專家學(xué)者通過大量的研究表明，環(huán)境因素、經(jīng)濟因素、社會因素和政治因素四大類因素主導(dǎo)著房屋價格的變化。結(jié)合日照市的具體情況，參考已有的相關(guān)文獻的研究成果，本次研究重點選擇了地區(qū)生產(chǎn)總值、城市居民人均可支配收入等7個影響因素作為指標，對日照市商品住房均價進行分析。

二、多元線性回歸模型的建立與檢驗

(一)數(shù)據(jù)的獲取和數(shù)據(jù)的處理

鑒于數(shù)據(jù)的準確性和獲取的難易程度，本次研究選取數(shù)據(jù)樣本的時間序列設(shè)定為2008—2017年，文中統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于2008年到2017年日照市統(tǒng)計年鑒和日照市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報。具體數(shù)據(jù)見表1。

表1 2008-2017年日照市商品房平均銷售價格影響因素數(shù)據(jù)統(tǒng)計表

(二)模型的建立及相關(guān)性分析

1.模型的建立

日照市商品房單位售價為因變量，用Y表示。模型中自變量指標為：地區(qū)生產(chǎn)總值X1，城市居民人均可支配收入X2，年末總?cè)丝跀?shù)X3，房地產(chǎn)開發(fā)投資額X4，住宅竣工面積X5，商品房銷售面積X6，年末貸款余額X7，進行多元線性回歸，建立模型如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+ε

式中β1，β2，β3，β4，β5，β6，β7是回歸系數(shù)，β0為常數(shù)項，ε為剩余殘差，與7個自變量無關(guān)。

2.相關(guān)性分析

對所選取的7個自變量做相關(guān)性分析，排除自變量與因變量之間的相關(guān)性，得出下面的矩陣。由SPSS可知，Y與X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7的Person相關(guān)系數(shù)分別為0.977，0.980，0.870,0.762,0.377,0.853,0.920。由數(shù)值得出，X5與Y的相關(guān)性只有0.377它們之間關(guān)系并不顯著，X4與Y有一定的相關(guān)性，除這兩個因素外，因變量和其他因素之間表現(xiàn)出很強的相關(guān)性。

(三)多元線性回歸模型的分析

對數(shù)據(jù)用SPSS軟件進行逐步回歸分析，X1、X3、X4、X5、X6、X7這六個自變量均被排除，只有X2進入模型，此時模型變?yōu)椋?/p>

Y=β0+β2X2

從表4可以看出：模型的系數(shù)R為0.980，R2為0.960，調(diào)整R2為0.955，接近于1，這表明該模型選擇的自變量與因變量線性關(guān)系非常顯著。

表4 最終模型擬合優(yōu)度檢驗表

確定模型中的各個變量的系數(shù)，進行了擬合優(yōu)度檢驗，得到最終的回歸模型：Y=639.753+0.163X2+ε。

1.模型的F檢驗

首先，提出假設(shè)：

H0：均為0(i=0,1,2,3...)

H1：不全為0(i=0,1,2,3...)

利用SPSS軟件測算F值得結(jié)果如下：

表5 方差分析結(jié)果

由表可以看出，模型的F統(tǒng)計量的p值小于0.001，表明數(shù)據(jù)結(jié)果的統(tǒng)計意義顯著，因此拒絕H0，該方程可以通過檢驗。

從最終得出的回歸方程：Y=639.753+0.163*城市居民人均可支配收入，可以看出：城市居民人均可支配收入與商品房單位售價呈正相關(guān)關(guān)系，即城市居民人均可支配收入每增加一個單位，商品房單位售價增加0.163個單位。

三、結(jié)論與建議

針對日照市房價影響因素的結(jié)果分析，為了使日照市房價繼續(xù)處于穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，政府應(yīng)針對日照市的具體情況具體分析，努力使房價增長速度保持在居民消費可承受范圍之中。引入資產(chǎn)、增加稅收的重要領(lǐng)域是房地產(chǎn)市場，要鼓勵農(nóng)民在城市買房，為了推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展而結(jié)合實際來出臺激勵政策，提高農(nóng)民進城購房的意愿，激勵農(nóng)民進城買房，從而使房地產(chǎn)庫存減少。